Infiltrazioni per mancata manutenzione della facciata. Il condominio paga i danni.

18/02/2016

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo - Foro di Lecce

Il Condominio, in persona del suo amministratore, è considerato custode delle cose e servizi comuni ed è tenuto alla sorveglianza ed alla manutenzione con la diligenza del buon padre di famiglia. In caso contrario, risponde dei danni provocati a terzi, causati dalla mancata o scarsa manutenzione dei beni comuni.

A ricordarlo è il Tribunale di Napoli, che con sentenza del 28 gennaio 2016 ha condannato il Condominio a risarcire i danni provocati dalla cattiva manutenzione della facciata esterna dell'edificio. Il cattivo stato di conservazione della parete, infatti, determinava infiltrazioni di acque nell'appartamento del condòmino, danneggiando le pareti del soggiorno, del ripostiglio, del corridoio, della camera da letto e dello studio.

In queste circostanze, la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 2051 c.c., che prevede unaresponsabilità presunta a carico del custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Il fondamento della responsabilità in esame risiede nel dovere di custodia che grava sul soggetto (proprietario, usufruttuario, enfiteuta, conduttore) che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa e, dunque, un conseguenziale obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danno a terzi.

In ambito condominiale, è il Condominio, in persona dell'amministratore in carica, a rivestire la funzione di custode dei beni e dei servizi comuni. Dunque, ai sensi dell'art. 2051 c.c.: da un lato, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio; dall'altro lato, risponde dei danni da queste cagionati a terzi o anche alle proprietà esclusive di uno o più condòmini.

In particolare, la Cassazione afferma che l'amministratore, rappresentante del Condominio, ha il dovere di sorvegliare sull'uso delle cose e dei servizi comuni. Nell'espletamento dell'incarico conferitogli dall'assemblea, ha il dovere di osservare, quale mandatario dei condòmini, la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.). Ha inoltre la custodia delle parti e degli impianti comuni e, quindi, è obbligato ad adottare tutte le misure idonee ad evitare che le cose comuni arrechino pregiudizio a terzi o ai singoli condòmini (Cass. civ. n. 5326/2005).

La sentenza in commento si sofferma poi sulla ripartizione dell'onere della prova.

Ricorda il giudice napoletano che l'art. 2051 c.c. prevede una responsabilità presunta a carico del proprietario o dell'utilizzatore della cosa per il danno "cagionato" dalla stessa. Pertanto, ai fini del riconoscimento della responsabilità del custode, è necessario che il danno lamentato sia causalmente riconducibile alla cosa in custodia. In ogni caso, non è necessario che la cosa sia intrinsecamente pericolosa, ma è sufficiente, perché possa essere riscontrato il rapporto di causalità fra la cosa ed il danno. Resta inteso, ovviamente, che tanto meno la cosa è intrinsecamente pericolosa e quanto più la situazione di possibile pericolo è suscettibile di essere prevista e superata con l'adozione delle normali cautele da parte del danneggiato tanto più l'incidente deve considerarsi l'efficienza causale del comportamento imprudente dello stesso(Corte di cassazione n. 2430 del 2004).

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In altri termini, nel giudizio avente ad oggetto la richiesta di risarcimento del danno provocato da una cosa in custodia il danneggiato deve dimostrare la relazione (di proprietà e di uso) intercorrente fra il convenuto e la cosa, il danno subito ed il rapporto di causalità fra la cosa e l'evento dannoso. Grava invece sul custode l'onere di fornire la prova liberatoria del caso fortuito, idonea a superare la presunzione di responsabilità prevista a suo carico, dimostrando che l'evento dannoso si è verificato per l'intervento di un fattore esterno (fatto del terzo o dello stesso danneggiato), imprevedibile, inevitabile ed eccezionale che abbia inciso, interrompendolo, sul nesso causale.

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Nel caso di specie, i condòmini hanno ampiamente dimostrato il danno subito, il difetto di manutenzione della parete esterna comune e la riconducibilità al Condominio stesso dell'evento dannoso. Di contro, l'amministratore del condominio non ha fornito la prova liberatoria del caso fortuito. Per il Condominio scatta dunque la condanna a quasi 15.000 euro di risarcimento danni.

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Scarica Tribunale di Napoli, del 28 gennaio 2016.

Fontehttp://www.condominioweb.com/infiltrazioni-facciata-condomoniale-chi-paga-i-danni.12441#ixzz40cWh9bex
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