Per trasformare un garage condominiale in palestra occorre valutare la compatibilità urbanistica, segnalare la nuova destinazione e controllare il regolamento contrattuale

Il garage diventa palestra. Una nuova opportunità di guadagno per i condòmini.

26/04/2014

di Avv. Gian Luca Ballabio

Con una recente sentenza del T.A.R. Campania si apre la possibilità di mutare la destinazione d'uso di alcuni locali privati, al fine di adibirli a palestre o sale aperte al pubblico. Un metodo per monetizzare le parti comuni dell'immobile che non possono essere destinate a scopi abitativi.

Il caso. Un'associazione sportiva dilettantistica e di promozione ha impugnato le note con cui il Comune, dopo aver verificato che la medesima aveva, in assenza di s.c.i.a., variato da deposito/garage in palestra la destinazione d'uso dei locali detenuti alpiano interrato di un edificio, ha diffidato l‘associazione a non utilizzare i locali in parola “per attività sportiva, bensì come locali di deposito/garage”. La ricorrente, infatti, ha sostenuto, per quanto qui interessa, che: : “a dispetto delle valutazioni compiute dal Comune …, la divisata adibizione a palestra, ai sensi dell'art. 32, comma 4, della l. n. 383/2000, avrebbe dovuto reputarsi compatibile con qualsivoglia destinazione d'uso, riferendosi a locali detenuti da un'associazione di promozione sociale; - nessuna sanzione sarebbe stata applicabile al controverso cambio di destinazione d'uso senza opere, trattandosi di attività edilizia libera, non assoggettata al regime abilitativo proprio del permesso di costruire ovvero della s.c.i.a.”

Su tale vicenda si è pronunciato, accogliendo il ricorso, il T.A.R. Campania, sez. VIII, sent. 31 marzo 2014, n. 1881.

Mutamento di destinazione d'uso senza opere. Per l'orientamento giurisprudenziale maggioritario, qualora si verifichi un mutamento di destinazione d'uso soltanto “funzionale”, senza opere edilizie visibili, non occorre l'autorizzazione a costruire, salvo il caso in cui vi sia violazione degli assetti urbanistici di zona. “E ciò vale per ogni tipo di standard, concernente insediamenti residenziali, produttivi, alberghieri, direzionali e commerciali (pure all'ingrosso), per cui anche gli spazi accessori seguono la medesima regolamentazione e sono commisurati alla superficie lorda di pavimento, con correlativa irrilevanza di ogni modificata destinazione d'uso, tanto più che, nell'originario titolo concessorio, i discussi ambienti interrati risultavano definiti come locali a disposizione dei negozi, data la loro stretta connessione (pure catastale) con l'attività commerciale propriamente detta: il che esclude ogni possibile applicabilità delle ipotizzate sanzioni”(Cons. Stato, sez. V, sent. 28 maggio 2010, n. 3420)

In tali casi, inoltre, “è applicabile la regola generale dell'articolo 22, comma 1, (n.d.a. T.U. Edilizia)secondo cui ‘Sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività gli interventi non riconducibili all'elenco di cui all'articolo 10 e all'articolo 6, (n.d.a. T.U. Edilizia) che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente. Ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini del rilascio del certificato di agibilità, tali denunce di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori'" (Cons. Stato, sez. V, sent. 20 agosto 2008, n. 4006)

La decisione in commento. La pronuncia in esame ha osservato come “il mutamento di destinazione d'uso senza opere deve intendersi, in via di principio, subordinato a s.c.i.a. (cfr. Cass. civ., sez. II, 22 novembre 2004, n. 22041), potendo, comunque, implicare, sia pure in assenza di attività costruttive, una non irrilevante trasformazione dell'assetto urbanistico-edilizio acquisito dal territorio”. (Cambio di destinazione d'uso delle parti comuni: alcune semplici indicazioni per comprendere quali norme applicare)

Infatti, “l'art. 32, comma 1, del d.p.r. n. 380/2001, qualifica come ‘variazione essenziale' – sanzionata ai sensi del precedente art. 31 con la demolizione e la riduzione in pristino – il mutamento di destinazione d'uso (comunque realizzato, anche senza opere edilizie), che implichi una variazione degli standard previsti dal d.m. n. 1444/1968.

Appare, quindi, evidente, in primis, che il mutamento di destinazione d'uso, anche senza attività costruttive, non può integrare, di per sé, un'operazione urbanistico-edilizia per così dire ‘neutra', affrancata dall'assoggettamento a qualsivoglia titolo abilitativo.

Ed appare evidente, altresì, che la sua realizzazione abusiva non possa legittimarsi esclusivamente attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria, dovendo l'amministrazione verificare se essa non abbia inciso anche sul carico urbanistico di zona”

Inoltre, ha dichiarato che se il mutamento di destinazione avviene fra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, dovendosi, in tal caso, vagliare l'eventuale aggravio del carico urbanistico (Cons. Stato, sez. IV, 13 luglio 2010, n. 4546) e la connessa trasformazione edilizia, produttiva di vantaggi economici derivanti dall'innovata utilizzazione, anche senza opere (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 14 ottobre 2011, n. 5539; TAR Lombardia, Milano, sez. II, 11 febbraio 2011, n. 468).

All'amministrazione, infatti, va sempre riconosciuto il potere di verificare la compatibilità del mutamento di destinazione, con le disposizioni urbanistiche locali, oltre che con le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità ex art. 23, comma 1, del d.p.r. n. 380/2001: “potere – questo – che, per essere in concreto esercitabile, richiede necessariamente (almeno) una preventiva segnalazione (appunto, s.c.i.a.) da parte dell'interessato, finalizzata a informare i competenti uffici dell'iniziativa assunta”.

La rilevanza delle associazioni sportive. Il legislatore ha cercato di agevolare l'attività delle associazioni sportive dilettantistiche o di promozione attraverso, ad esempio, la previsione che “la sede delle associazioni di promozione sociale ed i locali nei quali si svolgono le relative attività sono compatibili con tutte le destinazioni d'uso omogenee previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968 … indipendentemente dalla destinazione urbanistica”(art. 32, comma 4, della l. n. 383/2000).

Associazioni, che quindi, hanno facilitazioni non soltanto sul piano fiscale, ma anche su quello amministrativo, con specifico riguardo agli aspetti urbanistici, proprio allo scopo di agevolare l'individuazione delle sedi e dei locali dove svolgere le attività istituzionali.

Pertanto, “In virtù della emanata disciplina agevolativa, le sedi e i locali in parola sono, quindi, ubicabili: a) in tutte le parti del territorio urbano, stante la loro compatibilità con ogni destinazione d'uso urbanistico rilevante ai sensi del d.m. n. 1444/1968; b) a prescindere dalla destinazione d'uso impressa specificamente e funzionalmente rispetto al singolo fabbricato (cfr. Cons. Stato, sez. V, 15 gennaio 2013, n. 181; TAR Puglia, Lecce, sez. I, 5 giugno 2008, n. 1653; TAR Lombardia, Milano, sez. II, 18 luglio 2013, n. 1911; TAR Toscana, Firenze, sez. III, 18 ottobre 2013, n. 1404)”.

Alla luce di tali principi il T.A.R. adito ha riconosciuto la illegittimità degli atti del Comune resistente i quali avevano respinto l'istanza dell'associazione sportiva di mutare la destinazione d'uso dei locali del piano interrato da garage a palestra, qualora tale decisione venga motivata sulla circostanza che “non sia compatibile con la destinazione dei piani interrati unicamente a cantine, depositi, magazzini, autorimesse e impianti termici a servizio dell'edificio, vuol dire disconoscere la portata derogatoria del citato art. 32, comma 4, della l. n. 383/2000, con conseguente palese illegittimità della correlativa determinazione amministrativa”.

Nuove prospettive. Si ritiene che la pronuncia esaminata sia destinata ad agevolare economicamente il mondo sportivo dilettantistico (soprattutto nel momento di crisi attuale) e, permettendo il nascere di un maggior numero di “palestre”, consentire l'avvicinamento all'attività sportiva di un maggior numero di persone, così come auspicato dalle leggi di settore. (Lecita l'attività di affittacamere se il regolamento vieta solamente di mutare la destinazione d'uso abitativa.)

La pronuncia pare abbia aperto la strada ad una serie di operazioni commerciali, a vantaggio dellacollettività condominiale, che spesso possiede dei locali inutilizzati che potrebbe mettere “a reddito”, purché ricorrano determinate condizioni:

1. valutare la compatibilità urbanistica in caso di mutamento di destinazione d'uso (nel caso di specie si tratta di deposito/garage diventato palestra);
2. segnalare la nuova destinazione urbanistica dell'immobile con apposito titolo abilitativo (S.C.I.A);
3. analizzare preliminarmente la presenza di clausole dei regolamenti condominialipredisposti ad “ospitare” tali tipi di locali all'interno degli edifici .

 sentenza T.A.R. Campania, sez. VIII, sent. 31 marzo 2014, n. 1881.

Fonte : condominioweb.com