Danni all'appartamento restituito? Spetta al conduttore provare che non c'entra nulla

Danni all'appartamento restituito? Spetta al conduttore provare che non c'entra nulla

06/03/2014
di Alessandro Gallucci


Quando si parla di locazione il pensiero, spesse volte, va al pagamento dei canoni pattuiti in cambio della concessione del diritto di godere dell'unità immobiliare.

Eppure le parti di un contratto di locazione hanno una serie di rispettivi diritti ed obblighi e di conseguenza devono tenere e possono pretendere determinati comportamenti.

Ad esempio: il proprietario può pretendere che il conduttore rispetti la destinazione d'uso, che ponga in essere i piccoli interventi manutentivi resisi necessari a causa dell'uso ecc.

Di contro il locatario può pretendere le riparazioni straordinarie, non dev'essere disturbato nel godimento del bene, ecc.

Tra gli obblighi più importanti connessi allo svolgimento dell'intero contratto di locazione e che si manifesta più specificamente alla sua conclusione, v'è quello posto in capo al conduttore di non danneggiare la cosa.

Tale obbligo è indicato chiaramente nell'art. 1590 c.c. a mente del quale:

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.

Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.

Il classico esempio è rappresentato dalle pareti: se il proprietario ha consegnato l'appartamento non pitturato a nuovo, è bene che ciò sia specificato nel contratto in modo tale che non sorga l'obbligo del conduttore di fare altrettanto alla cessazione del contratto.

Chiaramente se il conduttore non è obbligato a pitturare i muri, ciò non vuol dire che avrà diritto d'insozzarli ma che dovrà averne normale cura e che non gli si potrà rimproverare nulla per eventuale leggero peggioramento dovuto al passare del tempo.

Del pari il conduttore non può essere chiamato a risarcire il danno per il deterioramento che le cose hanno avuto per il loro normale invecchiamento.

Siccome si tratta di un obbligo contrattuale, se al termine della locazione il proprietario nota una cosa che non va, egli potrà chiedere il risarcimento semplicemente dimostrando che la cosa non è nello stato in cui si trovava al momento della consegna del bene.

In questo, a ricordarcelo è la Cassazione con una sentenza del 5 febbraio 2014, “è il locatario, tenuto a restituire la cosa nello stato in cui si trovava all'inizio del rapporto o, in mancanza di prova su tale stato, in buono stato, a dover provare, trattandosi di obbligazione contrattuale (tra le molte, v. Cass., ord. 7 dicembre 2012, n. 22272), la propria assenza di colpa: egli risponde dei danni tutti alla cosa, ove non provi lui stesso la non imputabilità dei medesimi, complessivamente considerati (per giurisprudenza consolidata: Cass., ord. 8 maggio 2012, n. 6977; Cass. 25 luglio 2008, n. 20434; Cass. 17 febbraio 1997, n. 1441), in relazione alla peculiare diligenza richiestagli per la natura del bene oggetto di locazione (Cass. 28 luglio 2005, n. 15818)” (Cass. 5 febbraio 2014, n. 2619).

Da questo stato di cose sorge spontanea una considerazione: è fondamentale per la chiarezza dei rapporti e per reciproca garanzia, specificare minuziosamente lo stato dell'immobile (in particolar modo in presenza di mobilio) tanto al momento dell'inizio della locazione tanto a quello della consegna dell'immobile al termine del rapporto contrattuale.

Fonte: CondominioWeb.com