Per la nullità della vendita pagano notaio e geometra.

Per la nullità della vendita pagano notaio e geometra.

Compravendita immobiliare nulla? Sono responsabili in solido il notaio e il geometra che non abbiano effettuato le dovute verifiche circa l'effettiva proprietà del bene. Lo puntualizza la Corte d'appello di Milano, con la sentenza 16 del 2014.

Il caso

Protagonista della vicenda giudiziaria è l'acquirente di un immobile che, nell'avviare le pratiche di ristrutturazione, scopre di non essere proprietaria di una parte. Infatti, secondo le visure catastali, alcuni dei locali acquistati non erano mai stati di proprietà dei venditori ma risultavano intestati a terze persone. Di qui, la decisione di citarli in giudizio per far dichiarare «la nullità parziale del contratto di compravendita immobiliare», farsi restituire il prezzo pagato per l'acquisto e ottenere il risarcimento dei danni.

Ma i convenuti, a loro volta inconsapevoli dell'effettiva titolarità dei beni, chiamano in causa il geometra e il notaio, incaricati, rispettivamente, degli aggiornamenti catastali e della redazione dell'atto. Secondo i venditori, doveva essere dichiarata l'esclusiva responsabilità dei professionisti, poiché inadempienti all'obbligo di svolgere diligentemente i propri compiti. Così, i convenuti riconoscono la parziale nullità del contratto di compravendita e ammettono di doversi fare carico del rimborso del prezzo incassato ma contestano il risarcimento del danno, visto che, da parte loro, non c'era stata malafede.

Il tribunale riconosce la responsabilità dei professionisti e li condanna – in solido – a rifondere ai venditori le somme da restituire all'acquirente.

L'appello

La sentenza viene però impugnata di fronte alla Corte d'appello dal geometra e, con appello incidentale, dal notaio. Nella preparazione dell'atto – si difende il notaio – ha svolto tutti gli accertamenti richiesti a garanzia del corretto adempimento dell'incarico ricevuto. In particolare, il notaio afferma che il suo obbligo di controllo si sarebbe limitato alla visura sullo stato catastale dei beni, effettuata sulla base delle nuove schede catastali predisposte dal geometra. Secondo il notaio, una volta accertata la legittimità dei titoli e verificata la corrispondenza dell'oggetto della vendita alle risultanze catastali, non sarebbe stato suo compito professionale controllare che «la rappresentazione grafica e planimetrica degli immobili» corrispondessero allo stato reale della proprietà dei luoghi. L'errore, semmai, era da imputarsi al geometra, colpevole della non aggiornata identificazione catastale. Accuse respinte dal tecnico: l'incarico ricevuto – rileva – consisteva nella semplice redazione delle nuove schede catastali sulla base delle informazioni fornite dai venditori, senza alcun obbligo di consultare i titoli di provenienza e di verificare la veridicità delle informazioni ricevute.

La decisione

Le difese dei professionisti sono bocciate dalla Corte d'appello, che respinge i ricorsi e li condanna a rimborsare ai venditori gli importi da rendere all'acquirente, vista la nullità della compravendita.

Quanto al geometra, spiega il collegio, l'incarico di aggiornamento dell'identificazione catastale dei beni e la redazione delle relative schede «non poteva prescindere dal controllo» che la proprietà fosse realmente dei venditori. Questo vaglio avrebbe dovuto essere realizzato mediante un semplice esame dei titoli d'acquisto, seguito da un accertamento della posizione e consecutività dei subalterni da riaccatastare. Operazioni, queste, sufficienti a impedire l'infedele riproduzione, nelle planimetrie, dello stato dei luoghi.

Pari responsabilità – prosegue la Corte d'appello – va ravvisata in capo al notaio, per aver considerato, nella redazione dell'atto, solo le planimetrie predisposte dal tecnico «senza consultare con la dovuta perizia i precedenti atti di provenienza». Sarebbe bastato, dunque, un semplice raffronto tra la descrizione e le coerenze dei beni oggetto del titolo di provenienza con quanto riportato nelle schede catastali, per scongiurare la stipula di un contratto nullo. Del resto, le risultanze dei registri catastali «hanno un valore meramente indiziario e da esse non può trarsi la prova decisiva della consistenza degli immobili e della loro appartenenza». Ciò, a maggior ragione nelle ipotesi – come quella processuale – in cui quelle risultanze risultino contraddette da altre emergenze. Si può affermare, allora, che in tema di compravendita immobiliare, al fine di individuare l'immobile oggetto di contratto «più che i dati catastali», assumeranno «valore determinante il contenuto descrittivo del titolo e i confini indicati nel titolo stesso».

È per queste ragioni che la Corte d'appello, nel respingere i gravami dei professionisti, ne sancisce – in identica misura – la responsabilità contrattuale per inadempimento degli incarichi, con condanna solidale restitutoria in favore degli appellati.

FONTE : MUTUI & FINANZA