Infiltrazioni e danni al conduttore, il proprietario non è responsabile dell'intasamento causato da altri
In tema di danni da infiltrazioni provenienti dalla condotta fognaria e subiti dal conduttore di un'unità immobiliare, nessuna responsabilità può essere ascritta al proprietario del locale se si accerta che il danno è stato causato da un intasamento provocato da altri condòmini.
Questo, in breve sintesi, quanto affermato dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 20474 depositata in cancelleria il 12 ottobre 2015.
Il “casus belli”: il conduttore di un magazzino proponeva una causa contro il proprietario di quell'unità immobiliare per vedersi risarcito dei danni subiti dal proprio materiale ivi depositato in conseguenza di infiltrazioni di acque nere nel suddetto locale.
Il fatto, così come descritto, non era contestato. L'infiltrazione in effetti c'era stata e con essa anche i danni ai beni di proprietà del conduttore. Le parti, tuttavia, litigavano sulla responsabilità.
Per l'inquilino era il proprietario ad essere responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c., ossia per danni da cose in custodia e più nello specifico per i danni provenienti dalla rottura di una tubazione del locale.
Il proprietario, invece, riteneva che non gli potesse essere mosso alcun rimprovero e quindi nessuna responsabilità poiché il danno proveniva dall'impianto comune ed era stato causato da un intasamento della tubazione condominiale a sua volta.
L'azione proposta dal conduttore si fondava sulla responsabilità per danno da cose in custodia, ai sensi dell'art. 2051 c.c.
Per la Corte di Cassazione – e prima di essa per la Corte d'appello la cui sentenza era stata impugnata – quest'azione non era meritevole di accoglimento.
Secondo gli ermellini, infatti, nel caso di specie era emerso in modo chiaro ed incensurabile che “il danno verificatosi nel magazzino condotto in locazione dal ricorrente non è dovuto ad una rottura o alla omessa manutenzione delle tubature di proprietà esclusiva del locatore, ma alla ostruzione della colonna condominiale, dovuta al fatto del terzo che vi ha immesso materiali inappropriati, in corretta applicazione del principio secondo il quale in caso di danni subiti dal conduttore dell'immobile locato a causa di perdite verificatesi all'interno dell'immobile è esclusa la responsabilità per custodia del locatore allorchè risulti accertata l'esimente del caso fortuito, ovvero che il danno si sia verificato per il fatto di un terzo (o dello stesso danneggiato), ovvero per una causa non imputabile al locatore” (Cass. 12 ottobre 2015 n. 20474).
Ciò vuol dire che al proprietario dell'unità immobiliare non possono essere addossate responsabilità per fatti non a lui riconducibili, proprio com'è accaduto nel caso di specie.
Si badi: un conto è la responsabilità per i danni alle cose, altro l'obbligo del titolare del locale di mantenerlo idoneo all'uso convenuto. Rispetto a quest'ultima ipotesi, infatti, il proprietario non può esimersi dall'obbligo da tale obbligo specificamente previsto dall'art. 1575 c.c.
In tal senso la Cassazione ha più volte affermato che "nel caso in cui nello immobile locato l' utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dello edificio, sussiste la obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire allo uso convenuto. Dedotta ed accertata anche a mezzo di CTU la violazione di tale obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale allo inadempimento, potendo ben richiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo lo uso convenuto ed il maggior danno da inadempimento" (così, ex multis, Cass. 28 giugno 2010 n. 15372).
Cass. ord. 12 ottobre 2015 n. 20474
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