Cosa succede se l'amministratore firma un contratto senza l'autorizzazione dell'assemblea

Una firma può costar caro. I limiti del mandato dell'amministratore di condominio.

14/07/2014

di Avv. Dolce Rosario

I contratti per gli impianti ascensoristici. Gli edifici condominiali più grandi e/o complessi per struttura sono in genere provvisti almeno di un ascensore.

La manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto è rimessa ad un'impresa esterna specializzata, in grado di garantirne la sicurezza e la funzionalità. I contratti di fornitura firmati dall'amministratori

I contratti stipulati, a tal fine, tra le parti (Condominio-impresa), sono eterogenei: in termini di contenuto e di costi.

Il potere di stipula spetta all'amministratore del condominio, che vi procede, in genere, in forza di una delibera assembleare che lo autorizzi al riguardo.

Tuttavia, non sempre le condizioni prefissate dall'assemblea sono assecondabili dalle multinazionali del settore.

E' così successo che un'assemblea condominiale ha autorizzato, con delibera apposita, il proprioamministratore a stipulare un contratto annuale per la manutenzione dell'impianto ascensore con un'impresa settoriale; solamente che poi l'amministratore del condominio ne convenne, diversamente (con la citata impresa), un altro di durata novennale.

La vicenda si è poi evidenziata, in tutta la sua portata e incongruenza, in sede di opposizione ad un Decreto ingiuntivo: cioè dopo che il condominio si è reso inadempiente - non saldando più le fatture emesse per il servizio (oltre l'annualità in disamina) - e l'impresa di manutenzione è ricorsa in giudizio per ottenere un provvedimento di ingiunzione di pagamento.

Il provvedimento. Il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Casoria, con Sentenza dell'01.02.2013 ha ritenuto legittima l'opposizione del Condominio.

In particolare, il Giudice di merito ha inquadrato la fattispecie trattata nell'alveo dell'art. 1711 cod. civ. "limiti del mandato", ritenendo che il contratto stipulato dall'amministratore del condominio con il fornitore non fosse nullo e/o annullabile (per la presenza in esso di una clausola vessatoria, quale quella della durata pluriennale del negozio giuridico), bensì semplicemente non opponibile al condominio committente.

E' stato argomentato, a tal proposito, che "? in mancanza di ratifica, il negozio compiuto dal mandatario eccedente dai poteri ricevuti dal mandante non è né nullo né annullabile, ma solo inopponibile nei confronti del mandante ed i suoi effetti si producono nel patrimonio del mandatario, che li assume a suo carico ed ha l'obbligo di tenere indenne il mandante da qualsiasi pregiudizio che possa derivare per il suo patrimonio dalla stipulazione e dalla esecuzione di quel negozio" (ex multis, Corte di Cassazione 10 marzo 1995, nr. 2802).

In conclusione. Ove l'amministratore di un condominio stipuli un contratto con un terzo fornitore esorbitante le proprie attribuzioni e competenze e risulti, ad ogni modo, tale da oltrepassare la procura conferitagli ex ante dall'assemblea, questi dovrà accollarsi gli effetti negativi che discenderanno a carico del mandante, fatto salva la ratifica successiva della relativa attività.

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TRIBUNALE DI NAPOLI - Sezione distaccata di CASORIA - Sentenza dell'01.02.2013

Fonte  : condominioweb.com