giovedì 4 febbraio 2016

Caro condomino, vuoi distaccarti dal riscaldamento centralizzato? Ecco le regole che devi seguire

Caro condomino, vuoi distaccarti dal riscaldamento centralizzato? Ecco le regole che devi seguire


Dalla rinunzia non devono derivare né un aggravio di spesa per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell'intero edificio .
Il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, accompagnato dalla relazione tecnica che dimostra l'assenza di squilibri termici e di aggravio di spese per gli altri condòmini, rispetta pienamente le norme europee sul rendimento energetico nell'edilizia.
È quanto affermato dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 18721 del 22 settembre 2015. La sentenza conferma la compatibilità della nuova disciplina del distacco con la normativa europea, non rilevando alcun contrasto tra l'art. 1118 c.c. e la Direttiva 2002/91/CE.
Secondo il giudice capitolino, “la limitazione dei distacchi alle sole ipotesi di cause tecniche o di forza maggiore è frutto esclusivo della normativa di recepimento, non rinvenendosi nella norma comunitaria alcuna manifestazione di preferenza per gli impianti di riscaldamento centralizzato”.Inoltre, si ritiene che “le esigenze sottese alla citata direttiva siano state comunque soddisfatte dalla modifica dell'art. 1118 c.c., il quale, nel subordinare la rinuncia all'utilizzo dell'impianto centralizzato all'assenza di squilibri funzionali ed aggravi di spesa, finisce col perseguire i medesimi obiettivi di risparmio energetico cari al legislatore comunitario”.
Già in passato i giudici di merito si erano soffermati sui rapporti tra le nuove norme sul distacco introdotte dalla legge n. 220/2012 e la disciplina europea. Il riferimento è, in particolare, alla sentenza del Tribunale di Firenze n. 535 del 19 febbraio 2015 . In quella circostanza, il giudice aveva indicato le norme di qualità UNI quali parametri a cui fare riferimento per stabilire quali sono i costi di gestione che i condòmini distaccati devono continuare a pagare per l'impianto di riscaldamento centrale.
La sentenza del Tribunale di Roma peraltro affronta altri interessanti aspetti su cui vale la pena soffermarsi. In particolare, afferma la radicale nullità delle delibere che negano il distacco legittimo e delle delibere che pongono a carico dei “distaccati” le spese di consumo del riscaldamento centrale, non più dovute.
Disciplina del distacco - Il distacco dall'impianto centrale di riscaldamento, di norma, è consentito solo se previsto espressamente dal regolamento contrattuale o se autorizzato da tutti i condòmini, all'unanimità. Già prima della riforma del 2012, tuttavia, la giurisprudenza ammetteva il distacco anche in assenza delle due condizioni anzidette, se il condòmino interessato dimostrava che dal distacco non sarebbero derivati squilibri termici e aggravi di spesa per gli altri utenti (Cass. civ. 5331/2012).
Tale ultima ipotesi è stata recepita dal nuovo comma 4 dell'art. 1118 c.c., che espressamente prevede la possibilità del singolo condòmino di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento o di raffreddamento, qualora dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento od aggravi di spesa per gli altri condòmini.
Ripartizione delle spese dopo il distacco – Anche a seguito di un distacco legittimo, i condòmino rimane obbligato a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto comune, per la sua conservazione e messa a norma. È esonerato invece dal pagamento delle spese di consumo.
Oneri probatori – Circa la prova della sussistenza dei citati presupposti di legittimità, è il condòmino che chiede il distacco a dover dimostrare che dalla sua rinuncia non deriveranno né aumenti di spese per gli altri condòmini, né uno squilibrio termino dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.
Il caso risolto dal Tribunale di Roma - Proprio facendo leva sull'art. 1118 c.c., il Tribunale di Roma ha accolto il ricorso di due condomini e annullato tre delibere condominiali che, nel ripartire le spese, ponevano a carico dei due quelle relative ai consumi di riscaldamento.
I due ricorrenti, proprietari di tre immobili, avevano distaccato i propri appartamenti dall'impianto centrale allegando due relazioni tecniche che dimostravano la regolarità del funzionamento del servizio di condominio e l'inesistenza di aggravi di spesa a carico dei restanti condòmini.
Anche il perito nominato dal condominio confermava la relazioni di parte. Ciò nonostante, nell'assemblea successiva veniva prodotta,senza alcuna data e firma, un'ulteriore perizia del tecnico incaricato dal condominio, che smentiva la precedente.
Motivo per cui, l'assemblea aveva deciso di continuare ad addebitare ai due ricorrenti anche i costi di riscaldamento. Ma secondo il tribunale una relazione così fatta non può ritenersi valida, per cui deve ritenersi ampiamente dimostrata la sussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 1118 e legittimo il distacco nel caso di specie.
È valido il divieto di distacco previsto nel regolamento? – La sentenza precisa che il distacco operato dai ricorrenti è legittimo anche a fronte di quanto previsto dal regolamento di condominio, nel quale si legge che “nessun condomino potrà sottrarsi alle spese condominiali di qualsiasi genere e per qualsiasi esercizio anche se egli rinunci alla cosa comune relativa
Sul punto, il Tribunale richiama le affermazioni della Cassazione:in presenza dei requisiti di legittimità ora previsti dall'art. 1118 c.c., ciascun condòmino è titolare di un vero e proprio diritto al distacco; “Né può rilevare, in senso impediente, la disposizione eventualmente contenuta nel regolamento di condominio, anche se contrattuale, essendo quest'ultimo un contratto atipico meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell'ordinamento” (Cass. civ. n. 19893/2011).
Anche a voler ritenere che il regolamento di condominio possa validamente derogare al disposto dell'art. 1118 c.c., non vi è dubbio che tale deroga dovrebbe essere espressa ed esplicita, cioè essere riferita in maniera specifica al distacco dall'impianto di riscaldamento (cfr. Trib. Roma 12.8.2009). Nel caso in esame, invece, si trattava di una clausola assolutamente generica.
La delibera che nega il distacco è nulla – Una volta accertata la legittimità del distacco ai sensi dell'art. 1118 c.c., le delibere che non autorizzano il distacco devono considerarsi nulle (e non semplicemente annullabili) per violazione del diritto individuale del condomino sulle cose comuni. Allo stesso modo, devono considerarsi nulle anche le delibere, successive, che hanno approvato il bilancio preventivo e consultivo senza tener conto del distacco, nella parte in cui hanno posto a carico dei “distaccati” le spese di consumo relative al riscaldamento.
Si tratta di una precisazione importante, perché la radicale nullità consente di impugnare le delibere senza limiti di tempo, quindi anche oltre il termine perentorio di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c.
Scarica Tribunale di Roma, n. 18721 del 22.9.2015










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