Se gli acquirenti sono a conoscenza dello stato dell’immobile non si può chiedere la riduzione del prezzo

Se gli acquirenti sono a conoscenza dello stato dell’immobile non si può chiedere la riduzione del prezzo 

03/12/2013
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo (Tribunale di Bari, sentenza 9 maggio 2013) 
 
Se l’acquirente, usando l’ordinaria diligenza, è nelle condizioni di poter conoscere in maniera chiara, precisa e univoca che il bene è gravato da oneri o da diritti di godimento di terzi, non può chiedere la riduzione del prezzo del bene acquistato. Tale conoscenza, infatti, esonera il venditore da responsabilità. 
 
È questo il principio di diritto affermato nella sentenza in rassegna in tema di compravendita immobiliare, con particolare riferimento alla garanzia per l’evizione ex art. 1489 c.c., rimedio che tutela il compratore quando il bene acquistato presenta non difetti materiali o funzionali, bensì risulta gravato da oneri o diritti di godimento di terzi (nel caso di specie, un contratto di locazione) che limitano il diritto del compratore. 
 
Il caso. Le parti pattuiscono il trasferimento della proprietà di un immobile ad uso abitativo alla stipula del contratto posticipando l’immissione nel possesso in un momento successivo. Tuttavia, alla data convenuta “scoprono” che nell’immobile risiedono ancora i conduttori in forza di un contratto di locazione sottoscritto con i precedenti proprietari, per cui non è possibile prendere possesso dell’appartamento.
Per tali motivi gli acquirenti agiscono in giudizio per chiedere agli alienanti la riduzione del prezzo dell’immobile e il risarcimento dei danni conseguenti al mancato godimento dell’immobile. Il Tribunale di Bari ha rigettato la domanda attrice ritenendola infondata alla luce di quanto disposto dall’art. 1489 c.c. 
 
Ai sensi dell’art. 1489 c.c. se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali che non escludono ma semplicemente diminuiscono il libero godimento del bene da parte del compratore, e se tali vincoli risultano non apparenti e non dichiarati in contratto, il compratore può tutelarsi in due modi: 
 
può chiedere la risoluzione del contratto, se la diminuzione di utilità è tale che egli avrebbe rinunciato all’acquisto
in caso contrario, può chiedere la riduzione del prezzo

 
In entrambi i casi ha diritto al risarcimento del danno. La garanzia in esame può essere modificata o anche esclusa per accordo delle parti. 
 
L’azione di riduzione del prezzo. Prevista dalla norma in esame presuppone dunque che il compratore non abbia avuto conoscenza, e non ne potesse avere con l’ordinaria diligenza, dell’esistenza, sulla cosa venduta, dell’onere o del diritto personale del terzo. Solo in questi casi, infatti, è esperibile l’azione di riduzione del prezzo, la cui funzione è ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazione e controprestazione (cfr. Cass. civ. n. 12852/2008). 
 
Il venditore è liberato da ogni responsabilità se fornisce la prova della effettiva conoscenza degli oneri e diritti predetti da parte dell’acquirente. Conoscenza che, peraltro, deve rispondere ai requisiti di precisione, univocità e chiarezza che soli possono porre l’acquirente in grado di tener conto della vera situazione dell’immobile (Cass. civ. n. 21384/2005) ovvero si deve trattare di facile riconoscibilità. 
 
Nel caso in esame è emerso che gli acquirenti erano a conoscenza dello stato dell’immobile e, in particolare, che esso era occupato da terzi in forza di contratto di locazione di durata superiore al termine pattuito per l’immissione nel possesso. Il Giudice ha pertanto respinto la domanda di riduzione del prezzo, ritenendo che gli acquirenti coscientemente hanno acquistato il bene gravato da un pregresso rapporto di locazione in corso e sono, per l’effetto, subentrati anche in qualità di locatori.
Il tribunale barese ha respinto altresì le richieste di risarcimento dei danni, giacché non è stato adeguatamente provato dagli attori il concreto pregiudizio economico subito a seguito della mancata immissione nel possesso.

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Fonte : condominioweb.com