RISARCIMENTO DAL LOCATORE CHE NON PAGA IL CONDOMINIO

RISARCIMENTO DAL LOCATORE CHE NON PAGA IL CONDOMINIO

A cura di Matteo Rezzonico27-10-2014

La proprietà di un edificio di 112 appartamenti è suddivisa tra tre Srl e 17 proprietari di singole unità. Una Srl non paga gli oneri condominiali dei propri affittuari all'amministratore che, a sua volta, non concede a questi inquilini la chiave per fruire degli ascensori né il telecomando per l'apertura automatica del cancello dell'autorimessa. Come possono agire questi conduttori per ottenere quanto dovuto, visto che le nuove disposizioni riportate all'articolo 18, legge 220/2012 stabilisce che «l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni...»?

I conduttori, che non siano morosi verso il locatore nel pagamento delle spese accessorie, possono agire contro quest’ultimo, a norma dell’articolo 1575, numeri 2 e 3, del Codice civile, chiedendo la risoluzione del contratto, per grave inadempimento, e il risarcimento dei danni (articoli 1453 e 1455 del Codice civile). Il richiamato articolo 1575, n. 2 e 3, del Codice dispone infatti che: «Il locatore deve mantenere (n.d.r.: l’immobile) in istato da servire all’uso convenuto; garantirne il pacifico godimento durante la locazione».In ogni caso, ma la questione è controversa, sembra ipotizzabile un’azione “possessoria” degli inquilini contro il condominio, a norma degli articoli 1168 e seguenti del Codice civile - ove siano stati privati, del "compossesso" dell’ascensore e del telecomando per l’accesso all’autorimessa da meno di un anno - per ottenere la consegna delle chiavi/telecomando da parte dell’amministratore di condominio. E, infatti, per l’articolo 1585, comma 2, del Codice civile il locatore non è tenuto a garantire l’inquilino «… dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio».Si dubita invece che gli inquilini – al di là delle azioni a tutela del possesso di cui si è detto – possano agire, in via ordinaria, contro il condominio per la consegna delle chiavi/telecomando. E, infatti – salvo esame della fattispecie in concreto - l’amministratore potrebbe eccepire, in quel giudizio, di aver legittimamente sospeso l’uso dei servizi condominiali (ascensore e portone automatico), stante il mancato versamento delle spese, a norma dell’articolo 63, comma 3, delle disposizioni di attuazione al Codice civile, per il quale: «In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato». D’altra parte, la chiusura dell’ascensore e la mancata consegna del telecomando non impediscono del tutto l’uso della proprietà esclusiva e delle parti comuni, posto che dovrebbe essere possibile raggiungere l’appartamento mediante le scale e utilizzare l’autorimessa aprendo il portone manualmente.

FONTE : CASA24PLUS