Ripartizione manutenzione ascensore: il criterio applicabile rimane sempre quello stabilito dall'art. 1124 cod. civ.? Spese di manutenzione per l'ascensore condominiale.

Ripartizione manutenzione ascensore: il criterio applicabile rimane sempre quello stabilito dall'art. 1124 cod. civ.? Spese di manutenzione per l'ascensore condominiale.

04/04/2014
Avv. Leonarda Colucci


Il fatto. Il proprietario di un appartamento sito nel piano seminterrato di un edificio condominiale cita in giudizio il condominio lamentando che una delibera approvata dall'assemblea aveva disposto la ripartizione della spesa inerente la gestione dell'ascensore anche nei suoi confronti, malgrado il suo immobile non sia servito dal servizio, contestando che la delibera aveva disposto una ripartizione di tale spesa in base ai valori millesimali. L'inquilino decide di impugnare la delibera sostenendo che la spesa in questione vada ripartita in base ai criteri sanciti dall'art. 1124 del codice civile e non in base ai valori millesimali di proprietà.

I motivi della decisione. Il Tribunale nel decidere il ricorso presentato dal condòmino lo ha ritenuto fondato, equiparando in tal modo le spese di manutenzione dell'impianto dell'ascensore alle spese previste dall'articolo 1124 del codice civile che stabilisce i criteri da seguire per la manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori. Quest'ultima norma stabilisce che per la ripartizione delle spese si segue il seguente criterio: e cioè metà del valore della spesa viene ripartita in ragione del valore dei singoli piani e l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ogni piano rispetto al suolo. Quando invece si deve procedere all'installazione ex novo dell'impianto dell' ascensore il criterio da seguire sarà quello previsto dall'art. 1123 del codice civile ed i costi si suddividono in proporzione della proprietà di ciascun condomino. (Cass.civ., 5975/2004; Cass.civ., 2833/1999).

I criteri applicabili. Dunque nel caso in cui si debba procedere solo alla sostituzione, ricostruzione e manutenzione degli impianti già installati non si può pensare di considerare tali opere alla stregua di innovazioni di conseguenza non possono essere applicati i principi sanciti dagli articoli 1120 e 1123 del codice civile che impongono la ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore di proprietà. Fra l'altro il Giudice della prima sezione civile del Tribunale di Salerno, nella sentenza in questione, ha evidenziato che non può farsi ricorso ad una deroga ai principi legali di ripartizione della spesa in questione poiché non vi è traccia che il condominio abbia adottato, a tal riguardo, una delibera con il consenso di tutti i condomini.

Altro motivo posto dal ricorrente a fondamento del suo ricorso consiste nel fatto che nel corso di una precedente assemblea condominiale fossero stati presentati dei preventivi per l'esecuzione di lavori di manutenzione all'impianto dell'ascensore, senza che tale argomento figurasse fra quelli posti all'ordine del giorno, il vizio di cui era affetta tale prima delibera, secondo il ricorrente, avrebbe prodotto conseguenze anche sulla delibera successiva che ha disposto la ripartizione delle spese in questione. A parere della sentenza, invece, tale motivo non può essere accolto poiché il condomino è stato sufficientemente informato dalla convocazione all'assemblea conclusosi con la delibera impugnata e che nessun pregiudizio, in termini di corretta ed esauriente informazione circa i punti all'ordine del giorno, aveva subito dalla mancata indicazione di uno degli argomenti che erano stati discussi in una precedente assemblea condominiale.

Delibera annullata. Dopo aver chiarito tale aspetto la sentenza del Tribunale di Salerno ha disposto l'annullamento della delibera impugnata dal condomino poiché la stessa aveva erroneamente disposto la ripartizione delle spese per la sistemazione dell'impianto dell'ascensore in base al criterio proporzionale della quota di proprietà dei singoli condomini: dunque il solo criterio da seguire è quello previsto dall'art. 1124 del codice civile, pertanto la ripartizione delle spese per la manutenzione dell'ascensore avviene per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

La ripartizione di spese inerenti l'ascensore dopo la riforma del condominio. L'ascensore, come è facile intuire, si presume bene comune anche tenendo conto di quanto sancito all'articolo 1117 al n. 3. Fino al momento dell'avvento della riforma del condominio la giurisprudenza prevalente era concorde nel ritenere che la regola prevista dall'art. 1124 per la manutenzione delle scale (la spesa si ripartiva: per metà del valore in base al valore dei singoli piani o porzioni di piano e per la restante metà in misura proporzionale dell'altezza di ciascun piano dal suolo) poteva essere applicata anche all'impianto dell'ascensore.

L'avvento della legge n. 220 del 2012 ha definitivamente fugato ogni dubbio e modificando l'articolo 1124 del codice civile ha stabilito che la ripartizione delle spese dell'ascensore segue lo stesso criterio previsto per la manutenzione delle scale. Dunque attualmente le spese per la manutenzione degli ascensori sono sostenute dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono e la relativa spesa è ripartita per il 50% in ragione del valore delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio, e per il restante 50% in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Scarica la sentenza Tribunale di Salerno 22.1.2013 n. 196

Fonte: CondominioWeb.com