La nomina e la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio

La nomina e la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio

15/04/2014
di Avv. Alessandro Gallucci  



La storia che andremo a raccontare è frutto di pura fantasia. Riferimenti a fatti e persone sono puramente casuali, ma, ahinoi, tristemente possibili.

Le leggi, si dice, sono perfettibili: un modo diverso di dire che si possono migliorare. Quando, però, nascono male, ci si chiede perché non si sia pensato di rendere migliori il prim'ancora della loro approvazione.

Nel caso del condominio, il riferimento è alla famigerata riforma, la fretta di approvare la legge n. 220 ha prevalso su qualunque valutazione di buon senso che, qualunque persona comune, come lo scrivente, poteva avanzare ed ha subito esposto.

Nomina giudiziale; se ne occupa il primo comma dell'art. 1129 c.c. che recita:

Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

La nomina giudiziale dell'amministratore di condominio, quindi, è possibile solamente se;

a) i condomini sono più di otto;

b) l'assemblea non vi provveda.

Se i condomini sono sette, sei, cinque, e via dicendo fino al condominio minimo, la nomina, salvo un caso particolare di cui diremo appresso, è di esclusiva competenza assembleare.

La soglia numerica (almeno nove condomini) è stata aumentata dalla riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013.

Revoca giudiziale: nessun limite numerico.

La possibilità, per ogni condomino, di agire per via giudiziale al fine di interrompere il rapporto contrattuale con il mandatario è disciplinata dall'undicesimo comma dell'art. 1129 c.c. Il ricorso al giudice (id est al Tribunale del circondario in cui è ubicato il condominio) può essere diretto o subordinato ad un preventivo tentativo assembleare (per il caso di omessa apertura ed utilizzazione del c/c condominiale e per gravi irregolarità fiscali).

La revoca giudiziale è sempre possibile al di là del numero dei condomini: non v'è differenza se si tratta di un condominio minimo o di una compagine con cento partecipanti.

L'esempio che portiamo riguarda la nomina e la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio.

In un condominio con otto partecipanti, un condomino, chiamiamolo Tizio, decide di agire per ottenere la revoca giudiziale e vi riesce. L'amministratore fino ad allora in carica aveva combinato solo “casini” ed era meglio mandarlo via.

Senza amministratore e con la necessità di nominarne uno (ci sono vari servizi comuni che necessitano di una figura competente a gestirli), Tizio, poiché la legge glielo consente (art. 66, secondo comma, disp. att. c.c.), provvede a convocare l'assemblea con un unico punto all'ordine del giorno: nomina nuovo amministratore.

Revoca e nuova nomina illegittime per mancanza dei quorum deliberativi? Può dirlo solamente l'Autorità Giudiziaria e nel frattempo dev'esserci il passaggio di consegne

L'assemblea, però, non nomina un nuovo mandatario e nessun condomino può rivolgersi al giudice per ottenere il medesimo risultato. Il ricorso per la nomina giudiziale, s'è detto, è possibile solamente nel caso di condominii con più di otto partecipanti.

Risultato: per mandar via un pessimo amministratore s'è rimasti senza e non si riesce a nominarne uno ne si può chiedere aiuto all'esterno.

Nomina, conferma e revoca dell'amministratore di condominio alla luce delle novità introdotte dalla “riforma”

Detto ciò, ci domandiamo: almeno per i casi di revoca giudiziale pervenuta, in condominii con nomina facoltativa, non sarebbe stato più corretto prevedere la possibilità di agire in giudizio nel caso di inerzia dell'assemblea?

Un'unica eccezione, si diceva, è quella prevista dall'art. 1105, quarto comma, c.c. a mente del quale:

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

L'amministratore, in questo caso, può essere nominato solamente per un determinato atto (esempio esecuzione opere di manutenzione straordinaria) ma non anche per la gestione complessiva ordinaria.

Fonte: CondominioWeb.com