Mercato immobiliare fermo? La nuda proprietà è la soluzione!

Mercato immobiliare fermo? La nuda proprietà è la soluzione!


19/12/2013
Avv. Stefano Narducci


La crisi finanziaria cominciata 5 anni fa negli Stati Uniti ha portato come diretta e immediata conseguenza la crisi del mercato immobiliare di una delle economie più importanti del mondo, mostrando come lo stesso si reggesse su un castello di carte – nel vero senso della parola, perché tali erano i mutui c.d. “ subprime” – crollato alle prime intemperie.
 
A seguito dello scoppio della bolla immobiliare americana si è innescato un meccanismo perverso che ha contaminato, mese dopo mese, tutta l’economia degli USA prima e del mondo intero poi, portandoci a vivere l’attuale contesto di crisi, dal quale ancora non si vedono chiare possibilità di uscita, almeno nell’immediato. Contemporaneamente, anche tutti gli altri Paesi del mondo, compreso il nostro, sono stati toccati in quel settore dell’economia sempre trainante, vale a dire l’immobiliare.
 
Che cosa è avvenuto in questi ultimi anni nel mercato immobiliare e quali spiragli si intravedono. Sono tante le persone che in questi ultimi anni si sono viste privare della casa, costrette a rinunciarvi poiché impossibilitate a pagare le rate dei mutui contratti con le banche a causa della riduzione della capacità reddituale, con un numero sempre crescente di immobili che ogni giorno vengono proposti alle aste giudiziarie, diventate fonte di investimento per chi continua ad avere a disposizione una buona liquidità.
 
Senza entrare nel merito delle aste giudiziarie e degli immobili che è possibile acquistare attraverso questo meccanismo, vogliamo analizzare una nuova opportunità che si sta facendo strada in questi anni di crisi, sia per chi ancora è proprietario di immobili, sia per chi vorrebbe investire nel mattone, uno dei beni-rifugio per eccellenza. Si tratta della vendita della nuda proprietà.
 
Nuda proprietà e usufrutto: cosa sono e che cosa li rende così interessanti.La nuda proprietà è il diritto vantato da chi, pur avendo la titolarità del bene immobile, non può goderne finché l’usufruttuario, che è colui il quale ha il pieno godimento dello stesso, non cessa il suo diritto, il che avviene per morte ovvero per decorso del termine pattuito.
 
Con questa scissione della proprietà dal godimento, entrano quindi in gioco due diverse figure: il nudo proprietario (titolare del bene senza possibilità di goderne) e l’usufruttuario (titolare del pieno godimento del bene fino alla morte o al termine previsto, che lo possiederà e potrà quindi utilizzarlo appieno).
 
Questa soluzione soddisfa due opposte esigenze: quella di godimento (quindi abitativa) garantito dalla sicurezza di un termine lungo, che fa capo all’usufruttuario e quella di investimento con notevoli possibilità di rivalutazione, che fa invece capo al nudo proprietario.
 
Perché la vendita o l’acquisto della nuda proprietà è conveniente per entrambe le parti? La convenienza di questa soluzione giuridica per le due parti protagoniste è di tutta evidenza, atteso che consente di sbloccare il mercato immobiliare, perché economicamente vantaggiosa per tutti.
 
Infatti, chi decide di investire in “nuda proprietà” si ritroverà successivamente “pieno proprietario” dell’immobile stesso ad un prezzo notevolmente scontato rispetto a quello previsto per la piena proprietà, con i seguenti vantaggi: 
 
realizzerà una importante rivalutazione, sicuramente maggiore di quella che avrebbe ottenuto acquistando da subito la piena proprietà;     
                          
acquisterà - per legge - la piena proprietà dell’immobile al momento della morte dell’usufruttuario ovvero decorso il termine di durata dell’usufrutto, con un notevole guadagno fra prezzo dell’investimento iniziale e successiva rivalutazione.

 
Colui che vende l’immobile riservandosi l’usufrutto, a sua volta, conserverà il pieno godimento della sua casa fino alla morte, potendola anche affittare in caso di necessità, ottenendo così anche una rendita dalla stessa durante la vita. E’ come se fosse il conduttore di un immobile in locazione con alcuni notevoli vantaggi:
 
non paga nessun canone di locazione per godere di quella casa;
      
può far vivere con lui chi vuole;
può decidere di affittarla ottenendo una rendita;
può cedere l’usufrutto a titolo oneroso se non è vietato dalle pattuizioni con il nudo proprietario;  
               
ottiene immediatamente dal nudo proprietario una liquidità che può impiegare per le sue esigenze di vita
.

 
Proviamo a fare un esempio concreto, che spiega al meglio perché la vendita della nuda proprietà si va affermando sempre più in tempi di crisi.
 
Tizio ha 60 anni ed è proprietario di una casa che vale circa 100.000,00 euro. Decide di venderne la nuda proprietà, che considerando la sua età e l’aspettativa di vita vale circa 45.000,00 euro. Con questa operazione potrà continuare a viverci e ad usarla come faceva da pieno proprietario, avendo in più in tasca ben 45.000 euro.
 
L’acquirente Caio, a sua volta, che ha risparmiato un po’ di denaro e lo vuole investire in un bene rifugio, avrà speso una cifra inferiore della metà rispetto al valore di mercato, per ottenere un immobile che dopo 15-20 anni varrà molto più degli attuali 100.000,00 euro, rivalutando in questo modo di oltre il 50% l’investimento effettuato.
 
Le opportunità che apre questo strumento giuridico sono davvero molto interessanti. Per questo, nel prossimo articolo, vedremo alcuni utilizzi pratici, offrendo spunti sia per i proprietari di immobili, sia per chi vuole investire nel sempreverde mattone.

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