Il conflitto d’interessi nell’assemblea condominiale: condizioni e rimedi anche alla luce della riforma

Il conflitto d’interessi nell’assemblea condominiale: condizioni e rimedi anche alla luce della riforma 


27/06/2013
di Alessandro Gallucci 

Il codice civile, nemmeno dopo l’entrata in vigore della riforma del condominio (legge n. 220/2012, qui tutte le novità sulla riforma), parla espressamente di conflitto d’interessi in condominio.
 
Che cos’è il conflitto d’interessi?
 
Con questa locuzione s’intende fare riferimento a quella situazione potenzialmente od effettivamente conflittuale nella quale un condomino e/o l’amministratore possano trovarsi in relazione alla gestione della compagine.
 
Alcuni esempi: il condomino è in conflitto d’interessi se l’assemblea deve decidere di fargli causa. Oppure: il condomino è potenzialmente in conflitto d’interessi se l’assemblea deve decidere di riconoscergli la spesa urgente di gestione effettuata ex art. 1134 c.c.
 
Ed ancora: l’amministratore è in conflitto d’interessi nell’assemblea che deve decidere sull’approvazione del rendiconto o sulla sua nomina e/o revoca. Nel caso dell’amministratore il conflitto si esprime solo se esso è anche condomino, tra poco vedremo il perché.
 
Fino all’entrata in vigore della riforma l’unica norma di riferimento, secondo la giurisprudenza (cfr. Cass. n. 10683/02), era l’art. 2373 c.c.. In particolare il primo comma di tale articolo recita:
 
La deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell'articolo 2377 qualora possa recarle danno. 
 
In sostanza si riconosceva il diritto d’impugnare una deliberazione, che era da ritenersi annullabile, in quanto viziata in relazione ai quorum deliberativi (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).
 
Poiché ai sensi del primo comma dell’art. 2697 c.c. “chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”, la situazione di chi impugna una deliberazione in conflitto d’interesse è la seguente: dimostrare che la decisione dell’assemblea è stata presa con il voto determinante del condomino in conflitto e, naturalmente, dimostrare il conflitto. Si pensi ad uno degli esempi succitati.
 
Secondo una recente sentenza della Cassazione, “in tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto di interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio” (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004).
 
Che cosa accade se il delegante non è in conflitto ma lo è il delegato che per lui esprime il voto?
 
“Qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato” (Cass. 18192/09).
 
La legge di “riforma” del condominio ha modificato anche l’art. 67 disp. att. c.c. inserendovi il quinto comma che recita: “All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.
 
Attenzione!!! In questo caso, al di là del conflitto d’interesse (evidente) la norma vieta solamente la delega all’amministratore. Ciò vuol dire che impugnando la deliberazione (da considerarsi annullabile) si dovrà dimostrare solamente che l’amministratore è stato delegato e non anche l’esistenza del conflitto d’interessi. Un alleggerimento del carico probatorio non indifferente.

Fonte : condominioweb.com

La spesa per l’automazione del cancello, se deliberata dall’assemblea, deve essere pagata da tutti i condomini

La spesa per l’automazione del cancello, se deliberata dall’assemblea, deve essere pagata da tutti i condomini

27/06/2013
di Alessandro Gallucci 

Uno dei nostri tantissimi utenti mi ha posto il seguente quesito:
 
Nel condominio in cui abito vogliamo installare un sistema di automazione ad uno dei cancelli d'ingresso al parcheggio auto dello stabile. Il nostro é un condominio formato da 94 condomini con 2 rispettive entrate sul retro del palazzo per il posteggio degli autoveicoli di ogni proprietario. 1 cancello da sulla strada principale e l'altro nella traversa accanto. A quanto pare ci sono circa 58 condomini favorevoli al montaggio di un motore e tutto il lavoro che concerne la realizzazione di 1 solo dei cancelli trasformandolo in automatico. Io volevo sapere 2 cose:
 
Se la spesa possono accollarsela solo i 58 condomini favorevoli entrando solo loro in possesso dei telecomandi per l'apertura automatica del cancello?
I rimanenti 36 condomini che non avranno partecipato alla spesa hanno diritto al telecomando? Ed ancora hanno lo stesso il diritto al passaggio dal cancello automatico? O visto che l'altro cancello rimane tranquillamente manuale e possono usarlo tutti e 94 i condomini, visto pure che entrambi i cancelli sboccano in uguale maniera all'interno del parcheggio possono non usufruirne?

 
Al riguardo bisogna prima di tutto porre l’attenzione su un aspetto: l’automazione del cancello, sebbene si possa rintracciare qualche pronuncia (isolata) di senso contrario non è da ritenersi un’innovazione né tanto meno un’opera gravosa o voluttuaria.
 
Che cosa deve intendersi per innovazione?
 
Secondo gli ermellini “in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque "opus novum"), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In altre parole, nell'ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico -giuridico, vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto” (così, tra le tante, Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340).
 
In questo contesto non pare dubbio che le opere descritte dal nostro lettore “avendo ad oggetto la "modifica e automatizzazione dei cancelli di ingresso ed uscita dei box", non possono essere qualificate come innovazioni, giacché esse, lungi dal comportare un'alterazione sostanziale e funzionale della cosa comune (i cancelli preesistenti appunto), tendevano semplicemente a renderne più agevole l'utilizzazione, automatizzando il sistema di apertura e chiusura” (Trib. Trani 3 febbraio 2007 n. 15).
 
V’è di più: se le opere non hanno valore economico molto elevato (concetto vago, quello del valore economico, da valutarsi caso per caso ma sicuramente non con riferimento alle condizioni economiche dei condomini) esse possono essere deliberate in seconda convocazione con le maggioranze previste dal terzo comma dell’art. 1136 c.c. (dall’entrata in vigore della “riforma”, la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio).
 
Di conseguenza la nostra risposta è la seguente: è bene che l’opera sia deliberata dall’assemblea in modo che, ai sensi dell’art. 1137 c.c., tutti i condomini siano tenuti a partecipare alla spesa. Ogni altro accordo (es. pagamento dei soli 58, esclusione dell’uso dei contrari, ecc.) dev’essere preso con il consenso di tutti i condomini.

Fonte : condominioweb.com

Locazione di immobile a cittadini clandestini: quando l’affitto diventa reato.

Locazione di immobile a cittadini clandestini: quando l’affitto diventa reato.

27/06/201
3Avv. Mauro Blonda

Non sempre cedere in locazione un immobile a cittadini stranieri privi del titolo (permesso) di soggiorno integra la fattispecie delittuosa prevista dall’art. 12 comma 5 bis del D. L.vo 25/07/1998 n. 286 (T. U. delle disposizioni concernenti la disciplina dell'immigrazione e norme sulla condizione dello straniero).
 
Un particolare tipo di affitto: la locazione a stranieri irregolari.
L’affitto di un immobile, tanto per fini abitativi quanto per usi commerciali, richiede attenzione da parte dei proprietari ed impone loro l’osservanza di una serie di norme la cui violazione può comportare anche risvolti penalistici.
 
Tra queste, particolare rilevanza assume, specie in contesti sociali in cui forte è l’insediamento di cittadini extracomunitari, il D. L.vo 286 del 1998 (meglio noto come T.U. sull’immigrazione, ovvero Legge Turco- Napolitano) il cui art. 12 comma 5 bis, per quel che ci interessa, punisce con la reclusione da sei mesi a tre anni “chiunque dà alloggio ovvero cede, anche in locazione, un immobile ad uno straniero che sia privo di titolo di soggiorno al momento della stipula o del rinnovo del contratto di locazione”. Di non poco conto è poi la sanzione accessoria della confisca dell’immobile (ossia della privazione della proprietà, che passa così allo Stato), la quale consegue alla condanna per il reato in questione, anche se eventualmente applicata in seguito a richiesta di patteggiamento.
 
Quando l’affitto integra gli estremi del reato secondo la Corte di Cassazione.
Come si vede la questione è di non poco rilievo, ben potendo le conseguenze della violazione della norma in questione assumere connotati anche molto gravi. Ma quando la locazione ad extracomunitari irregolari diventa reato?
 
Non sempre l’affitto di un immobile a soggetto straniero privo di permesso di soggiorno costituisce violazione della norma in oggetto, ferma tuttavia restando la configurabilità di altre ipotesi delittuose, ragion per cui, pur non essendo imposto da alcuna norma, è buona prassi per il proprietario accertarsi del possesso da parte del futuro inquilino di regolare documentazione abilitativa alla permanenza nel territorio italiano. Affinché si configuri il reato in questione occorre che il proprietario tragga dall’affitto un “profitto ingiusto, avvantaggiandosi della condizione di illegalità dello straniero clandestino”, come confermato da una recentissima pronuncia della Corte di Cassazione (Sez. I Penale, sent. n. 26457 del 18/06/2013).
 
Il supremo Collegio, infatti, richiamando alcune precedenti pronunce sul tema e confermando quindi principi giuridici ormai consolidati nel tempo, ha ricordato come il reato in questione si configuri solo in presenza del dolo specifico richiesto dalla norma, ossia soltanto quando il locatore si sia prefissato di trarre un ingiusto profitto dalla locazione dell’immobile al cittadino extracomunitario.
 
Questo significa quindi che non ogni cessione di fabbricato a stranieri irregolari costituisce violazione dell’art. 12 comma 5 bis del T.U. sull’immigrazione (diversamente saremmo di fronte ad un reato cd. “a dolo generico”, ossia un reato che si configura indipendentemente dalla finalità con cui l’azione delittuosa viene compiuta) ma solo quella attraverso la quale il proprietario consegua un ingiusto profitto.
 
L’ingiusto profitto richiesto dalla norma incriminatrice.
È facile comprendere poi in cosa consista l’ingiusto profitto in presenza del quale l’affitto concesso ad extracomunitari irregolari costituisce violazione della norma in discussione: esso è principalmente e genericamente il frutto dell’imposizione di condizioni onerose non eque tra i contraenti, esorbitanti o comunque decisamente non in linea rispetto ai valori medi di mercato, tali da consentire al locatore un vantaggio che diviene così ingiusto perché conseguente alla prevaricazione dello straniero ed all’approfittamento della sua condizione (Cass. Penale, Sez. I, Sent. n. 20475 del 13/05/2013).
 
In pratica, affinché il profitto (ovvero il prezzo, il canone locativo) della locazione possa considerarsi ingiusto devono coesistere due elementi specifici e distinti:
 
il canone deve essere eccessivo, in relazione all’immobile locato ed ai prezzi correnti di mercato.
Prezzi non in linea con quelli usuali per immobili simili nella stessa zona o comunque eccessivi rispetto alle caratteristiche e condizioni dell’immobile locato sono gli esempi classici di condizioni inique.
il canone così determinato non sarebbe accettato da uno straniero non irregolare (o da altro soggetto contrattualmente “non debole”): il proprietario, in sostanza, avvantaggiandosi della sfavorevole condizione del cittadino extracomunitario, può imporre condizioni contrattuali eccessivamente favorevoli per sé, che non potrebbe pattuire con soggetti “regolari”.

 
Gli oneri a carico del locatore
È infine importante ricordare che in caso di locazione di immobile a cittadini stranieri (regolari o no) il proprietario è comunque sempre tenuto a darne comunicazione entro 48 ore alle autorità di P.S., come disposto dall’art. 7 del T.U. sull’immigrazione: tale obbligo normativo, inizialmente abrogato dal D.L. n. 10/2007, è stato poi reintrodotto con la legge di conversione del decreto legge medesimo.
 
L’onere di comunicazione in questione non può essere sostituito dalla registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate, come invece avviene per il diverso obbligo di informazione inizialmente previsto dall’art. 12 del D.L. 21/03/1978 n. 59 (introdotto all’indomani del rapimento di Aldo Moro, durante il periodo cd. degli anni di piombo): mentre a quest’ultima comunicazione infatti, a seguito dell’introduzione del D.L. 20/06/2012 n. 79, può ovviarsi con la registrazione del contratto di locazione (art. 2 comma 1 D.L. 79/2012), l’informazione riguardante la cessione di fabbricati a cittadini stranieri rimane invece valida e necessaria, per l’espressa previsione contenuta nel comma 4 del medesimo art. 2 del D.L. 79/2012), anche nel caso in cui il contratto così stipulato venga registrato presso la competente Agenzia delle Entrate.

Fonte : condominioweb.com

Nuovi importi dell’imposta di bollo – L. 71/2013

STUDIO BESTETTI

Via Volta,  36 Monza (MB) - tel. 039 2300520 fax 039 2300936 -e-mail: studio@studiobestetti.191.it

                                                                                          

Monza, 26 giugno 2013

 Nuovi importi dell’imposta di bollo – L. 71/2013

La Legge n. 71/2013 (pubblicata sulla G.U. di ieri), di conversione del D.L. n. 43/2013, ha introdotto il nuovo art. 7-bis, comma 3, il quale prevede che a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le misure dell’imposta fissa di bollo attualmente stabilite in euro 1,81 e in euro 14,62, ovunque ricorrano, sono rideterminate, rispettivamente, in euro 2,00 e in euro 16,00.

Le novità legate ai nuovi importi dell’imposta di bollo producono il loro effetto a decorrere dal 26 giugno 2013. Conseguentemente le nuove misure dell’imposta di bollo a decorrere da tale data passano a euro 2,00 (fino al 25 giugno 2013 pari a euro 1,81) e a euro 16,00 (fino al 25 giugno 2013 pari a euro 14,62).

Si precisa che gli aumenti previsti per l’imposta di bollo colpiscono esclusivamente gli atti formati a decorrere dal 26 giugno 2013; invece, risultano estranei agli aumenti gli atti stipulati in data anteriore al 26 giugno 2013 anche se, successivamente a tale data, sono presentati a pubblici uffici per eseguire particolari formalità (come ad esempio la registrazione). Sul punto risulta opportuno ricordare che mentre per gli atti pubblici e per le scritture private autenticate la data di formazione dell’atto è certa, per le scritture private non autenticate e i contratti verbali occorre fare riferimento alla data di registrazione.

L’imposta fissa di bollo che passa da euro 1,81 a euro 2,00 riguarda:

- le fatture, note e conti non soggetti ad IVA (art. 13, comma 1, della Tariffa, Parte I) e gli estratti conto, lettere e altri documenti di accreditamento o addebitamento (art. 13, comma 2, della Tariffa, Parte I) di valore superiore a euro 77,47;

- le ricevute e le lettere commerciali negoziate o presentate per l’incasso presso aziende o istituti di credito quando la somma non supera euro 129,11 (art. 14 della Tariffa, Parte I).

Si ricorda che in base all’art. 6 della Tabella Allegato B al D.P.R. n. 642/1972 sono esenti (quindi, non va applicata) dall’imposta di bollo le fatture e gli altri documenti riguardanti il pagamento di corrispettivi di operazioni assoggettate ad IVA.

In caso di debenza l’imposta di bollo va applicata sull’originale della fattura, del documento o di eventuali copie conformi, mentre sulla copia per uso interno occorre riportare che “trattasi di copia per uso interno amministrativo o contabile e che il bollo è stato applicato sull’originale” (Risoluzione n. 415051 1° febbraio 1973).

L’imposta fissa di bollo che passa da euro 14,62 a euro 16,00 interessa numerosi atti e documenti. In questa sede ci si limita a richiamare quelli maggiormente di interesse per gli operatori e più nel dettaglio:

- gli atti rogati, ricevuti o autenticati da notaio o da altri pubblici ufficiali e i certificati, gli estratti di qualunque atto o documento e le copie dichiarate conformi all’originale rilasciati dagli stessi (art. 1, comma 1, della Tariffa, Parte I);

- le scritture private contenenti convenzioni o dichiarazioni anche unilaterali con le quali si creano, si modificano, si estinguono, si accertano o si documentano rapporti giuridici di ogni specie, descrizioni, constatazioni e inventari destinati a far prova tra le parti che li hanno sottoscritti (art. 2, della Tariffa, Parte I);

- le istanze, le petizioni, i ricorsi e le relative memorie dirette agli organi, anche collegiali, dell’Amministrazione dello Stato, delle regioni, delle province, dei comuni, tendenti ad ottenere l’emanazione di un provvedimento amministrativo o il rilascio di certificati, estratti, copie e simili (art. 3, comma 1, della Tariffa, Parte I);

- libri sociali, repertori e registri contabili (art. 16, comma 1, lett. a della Tariffa, Parte I).

L’assemblea ordina e l’amministratore può spendere ma senza la delibera non v’è certezza del rimborso

L’assemblea ordina e l’amministratore può spendere ma senza la delibera non v’è certezza del rimborso

26/06/2013
di Alessandro Gallucci

 Tra le note dolenti, a livello economico, per molti amministratori vi sono le così dette anticipazioni effettuate a vantaggio del condominio.
 
Il condominio Alfa ha ricevuto la bolletta per la fornitura dell’energia elettrica: l’amministratore è tenuto a pagarla nei termini indicati nella fattura.
 
L’impresa di pulizia scale scelta dall’assemblea chiede, come d’accordi, d’essere pagata ogni mese: l’amministratore deve versare l’importo pattuito.
 
D’altra parte, ai sensi dell’art. 1130 n. 3, c.c. il mandatario della compagine deve “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni”. Tali spese sono quelle preventivate dall’assemblea erogate dall’amministratore sulla base di un proprio provvedimento ex artt. 1130 n. 3 e 1133 c.c.
 
Che cosa accade, tornando all’argomento iniziale, se l’amministratore anticipa delle somme in favore del condominio?
 
Per logica la risposta più ovvia sarebbe: l’assemblea gliele deve riconoscere e, quindi, rimborsare. Non sempre è così. Motivo? L’assemblea, quale organo sovrano del condominio, ha il diritto di sindacare ed eventualmente cassare la scelta fatta dal proprio legale rappresentante.
 
In tal senso, in una propria recentissima pronuncia, la Corte di Cassazione ha affermato che “l'amministratore del condomino non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall'art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti e dall'art. 1130 c.c., n. 3) per cui deve ritenersi che in via generale l'assemblea condominiale abbia il compito specifico, non solo di approvare il conto consuntivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore stesso (Cass. n. 5449 del 4.6.1999).
 
L'assemblea condominiale, come opportunamente, afferma la dottrina più attenta, è organo del condominio, sovrano nello stabilire, preventivamente, se una spesa dev'essere affrontata e, successivamente, se le spese sostenute lo sono state perché regolarmente deliberate oppure, in difetto di motivazione, perché, semplicemente, opportune. Per ciò stesso, l'amministratore, essendo organo esecutivo del condominio (ovvero delle delibere dell'assemblea condominiale), non ha il potere di decidere se e in che misura il condominio debba sostenere spese, così come non esiste alcun credito dell’amministratore che abbia effettuato spese di tasca propria.
 
Vero è che tra l'amministratore e il condominio intercorre un rapporto di mandato e che la norma di cui l'art. 1720 c.c., prevede per il mandante l'obbligo di rimborsare il mandatario delle anticipazioni da lui fatte, tuttavia, la norma appena citata dev'essere chiaramente correlata con i principi in materia di condominio e di spese condominiali, le quali devono tutte passare al vaglio dell'assemblea per quanto riguarda la loro previsione o ratifica, senza le quali il credito dell'amministratore non può ritenersi ne1 liquido né esigibile” (Cass. 14 giugno 2013, n. 15041).
 
Sia ben chiaro: aver anticipato delle somme alle volte costituisce di per sé motivo sufficiente per ottenerne la restituzione. Se le bollette per l’energia elettrica o per il gas sono risultate più “salate” di quelle preventivate, non esiste discrezionalità assembleare che possa negare la correttezza dell’operato dell’amministratore.
 
Diverso il caso dell’azione di recupero del credito che, prim’ancora di essere iniziata dall’amministratore con un sollecito bonario, è stata affidata ad un avvocato: in tal caso questa scelta potrebbe essere contestata.
 
Al diniego di rimborso da parte dell’assemblea può corrispondere l’azione legale dell’amministratore volta a dimostrare l’effettiva necessità delle sue anticipazioni al fine di ottenerne il rimborso.

Fonte : condominioweb

Attenzione alle distanze dalle vedute se non si vuol finire a dover demolire l’immobile appena costruito

Attenzione alle distanze dalle vedute se non si vuol finire a dover demolire l’immobile appena costruito

26/06/2013
di Alessandro Gallucci L’art. 904 c.c. parla chiaro:
 
Quando si e acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'art. 905.
 
Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.
 
Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.
 
Quello di veduta è un diritto di servitù che può essere acquistato per contratto, per usucapione e per destinazione del padre di famiglia (essendo la servitù apparente poiché per esercitarlo è necessaria almeno una finestra). Insomma le parti, il tempo o l’originario proprietario possono determinare l’esistenza di questo diritto.
 
Una volta accertatane l’esistenza le parti devono rispettare quanto stabilito dall’art. 907 c.c.
 
La Corte di Cassazione, in una pronuncia resa lo scorso 11 giugno, ha avuto modo di ribadire che "la veduta, implicando il diritto ad una zona di rispetto, che si estende per tre metri in direzione orizzontale della parte più esterna della veduta e per tre metri in verticale rispetto al piano corrispondente alla soglia della veduta medesima, comporta che ogni costruzione che venga a cadere in questa zona è illegale e va rimossa" (Cass. n. 4389 del 2009; Cass. n. 5390 del 1999; Cass. n. 15381 del 2000)” (Cass. 11 giugno 2013, n. 14652). Come dire: sbagliare può costare caro.
 
Inoltre, ai fini del calcolo delle distanze, "per effetto delle limitazioni previste dall'art. 907 c.c., a carico del fondo su cui si esercita una veduta, sia che le vedute siano state aperte jure servitutis, sia che vengano esercitate jure proprietatis, deve osservarsi un distacco di metri tre in linea orizzontale dalla veduta diretta, ed eventualmente anche dai lati della finestra da cui si esercita la veduta obliqua, e, in stretta correlazione strumentale con le limitazioni cui tendono i primi due commi dell'art. 907 cit., deve osservarsi analogo distacco anche in senso verticale per una profondità di tre metri al di sotto della soglia della veduta" (Cass. n. 45 del 1992)" (Cass. 11 giugno 2013, n. 14652).
 
In questo contesto la Cassazione s’è soffermato specificamente sul calcolo delle distanze in verticale con particolare riferimento alle costruzioni in appoggio o in aderenza.
 
Sempre nella stessa sentenza, gi ermellini hanno affermato che “l'obbligo della distanza in verticale di tre metri dalla soglia delle vedute esistenti nel fabbricato del vicino va osservato in ogni caso, senza alcuna distinzione tra costruzioni in appoggio e costruzioni in aderenza" (così Cass. n. 4976 del 2000; Cass. n. 22954 del 2011), ponendo l'art. 907 c.c. un divieto assoluto, la cui violazione si realizza in forza del mero fatto che la costruzione è a distanza inferiore a quella stabilita, enucleando la norma codicistica in favore del titolare della veduta un diritto perfetto al rispetto della distanza legale da parte della costruzione del vicino, senza introdurre ulteriori condizioni (in tal senso v. Cass. n. 12033 del 2011)" (Cass. 11 giugno 2013, n. 14652).

Fonte : condominioweb.com

Chi può svolgere la professione di amministratore condominiale

26 GIUGNO 2013 

Dopo l’entrata in vigore della legge di riforma del condominio, riepiloghiamo i requisiti necessari che deve possedere l’amministratore.

1) Può svolgere attività di amministratore professionale o, comunque, non del proprio condominio:

• a) colui che abbia il godimento dei diritti civili;
• b) colui che non sia stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• c) colui che non sia stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• d) colui che non sia interdetto o inabilitato;
• e) il cui nome non risulti annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• f) colui che abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• g) colui che abbia frequentato un corso di formazione iniziale e svolgano attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

2) Amministratore del proprio condominio.
Qualora l’amministratore venga nominato tra i condòmini dello stabile, i requisiti di cui alle lettere f) e g) non sono necessari.
Non occorre, dunque, né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né aver frequentato un corso di formazione iniziale, né svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Norma transitoria per gli amministratori sub 1)
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio (che non è, necessariamente, attività di amministratore di condominio) per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma della disciplina condominiale, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g). Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.
Per tali soggetti non sono richiesti, dunque, né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né l’aver frequentato un corso di formazione iniziale.

Società
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche – secondo il dettato testuale di legge – le “società di cui al titolo V del libro V del codice civile” (e cioè le società semplici, le società in nome collettivo, le società in accomandita semplice, le società per azioni, le società in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata). In questi casi, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali le società prestano i servizi.
L’elenco dei delitti, previsti dal codice penale, la condanna per i quali preclude l’esercizio dell’attività di amministratore, è pubblicato sul sito Internet della Confedilizia.

Fonte: CONFEDILIZIA-Ufficio legale

a cura di Anna Carbone

Piantatela. Nessuno si potrà opporre.

Piantatela. Nessuno si potrà opporre.

25/06/2013
di Ivan Meo e Angelo Pesce

(Cassazione sentenza n. 15552 del 20 giugno 2013)
 
I condòmini che mettono sul balcone delle grate di legno per i rampicanti non sono tenuti, su richiesta del condominio, che rivendica la violazione del  decoro architettonico a togliere in quanto i pannelli ornamentali non alterano l’euritmia dei fabbricati.
 
L’alibi dell’estetica
In condominio, si sa ogni motivo è buono per litigare. Anche se uno dei nostri vicini ha il “pollice verde” può essere oggetto di dispetti e lotte intestine. Ne sanno qualcosa i proprietari di un balcone, sito in un appartamento condominale, che decidono di installarvi su di esso delle grate di legno per le loro piante rampicanti. Ma si sono dovuti scontrare contro la richiesta  del condominio che rivendicava l’alterazione del decoro architettonico, a prescindere da quanto afferma il regolamento che vietava di infiggere ferri, chiodi e ganci di notevoli dimensioni sui muri interni di confine e di modificare, con apposizione di tende da sole, l’aspetto estetico dei balconi. Quindi via i graticci dal balcone.
 
Tutta colpa dell’amministratore
Ad avviso dell’amministratore di condominio le griglie installate sul balcone rovinavano il decoro architettonico dello stabile composto da diversi balconi contigui. La domanda veniva accolta dal Tribunale, ma in secondo grado, la Corte d’Appello, decide di ribaltare il precedete verdetto emesso. Si procede quindi: si va in Cassazione.
 
Un dato oggettivo
Partiamo da un dato di fatto: ai sensi dell’articolo 1120, n.4 del codice civile, anche a prescindere dal grado di visibilità delle eventuali innovazioni, in relazione ai diversi punti di osservazione dell’edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate, sono vietate le innovazioni che alterano il decoro architettonico del fabbricato (Cassazione 851/2007). Sul concetto di decoro architettonico, è stato recentemente precisato dalla Cassazione (sent. n. 1286/2010), che “il decoro deve essere inteso quale estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio, imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia”. Inoltre, in questa decisione la S. C. ha anche chiarito che il decoro architettonico deve essere valutato "con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità (potendo anche interessare singoli punti del fabbricato purché l’immutazione di essi sia suscettibile di riflettersi sull’intero stabile) e non rispetto all’impatto con l’ambiente circostante". Come conseguenza al principio affermato, la Cassazione precisa che il decoro architettonico è un bene suscettibile di valutazione economica, nel senso che un’alterazione dello stesso può determinare un deprezzamento dell’intero fabbricato (Cass. 22 agosto 2003, n. 12343).
 
I limiti del regolamento
Il regolamento di condominio può contenere limiti più severi. Sotto tale profilo, limiti più severi possono essere contenuti in un regolamento di condominio di natura contrattuale, che ben può prevedere norme che, attribuendo un significato più rigoroso al concetto di decoro architettonico, vietano qualsiasi cambiamento della facciata e dell’aspetto generale dell’edificio rispetto a quello esistente al momento della sua costruzione. Recentemente la Cassazione (sent. n. 14626/2010) ha ribadito che le norme del regolamento di condominio di natura contrattuale possono derogare o comunque integrare la disciplina legale. Deve, quindi, ritenersi che qualora una norma del regolamento di condominio vieti le innovazioni che modifichino l’architettura, l’estetica o la simmetria del fabbricato, essa non solo contribuisce a definire la nozione di decoro architettonico formulata dall’art. 1120 c.c., ma recepisce anche un autonomo valore, dandone una definizione più rigorosa.
 
Il caso di specie
La struttura che è stata apposta dai condomini sul loro balcone consisteva in una grata di sottili asticelle di legno a riquadri molto larghi, visibile ma di ridotte dimensioni, di fattura sobria e con funzione di sostegno delle piante e che essa, proprio per la sua fattura e consistenza, non provocava alcun danno all’estetica dell’edificio atteso che non ne interrompeva la continuità delle linee dei balconi, che ne rappresentava proprio la principale caratteristica architettonica, tenuto anche conto che il balcone dei convenuti affacciava sul cortile interno dello stabile adibito a parcheggio, ove erano presenti grate di ferro e manufatti in muratura, e che altri balconi della medesima facciata erano utilizzati da altri condomini per stendere panni e collocare oggetti.
 
In un precedete analogo lo stesso ente giudicate ha precisato che per quanto concerne l’eventuale posizionamento di graticci in legno o plastica per sostenere piante rampicanti, la stessa parimenti non potrà ritenersi vietata a meno che detti manufatti, anche se non costruiti in muratura, siano idonei a trasformare in modo durevole l’area coperta (Cassazione, sezione III, sentenza 9777 del 3 novembre 1981).
 
Conclusioni 
Il condominio non può pretendere la rimozione dei graticci sul balcone, in quanto i pannelli ornamentali non deturpano l’armonia architettonica dei fabbricati, quindi non può considerarsi come innovazione vietata. Per tali motivi viene respinta la richiesta, da parte del Condominio, di rimozione dell’opera stessa, anche se già disposta in primo grado.
 
Breve scheda tecnica sul graticcio per rampicanti 

 

 
Da un punto di vista prettamente tecnico, il graticcio per rampicanti è identificato come una costruzione artificiale, disponibile in diversi materiali, che presenta una struttura reticolare ideale per il sostegno di piante rampicanti. Viene solitamente impiegato per costituire vere e proprie “pareti verdi” atte a proteggere l’area retrostante da sguardi indiscreti o per celare zone scarse esteticamente o, ancora per creare macchie di colore in facciata e zone di ombreggiamento sui muri proteggendo l’interno da sbalzi di temperatura, mantenendo fresco soprattutto in estate. Risultano strutture che non richiedono particolari accorgimenti tecnici in quanto sono semplici supporti verticali (a volte anche obliqui) fissati con opportuni sistemi. Di solito sono in legno o metallo (anche se in commercio vi sono anche quelli in pvc) e, a seconda del materiale, rispondono a determinate caratteristiche. La scelta è condizionata anche dalla tipologia del rampicante che, se particolarmente pesante, richiede un supporto più robusto (metallo o legno). Anche la dimensione e la forma dei riquadri del graticciato è molto importante ai fini della scelta: in commercio si possono trovare strutture con una griglia quadrata, a rombo o rettangolare. In genere si preferiscono i graticciati rombici per garantire una migliore copertura da parte del rampicante, che è in grado di “riempire” meglio gli spazi vuoti.

Fonte : condominioweb.com

Bonus mobili: i dubbi da sciogliere sulla detrazione fiscale del 50%

Bonus mobili: i dubbi da sciogliere sulla detrazione fiscale del 50%

Servizio Studi del Senato: necessarie informazioni specifiche sull’arco temporale entro cui effettuare le spese e sulle modalità di pagamento

di Rossella Calabrese

24/06/2013 - Entra nel vivo questa settimana la discussione in Commissione al Senato suldisegno di legge di conversione del DL 63/2013 che, oltre al recepimento della direttiva 2010/31/UE sul rendimento energetico degli edifici, proroga le detrazioni fiscali del 65% (ex 55%) per la riqualificazione energetica e del 50% sulle ristrutturazioni, estendendo quest’ultima all’acquisto di mobili.

L’articolo 16 del DL 63/2013, al comma 2, prevede, per i contribuenti che fruiscono della detrazione del 50% sulle ristrutturazioni - fino ad massimo di spesa di 96.000 euro, tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2013 - una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione. La detrazione, calcolata su un ammontare massimo di 10.000 euro, deve essere ripartita in dieci rate annuali (leggi tutto).

Il testo di legge non dà, per il momento, informazioni specifiche sull’arco temporale entro cui le spese per l’acquisto dei mobili devono essere effettuate, né evidenzia chiaramente a quali ristrutturazioni si faccia riferimento. A sollevare questi dubbi è il Servizio Studi del Senato, nel Dossier che accompagna ogni disegno di legge.

Visto il richiamo effettuato al comma 1 relativo alle ristrutturazioni, i tecnici di Palazzo Madama ipotizzano che si tratti delle ristrutturazioni che hanno avuto inizio il 26 giugno 2012, data di avvio del bonus del 50% sulle ristrutturazioni ma - aggiungono - potrebbe trattarsi astrattamente anche delle ristrutturazioni avviate dopo il 6 giugno 2013, data di entrata in vigore del DL 63/2013.

Sottolineano, inoltre, che la norma non sembra imporre vincoli circa le modalità di pagamento (non richiedendo esplicitamente il ‘bonifico parlante’ come previsto in casi analoghi), ma limitandosi a parlare di ‘spese documentate’.

Per provare a capirci qualcosa in più, il Servizio Studi richiama una norma analoga di 4 anni fa, quella introdotta dal DL 5/2009, che prevedeva una detrazione del 20% delle spese per l’acquisto di mobili, elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A+, televisori e computer, finalizzati all’arredo dell’immobile in ristrutturazione. In quel caso la legge diceva esplicitamente che la detrazione, fino ad un massimo di spesa di 10.000 e recuperabile in cinque anni, si applicava alle spese sostenute tra il 7 febbraio 2009 e il 31 dicembre 2009, in presenza di lavori di ristrutturazione iniziati dopo il 1° luglio 2008 (leggi tutto).

Rispetto all’agevolazione del 2009 - si legge ancora nel Dossier - quella di oggi prevede una tipologia di spese ammesse più ristretta (solo per l’acquisto di mobili finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione, e non anche per l’acquisto di elettrodomestici A+, apparecchi televisivi e computer).

Inoltre, mentre nel 2009 si specificava che la detrazione era riconosciuta a fronte delle spese documentate i cui pagamenti erano effettuati con le stesse modalità previste per le spese di ristrutturazione edilizia (in particolare utilizzando il ‘bonifico parlante’), il DL 63/2013 si limita a parlare, come visto, di “spese documentate”.

In conclusione, occorrerà aspettare la conversione in legge del DL, che il Parlamento completerà entro il 4 agosto 2013, sperando che il nuovo testo di legge contenga indicazioni più precise su come usufruire della detrazione. Istruzioni sul bonus potrebbero arrivare anche dall’Agenzia delle Entrate, che in questi casi chiarisce i dubbi dei contribuenti.