Troppo freddo l'inverno e troppo caldo l'estate? Basta questo per capire che ci sono gravi difetti di costruzione

16/05/2014

di Alessandro Gallucci

In tema di gravi difetti costruttivi e di responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'art. 1669 c.c., il pessimo isolamento termico dell'edificio può ritenersi elemento fondante per un'azione risarcitoria.

Quanto al computo dei termini decadenziali previsti per l'esercizio dell'azione giudiziale, stante l'immediata percepibilità della problematica, il termine per la denuncia e quindi quello per l'inizio della causa decorrono dal momento della percezione fisica del fenomeno.

In buona sostanza in un'unità immobiliare nella quale si manifestano caldo e freddo anomali, tali fenomeni sono sufficienti a far decorrere i termini decadenziali previsti dalla legge.

Questa, in sintesi, la decisione resa dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9966 dell'9 maggio 2014.

Gravi difetti costruttivi e termini di denuncia

La norma di riferimento in materia, s'è detto in principio, è l'art. 1669 c.c.

Che cosa deve intendersi per grave difetto? Secondo la giurisprudenza con questa locuzione non si deve guardare solamente alla rovina o al pericolo di rovina dell'immobile, in più di un'occasione, infatti, è stato affermato che si può parlare di gravi difetti "anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l'aspetto abitativo, come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione (App. Roma, 3 maggio 2011, n. 2002; Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8140; 29 aprile 2008, n. 10857)" (Trib. Legnano 17 luglio 2012).

La casistica è varia, vedi Responsabilità per infiltrazioni d'acqua piovana

In questo contesto la parte che s'è avveduta dei gravi difetti deve denunciarli al costruttore entro un anno dalla scoperta. La denuncia è un atto formale che dev'essere comunicato in forma scritta, salvo riconoscimento del difetto da parte del costruttore; in tal caso la denuncia non è necessaria.

Entro un anno dalla denuncia, poi, dev'essere iniziata l'azione giudiziale pena la prescrizione del diritto.

Quando può dirsi conosciuto un grave difetto? Quando la parte ha piena contezza del fatto che un determinato fenomeno sia espressione di una problema costruttivo dell'edificio. Ciò può avvenire tanto perché il fatto è immediatamente percepibile nella sua gravità, tanto a seguito di una perizia che inquadri compiutamente il fenomeno lamentato dandogli la giusta importanza.

Responsabilità dell'appaltatore per rovina o difetti degli immobili, attenzione a non farei i furbi

Nel caso risolto dalla sentenza n. 9966 l'eccessivo freddo in inverno e il caldo torrido nel periodo estivo sono stati considerai fenomeni che, di per sé, avrebbero dovuto far comprendere al proprietario dell'immobile l'esistenza di un grave difetto e come tali la loro manifestazione (e non una perizia che certificasse le carenze costruttive dai quali derivavano) è stata considerata il momento dal quale fare decorrere i termini per la denuncia del problema.

In tal senso si legge in sentenza che "non necessariamente né automaticamente il decorso del termine (per la denuncia n.d.A.) è postergato all'esito degli approfondimenti tecnici qualora, come nella specie, si tratti di problema di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili cause fin dal suo primo manifestarsi. Gli stessi ricorrenti, infatti, assumono che fin dal primo insediamento nell'immobile da parte del loro dante causa, avvenuto subito dopo l'acquisto, si percepirono problemi termici che ne resero disagevole l'utilizzo, consistenti in un eccessivo freddo in inverno e in un surriscaldamento d'estate, al quale lo (?) cercò di ovviare fin dal primo inverno utilizzando appieno l'impianto di riscaldamento, con un consumo più elevato rispetto alla media e spese anch'esse più elevate, in relazione alle quali pure ebbe a chiedere il risarcimento" (Cass. 8 maggio 2014 n. 9966).

Scarica Cass. 8 maggio 2014 n. 9966

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