Plusvalenza del venditore. Quando e come.
L’idea che il fisco sia insensibile alle preoccupazioni dei contribuenti non è sempre corretta: esistono infatti delle situazioni nelle quali al contrario le regole dell’amministrazione finanziaria mostrano un volto umano.
Perché vendere
Anche se vendere una casa di questi tempi, con il mercato immobiliare in ribasso e la discesa dei prezzi, non rappresenta nella maggioranza dei casi un grande affare, in parecchie situazioni resta comunque l’ipotesi più conveniente, che molti italiani scelgono per ridurre il carico fiscale o per coprire improrogabili esigenze finanziarie. Per non subire perdite consistenti sul valore dell’immobile la cosa migliore sarebbe quella di ricomprare subito dopo, in modo da “perderci” su quanto ricavato dalla vendita ma allo stesso tempo “guadagnarci” su quanto corrisposto sull’acquisto. Tuttavia ciò non sempre è possibile e in tempi difficili non si può guardare troppo per il sottile. In genere l’immobile tipo che viene messo sul mercato è la seconda casa o il box, magari ricevuti in eredità chissà quando e finora “parcheggiati” in attesa di tempi migliori. Con l’arrivo della IUC, il temibile sistema di tasse locali composto da Imu, Tasi e Tari con cui presto i cittadini dovranno fare i conti, e soprattutto con il perdurare della crisi economica, capita sempre più spesso che le famiglie decidano di privarsi di un bene immobile ritenuto ormai un lusso impossibile.
Le imposte
Quando si vende un immobile, le imposte tipiche sulla compravendita come l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono a carico dell’acquirente. Il venditore perciò è esente da pendenze con il fisco, almeno per quanto riguarda l’atto di vendita stipulato dinanzi al notaio. Sono invece a carico di chi vende le imposte sul reddito (per fortuna solo eventuali) che sono dovute sulla plusvalenza, cioè sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita dell’immobile. Nel calcolo dellaplusvalenza il prezzo di acquisto va aumentato dei costi inerenti se documentati, come ad esempio le imposte pagate sull'acquisto e le spese notarili per l’atto di compravendita.
Redditi “diversi”
Il valore della plusvalenza appartiene alla categoria dei “redditi diversi” e, come tale, si dichiara nel modello Unico nel quadro RL oppure nel 730 nel quadro “D”. La plusvalenza è assoggettata a tassazione ordinaria con le normali aliquote Irpef oppure, nell’ipotesi di vendita di terreni edificabili, a tassazione separata.
Abitazione principale, niente tasse
Per fortuna non tutte le plusvalenze vanno dichiarate al fisco e sottoposte a tassazione. Innanzitutto non si pagano imposte se la plusvalenza deriva dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da più di cinque anni. Inoltre sono esenti dal prelievo gli immobili pervenuti per successione; quelli ricevuti in donazione quando rispetto alla persona che ha donato l’immobile, siano trascorsi cinque anni dall’acquisto o costruzione dello stesso; le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo trascorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la vendita siano state utilizzate come abitazione principale del venditore o dei suoi familiari. Insomma a ben vedere le ipotesi di esonero dal pagamento dell’Irpef non sono poche. La logica alla base di queste disposizioni è che l’amministrazione tassa le operazioni potenzialmente “speculative”, quelle in cui si compra un appartamento per poi rivenderlo dopo poco tempo ad un prezzo maggiore lucrando sulla differenza di prezzo. Viceversa vengono salvate le compravendite fisiologiche dei cittadini, quelle effettuate a titolo di investimento, come spesso avviene per gli immobili posseduti da molti anni, oppure i beni utilizzati come abitazione principale dal proprietario o dai suoi congiunti.
Imposta sostitutiva
Anche laddove la plusvalenza fosse tassata, non disperate. Infatti in alcuni casi è previsto un sistema alternativo a quello “ordinario”, che potrebbe rivelarsi vantaggioso. Il venditore può chiedere all’atto della vendita, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un’imposta sostitutiva di quella sul reddito, con aliquota del 20%. E’ il notaio stesso che provvede ad applicare e a versare l’imposta sostitutiva, ricevendo naturalmente dal venditore la somma; successivamente il notaio deve comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita. La tassazione in base all’imposta sostitutiva non può essere chiesta dal cedente quando si vende un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione oppure un fabbricato costruito sul terreno stesso o infine venga ceduto un terreno edificabile.
Immobili donati
Quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, la plusvalenza realizzata va tassata solo quando al momento della cessione non siano ancora trascorsi cinque anni dal giorno in cui il donante ha acquistato l’immobile. In tal caso la plusvalenza è pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante.
L’onestà premia.
In tutte le ipotesi in cui non viene tassata la plusvalenza, il venditore non ha nessun motivo per dichiarare un prezzo inferiore a quello realmente incassato, dato che non paga alcuna tassa. Il venditore poi ha “interesse” a far risultare il vero prezzo, talvolta più alto, dato che vengono effettuati controlli sulle movimentazioni bancarie da cui potrebbero apparire somme "in nero" di cui non saprebbe dare spiegazioni: nella vendita di immobili, ovviamente, si parla di somme di un certo rilievo, normalmente almeno a 4 zeri e le sanzioni sono a queste “adeguate”. Ma anche l'acquirente in molti casi non ha più motivo di dichiarare una somma minore del prezzo pagato, poiché dal 2006 nelle compravendite non soggette a Iva di immobili ad uso abitativo e pertinenze, effettuati nei confronti di persone che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, professionali o artistiche, le persone fisiche possono pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale, indipendentemente dal prezzo di acquisto.
FONTE : MUTUI & FUTURO
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