Una veranda non può essere mascherata da volume tecnico

CdS: necessario il permesso di costruire se il manufatto aumenta la volumetria e modifica la sagoma dell'edificio

di Paola Mammarella

08/05/2015 - Necessario il permesso di costruire per la realizzazione di una veranda che non può essere mascherata da volume tecnico. Lo ha sottolineato il Consiglio di Stato con la sentenza 2226/2015.

Nel caso preso in esame, il proprietario di un’abitazione aveva realizzato sul balcone un manufatto in alluminio con delle coperture in lamiera. Il manufatto era addossato alla parete perimetrale e dotato di impianto idrico ed elettrico, ma anche di una caldaia con lo scarico dei fumi a parete.

Il Comune lo aveva considerato abusivo e ne aveva ordinato la demolizione. Il proprietario aveva quindi fatto ricorso prima al Tar, poi al Consiglio di Stato sostenendo che si trattava di un volume tecnico, realizzato per la protezione degli impianti.

Sia il Tar che il CdS hanno respinto il ricorso confermando l’ordine di demolizione. A detta dei giudici, date le dimensioni il manufatto rientrava nella definizione di veranda.

Come spiegato dal CdS, per essere considerato veranda, non è necessario che il manufatto sia chiuso su tutti i lati, ma è sufficiente che questo provochi un incremento della volumetria e una modifica della sagoma dell’edificio. L’aumento di volume, hanno aggiunto i giudici, può essere invece escluso solo in presenza di una tettoia o di un portico aperto da tre lati.

Dal momento che le dimensioni della veranda erano maggiori di quelle necessarie per contenere gli impianti e che non si poteva escludere l’adattabilità ad uso abitativo, l’intervento è stato considerato una ristrutturazione edilizia, per cui è richiesto il permesso di costruire a prescindere dalla natura pertinenziale dell’opera realizzata.

FONTE : EDILPORTALE.COM

I LIMITI ALLA RICHIESTA DEL CANONE ANTICIPATO

I LIMITI ALLA RICHIESTA DEL CANONE ANTICIPATO

A cura di Matteo Rezzonico27-04-2015

Un locatore può richiedere al conduttore un canone di locazione anticipato (in sede di stipula della locazione) per un importo pari a sei mensilità, che terrebbe "congelato" in attesa di computarlo in pagamento delle ultime sei mensilità del canone, quando il conduttore deciderà di andarsene?

A nostro giudizio, nelle locazioni abitative cosiddette “libere”, di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 431/98, (con durata di quattro anni + quattro), la risposta è positiva, non essendovi, sul punto, nessuna norma inderogabile che vieti l’accantonamento di una somma da imputare in conto canoni, per l’ultimo semestre di locazione. L’articolo 13, comma 1, della legge 431/98, si limita a stabilire che «è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato».Lo stesso non vale però, per le locazioni cosiddette “a canone concordato”, di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 431/98, (con durata di tre anni + due); né per quelle transitorie; né per quelle per studenti universitari, di cui all’articolo 5, commi 1 e 2, della legge 431/98. Per queste ultime tipologie di locazioni, infatti, i “contratti tipo”, approvati dal decreto ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002, non consentono l’accantonamento di somme, che non siano dovute a rate di canone anticipate e/o a titolo di deposito cauzionale, non imputabile in conto canoni.Anche per le locazioni “commerciali”, con durata di sei anni + sei, di cui agli articoli 27 e seguenti della legge 392/78, non sono ammessi accantonamenti di somme, se non a titolo di deposito cauzionale. L’articolo 11, della richiamata legge 392/78, dispone infatti che «il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno». Non solo, per la Cassazione, sentenza 16 aprile 2008, numero 9971, «la clausola che preveda la corresponsione anticipata del canone, oltre una determinata misura, può avere l'effetto di neutralizzare per il locatore l'incidenza della eventuale diminuzione del potere di acquisto della moneta al di là di quanto consentitogli dalla sopraindicata legge n. 392, articolo 32, ed incorre quindi nella sanzione di nullità che colpisce ogni pattuizione attributiva per il locatore di vantaggi superiori a quelli previsti dalla legge stessa, alla quale si sottraggono, secondo la valutazione preventiva ed insindacabile espressa dal legislatore nella menzionata legge n. 351, articolo 2 ter, solo le clausole di pagamento anticipato del canone in misura non eccedente le tre mensilità».

FONET:CASA24PLUS

ANTICIPAZIONE TFR DOVUTA PER ACQUISTO DI PRIMA CASA

ANTICIPAZIONE TFR DOVUTA PER ACQUISTO DI PRIMA CASA

A cura di Alberto Bosco e Angelo Pompei20-04-2015

Sono un quadro del settore della grande distribuzione e ho la necessità di acquistare la casa dove vivo, che si trova in Lombardia, a cinque chilometri dalla sede della società per cui lavoro. Possiedo, però, un'abitazione in Liguria, comprata nel 2000 (per motivi di lavoro) come prima casa, senza anticipazioni, rimasta vuota a disposizione, sulla quale pago l'Imu come seconda casa .Avendo un'anzianità aziendale superiore ai 10 anni, posso avere l'anticipo del 70% del Tfr?

L’articolo 2120 del Codice civile consente al dipendente, che abbia maturato almeno otto anni di servizio presso lo stesso datore di lavoro, di chiedere, in costanza di rapporto, un’anticipazione non superiore al 70% del (complessivo) trattamento cui avrebbe diritto nel caso di cessazione del rapporto alla data della richiesta.La richiesta dev'essere giustificata dalla necessità di:a) eventuali spese sanitarie per terapie e interventi straordinari riconosciuti dalle strutture pubbliche competenti;b) acquisto della prima casa di abitazione per sé o per i figli, documentato con atto notarile (o con altri mezzi idonei a dimostrare l’effettività dell’acquisto, anche se esso non è ancora stato perfezionato con il rogito).L'anticipazione può essere ottenuta una sola volta nel corso del rapporto di lavoro e viene detratta, a tutti gli effetti, dal Tfr. È poi previsto un duplice vincolo, secondo il quale le richieste sono soddisfatte annualmente entro i limiti del 10% degli aventi titolo, e comunque del 4% del totale dei dipendenti. Condizioni di miglior favore per il dipendente possono essere previste dai contratti collettivi (anche aziendali) o da patti individuali, i quali potrebbero quindi legittimare la richiesta dell’anticipazione anche per l’acquisto della seconda casa.In senso stretto, nel caso descritto dal quesito la condizione di legge non sussiste, dato che il lettore è già proprietario di un immobile: è quindi opportuno avanzare comunque una richiesta al datore di lavoro sottoponendo il caso e rappresentando l’effettività dell’esigenza abitativa nei pressi del luogo di lavoro.

FONTE:CASA24PLUS

RIPARAZIONI RILEVANTI A CARICO DEL LOCATORE

RIPARAZIONI RILEVANTI A CARICO DEL LOCATORE

A cura di Luca Stendardi04-05-2015

Abito in un appartamento di proprietà dell'Inps. Mi faccio carico delle spese per la manutenzione ordinaria. Ma il responsabile dell'ufficio regionale non autorizza la sostituzione della caldaia né del vaso di espansione, che è risultato forato, impedendo così la regolazione del riscaldamento dell'acqua.A nulla è valsa la dichiarazione, scritta, del tecnico, secondo cui tale vaso è «non sostituibile a causa della posizione critica della caldaia» che ha quasi 14 anni. Ciò malgrado, l'ufficio dell'Inps «non autorizza un vaso di espansione aggiuntivo come richiesto, ma solo la sostituzione del vaso nella stessa posizione dove risiede ora». Chiedo se abbia fondamento giuridico una pretesa del genere e come posso difendermi.

L'articolo 1576 del Codice civile stabilisce che «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». Salvo deroga espressa a detta prescrizione, eventualmente contenuta nel contratto, Inps è tenuto a provvedere alla sostituzione del vaso di espansione forato. In mancanza di adempimento da parte del soggetto locatore sarà necessario dar corso ad un'azione legale, previo esperimento del procedimento di mediazione.

FONTE : CASA24PLUS

Mutuo: come detrarre gli interessi

7/05/2015 in “MutuiOnline informa”

Anche per il 2015 sarà possibile effettuare tramite dichiarazione dei redditi la detrazione degli interessi passivi sui mutui.

Questa consente di poter dedurre ai fini del calcolo IRPEF il 19% delle spese pagate e spetta sia che si utilizzi per la dichiarazione dei redditi il modello 730, sia per coloro che devono presentare il modello Unico.

Il contribuente può usufruire dell’agevolazione se il contratto di mutuo si riferisce all’acquisto di un’abitazione principale o di una casa in cui il mutuatario dimora abitualmente con i suoi familiari: la detrazione è valida anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare come nel caso del coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado.

La quota massima di interessi passivi su cui calcolare la detrazione è di 4000 euro. Per calcolarla, si deve moltiplicare il costo di acquisizione dell’immobile per gli interessi pagati e dividere il prodotto per il capitale erogato a titolo di mutuo: al risultato, si applicherà la percentuale prevista dalla legge (19%).

La detrazione spetta anche nel caso in cui il mutuo riguardi l’acquisizione di un'ulteriore quota di proprietà dell'unità immobiliare, non compete invece se il finanziamento sia stato stipulato per comprare la sola pertinenza. Dunque, il garage o la cantina dovranno essere subordinati all’acquisto della casa.

L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dall’acquisto. Non si terrà conto dell’intervallo di tempo nel caso in cui il primo mutuo venga estinto per stipulare un nuovo contratto, anche con una banca diversa; per i finanziamenti contratti nel corso del 1993 va rispettata la scadenza dell’8 giugno 1994.

Coloro che effettuano lavori di ristrutturazione o di costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale possono godere della detrazione degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori su mutui ipotecari se si rispettano due condizioni:

- il finanziamento deve essere stipulato 6 mesi prima della data di inizio dei lavori di costruzione o nei 18 mesi seguenti;

- l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dalla fine dei lavori di costruzione, pena la perdita del diritto alla detrazione.

Quando l’acquisto riguarda un appartamento locato da adibire a prima casa, la detrazione spetta a partire dalla prima rata di mutuo corrisposta. Condizione essenziale è che entro i successivi tre mesi dalla data di acquisto, il locatore notifichi l’intimazione di sfratto all’inquilino per finita locazione ed entro un anno l’immobile venga rilasciato e destinato a prima casa.

fonte : mutuionline

A cura di Paola Campanelli

Condannato il condominio che non provvede alla manutenzione dell'impianto di riscaldamento

07/05/2015

di Avv. Dolce Rosario

Se l‘impianto di riscaldamento comune non funziona o funziona male, ciascun condòmino può chiedere in via d'urgenza ex art. 700 c.p.c. al Condominio l'esecuzione degli interventi necessari per renderlo perfettamente efficente. Il diritto alla salute dei condòmini è ritenuto prevalente rispetto ogni altra necessità di carattere economico vantata dal Condominio

Il fatto. Tizia è ricorsa avanti al Tribunale di Torino lamentando l'insufficiente funzionamento dell'impianto di riscaldamento durante la stagione invernale. Chiedeva che il Condominio, in quanto titolare del bene, desse luogo all'esecuzione degli interventi indicati nella Consultenza Tecnica d'Ufficio preparata dal perito nominato dallo stesso Tribunale in sede di Accertamento Tecnico Preventivo.

Nelle more, l'Assemblea dei condòmini, costituita per deliberare sul merito degli interventi di adeguamento della centrale termica, secondo le prospettate indicazioni tecniche (CTU), nulla diponeva sul merito, rinviando la decisione ad una successiva assise. (Impianto di riscaldamento mal funzionante, distacco e risarcimenti)

Sulla scorta di tali presupposti fattuali il procedimento è stato introitato in decisione.

L‘Ordinanza. Alla fine, il ricorso è stato ritenuto legittimo e rituale; e, nel merito, la domanda cautelare è stata ritenuta meritevole di accoglimento.

Esaminiamo nel dettaglio il ragionamento spiegato dal Tribunale di Torino, in seno all‘Ordinanza , sezione Feriale, pubblicata in data 11-09-2014.

Dal punto di vista rituale. Sotto tale profilo, il Decidente ha avuto cura di rilevare che il ricorso ex art. 700 c.p.c. di cui trattasi risulta pienamente ammissibile, in ragione del diritto sostanziale fatto valere.

L'azione esercitata soddisfa, in proposito, il requisito della sussidiarietà. Vale a dire, posto che il nostro ordinamento non ha apprestato strumenti processuali (tipici) in grado di tutelare il diritto alla salute per cui si è agito in sede cautelare, secondo le prospettate condizioni, l'unico strumento processuale che residua (per provvedervi) risulta, per l'appunto, il ricorso ex art. 700 c.p.c.. Consegue, dunque, la perfetta ritualità dell'azione.

Dal punto di vista del fumus boni iuris. La consulenza tecnica espletata in sede di ATP ha confermato che l'impianto comune non era idoneo a garantire, almeno per l'abitazione della ricorrente, il raggiungimento delle temperative previste dalla legge ed abbisognava di un intervento di manutenzione straordinaria alla centrale termica, ivi descritto puntualmente.

Il ricorrente ha dato inoltre prova della assenza di volontà da parte del condominio di provvedere alla esecuzione degli interventi necessari sull'anzidetto impianto comune, producendo in giudizio il verbale assembleare di cui sopra.

Sulla scorta dei presupposti in disamina, dal punto di vista sostanziale, il diritto fattosi valere in giudizio è stato ritenuto meritevole di tutela.

Dal punto di vista del periculum in mora. Allo stesso modo è stato riconosciuta la sussistenza del periculum in mora.

Il pregiudizio imminente e rirreparabile richiesto dalla legge per l'emissione di un provvedimento d'urgenza è stato, in particolare, argomentato dal punto di vista temporale. Il giudicante ha apprezzato il diritto fatto valere dalla ricorrente (che, si rammenta, essere un'anziana signora), da un parte, in ragione del tempo necessario per farlo valere in sede ordinaria; e, dall'altra parte, in funzione dei danni che potrebbe subire alla salute, stante - l'allora - imminente stagione autunnale e invernale.

In proposito,– soggiunge il Decidente – quando (come nel caso in specie) il provvedimento d'urgenza richiesto ex art. 700 c.p.c. riguardi la tutela del diritto alla salute– inteso come diritto soggettivo individuale assoluto e fondamentale della persona umana, comprensivo del diritto di vivere ed abitare in un ambiente salubre - esso è da considerarsi sempre irreparibile e imminente(Tribunale di Reggio Calabria 12 aprile 2006).

Il Condominio resistente è stato così condannato all'esecuzione degli interventi descritti nella CTU e al pagamento delle ingenti spese del giudizio.

Tribunale di Torino, ordinanza , sezione Feriale, 11-09-2014.

Fonte : www.condominioweb.com 

L'immobiliare calamita di capitali

L'immobiliare calamita di capitali

• 5 maggio 2015

di Paola Dezza

Un fermento nuovo permea Milano. La sfilata di star giovedì scorso all'inaugurazione dello spazio Silos di Giorgio Armani o la coda chilometrica di chi si mette in fila per un biglietto dell'Expo 2015 ne sono un esempio.

Energia che si respira anche sul fronte immobiliare. Perché è questa la meta italiana dove i capitali internazionali cercano “casa”. Metropoli del mondo messa quasi sullo stesso asse delle capitali europee, Milano ha ritrovato la vitalità e la creatività della città “da bere” degli anni Ottanta, ripulita da eccessi e sbavature. Buona parte di quel 70% di investitori esteri che nell'ultimo anno hanno dominato il real estate italiano ha scelto le strade all'ombra della Madonnina come meta principale, ripiegando su altri centri soltanto per la mancanza di offerta. E la città si offre con una skyline di grattacieli ultramoderni, alcuni incoronati tra i più belli del mondo come è avvenuto per il Bosco Verticale di Stefano Boeri.

Dagli investitori meno conosciuti alle operazioni con protagonisti noti, come l'acquisto da parte del fondo sovrano del Qatar del 100% del complesso Porta Nuova sviluppato da Hines Italia (in due tranche, l'ultima del 60% siglata a fine febbraio e per la quale l'emiro avrebbe speso tra i 500 e i 700 milioni di euro di equity, il resto è debito), il real estate raccoglie dopo quasi sette anni di crisi la forte liquidità che viaggia nel mondo in cerca di rendimenti appetibili e da qualche mese anche il ritorno di interesse dei compratori con una moneta “forte” rispetto all'euro. Ed è sempre qui che ha fatto il suo primo acquisto italiano poco più di una decina di giorni fa la conglomerata cinese Fosun, sbaragliando la concorrenza con un'offerta di 345 milioni di euro per lo storico Palazzo Broggi, ex sede di Unicredit in piazza Cordusio.

Sul fronte residenziale il capoluogo lombardo conta sei trimestri consecutivi – da giugno 2013 fino a fine 2014 - di rialzi nelle compravendite (15.899 le transazioni registrate nel 2014, in aumento del 9,4% su un anno prima). Negli ultimi tempi, e i numeri si vedranno nelle prossime rilevazioni dell'Osservatorio dell'agenzia delle Entrate, anche la debolezza dell'euro e la risonanza dell'Expo hanno riportato potenziali acquirenti privati da Stati Uniti, Inghilterra, Asia e Medio Oriente a considerare di investire qui. Ma anche di molti svizzeri che contano sugli sconti dovuti alla rivalutazione del franco. I compratori internazionali cercano alloggio nelle molte riqualificazioni di lusso, quasi tutte in centro, che recuperano palazzi storici e li mettono sul mercato oggi, lontano dai tempi d'oro ma ancora con prezzi elevati, spesso oltre 10mila euro al metro quadrato. Dalle residenze di via Illica disegnate da Michele De Lucchi (da 12mila al metro quadrato) all'indirizzo Ponte Vetero 16-18 dove un edificio nuovo si compone di appartamenti i cui prezzi variano tra 11mila e 13mila euro al metro quadro.

Nella partita degli immobili non residenziali il fondo americano Blackstone è stato unico player per qualche mese, il primo a scommettere sul nostro Paese, senza aspettare crolli delle quotazioni del mattone come avvenuto in Spagna e Irlanda, Paesi con i quali siamo stati a lungo gemellati dai più. E il fondo Usa ha scelto di concentrare il proprio patrimonio a Milano, dove ha rilevato diversi complessi per uffici in zone centrali, l'ex Palazzo delle Poste in piazza Cordusio e prima ancora la storica sede del Corriere della Sera in via Solferino. «Se nel 2014 c'erano dieci investitori internazionali che compravano immobili in Italia, oggi sono 50 – dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. L'offerta è scarsa, ma sul mercato arriveranno alcuni miliardi di euro di edifici dai fondi immobiliari che devono dismettere il patrimonio perché arrivati a scadenza».

Le operazioni di sviluppo in città non mancano, ma molte sono state bloccate per anni. Si spera che l'ondata di liquidità e i tassi di interesse al lumicino le facciano ripartire. La più attesa, e discussa, è quella del Portello, dove potrebbe arrivare lo stadio del Milan o un centro per i cittadini tra arte e musica (il Magnete di Prelios sembra l'altro dei quattro progetti in pole position). Ci sono ampie aree con potenzialità di recupero all'interno della città. E un segmento che viaggia proprio sul filo della trasformazione è quello degli hotel, che sta beneficiando dell'effetto Expo. Oltre al Gallia appena aperto e al Mandarin, non sono pochi gli investitori internazionali che cercano palazzi in centro da riconvertire in alberghi extra lusso “all suite”. Per i quali si potrebbero recuperare, con regole più elastiche per il cambio di destinazione d'uso, parte di quel milione e più di metri quadrati di uffici sfitti in città e che solo in parte saranno riassorbiti dal mercato direzionale. L'ultima sfida sarà la riconversione delle aree dove oggi sorgono i padiglioni dell'Esposizione Universale. Ma i valori in gioco sono alti e non è facile prevedere a breve sviluppi positivi.

FONTE : CASA24PLUS

Come ottenere liquidità dalla propria casa: al debutto il nuovo prestito vitalizio ipotecario

Come ottenere liquidità dalla propria casa: al debutto il nuovo prestito vitalizio ipotecario

di Emiliano Sgambato e Dario Aquaro

Ottenere liquidità dando in garanzia la propria casa è ora più semplice grazie alle nuove norme, in vigore dal 6 maggio, che disciplinano il prestito vitalizio ipotecario. Da un lato viene semplificato l'accesso allo strumento finanziario per i privati over 60 (il limite con la vecchia norma era di 65 anni) e fatta chiarezza sulle agevolazioni fiscali, dall'altro le banche ottengono maggiori certezze sul meccanismo di credito e sulle garanzie a tutela del prestito.

Questo tipo di finanziamento è molto diffuso sul mercato anglosassone, ma in Italia ha sempre fatto fatica a imporsi. Anche a causa della mancanza di chiarezza normativa che da tempo era stata segnalata da Abi e associazioni dei consumatori. Chiarezza che cerca di introdurre la nuova legge 44/2015.

Vediamo dunque meglio come funziona il cosiddetto “mutuo al contrario”, in attesa delle precisazioni che dovrà fornire - anche al fine di poter confrontare le varie offerte sul mercato - un decreto del Mise da pubblicare entro i prossimi tre mesi.

Come funziona il prestito
Chi ha più di 60 anni può ottenere un finanziamento da una banca dando in garanzia un immobile residenziale di proprietà (non è possibile accedere al prestito per più di un immobile). In cambio viene accesa, a favore dell'istituto di credito, un'ipoteca sulla casa oggetto del contratto.
I “contanti” ottenuti al momento del prestito variano in genere tra il 15% e il 55% del valore di mercato della casa. La quota concessa varia soprattutto in base all'età del contraente: più questa è elevata, più sarà elevato l'importo erogato. In questo caso, infatti, la banca otterrà con ogni probabilità più presto l'estinzione del debito.

Il rimborso del prestito
Nel momento della morte del contraente, gli eredi possono decidere se rimborsare l'importo dovuto e tenere la casa o cedere alla banca l'immobile, che verrà venduto: l'istituto tratterrà poi per sé il dovuto e verserà agli eredi l'eventuale differenza ottenuta dalla cessione.
A tutela del cliente, l'importo del debito dovuto alla banca non può in ogni caso superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute. In sostanza la legge garantisce che gli eredi non saranno chiamati a pagare alla banca una somma superiore al valore commerciale della casa ipotecata.
In alternativa, gli eredi possono comunque provvedere a vendere l'immobile in proprio, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi.
A tutela dell'acquirente terzo dell'immobile, invece, si dispone l'inefficacia delle domande giudiziali opponibili alla vendita.

Modalità di rimborso e tutele del contraente
Il tasso di interesse applicato all'importo erogato è del tutto simile a quello dei mutui: può essere fisso, variabile, misto con “cap” e sarà stabilito dal mercato creditizio.
Nel calcolo della somma dovuta alla banca al momento del decesso del proprietario venivano fino a ieri sempre capitalizzati anche gli interessi maturati anno per anno. Secondo le nuove regole, invece, si possono concordare con la banca (o la società finanziaria) modalità di rimborso graduali della quota di interessi e spese, su cui di conseguenza non si applicherà più la capitalizzazione.
Facciamo un esempio: nel caso si ottenga un prestito vitalizio di 100mila euro con capitalizzazione degli interessi, il tasso di interesse il primo anno sarà applicato a 100mila euro, il secondo anno alla cifra ottenuta dalla somma tra 100mila euro e gli interessi maturati (e non rimborsati, ad esempio quindi su 105mila euro); il terzo anno su 110mila euro; e così via.
Ecco perché il montante a fine prestito può risultare molto elevato. A salvaguardia di queste situazioni la legge prevede due possibilità: che, come detto sopra, il saldo del debito non sia superiore al valore della casa; e che, appunto, gli interessi possano essere saldati anno per anno, lasciando agli eredi da rimborsare “solo” il capitale iniziale.

Garanzie per le banche e risoluzione del contratto
Nel nuovo testo normativo viene anche indicato in quali casi scatta l'obbligo di rimborso integrale del debito in un'unica soluzione. Oltre alla morte del soggetto finanziato, questo è previsto: se viene trasferita in tutto o in parte la proprietà o altri diritti di godimento dell'immobile dato in garanzia; se si compiono atti che ne riducano significativamente il valore.
Se si verifica una di queste circostanze e il prestito non viene rimborsato entro dodici mesi, il finanziatore vende l'immobile a valore di mercato (indicato da un perito indipendente) e usa le somme ricavate per estinguere il credito (il valore della casa si decurta del 15% ogni dodici mesi, fino al momento della cessione).
Se si è scelto la strada del rimborso graduale degli interessi, la banca può invocare il ritardato pagamento (art. 40, comma 2, del Tub) come causa di risoluzione del contratto quando questo si verifica almeno sette volte, anche non consecutive (ritardato pagamento è quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata).

Il trattamento fiscale
Ulteriore elemento di novità: viene esplicitata l'applicazione delle agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine: cioè l'esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, grazie al versamento di un'imposta sostitutiva (0,25% dell'ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati; 2% se non riferito a prima casa e relative pertinenze).
Per quel che riguarda invece il trattamento fiscale dell'immobile durante la durata del prestito, occorre continuare a pagare le imposte patrimoniali sul possesso (Imu ed eventualmente Tasi) e la tassa rifiuti (Tari ), oltre eventualmente all'Irpef sulle abitazioni non locate.

Un esempio pratico
Pensiamo allora all'esempio - elaborato da SuperMoney per Casa24 Plus - di un proprietario di 70 anni, che ottiene un finanziamento di 50mila euro, pari al 20% del valore della sua abitazione (prima casa), valutata 250mila euro. Il prestito erogato in un'unica soluzione non prevede alcuna rata; capitale e interessi sono capitalizzati fino a scadenza e maturano il montante finale.
Se il proprietario decedesse dopo dieci anni dalla stipula, nel caso di un tasso fisso al 5,7%, la somma da rimborsare sarebbe di 86.876 euro. Nel caso invece avesse optato – come consente la nuova legge – per il pagamento annuale dei soli interessi, pari a 2.840 euro annui, il capitale da restituire alla sua morte sarebbe di 50mila euro.

FONTE : CASA24PLUS

La Riforma del Catasto sarà pronta entro settembre 2015

Dal Governo il cronoprogramma delle riforme. Altri cinque mesi per determinare il valore degli immobili sulla base della superficie e non dei vani di Paola Mammarella

09/04/2015 - Sarà varato entro settembre 2015 il decreto che ridefinirà i valori catastaliin attuazione della Delega Fiscale. Lo ha annunciato il Governo, che durante l’ultimo Consiglio dei Ministri ha illustrato il cronoprogramma delle riforme avviate e in fase di definizione.

Come ricordato dall’Esecutivo nel documento sul piano delle riforme presentato in CdM, con la revisione del Catastosaranno corretti i problemi di equità riscontrati nel sistema di imposizione sugli immobili allineando i valori catastali ai valori economici reali.

Gli immobili non saranno più raggruppati in categorie e classi, ma ci saranno solo due tipologie di fabbricati: quelli ordinarie quelli speciali. Gli appartamenti saranno inseriti tutti nella categoria ordinaria O/1, mentre ville, immobili signorili e artistici avranno una regolamentazione diversa.

Per consentire una valutazione più oggettiva, il valore degli immobili sarà determinato dalla superficie e non più dai vani. A ogni unità immobiliare sarà attribuita una rendita e un valore patrimoniale.

Per gli immobili ordinari, dopo aver rilevato la superficie, le rendite e i valori patrimoniali saranno determinati applicando apposite funzioni statistiche che mettano in relazione il reddito e il valore medio ordinario di mercato con le caratteristiche dell’immobile e gli altri fattori in grado di
aumentarne o diminuirne il valore complessivo, come ad esempio la sua posizione.

Nel caso dei fabbricati speciali si procederà mediante stima diretta, mentre le rendite saranno calcolate applicando saggi di redditività media ai valori patrimoniali.

Una revisione generale degli estimi potrà essere effettuata ogni dieci anni e con cadenza quinquennale saranno adottati coefficienti di adeguamento.

Ricordiamo che una prima bozza di decreto sulla revisione del sistema estimativo è stata varata lo scorso dicembre e ha previsto da una parte la possibilità che l’Agenzia delle Entrate invii ai proprietari degli immobili dei questionari per la trasmissione dei dati in loro possesso e dall’altra che possa stipulare convenzioni con ordini e collegi professionali per effettuare i sopralluoghi e le rilevazioni necessarie.

Il primo passo nel processo di riforma è stato compiuto con l’approvazione del decreto sul funzionamento delle commissioni censuarie che dovranno insediarsi entro novembre 2015. Le commissioni censuarie locali saranno 103, cui se ne aggiunge una centrale con sede a Roma e funzione di supervisore.

Alle Commissioni censuarie locali spetta il compito di validare le funzioni statistiche determinate dall’Agenzia delle Entrate, che devono esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, anche all’interno di uno stesso comune.

La Commissione censuaria centrale decide sui ricorsi dell’Agenzia delle Entrate e dei Comuni
contro le decisioni delle commissioni censuarie locali ed esercita poteri sostitutivi nel caso in cui le commissioni locali non provvedano alla validazione delle funzioni statistiche.

Sia le commissioni censuarie locali che quella centrale sono articolate in tre sezioni: una competente in materia di catasto dei terreni, una competente in materia di catasto urbano e
un’altra specializzata in materia di revisione del sistema estimativo del catasto dei fabbricati.

fonte : edilportale.com

Le valvole termostatiche nel mirino della Cassazione.

30/04/2015

di Avv. Dolce Rosario

Se il condominio delibera il passaggio dal riscaldamento centralizzato al sistema di termoregolazione, in caso di sovrapposizione dei consumi, non può essere il condominio a dovere sopportare i maggiori costi causati dell'avvenuta trasformazione

Il fatto. L'assemblea di un condominio romano approvava a maggioranza l'installazione di un sistema di ripartizione del consumo del riscaldamentomediante contatori elettronici e valvole termostatiche, da applicare ad ogni calorifero all'interno di ciascuna unità immobiliare.

Le spese – stando al tenore della decisione – sono state poi suddivise secondo la tabella millesimale del riscaldamento vigente per il 20% del costo di gestione, e secondo i consumi dati dalla rilevazione della lettura del contatore per il rimanente 80%.

Un condòmino non ci sta e impugna la delibera.

Con l'azione di gravame esercitata, lamenta – principalmente - che l'installazione del contatore elettronico e della valvola termostatica, comportando la sostituzione del rubinetto d'ingresso dell'acqua dell'impianto centralizzato sui propri radiatori, avrebbe leso la propria libertà di autodeterminazione, atteso che il suo immobile si avvale parallelamente di un impianto di riscaldamento autonomo. Ciò, dall'altra parte, avrebbe pregiudicato la rilevazione del consumo rendendola inattendibile, in spregio all'art. 1123 c.c.. Da non perdere: I vantaggi delle valvole termostatiche in condominio)

Il Tribunale di Roma respingeva il gravame dichiarando legittima la deliberazione. L'esisto del giudizio viene ribaltato in sede di appello, da parte della Corte territoriale, previa declaratoria di invalidità della statuizione nei confronti dell'appellante condòmino per violazione del principio sancito dall'art. 1120, secondo comma c.c..

Secondo il Giudice del gravame le deficienze tecniche dell'impianto avrebbero penalizzato eccessivamente il condòmino, con il rischio di sovrapposizione dei consumi tra quelli generati dall'impianto comune e quello invece generato dall'impianto autonomo.

La causa perviene, in tutta la sua portata, avanti la Corte di Cassazione, la quale, con sentenza pubblicata in data 29 aprile 2015 (nr 8724), accoglie con rinvio due dei diversi motivi di impugnazione spiegati dal condominio.

Esaminiamoli nel dettaglio.

La Sentenza. Il Giudice di legittimità, intanto, ha statuito il principio per cui non può essere il Condominio a dovere sopportare i maggiori costi per l'installazione all'interno della proprietà del condòmino dissenziente dei contatori elettronici e delle valvole termostatiche, stante la preesistenza di un impianto autonomo di riscaldamento (integrativo a quello “comune”).

Per l'effetto, ha censurato la pronuncia della Corte di appello nella parte in cui ha ritenuto invalida la statuizione in commento affermando che l'assemblea avrebbe dovuto e potuto suggerire l'adozione di misure tecniche alternative rispetto quella prescelta; possibilmente, in grado di abbassare i costi da far sostenere al condòmino dissenziente per l'adeguamento del proprio impianto “misto” (come riferito nella CTU richiamata in atti).

In punto, è stato opinato che se la possibilità di soluzioni tecniche alternative a quella adottata comportano un maggiore costo a quello che il condominio avrebbe sopportato in assenza dell'impianto autonomo realizzato dai condomini, il relativo onere va posto in essere in capo ai condomini che con il loro operato abbiano determinato un aggravio di spesa per gli altri: che evidentemente non ricevono alcuna utilità dal predetto impianto, tenuto a soddisfare esigenze personali degli stessi attori.

La delibera impugnata è stata quindi ritenuta legittima, in quanto volta a regolamentazione e razionalizzare il funzionamento dell'impianto di riscaldamento comune.

Tuttavia, la Sentenza impugnata è stata cassata con rinvio al giudice di merito al fine di provvedere alla valutazione della preesistenza di soluzioni tecniche alternative a quella adottata dal condominio, siccome richiesto dal condomino anche in ragioni degli accorgimenti suggeriti dal CTU.

 Corte Suprema di Cassazione, Sez. II Civ., n. 8724 del 29/04/2015

Fonte : www.condominioweb.com 

“Loft”. Quando l'esatta classificazione catastale dell'immobile è irrilevante.

05/05/2015

Avv. Leonarda Colucci

Una sentenza del Tribunale di Genova stabilisce che l'acquirente di un immobile, prima di sottoscrivere il relativo contratto, è tenuto a controllare l'esatta classificazione catastale dello stesso non potendo, in un secondo momento, chiedere al venditore i danni sopportati per il passaggio dell'immobile alla corretta categoria catastale. 

Il fatto. Gli attori citano in giudizio il venditore dell'immobile che avevano acquistato, sostenendo di aver subito danni a fronte dell'inesatta classificazione dello stesso (identificato nel contratto con l'indicazione categoria D/1 mentre lo stesso apparteneva alla categoria C/2 sigla utilizzata per i magazzini e locali di deposito). Gli acquirenti, pertanto, chiedono la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, ed il risarcimento dei danni patiti a fronte degli oneri che avrebbero dovuto sopportare per il passaggio alla classificazione corretta (ossia alla categoria C/2).

La sentenza.Il Tribunale di Genova non ha potuto far altro che constatare: che tanto nella proposta di vendita sottoscritta dagli attori, quanto nel successivo contratto preliminare l'immobile era stata indicato, in entrambi gli atti, con la classificazione catastale D/1 verificando, che tali atti erano stati sottoscritti dagli attori che avevano, pertanto, accettato la categoria indicata in contratto. Ha evidenziato a tal proposito che l'identificazione catastale di tale immobile nell'ambito degli atti appena menzionati, supera quella che è stata la qualificazione dello stesso nell'annuncio pubblicitario ove, l'immobile in questione, era stato identificato con il termine “loft studio ufficio”.

A tal riguardo la sentenza ha chiarito che il termine “loft” è una definizione atecnica e puramente descrittiva , ed che lo immobile stesso era utilizzato dal venditore effettivamente come studio-ufficio. Dunque, sottolinea la sentenza, considerato che la terminologia “loft”non si riferisce ad una categoria catastale, e che gli atti successivamente sottoscritti dagli attori ( acquirenti) superano l'annuncio pubblicitario che rientra nell'ambito delle trattative precedenti alla conclusione dell'affare, non può trovare accoglimento la richiesta di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità formulata dagli attori.

Infatti esaminando l'effettivo sviluppo della vicenda, la sentenza ha chiarito, in primo luogo che:“gli attori non possono imputare ad altri soggetti eventuali conseguenze negative derivanti dal non aver correttamente verificato i dati dell'immobile negli atti sottoscritti”.

La sentenza a tal riguardo ha constatato che effettivamente l'indicazione agli atti non fosse corretta poiché gli stessi facevano riferimento al fatto che l'immobile apparteneva alla categoria D/1, mentre in realtà l'immobile apparteneva alla categoria C/2 sigla che il catasto utilizza per indicare “magazzini e locali di deposito”.

Tuttavia durante lo svolgimento del giudizio è stato possibile constatare che il passaggio dalla categoria D/1 alla categorica C/2 non avrebbe comportato per gli attori oneri.

Dall'accertamento di tale circostanza la sentenza trae come conseguenza che l'erronea indicazione della categoria catastale nell'atto di vendita, è priva di rilevanza e determina come effetto che le richieste degli attori non possono trovare accoglimento. Costoro, infatti, hanno chiesto la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità ex art. 1467 c.c., che non ricorre nel caso di specie dato che il passaggio dell'immobile dalla categoria D/2 alla corretta categoria C/2 non comporterà alcun onere. La sentenza evidenzia che nel cambio della destinazione d'uso dell'immobile in questione ( da studio ufficio ad abitazione) gli attori avrebbero dovuto sosteneregli stessi identici oneri anche se negli atti fosse stata indicata la categoria corretta.

In virtù di tali circostanze le richieste degli attori sono state dichiarate infondate.

Conclusioni. La sentenza evidenzia che al momento dell'acquisto di un immobile e della sottoscrizione del relativo atto è onere dell'acquirente verificare l'esatta identificazione catastale dello stesso, e che nessuna rilevanza può avere l'eventuale descrizione dell'immobile nell'annuncio pubblicitario dato che la fase delle trattative, tra le quali si colloca quella dell'annuncio pubblicitario, viene superata dalla sottoscrizione degli atti di vendita ai quali occorre fare riferimento per stabilire le caratteristiche ( nel caso di specie categoria catastale) dell'oggetto del contratto. (Vi è obbligo da parte della Amministrazione Finanziaria di motivare adeguatamente la variazione catastale.)

Tribunale di Genova ‐ Sezione I civile ‐ Sentenza 26 novembre 2014 n. 3802

Fonte : www.condominioweb.com 

È lecito pretendere i canoni di locazione relativi ad un immobile abusivo?

04/05/2015

Avv. Leonarda Colucci

Un contratto di locazione che contiene una causa illecita che comporta la sanzione di nullità dello stesso poiché proteso ad assicurare un profitto del reato a fronte dell'utilizzo del corpo del reato.

Il fatto. La vicenda giunta all'esame del Tribunale di Taranto si sviluppa in due fasi. In una prima fase i venditori di un immobile agiscono in giudizio per la risoluzione di un contratto di compravendita, lamentando l'inadempimento da parte del convenuto al quale contestano il parziale mancato pagamento del prezzo pattuito. La sentenza si conclude con la risoluzione del contratto per inadempimento del compratore, ed al rilascio da parte di quest'ultimo dell'immobile.

Dopo la decisione di parte della controversia attraverso tale prima sentenza, il giudice, con separata ordinanza, ha disposto il proseguo del giudizio per la decisione di ulteriori domande formulate dai venditori dell'immobile fra le quali figura:

- una richiesta di risarcimento dei danni per l'uso fatto dai compratori dell'immobile in questione;

- ed una richiesta di risarcimento del c.d. danno figurativo motivata dalla circostanza che se avessero avuto la disponibilità dell'immobile venduto, durante il periodo di detenzione da parte degli acquirenti, avrebbero tratto dallo stesso i frutti civili coincidenti con i canoni di locazione.

Presto atto di tale richieste, al fine di chiarire se sussistevano i danni lamentati dagli attori e di valutare la reale condizione giuridica dell'immobile, il giudice con la stessa ordinanza ha disposto una consulenza tecnico di ufficio conclusasi con una dettagliata valutazione della reale situazione. (Il conduttore se non è stato liberato dal locatore rimane responsabile con il nuovo inquilino del mancato pagamento dei canoni d'affitto)

Tale consulenza, infatti, ha evidenziato svariati aspetti primo fra tutti quello che l'intero immobile è abusivo poiché realizzato senza licenza edilizia e privo, inoltre, della licenza di abitabilità.

La sentenza. Il Tribunale di Taranto coglie l'occasione per valutare gli effetti che scaturiscono dall'eventuale locazione di un immobile abusivo poiché realizzato in assenza di concessione edilizia. La pronuncia evidenzia, a tal riguardo che l'immobile realizzato in totale assenza di concessione edilizia è una cosa la cui fabbricazione costituisce reato, e tale circostanza comporta che il manufatto, oggetto della controversia di cui si discorre dovrebbe essere oggetto a confisca obbligatoria in virtù di quanto previsto dal secondo comma dell'articolo 240 del codice penale.

Soffermandoci solo sulle questioni strettamente attinenti alla illegittimità del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile abusivo la sentenza evidenzia un aspetto di rilevante importanza per la decisione dell'intera controversia precisando che “ i frutti dell'immobile oggetto di reato edilizio, quali, ad esempio, i canoni di locazione ricavati dagli immobili abusivi … rientrano nella nozione di profitto del reato”.

Inoltre, la pronuncia si sofferma anche sulla sorte che compete al contratto di locazione avente ad oggetto un immobile abusivo sottolineando la nullità dello stesso per illiceità della causa. Infatti, osserva il giudicante della seconda sezione civile del tribunale pugliese, che se l'immobile fosse rimasto nella disponibilità degli attori (venditori nel contratto di compravendita risolto con sentenza del 22 novembre 2013), e costoro lo avessero concesso in godimento a terzi, i frutti civili (canone di locazione) derivanti dal predetto atto giuridico si configurerebbero come profitto del reato derivante dalla locazione di costruzione realizzata in assenza di concessione edilizia.

La sentenza, si conclude stabilendo che i venditori dell'immobile abusivo non possono ottenere il risarcimento del c.d. danno figurativo identificato nel corrispettivo che avrebbero potuto ricavare dall'immobile mediante locazione a terzi se lo stesso non fosse stato in possesso dei compratori.

In buona sostanza, quindi, due sono gli aspetti rilevanti che tale sentenza mette in luce e cioè:

• la nullità del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile abusivo;
• gli eventuali canoni di locazione percepiti in caso di locazione di un immobile abusivo rappresenterebbero a tutti gli effetti profitto del reato poiché frutto dell'utilizzo del corpo del reato

 Tribunale di Taranto, del 27 gennaio 2015 n. 298

Fonte  : www.condominioweb.com 

Anagrafe condominiale. Il Garante limita i poteri dell'amministratore.

06/05/2015

di Ivan Meo

Il Garante della Privacy esclude l'obbligo a carico dei condomini di allegare atti o copie a riprova delle dichiarazioni rese.

Un obbligo dinamico. Ai sensi dell'articolo 1130 n. 6 cod. civ. l'amministratore di condominio degli edifici è tenuto a “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare…” Costituisce una grave irregolarità gestionale omettere tale adempimento e renderebbe, in quanto tale, l'amministratore suscettibile di revoca giudiziale ex art. 1129, comma 11 n 7. L'amministratore è tenuto, inoltre, a garantire anche un aggiornamento del registro, soprattutto, nel caso di mancata collaborazione dei condòmini alla relativa formazione adoperando direttamente al fine di trarre le informazioni necessarie per la tenuta del registro anagrafico. (Le regole per la compilazione dell'anagrafe condominiale e le amnesie del Garante per la protezione dei dati personali )

Il tenore delle informazioni. Non sussistendo più l'obbligo di informativa sugli impianti di sicurezza installati all'interno di ciascuna unità immobiliare, con la newsletter n. 387 del 23 aprile 2014 il Garante della privacy ha stabilito che il condòmino non è tenuto a fornire le prove documentali delle informazioni rese all'amministratore per la tenuta del registro di anagrafe condominiale. In ciò si rileva un apparente contrasto tra l'interpretazione data alla materia da parte del Garante rispetto quanto, invece, disposto segnatamente dall'art 63 disp att. cod. civ. che disciplina le comunicazioni in caso di cessione dei diritti da parte del condomino precisando che “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. L'amministratore, quindi, può trattare solo informazioni pertinenti e non eccedenti rispetto alle finalità da perseguire. Può, dunque, acquisire le informazioni che consentono di identificare e contattare i singoli partecipanti al condominio - siano essi proprietari, usufruttuari, conduttori o comodatari - chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio. Può chiedere, inoltre, i dati catastali: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune. Non può invece chiedere, perché risulterebbe eccedente le proprie funzioni, la copia della documentazione: come, ad esempio, l'atto di compravendita in cui sono riportati i dati.

Il limiti al potere “investigativo” dell'amministratore. Recentemente il Garante della privacy con il provvedi­mento n. 106 del 19 febbraio 2015, è ritornato sulla fattispecie ribadendo che l 'amministrare di condominio non può chiedere al condomino di avere la copia dell'atto di compravendita. Nel caso di specie specifico il proprietario ricorreva al Garante in quanto il suo l'amministratore aveva acquisito copia del rogito notarile di compravendita dell'unità Immobiliare, chiedendogli pure il rimborso dell'estrazione della copia. Secondo l'amministratore aveva solo esplicato il dovere previsto dall'articolo 1130, comma 1, n. 6 codice civile che impone l'obbligo di curare la tenuta del re­gistro di anagrafe condominiale. Costi per l'anagrafe condominiale, come contestarli?

Ma il problema è se per adempiere questo obbligo, l'ammini­stratore sia legittimato o meno ad acquisire l'atto integrale oppure si deve limitarsi a chiedere i dati necessari senza acquisire documentazione relativa. Il garante, ha precisato che le informazioni devono, essere raccolte e trat­tate nel rispetto dei princi­pi del Codice della privacy. Questo significa che i con­domini non hanno lo speci­fico obbligo di allegare atti o copie di essi a riprova delle dichiarazioni rese; significa anche la richiesta di informazioni avanzata dall'amministratore di con­dominio deve limitarsi alla sola comunicazione dei dati da Inserire nel registro. È invece esclusa la richiesta di ottenere copia dell'atto di compravendita ed è an­che illegittimo reperire il rogito presso i pubblici registri: è un trattamen­to eccedente rispetto a quanto previsto dal codice della privacy.

Fonte : www.condominioweb.com