Il locatore è obbligato a ripristinare il contratto ed a risarcire i danni se, ottenuto il rilascio dell'immobile per destinarlo ad uso dei suoi familiari, non ha rispettato tale uso.
Avv. Leonarda Colucci
La Corte di Cassazione si pronuncia sugli obblighi del locatore che può essere soggetto alla sanzione alternativa di ripristino del contratto ed all'obbligo di risarcire il danno, quando non adibisce l'immobile all'uso per il quale ha ottenuto il rilascio anticipato.
Il fatto.
La conduttrice di un immobile cita in giudizio il locatore chiedendo il risarcimento dei danni subiti poiché, dopo aver intimato disdetta del contratto alla prima scadenza, motivando la stessa con il fatto che l'immobile sarebbe stato adibito ad abitazione dei suoi genitori, il locatore tuttavia omette di destinare a tale uso l'immobile.
I motivi del ricorso in Cassazione.
La conduttrice impugna la sentenza della Corte d'appello nella parte in cui la stessa affermava che il dovere di ripristinare l'immobile al fine per cui era stato ottenuto il rilascio non rappresenta una vera e propria obbligazione contrattuale, e sulla base di tale assunto la sentenza di secondo grado riteneva che il conduttore non poteva considerarsi creditore di tale obbligazione (quella gravante sul locatore di destinare l'immobile all'uso per il quale era stato anticipato il rilascio).
La sentenza della Corte di Cassazione
Secondo i giudici di legittimità, la sentenza di secondo grado commette un errore in punto di diritto nel momento in cui analizza una questione sulla quale si basa l'intera decisione.
Infatti la Cassazione precisa che le sanzioni di ripristino del contratto locativo e di risarcimento del danno a favore del conduttore (ex articoli 31 e 60 della legge n. 392 1978) sono applicabili nel caso in cui il locatore non adibisce tempestivamente l'immobile all'uso per il quale aveva ottenuto il rilascio “non sono connesse ad un criterio di responsabilità oggettiva ….. ma configurano una forma di responsabilità per inadempimento inquadrabile nella generale disciplina prevista dagli articoli 1176 e 1218 del codice civile”. Il locatore, inoltre, può essere esonerato dall'applicazione di tale sanzione e dall'obbligo di risarcimento del danno solo nel momento in cui la tardiva destinazione dell'immobile all'uso per il quale il locatore ottiene il rilascio è giustificata da esigenze o ragioni meritevoli di tutela e non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore. => Poche le cause che consentono al locatore di risolvere il contratto prima della sua scadenza
L'onere della prova incombe sul locatore.
Seguendo tale ragionamento la Corte di Cassazione, cassa con rinvio la sentenza di secondo grado, e chiede alla Corte di appello di Palermo di uniformarsi al principio secondo cui “le sanzioni di ripristino del contratto di locazione e di risarcimento del danno hanno fondamento contrattuale, di conseguenza è a carico del locatore l'onere di provare di aver adempiuto l'onere corrispondente ovvero di non aver potuto adempiere per cause ostative a lui non imputabili ai sensi dell'articolo 1218 e dell'art. 2697 del codice civile”.
Dunque nel giudizio che si svolgerà dinanzi alla Corte di appello, in composizione diversa rispetto a quella che ha adottato la sentenza impugnata, il locatore dovrà dimostrare:
a) di aver adempiuto l'onere di adibire l'immobile all'uso di familiari;
b) ovvero di non aver potuto adempiere tale obbligo per cause a lui non imputabili.
La disciplina applicabile al conduttore che ottiene il rilascio anticipato dell'immobile.
L'articolo 29 della legge n. 392/1978 stabilisce che il locatore alla prima scadenza contrattuale possa ottenere il rilascio dell'immobile ove intenda adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta.
Tuttavia l'articolo 31 di tale legge prevede sanzioni applicabili al locatore nel caso in cui, nel termine di sei mesi dal rilascio, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta.
Qualora il locatore non adempia a tale obbligo, ossia quello di adibire l'immobile ad suo uso o ad uso dei suoi familiari, entro il termine di sei mesi l'articolo 60 della stessa legge stabilisce, al secondo comma, che “il conduttore ha diritto, nei confronti del locatore e dei suoi aventi causa, al ripristino del contratto di locazione, salvi i diritti acquisiti dai terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero a sua scelta il risarcimento del danno da determinarsi dal giudice in misura non inferiore a 12 e non superiore a 48 mensilità del canone, oltre ad un equo indennizzo per le spese di trasloco.”
Corte di Cassazione, 7 novembre 2014, n. 23794
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