Rent to buy, cosa succede se l’inquilino è inadempiente?

Il Notariato analizza le criticità sulla tutela giurisdizionale per la restituzione dell'immobile

di Alessandra Marra

15/06/2015 - Il Notariato ha pubblicato uno studio in cui analizza il Rent to Buy (contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell' immobile) sotto il profilo della effettività della tutela giurisdizionale e con particolare riferimento alla restituzione dell’immobile in ipotesi di inadempimento del conduttore.

Ricordiamo che il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, a metà strada tra una locazione e una prevendita, che permette al futuro compratore di usufruire dal primo momento del godimento dell’immobile individuato, con pagamento di un canone periodico e di rinviare in un secondo momento l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo.
 

Rent to buy: le disposizioni del legislatore

In riferimento al rent to buy il legislatore ha previsto, più in dettaglio, che a fronte dell’inadempimento del conduttore, “il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto»; e che «il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”. In caso dell’inadempimento del concedente, quest’ultimo “deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”.

Infine nell’ipotesi del mancato esercizio, da parte del conduttore, del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito “le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire”.

Secondo il notariato una delle maggiori criticità della nuova disciplina, cui sono probabilmente legate le sorti stesse del nuovo istituto, attiene alla restituzione dell’immobile in ipotesi di inadempimento del conduttore. E’ difficile immaginare, infatti, che qualsivoglia proprietario di un immobile stipuli un contratto di questo tipo se non ha fondato motivo di ritenere che, in ipotesi di inadempimento del conduttore, disponga di una via giurisdizionale che gli consente di ottenere comunque in tempi rapidi la restituzione dell’immobile.
 

Contratto di Rent to buy e procedimento di convalida di sfratto

L’art. 657 (intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione) del Codice di procedura civile prevede che “il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida …”.

Dallo studio effettuato i notai hanno verificato che la giurisprudenza è decisamente orientatanell’escludere l’ammissibilità dello speciale procedimento di convalida in presenza di rapporti contrattuali diversi dalla locazione (e da quelli espressamente indicati nell’art. 657) anche laddove siano riscontrabili elementi, anche rilevanti, propri della locazione.

La dottrina tende, in particolare, ad evidenziare come, ai fini della soluzione della problematica in esame, si riveli decisiva la qualificazione, a monte, del rapporto/contratto. Risulta decisiva quindi la qualificazione che si da del rent to buy, nel senso che, schematicamente, si potrebbe affermare che se si qualifica/ricostruisce il contratto di rent to buy come “sottotipo” della locazione, deve concludersi per l’applicabilità del procedimento per convalida di sfratto mentre se si qualifica come differente figura rispetto alla locazione (contratto atipico o contratto tipico differente), deve concludersi per l’inapplicabilità del procedimento di convalida di sfratto.

Nel caso di inadempimento del conduttore, secondo lo studio, se il contratto di rent to buy ha la forma dell’atto pubblico e contiene una clausola risolutiva espressa, nel nostro sistema processuale esiste la possibilità per il proprietario/concedente dell’immobile di agire legittimamente in sede esecutiva per ottenere il rilascio dell’immobile sulla base di un titolo esecutivo stragiudiziale e, dunque, senza passare per un preventivo accertamento giurisdizionale (sia esso a cognizione piena o sommaria) del suo diritto.

FONTE : EDILPORTALE.COM