Inquilini. Se la vendita è in blocco non avete diritto a nessuna prelazione o riscatto.
Avv. Leonarda Colucci
Non sorgono in capo al conduttore di immobile non abitativo i diritti di prelazione e riscatto, previsti dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, nell'ipotesi di vendita in blocco dell'immobile dallo stesso condotto in locazione
Il caso. Nella fattispecie gli attori agivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Lecce per sentire accertare e dichiarare il loro diritto di riscatto dell'immobile, in virtù di contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo, chiedendo, in subordine, il “risarcimento dei danni subiti per effetto del mancato rispetto della clausola pattizia di prelazione”. Invero, assumevano gli attori che l'immobile era stato alienato a terzi dai locatori “in spregio ai diritti loro spettanti”. I convenuti si costituivano in giudizio contestando le avverse pretese. La domanda veniva rigettata dal giudice di prime cure, nonché dalla Corte d'appello dinanzi alla quale era stato proposto il gravame. Proponevano, infine, ricorso per Cassazione i locatori, i quali censuravano la sentenza impugnata sostenendo che “il giudice di merito, richiamati i criteri distintivi della vendita in blocco e della vendita cumulativa, avrebbe fatto malgoverno del materiale probatorio acquisito” e segnalando “in particolare, che, contrariamente a quanto affermato dalla Corte d'appello, il consulente tecnico aveva accertato l'autonomia strutturale e funzionale dell'immobile di cui erano locatari, del resto convalidata dalla circostanza che lo stesso era stato a suo tempo acquistato con separato atto pubblico”.
La decisione. Muovendo dall'esame degli artt. 38 e 39 della legge sull'equo canone, la Suprema Corte richiama e dà continuità al principio già affermato in base al quale“il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone l'identità dell'immobile locato con quello venduto”,precisando che “i presidi offerti dalle norme innanzi richiamate scattano invero soltanto allorché il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato”. Ne consegue che, “nell'ipotesi in cui con un unico atto o con più atti collegati vengano venduti ad uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione”, occorre verificare se si è in presenza di una vendita cumulativa ovvero di una vendita in blocco. Solo nella prima ipotesi sorgono in capo al conduttore i diritti di prelazione e di riscatto;diversamente, la vendita in blocco “esclude il sorgere dei predetti diritti”. La Corte precisa inoltre che “ affinché ricorra la vendita in blocco, non è indispensabile che la vicenda traslativa riguardi l'intero edificio in cui è compreso quello locato ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (…) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari”. Nel caso di specie, sulla premessa non controversa che l'alienazione operata dai locatore riguarda “l'intero edificio nel quale si trova il cespite locato”, non essendo, le varie unità costituenti l'immobile, distinte né sotto il profilo strutturale né sotto quello architettonico, la Corte rigetta il ricorso,aggiungendo che essendo “di intuitiva evidenza che un fabbricato, unitariamente considerato, è bene di rilevanza economico-sociale diversa dalla mera somma delle singole unità che lo compongono”, ne consegue che “l'interesse al suo acquisto può venir meno ove anche una sola di quelle unità, per quanto piccola, rispetto all'insieme, debba per avventura restarne fuori”.
La normativa. L'art. 38, L. 392/1978 (c.d. legge sull'equo canone), disciplina l'ipotesi di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile (adibito ad uso diverso da quello abitativo) locato, prevedendo che il locatore debba notificare al conduttore, a mezzo ufficiale giudiziario, comunicazione indicante il corrispettivo(daquantificare in ogni caso in denaro), le altre condizioni alle qualila compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare omeno il diritto di prelazione.Il conduttore che intende esercitare il diritto di prelazione deve notificare al proprietario (sempre a mezzo ufficiale giudiziario) atto contenente il proprio intendimento, entro iltermine perentorio di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Laddove il proprietario non provveda alla notificazione ovvero il corrispettivo indicato sia superiore aquello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, interviene l'art. 39, prevedendo che l'avente diritto alla prelazione può, nel termine di sei mesi dalla trascrizione del contratto,riscattare l'immobiledall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
I “precedenti”. L'ordinanza in commento aderisce all'orientamento già più volte espresso dalla Suprema Corte (cfr. Cass. Civ., 26/08/2014, n. 18265; Cass. civ. 20 luglio 2011, n. 15897; Cass. Civ., 31/05/2010, n. 13223; Cass. civ. 17 settembre 2008, n. 23747; Cass. civ.,12 luglio 2006, n. 15784), secondo il quale “il diritto di prelazione e di riscatto previsto dagli art. 38 e 39 l. 27 luglio 1978 n. 392, a favore del conduttore di immobile non abitativo presuppone l'identità dell'immobile locato con quello venduto e perciò non trova applicazione non soltanto nell'ipotesi di vendita in blocco dell'intero edificio nel quale sia compresa l'unità immobiliare locata, ma anche nel caso di vendita di beni astrattamente suscettibili di alienazione separata e tuttavia considerati dalle parti del contratto di compravendita come un unico oggetto, dotato come tale di una propria identità funzionale e strutturale” (Cass., sez. III, 29/10/2001, n. 13420), aggiungendo, inoltre, che “detto accertamento è di competenza del giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità se condotto con logica valutazione degli elementi emergenti dagli atti”.Con una ulteriore pronuncia (cfr. Cass. Civ., 19/03/2009 n. 6652) la Corte ha avuto modo di precisare che si ha vendita in blocco di più immobili “quando la vendita riguardi una pluralità di immobili, compreso quello locato, che - in base a elementi di natura oggettiva - risultino strutturalmente e funzionalmente collegati in modo da costituire una entità patrimoniale diversa dai singoli immobili”; diversamente, si configura una vendita cumulativa (in relazione alla quale spetta al conduttore il diritto di prelazione o il riscatto) qualora “gli immobili posti in vendita anche se con un unico atto e a prezzo complessivo conservino la loro individualità e formino oggetto di distinti trasferimenti seppure occasionalmente collegati”. La Corte si è inoltre premurata di precisare che “in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione”, spetta al conduttore che invoca il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto l'onere di provare“che le parti hanno considerato i vari immobili ceduti come unità distinte, prive di qualsiasi elemento unificatore, che hanno, cioè, inteso concludere una vendita cumulativa facendola apparire simulatamente come vendita in blocco al solo scopo di pregiudicare le aspettative di esso conduttore” (cfr. Cass. Civ., 17/09/2008, n. 23747).
Corte di Cassazione, ordinanza 24febbraio 2015, n. 3713
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