Acquisto di un immobile, cosa deve garantire il venditore
Compravendita e obbligazioni del venditore
Nell'ambito del contratto di compravendita, ossia di quel contratto a prestazioni corrispettivi che prevede il trasferimento della proprietà (o di altro diritto) verso il pagamento di prezzo (art. 1470 c.c.), il venditore assume ben precise obbligazioni.
Vediamo quali.
A esplicitarle è l'art. 1476 c.c. a mente del quale
Le obbligazioni principali del venditore sono:
1) quella di consegnare la cosa al compratore;
2) quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto;
3) quella di garantire il compratore dall'evizione e daivizi della cosa.
Il contratto di compravendita, generalmente, è un contratto con effetti reali (art. 1376 c.c.); ciò vuol dire che la proprietà del bene o l'altro diritto oggetto della compravendita si trasferiscono con il semplice scambio di consensi prestato nelle forme previste dalla legge.
In questo contesto, quindi, quella di consegnare il bene è un'obbligazione direttamente connessa alla cessione del diritto su di essa.
Tizio vende a Caio una radio: la prima obbligazione del venditore è quella di consegnare quel bene al suo avente causa.
L'art. 1477 c.c., dedicato alla consegna della cosa, specifica innanzitutto che “la cosa deve essere consegnata nello stato in sui si trovava al momento della vendita” (art. 1477, primo comma, c.c.). Tale precisazione fa capire che grava sul venditore l'obbligo di mantenere in buono stato il bene oggetto della cessione.
Per tornare al nostro esempio: Caio ha comprato la radio vista al momento della vendita e al momento della consegna deve essere nello stesso stato del momento della vendita.
In secondo luogo “salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita” (art. 1477, terzo comma, c.c.). Una casa ha un giardino con una serie particolare di porte e un insieme di piante nel giardino. Se le parti non dicono nulla in merito, queste devono considerarsi trasferite assieme al bene principale.
Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta (art. 1477, terzo comma, c.c.)
In secondo luogo il venditore è obbligato a far acquistare al compratore la proprietà della cosa o il diritto oggetto della compravendita se l'acquisto non discende immediatamente dallo scambio dei consensi.
Esempio classico di tale obbligazioni è rappresentato dalla vendita di cosa altrui. Tizio vende a Caio la radio di Sempronio. Tizio deve far acquistare la proprietà del bene al suo avente causa. Ciò avviene quanto è Tizio ad acquisire la proprietà del bene medesimo (art. 1478 c.c.)
In ogni caso, specifica l'art. 1479, primo comma c.c., il compratore può chiedere la risoluzione del contratto, se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà.
I successivi commi si soffermano sugli obblighi di restituzione delle somme già pagate.
Il venditore, infine, deve garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.
Con evizione s'intende l'azione di un terzo, il quale, in forza di un suo preesistente diritto, giunge a spossessare, chiaramente per le vie legali, la persona cui sia stato trasferito un diritto reale.
Tizio vende a Caio una radio e successivamente Sempronio riesce ad ottenere la consegna dimostrando d'essere lui il proprietario in forza di precedente compravendita.
Nel caso di evizione il venditore deve risarcire il compratore (art. 1483 c.c.); l'art. 1485 c.c. specifica che il compratore, citato in giudizio per l'evizione della cosa, deve a sua volta chiamare in causa il compratore pena la perdita dell'azione di garanzia se il venditore prova che esistevano ragioni sufficienti per far respingere la domanda contro di esso in caso di sua chiamata in causa.
Come dire: “se mi avessi chiesto aiuto avremmo risolto la questione”.
Il venditore inoltre deve garantire che la cosa sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso convenuto e che abbia le qualità promesse o essenziali per l'uso cui è destinata (artt. 1490 e ss. c.c.).
Le azioni di garanzia per vizi sono soggette a stringenti termini decadenziali e prescrittivi (cfr. art. 1495 c.c.).
Fonte : www.condominioweb.com
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