martedì 16 febbraio 2016

Rinnovo del contratto 4+4, per quanti anni?

Rinnovo del contratto 4+4, per quanti anni?


La legge n. 431 del 1998 disciplina alcuni fondamentali aspetti dei contratti di locazione di immobili destinati ad uso abitativo.
Tra le novità (legali non di fatto) che portò quella legge vi fu senza ombra di dubbio il definitivo superamento della legge sull'equo canone.
La legge n. 431/98 è nota anche perché regolamenta i così detti contratti a canone libero, altrimenti detti contratti 4+4.
La disciplina di questi contratti è stata estesa anche a quegli accordi stipulati prima della sua entrata in vigore, ma scaduti successivamente.
Ci sono, tuttavia, aspetti poco chiari della legge che non mancano di generare contenzioso e decisioni alle volte anch'esse poco chiare.
Cerchiamo d'essere più chiari; per farlo partiamo dal dato normativo, ossia dall'art. 2, primo comma della legge n. 431/98 che recita:
“Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”
Una procedura tutto sommato semplice che vediamo quotidianamente applicata alla stipula di contratti o al loro rinnovo.
E proprio sulla disciplina del rinnovo che ci soffermeremo e sul significato attribuito all'inciso finale “rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.
Prima di farlo ricordiamo che, come ha specificato il sesto comma del medesimo articolo “I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”.
Ciò vuol dire che un contratto precedente alla legge n.431/98 se si rinnova tacitamente diviene automaticamente un contratto 4+4? Si.
Terminato questo sostanziale ottennio (la disdetta da parte del locatore al primo quadriennio è vincolata a ben specifiche condizioni) senza che le parti si siano attivate per rinnovare a nuove condizioni o rinunciare al rinnovo, il contratto si rinnova per altri 4+4 anni?
La norma specifica che il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni, quindi la risposta sembrerebbe dover essere positiva. Non secondo la Corte di Cassazione, tuttavia. In una sentenza dell'1 febbraio 2016 si legge che “ove la disdetta non sia stata intimata entro la scadenza del secondo quadriennio – come nel caso di specie – il contratto è rinnovato ulteriormente alle medesime condizioni, ma tale previsione legislativa non può che intendersi nel senso di un rinnovo quadriennale, risultandone altrimenti una situazione difforme dalla volontà della legge ed eccessivamente sbilanciata a favore del conduttore. La disposizione, infatti, riguarda solo il primo rinnovo dopo la modifica legislativa; per cui, permanendo il silenzio del locatore fino alla seconda scadenza, il rinnovo tacito può avere luogo per soli altri quattro anni e non per altri quattro più quattro”.
Si tratta di una conclusione, ad avviso dello scrivente, poco condivisibile. Sebbene sia apprezzabile il tentativo della Corte di Cassazione di bilanciare gli interessi dei proprietari con quelli dei conduttori, il riferimento alle medesime condizioni, di cui all'inciso finale del primo comma summenzionato, lascia intendere che le condizioni siano quelli globalmente considerate, ossia quelle riferibili al contratto 4+4 e non solamente al primo quadriennio. La legge, infatti, sebbene consenta la risoluzione del contratto da parte del locatore allo spirare del primo quadriennio, lo fa considerando tale evenienza alla stregua di un'eccezione esercitabile solamente in casi specificamente individuati.
Le medesime condizioni normative, dunque, almeno ad avviso di chi scrive, devono ritenersi riferite all'intero meccanismo di durata del contratto 4+4.




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