Il locatore deve restituire al termine del contratto di locazione la cauzione. Non può trattenerla per giustificare il mancato rilascio dell'immobile ed il mancato preavviso della...Cosa succede se il conduttore recede dal contratto senza preavviso e il locatore si trattiene la cauzione versata?

Il locatore deve restituire al termine del contratto di locazione la cauzione. Non può trattenerla per giustificare il mancato rilascio dell'immobile ed il mancato preavviso della...Cosa succede se il conduttore recede dal contratto senza preavviso e il locatore si trattiene la cauzione versata? 

11/04/2014
Avv. Leonarda Colucci  



Il fatto. Il locatore di un appartamento, in seguito alla reiterata morosità del conduttore e del suo recesso dal contratto senza osservare l'obbligo di preavviso previsto dalla legge, si rivolge al Giudice ed ottiene un decreto ingiuntivo che condanna il conduttore al pagamento dei canoni non versati fino al momento dell'effettivo rilascio dell'immobile.

Il conduttore, dopo la notifica del decreto, decide di proporre opposizione al fine di far valere le sue ragioni esponendo di aver raggiunto un accordo con il locatore con il quale quest'ultimo lo autorizzava a trattenere il deposito cauzionale versato al momento della stipula del contratto al fine di coprire il pagamento dei canoni mensili non versati fino al momento dell'effettivo rilascio dell'immobile, ed anche per giustificare l'inosservanza dell'obbligo di comunicare la propria intenzione di recedere dal contratto di locazione nei termini previsti dalla legge (e cioè 6 mesi prima della data del presunto rilascio, vedasi art. 6 L.392/1978). Pertanto, secondo il conduttore, in virtù del loro accordo nient'altro poteva pretendere il locatore.

Per supportare ulteriormente le sue ragioni il conduttore deduce addirittura di vantare anche un credito nei confronti del locatore scaturente dagli interventi di manutenzione che egli aveva eseguito sull'appartamento occupato e consistenti nel rifacimento dell'impianto elettrico, nella sostituzione di tubature rotte, nella manutenzione del giardino, etc.

L'esecuzione di tali lavori avevano comportato per il conduttore una spesa di circa ventisettemila euro che lo inducevano ad esplicare anche domanda riconvenzionale nella stessa opposizione a decreto ingiuntivo al fine di consentirne il recupero della stessa.

Il locatore sostiene:

- di non aver dato alcuna autorizzazione per l'esecuzione di tali lavori;

- che il conduttore non forniva alcuna prova del credito vantato;

- e che lo stesso dopo un lungo periodo di morosità per il mancato pagamento dei canoni mensili aveva abbandonato l'appartamento senza alcun preavviso.

I motivi della decisione del Tribunale di Roma. I Giudici hanno evidenziato, in primo luogo, che il locatore ha ammesso di non aver restituito la cauzione al conduttore motivando tale scelta con il fatto che il conduttore non né aveva fatto richiesta

La sentenza, quindi, accogliendo solo parzialmente l'opposizione dispone che il locatore deve restituire la cauzione al conduttore inclusi gli interessi legali maturati fino al momento dell'effettivo soddisfo.

Ad esito ben diverso, giunge la sentenza per quanto riguarda gli altri motivi posti a fondamento dell'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dal conduttore soprattutto per quanto concerne la pretesa di recuperare le presunte spese sostenute per lavori di manutenzione all'appartamento; proprio analizzando tale richiesta il Giudice ha ritenuto che non può essere accolta poiché il conduttore non ha fornito alcuna prova dei lavori eseguiti e delle spese sostenute.

Cessione del contratto di locazione. Il conduttore se non è stato espressamente liberato dal locatore rimane responsabile, in solido con il nuovo conduttore, del mancato pagamento dei canoni d'affitto.

In merito a tali spese, la sentenza in commento, ha accuratamente puntualizzato che semplici preventiva di spesa che il conduttore afferma di aver sostenuto per l'esecuzione di lavori di manutenzione all'immobile da egli condotto in locazione non hanno alcun valore probatorio.

Altra questione affrontata dalla sentenza in commento riguarda uno dei motivi posti dal conduttore alla base della sua opposizione a decreto ingiuntivo e cioè la prova liberatoria della riconsegna dell'appartamento con facoltà del locatore di trattenere la cauzione. La sentenza conclude che tale scelta era assolutamente illogica poiché alla riconsegna l'appartamento era gravato da una morosità di gran lunga superiore rispetto alla cauzione che non avrebbe coperto quanto dovuto dal conduttore al locatore.

Per quanto riguardo il mancato preavviso, la sentenza ha evidenziato che non esiste alcuna traccia della lettera raccomandata attraverso la quale il conduttore, tre mesi prima del rilascio, avrebbe dovuto comunicare al locatore la sua intenzione di recedere dal contratto.

In buona sostanza, quindi, la sentenza da un lato stabilisce:

· il locatore non può trattenere la cauzione per giustificare il mancato rilascio dell'immobile ed il mancato preavviso della volontà di recedere dal contratto;

· il conduttore non può recuperare le spese sostenute per i lavori di manutenzione se non fornisce prova adeguata delle stesse.

Deposito cauzionale ed orientamento della giurisprudenza. L'orientamento della giurisprudenza di legittimità è concorde nel ribadire l'obbligo del locatore di restituire, al termine del contratto di locazione conclusosi per qualsiasi ragione, la cauzione al conduttore (Cass. Civ., sent. n. 4725/1989, ed anche Cass. Civ., n.538/1997). Infine la Cassazione ha stabilito che sebbene tali obblighi derivano da un unico rapporto contrattuale, gli stessi non sono in posizione sinallagmatica, ma presentano carattere di autonomia, il che implica che una eventuale compensazione fra crediti del locatore e debiti del conduttore può intervenire solo se ne ricorrono i presupposti (Cass. Civ., sent. 9059/2002).

sentenza Tribunale di Roma n. 2050 del 28 gennaio 2014

Fonte: CondominioWeb.com