E' obbligatorio indicare i millesimi di proprietà anche quando i condomini votano in senso contrario?
Avv. Leonarda Colucci
Una sentenza del Tribunale di Benevento si sofferma sul tema della piena validità del verbale assembleare che non indica i millesimi di proprietà rappresentati in assemblea quando la decisione assunta sia stata adottata all'unanimità.
Il fatto. Alcuni condomini impugnano una delibera condominiale chiedendo che ne sia dichiarata la nullità sostenendo che
a) l'assemblea di condominio sarebbe stata convocata direttamente da alcuni condomini in violazione di quanto sancito dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, norma che stabilisce che l'assemblea possa essere convocata in via straordinaria dall'amministratore condominiale quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell'edifico;b) che la delibera impugnata non contiene l'indicazione dei millesimi di proprietà dei condomini presenti alla riunione condominiale influendo, tale circostanza, sulla validità stessa della delibera.
Lo svolgimento del processo. Il Tribunale di Benevento ha ritenuto che la domanda formulata dai condomini che vogliono far dichiarare la nullità della delibera impugnata è infondata.
La sentenza esaminando la doglianza della convocazione diretta dell'assemblea da parte dei condomini ha rilevato che nel caso di specie alcuni condomini con lettera avevano invitato l'amministratore condominiale a convocare l'assemblea, entro dieci giorni dalla comunicazione, nel rispetto di quanto sancito dal primo comma dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, indicando nella stessa missiva le singole questioni che sarebbero state discusse (dimissioni amministratore, nomina nuovo amministratore, chiusura bilanci, etc). (Da non perdere: Non è possibile modificare il proprio voto una volta che la votazione è stata chiusa)
Solo in un secondo momento, una volta decorso il termine di dieci giorni, alcuni condomini convocavano direttamente l'assemblea fissandola per i giorni 26 e 27 gennaio 2007. E successivamente, in ragione dell'omessa convocazione di uno dei condomini, con comunicazione del 30 gennaio convocavano l'assemblea per i giorni 16 e 16 febbraio 2007.
A parere delle valutazioni compiute dal giudice l'assemblea condominiale è stata convocata nel pieno rispetto della procedura e dei termini previsti dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile norma che attribuisce espressamente ai condomini che rappresentano un sesto del valore dell'edificio di richiedere all'amministratore di convocare l'assemblea e decorso inutilmente il termine di 10 giorni possono provvedere a convocare l'assemblea direttamente.
Chiarito tale aspetto il Tribunale ha osservato che non poteva essere accolta l'eccezione sollevata dai condomini che avevano impugnato la delibera dell'assemblea condominiale sostenendo che il rispetto dei termini previsti dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile era stata garantito solo per l'assemblea del 26 e 27 gennaio del 2007, mentre per quanto riguardava l'assemblea fissata per i giorni 15 e 16 febbraio 2007 i condomini avevano convocato l'assemblea direttamente senza informare prima l'amministratore.
In realtà, come giustamente rilevato dalla sentenza del tribunale campano, l'assemblea del 15 e 16 febbraio non poteva essere considerata come una nuova assemblea ma solo come un rinvio della precedente per consentire la convocazione di un condomino precedentemente non informato, e tale constatazione trovava conferma anche nel fatto che l'assemblea di febbraio aveva lo stesso identico ordine del giorni deciso per l'assemblea convocata dai condomini a gennaio dopo aver osservato la procedura prevista dal primo comma dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile che, ribadiamo, stabilisce:
a) che i condomini che rappresentano un sesto del valore dell'edifico possono chiedere all'amministratore di convocare l'assemblea;b) e decorsi inutilmente dieci giorni da tale richiesta i condomini possono procedere alla convocazione dell'assemblea direttamente.
Secondo il Tribunale quando si fa riferimento all'assemblea convocata per metà febbraio nel caso di specie considerati i fatti di causa " non si tratta di una seconda e diversa facoltà di esercizio dell'autonomo potere di convocazione dell'assemblea da parte dei condomini in caso di nuova e reiterata inerzia dell'amministratore.".
Per quanto concerne, invece, l'altro motivo posto a fondamento dell'impugnazione della delibera assembleare, e cioè quello relativo alla mancata indicazione dei millesimi di proprietà dei condomini presenti all'assemblea, la sentenza ha rilevato che l'articolo 1136 del codice civile impone che ai fini della validità del verbale dell'assemblea tale atto deve contenere:
- l'elenco nominativo dei condomini intervenuti;
- quelli assenti e dissenzienti;
- i rispettivi valori millesimali intervenuti.
Da ciò si evince che la mancanza di tali elementi influirebbe sulla validità della delibera assembleare.
Tuttavia nel caso giunto all'esame la decisione assunta dall'assemblea condominiale è stata assunta all'unanimità dai condomini, pertanto la mancata indicazione delle quote millesimalirappresentate dai singoli condomini non ha ragion d'essere poiché tale attività sarebbe stata necessaria solo se alcuni condomini avessero votato in senso contrario. Solo si fosse materializzata quest'ultima ipotesi sarebbe stato indispensabile individuare analiticamente i millesimi rappresentati in assemblea da ogni singolo condomino per procedere alla verifica dei quorum previsti dall'articolo 1136 del codice civile.
Dunque nel caso di specie due sono gli aspetti chiariti dalla sentenza:
- è legittima l'assemblea convocata dai condomini direttamente decorso il termini di dieci giorni previsto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile che impone all'amministratore di convocare l'assemblea quando riceve la richiesta da almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell'edificio;
- non è necessario indicare nel verbale i millesimi di proprietà rappresentati quando la decisione viene assunta all'unanimità.
Tribunale di Benevento 28 marzo 2014
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