Tinteggiatura della casa: a chi spetta alla fine del contratto di locazione?
Ho abitato per otto anni (contratto quattro più quattro) in una casa che adesso ho lasciato perché è scaduto il contratto.
È sorto un problema con il proprietario: lui dice che avrei dovuto lasciare l'immobile pitturato a nuovo. Io, però, ricordo che al momento in cui sono entrato lui non me l'ha lasciato in quella condizione, tant'è che fui io a provvedervi.
Chi ha ragione?
La questione della tinteggiatura dell'appartamento non trova una specifica disciplina nelle norme legislative: insomma per dare risposta al quesito dobbiamo guardare alle norme generali, al contenuto del contratto ed alla prassi sull'argomento.
Quali sono gli obblighi del proprietario?
L'art. 1575 c.c. specifica che il locatore deve consegnare la cosa in buono stato manutentivo, mantenerla idonea all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento.
Sicuramente lo stato di tinteggiatura dei muri rientra nel concetto di buono stato manutentivo se gli stessi sono molto sporchi o comunque rovinati. Il normale uso precedente non comporta obbligo di tinteggiatura. Conguaglio condominiale di fine anno cosa paga l'inquilino?
In questo contesto, sul conduttore grava l'obbligo di mantenerla in buono stato e riconsegnarla nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto” (art. 1590 c.c.).
Il fatto che i muri, nel corso del tempo, si sporchino è cosa che riguarda il deterioramento dovuto al normale uso, tuttavia questa valutazione dev'essere fatta anche alla luce del contenuto del contratto e della prassi, fermo restando che al normale deterioramento non può mai corrispondere la sporcizia eccessiva dovuta a trascuratezza. (A chi spetta pagare la tinteggiatura delle scale?)
La prassi, in molti contesti, prevede che se la casa viene consegnata con le pareti tinteggiate, il conduttore, al momento della riconsegna, deve fare lo stesso. Viceversa nessun obbligo incorre sull'inquilino se egli l'ha ricevuta con le pareti non “tinteggiate a nuovo”, salvo il caso di deterioramento eccedente il normale uso, o il caso di tinteggiatura con colori differenti non concordati. Rispetto alla prassi può essere utile considerare quanto prescritto nelle raccolte degli usi e consuetudini tenute presso le Camere di Commercio.
Prima delle prassi, tuttavia, viene il contenuto del contratto. Molto spesso, infatti, le parti disciplinano anche questo aspetto della locazione (es. pareti tinteggiate dal proprietario al momento dell'inizio della locazione che devono essere lasciate dal conduttore nel medesimo stato al suo termine, ossia tinteggiatura finale a carico di quest'ultimo).
Nella tabella della ripartizione degli oneri accessori (e delle spese riguardanti l'unità immobiliare) allegata all'accordo tra le principali associazione tra proprietari ed inquilini (che possono avere forza vincolante solamente se richiamate negli accordi individuali) è stabilito specificamente la spesa per la tinteggiatura delle pareti è a carico del conduttore (http://www.condominioweb.com/img_art/Tabella-oneri-registrata_aggiornata.pdf).
Si badi: questa disposizione non sancisce l'obbligo di riconsegna dell'appartamento con le pareti ri-pitturate. Ciò vuol dire che nel caso in cui il conduttore le abbia tinteggiate all'inizio del contratto, egli non avrà lo stesso obbligo al suo termine, se il deterioramento è dovuto al normale uso.
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