Sottobalconi da ristrutturare, chi paga le spese?
Chi deve sostenere le spese per gli interventi di ristrutturazione del così detto sottobalcone?
Il sottobalcone è quella parte del manufatto che, solitamente, serve da copertura per il balcone inferiore.
Quando si parla di sottobalcone si fa ai balconi aggettanti, poiché nel caso di balconi incassati si suole parlare di solaio interpiano.
Chiarito questo aspetto è utile comprendere chi debba essere considerato proprietario del sottobalcone.
È noto che secondo la Corte di Cassazione i balconi aggettanti “non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono” (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).
Gli ermellini, quindi, ritengono che tali manufatti debbano essere considerati di proprietà esclusiva. Nel corso degli anni hanno specificato questa loro presa di posizione precisando che devono, invece, essere considerati di proprietà comune le parti decorative della parte frontale e di quella inferiore del balcone aggettante in quanto incidenti sul decoro architettonico dell'edificio (cfr. tra le tante Cass. 14576/04 e da ultimo Cass. 10209/2015).
Si badi: le sentenze non parlano di proprietà comune della parte frontale e di quella inferiore ma degli elementi decorativi ivi presenti. Insomma se i rivestimenti incidono sul decoro è evidente che le parti strutturali restano di proprietà del titolare del balcone, chiaramente laddove tale distinzione sua materialmente effettuabile.
Rispetto al sottobalcone, la giurisprudenza, quand'è stata chiamata a pronunciarsi specificamente su di esso, ha affermato che le spese relative ad essi relative “debbono essere poste a carico di tutti i condomini poiché gli stessi vanno considerati una parte condominiale in quanto visibili dall'esterno dell'edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l'intero fabbricato” (Trib. Novara 29 aprile 2010).
La pronuncia pare non tenere in piena considerazione l'elaborazione giurisprudenziale fin qui esposta, sicché la sua generica considerazione non può non essere soggetta a critica. D'altra parte per un sottobalcone dipinto di bianco, anche se considerato rilevante ai fini del decoro, la sola spesa per la ritinteggiatura potrà essere posta in capo a tutti i condòmini, ma quelle necessarie per eventuali risanamenti strutturali graveranno sul loro esclusivo proprietario.
Nel caso di ristrutturazione dell'edificio e contestuale sistemazione dei balconi, quindi, la spesa per le parti decorative dovrà essere suddivisa tra tutti i partecipanti al condominio in ragione dei millesimi di proprietà, trattandosi di un costo dovuto per la conservazione delle parti comuni ai sensi dell'art. 1123 c.c.
Chiaramente i condòmini possono assumere decisioni differenti in merito alla ripartizione delle spese se concorre il consenso di tutti quanti loro.
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