Locazione commerciale e revoca del contratto alla prima scadenza
In tema di locazioni commerciali, il proprietario dell'unità immobiliare locata per gli scopi di cui all'art. 27 legge n. 392/78, può recedere dal contratto alla prima scadenza.
È bene ricordare che le locazioni per uso diverso da quello abitativo (salvo il caso di locazioni per attività stagionali) hanno una durata minima di sei anni e s'intendono prorogate per un ulteriore periodo di eguale durata.
Al termine del primo sessennio il proprietario può recedere dal contratto; il recesso, per essere valido, deve fondarsi su ben precisi motivi.
Ai sensi dell'art. 29, primo comma, legge n. 392/78:
Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente e' consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attivita' indicate nell'articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attivita' tendenti al conseguimento delle loro finalita' istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione e' condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione e' condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Tizio ha locato a Caio il proprio immobile e quest'ultimo lo ha adibito a proprio studio professionale.
Al termine dei primi sei anni, egli potrà chiederne il rilascio, ad esempio, se decide di andarvi ad abitare, se vuole andare a far abitare il proprio figlio, se decide di utilizzarlo anch'egli come studio, ecc.
In tali casi, o meglio nei casi di immobile destinato ad attività commerciale e artigianale che comporti rapporto con il pubblico (es. negozi, ristoranti e simili ma non studi professionali), il conduttore avrà diritto alla così detta indennità per la perdita di avviamento.
Il secondo comma dell'articolo in esame specifica alcuni aspetti del recesso in relazione all'attività alberghiera.
In che modo ed entro quali termini dev'essere esercitato questo diritto?
Se ne occupano il terzo quarto e quinto comma dell'art. 29 l. n. 392/78.
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volonta' di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilita' dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attivita' indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attivita' alberghiere.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullita', il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta e' fondata.
Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.
Esempio
Locale commerciale nel quale il proprietario vuole insediare una propria attività; in tal caso egli dovrà inviare al conduttore una racc. a.r. entro 12 mesi dalla scadenza del primo sessennio specificando che intende adibire quell'unità immobiliare ad uso proprio per intraprendere un'attività commerciale. Diversamente il contratto dovrà considerarsi rinnovato.
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