L'immobile è costruito con «materiale scadente». Il costruttore è responsabile dei «gravi difetti».
22/05/2014
La realizzazione dell'immobile con materiali inidonei o non a regola d'arte, tali da comprometterne la funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, sebbene ordinaria, pregiudica o menoma in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità dell'immobile e comporta una responsabilità ex art. 1669 c.c. in capo al costruttore.
Questo è il principio sancito dal Tribunale salentino in una recentissima pronuncia in relazione ad un procedimento instaurato a seguito della notifica di un atto di citazione da parte di Tizio contro la ditta costruttrice Beta, il quale denunciava gravi vizi di costruzione dell'immobile acquistato. (Come l'amministratore può agire per far valere i gravi difetti di costruzione)
Il caso. Tizio, con atto di citazione ritualmente notificato, chiamava in giudizio la ditta costruttrice Beta per l' accertamento, da parte del Giudice, dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. dell'unità immobiliare acquistata dopo una compravendita immobiliare regolata dal D.Lgs. 192/05 in relazione ad un contratto preliminare, seguito dal contratto vero e proprio, sottoscritto con la ditta Beta, con contestuale richiesta del risarcimento dei danni. In particolare Tizio voleva che il Giudice accertasse che l'esecuzione dei lavori non era stata fatta “a regola d'arte” e nel rispetto della vigente normativa in materia di edilizia ed urbanistica. Infatti,solo dopo pochi mesi dall'ultimazione dei lavori, l'immobile presentava già palesi e diversi problemi relativi proprio alla non idonea costruzione: problemi di umidità, un mancato isolamento acustico, spifferi provenienti dagli infissi e i due bagni risultavano impraticabili durante la stagione invernale a causa della mancata realizzazione del sistema di coibentazione.
Dal canto suo, la società esponeva che, non solo i lavori erano stati fatti “a regola d'arte” e nel rispetto della normativa, ma la stessa aveva posto in essere una serie di interventi "fuori capitolato" ed una serie di interventi precauzionali, poi non eseguiti per il mancato consenso dell'attrice all'accesso sulla sua proprietà. Inoltre la stessa ditta invocava l'impossibilità di applicazione dell'art. 1669 c.c. in quanto il termine di prescrizione di un anno per la denuncia dei vizi era già decorso. (Perché il condominio dev'essere ritenuto responsabile dei gravi difetti imputabili al costruttore?)
L'attore infine aveva richiesto una consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c. ed il C.T.U. aveva quantificato il costo dei lavori necessari per l'eliminazione dei difetti e vizi riscontrati, comprensivo delle spese tecniche per l'esecuzione degli stessi, in € 24.648,42 e la riduzione di valore dell'immobile in € 6.500,00, rispetto al prezzo di acquisto, consulenza contestata dalla convenuta, la quale ne chiedeva altresì la rinnovazione.
La decisione del Tribunale. Nel corso della causa, o meglio nel corso della fase istruttoria, la ditta convenuta aveva nominato un consulente tecnico di parte il quale contestava in toto le affermazioni e conclusioni esposte dal C.T.U., il quale poi è stato, come consueto, invitato a presentare delle osservazioni nel corso del procedimento. Orbene, le risposte rese dal C.T.U. alle osservazioni formulate dal tecnico dell'impresa convenuta sono risultate convincenti e condivisibili per il Giudice adito.
Il Giudice, infatti, ha sancito il mancato adeguamento dei lavori effettuati dalla ditta costruttrice alle normative vigenti (ossia il D. Lgs. 192/05) e con riferimento al deprezzamento di valore dell'immobile, il Tribunale leccese condivide interamente le conclusioni del consulente tecnico, in quanto l'esecuzione dei lavori indicati nella relazione di consulenza (ossia la realizzazione del cappotto) comporta sicuramente una riduzione della superficie utile dell'appartamento, sia che i lavori in questione vengano svolti all'interno sia che vengano svolti all'esterno dell'edificio.L'immobile quindi era stato sicuramente costruito con materiali risultati inidonei o non a regola d'arte, e tali menomazioni hanno costituito una compromissione della funzionalità, dell'abitabilità e dell'uso stesso della costruzione da parte dell'attore. Tali vizi, quindi, risultano eliminabili solo con dei lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, il quale costo dei lavori però pregiudica o menoma in modo rilevante il normale godimento dell'abitazione ed il suo prezzo di mercato.
Accertati quindi i difetti oggetto di doglianza di parte attrice, bisogna ora stabilire se tali vizi siano idonei a configurare una responsabilità ex art. 1669 c.c.
Quindi il Giudice salentino richiama alcune sentenze della Suprema Corte, secondo la quale “i gravi difetti si configurano anche nei casi in cui i vizi riscontrati pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo (Cass., sez. II, 16.02.2012, n. 2238), ad esempio, attraverso la realizzazione dell' opera con materiali inidonei o non a regola d'arte purché “tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” (Cass., sez. II, 28.04.2004, n. 8140; Cass., sez. II, 20.11.2007, n. 24143; Cass., sez. II, 03.01.2013, n. 84).
Nel caso esaminato, come dimostrato dal CTU, la natura dei difetti riscontrati e la tipologia di interventi necessari per il corretto ripristino dell' opera, configurano senza dubbio la responsabilità ex art. 1669 c.c. in capo alla ditta convenuta.
L'eccezione di prescrizione non può essere applicata al caso di specie in quanto parte attrice si è sicuramente adoperata alla denuncia dei vizi palesati entro l'anno dalla scoperta, ex art. 1669 c.c., e ciò risulta provato altresì dalle continue richieste di manutenzione sollevate da Tizio nei confronti della ditta convenuta.
Il Giudice quindi ha condannato a risarcire parte attrice dei danni subiti, pari ad € 31.148,42, risultanti dal costo dei lavori necessari per l'eliminazione dei difetti riscontrati (comprensivi delle spese necessarie per la presentazione della S.C.I.A. e di quelle necessarie per il Coordinamento per la Sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione dei lavori) e dalla riduzione di valore dell'immobile, somme da rivalutare dalla data di stima in quanto trattasi di debito risarcitorio di valore. La ditta convenuta è stata altresì condannata al pagamento delle spese di lite, comprensive della spesa relativa alla consulenza tecnica effettuata.
Tribunale di Lecce - Seconda sezione civile - Sentenza n. 1639 del 5 maggio 2014
Fonte : condominioweb.com
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