Cosa succede se l'amministratore firma un contratto senza l'autorizzazione dell'assemblea

Una firma può costar caro. I limiti del mandato dell'amministratore di condominio.

14/07/2014

di Avv. Dolce Rosario

I contratti per gli impianti ascensoristici. Gli edifici condominiali più grandi e/o complessi per struttura sono in genere provvisti almeno di un ascensore.

La manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto è rimessa ad un'impresa esterna specializzata, in grado di garantirne la sicurezza e la funzionalità. I contratti di fornitura firmati dall'amministratori

I contratti stipulati, a tal fine, tra le parti (Condominio-impresa), sono eterogenei: in termini di contenuto e di costi.

Il potere di stipula spetta all'amministratore del condominio, che vi procede, in genere, in forza di una delibera assembleare che lo autorizzi al riguardo.

Tuttavia, non sempre le condizioni prefissate dall'assemblea sono assecondabili dalle multinazionali del settore.

E' così successo che un'assemblea condominiale ha autorizzato, con delibera apposita, il proprioamministratore a stipulare un contratto annuale per la manutenzione dell'impianto ascensore con un'impresa settoriale; solamente che poi l'amministratore del condominio ne convenne, diversamente (con la citata impresa), un altro di durata novennale.

La vicenda si è poi evidenziata, in tutta la sua portata e incongruenza, in sede di opposizione ad un Decreto ingiuntivo: cioè dopo che il condominio si è reso inadempiente - non saldando più le fatture emesse per il servizio (oltre l'annualità in disamina) - e l'impresa di manutenzione è ricorsa in giudizio per ottenere un provvedimento di ingiunzione di pagamento.

Il provvedimento. Il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Casoria, con Sentenza dell'01.02.2013 ha ritenuto legittima l'opposizione del Condominio.

In particolare, il Giudice di merito ha inquadrato la fattispecie trattata nell'alveo dell'art. 1711 cod. civ. "limiti del mandato", ritenendo che il contratto stipulato dall'amministratore del condominio con il fornitore non fosse nullo e/o annullabile (per la presenza in esso di una clausola vessatoria, quale quella della durata pluriennale del negozio giuridico), bensì semplicemente non opponibile al condominio committente.

E' stato argomentato, a tal proposito, che "? in mancanza di ratifica, il negozio compiuto dal mandatario eccedente dai poteri ricevuti dal mandante non è né nullo né annullabile, ma solo inopponibile nei confronti del mandante ed i suoi effetti si producono nel patrimonio del mandatario, che li assume a suo carico ed ha l'obbligo di tenere indenne il mandante da qualsiasi pregiudizio che possa derivare per il suo patrimonio dalla stipulazione e dalla esecuzione di quel negozio" (ex multis, Corte di Cassazione 10 marzo 1995, nr. 2802).

In conclusione. Ove l'amministratore di un condominio stipuli un contratto con un terzo fornitore esorbitante le proprie attribuzioni e competenze e risulti, ad ogni modo, tale da oltrepassare la procura conferitagli ex ante dall'assemblea, questi dovrà accollarsi gli effetti negativi che discenderanno a carico del mandante, fatto salva la ratifica successiva della relativa attività.

Da non perdere: Fornitori di energia elettrica: il cambio di gestore dev'essere sempre deliberato dall'assemblea

TRIBUNALE DI NAPOLI - Sezione distaccata di CASORIA - Sentenza dell'01.02.2013

Fonte  : condominioweb.com 

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MUTUO, INTERESSI DETRAIBILI ANCHE SE C'È DISCONTINUITÀ

A cura di Alfredo Calvano23-06-2014

Un contribuente ha acquistato, come abitazione principale, un immobile, contraendo contestualmente un mutuo ipotecario (unico proprietario ed unico intestatario del mutuo). Nel caso in cui, anni dopo, per metà anno l'immobile venga locato a terzi in via esclusiva, e poi torni a essere l'abitazione principale del proprietario per l'altra metà dell'anno, gli interessi di mutuo pagati nell'anno in questione (5.000 euro) sarebbero da considerare per intero o si dovrebbe considerare solo la quota di competenza del periodo in cui l'abitazione è stata adibita ad abitazione principale (cioè 2.500 euro)? E il massimale di detrazione resterebbe fisso a 4.000 euro o si ridurrebbe alla metà?

La discontinuità nell’utilizzo dell’immobile come abitazione principale, avvenuta nel corso dello stesso anno, non comporta il venir meno della detrazione degli interessi passivi nella misura ordinariamente spettante. È quanto si può desumere dal principio generale disposto dalla lettera b dell'articolo 15 del Tuir, in base al quale il diritto al beneficio spetta non oltre il periodo d’imposta nel corso del quale è variata la dimora abituale: in altri termini, esso viene meno a decorrere dall’anno successivo a quello in cui l’immobile non è più adibito a tale uso da parte del contribuente. Pertanto, qualora l’unità abitativa non sia stata destinata allo scopo citato, ma soltanto per una parte dell’anno, la detrazione è da ritenere comunque fruibile per intero, fermo restando in ogni caso il limite di 4.000 euro sul quale commisurare l'aliquota del 19 per cento.

FONTE : CASA24PLUS

IL PAGAMENTO COPRE PRIMA LE MENSILITÀ GIÀ SCADUTE

A cura di Luca Stendardi23-06-2014

Ho dato in affitto un appartamento a luglio 2013, con pagamento del canone il 10 del mese. L'inquilino è stato preciso nei pagamenti fino a dicembre 2013, poi ha saltato il pagamento nei mesi di gennaio e febbraio, quindi ha voluto spostare il pagamento al 26 del mese. Ho cercato di fargli capire che doveva pagare la mensilità anticipata e non posticipata, ma da quell'orecchio non ci sente. Cosa posso fare?

Il rapporto con il conduttore non appare di facile gestione, non si capisce se per fraintendimento da parte dello stesso delle condizioni contrattuali o per un suo comportamento volutamente omissivo. Il pagamento a fine mese, invece che entro il decimo giorno dall'inizio del mese stesso, potrebbe essere però giustificato da una interpretazione estensiva della norma di legge che prevede un termine di 20 giorni prima di poter avviare un'azione di sfratto per morosità, di fatto tollerando un ritardo nel pagamento per tale periodo. Per quanto riguarda, invece, i mesi non pagati, se il versamento successivo viene effettuato senza una specifica imputazione del periodo che si vuole coprire, l'articolo 1193 del Codice civile prevede che, in mancanza di dichiarazione da parte del debitore circa il debito che intende soddisfare, il pagamento dev'essere imputato al debito scaduto. Conseguentemente, in sede di rilascio della relativa ricevuta, la somma potrà essere imputata a copertura delle mensilità scadute di gennaio e febbraio.

FONTE : CASA24PLUS

SUBLOCAZIONE SOGGETTA ALL'OK DEL PROPRIETARIO

SUBLOCAZIONE SOGGETTA ALL'OK DEL PROPRIETARIO

A cura di Luca Stendardi23-06-2014

Dovrei stipulare un contratto per un immobile a uso abitativo. Il mio affittuario, membro di una Onlus, ha chiesto se è possibile inserire nel contratto la precisazione che lui dà in comodato d'uso alla Onlus una porzione dell'immobile, per effettuare incontri tra gli aderenti. Vorrei sapere se tale contratto è possibile.

Quanto richiesto dal nuovo conduttore consiste in una autorizzazione a sublocare parte dell'immobile a un terzo soggetto. Rimane nella facoltà del locatore concedere o meno tale disponibilità, essendo indifferente, per come è prospettata la richiesta, che il locale venga poi destinato a un uso diverso da quello abitativo. Essenziale è che, nell'ipotesi di concessione di tale facoltà, vengano indicati specificatamente la porzione di immobile utilizzata per la Onlus e il nominativo esatto del soggetto subconduttore. La facoltà di sublocare deve infatti essere limitata a un ben preciso soggetto: ciò per evitare che, un domani, si possano alternare in tale spazio vari soggetti sconosciuti, o comunque non graditi. Si ricorda, inoltre, che il contratto di sublocazione dovrà essere stipulato dal conduttore e che, per evitare possibili questioni, dovrà essere registrato, sempre a spese del conduttore.

FONTE : CASA24PLUS

CANONE AGEVOLATO ANCHE SE RESTA IL PROPRIETARIO

CANONE AGEVOLATO ANCHE SE RESTA IL PROPRIETARIO

A cura di Matteo Rezzonico23-06-2014

Ho una seconda casa a Roma che vorrei affittare, e nella quale vorrei mantenere l'uso della cucina, in comune con il futuro conduttore, nonché l'uso esclusivo o in comune del giardino. Posso porre in essere un contratto di locazione a canone concordato 3+2?

Ancorché il decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, 30 dicembre 2002, n, 10774, si riferisca a "unità immobiliari", si ritiene che la risposta sia positiva, purché le parti riescano a calcolare correttamente l’ammontare del canone di locazione, in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà e i sindacati degli inquilini, cui è opportuno rivolgersi. L’invito a un corretto calcolo del canone è quantomai opportuno, stante il contenuto dell’articolo 13, comma 4, della legge 431/1998, norma inderogabile, sui "patti contrari alla legge", secondo cui «per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale».

FONTE : CASA24PLUS

Amministratore in prorogatio? Nessuna differenza con quello regolarmente nominato (o quasi)

01/07/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

 

Che differenza c'è tra un amministratore regolarmente nominato dall'assemblea ed uno che resta in carica in regime di prorogatio?

La domanda è ricorrente, questa posta in maniera così secca ci è arrivata da un nostro utente, e la risposta può essere molto precisa: nessuna o quasi.

Vediamo perché.

Senza prenderla troppo larga è comunque utile rinfrescare la memoria sul rapporto giuridico che s'instaura tra amministratore e condominio al momento della nomina con conseguente assunzione dell'incarico.

“L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).

La definizione, forgiata dalla massima espressione della Cassazione (sulla scorta dell'elaborazione delle sezioni semplici) è stata, nella sostanza, fatta propria dal legislatore della riforma del condominio, il quale ha inserito nell'articolo 1129, quattordicesimo comma, c.c. Recita la norma:

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

Che poi altro non vuol dire: al rapporto amministratore condominio si applica l'art. 1129 c.c. e per quanto non previsto da esso (e dagli articoli sul condominio negli edifici) dalle norme sul mandato.

Il mandatario della compagine, ossia l'amministratore, altro non è che il legale rappresentante dei condomini che agisce in loro nome e conto, nei rapporti con i terzi e con i condomini, per la gestione delle parti comuni dell'edificio.

L'incarico di mandato, a dirlo è sempre l'art. 1129 c.c. sia pur con un'infelice formula, ha durata annuale e se non interviene revoca s'intende revocato per un periodo di uguale durata.

Che cosa succede al termine di questo periodo di tempo? Il mandato deve considerarsi cessato e l'amministratore decaduto dall'incarico? La decadenza comporta la perdita di tutti i poteri?

La risposta è negativa: in tali casi si fa ricorso al così detto istituto della prorogatio imperii. Di esso si trovano rare tracce nella legislazione vigente (cfr. art. 1129, settimo comma, c.c.) ed i suoi confini applicativi sono stati delineati dalla giurisprudenza prima dell'entrata in vigore della riforma.

I principi espressi nelle sentenze, ad avviso di chi scrive, restano comunque pienamente validi ed applicabili anche dopo l'entrata in vigore della legge n. 220/2012.

Che cosa dice esattamente la Cassazione?

In una delle ultime sentenze in materia si legge che l'amministratore di condominio “conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all'autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini (Cass. nn. 7619/06, 739/88 e 572/76; conforme, n. 740/07).”

Il mantenimento dell'incarico in via transitoria fa si che l'amministratore debba comunque “esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere perenne e necessario dell'ufficio che egli ricopre, e che non ammette soluzioni di continuità; e di riflesso che l'assemblea è regolarmente riunita nella pienezza dei suoi poteri indipendentemente dagli eventuali vizi della precedente delibera di nomina dell'amministratore che l'ha convocata” (Cass. 14 maggio 2014, n. 10607).

Chiaramente nel caso di prorogatio dovuta ad empasse dell'assemblea, ciascun condomini, se il condominio è composto da più di otto partecipanti, può rivolgersi al giudice per chiedere la nomina giudiziale di un amministratore.

La mancata revoca dell'amministratore di condominio fa proseguire l'incarico in prorogatio?

(Cosa è la prorogatio imperii e quando è applicabile all'amministratore di condominio?)

 Cass. 14 maggio 2014, n. 10607

Fonte : condominioweb.com 

Ascensore a servizio di un solo condomino? Non si tratta di un'innovazione (art. 1120 c.c.) ma di uso della cosa comune (art. 1102 c.c.)

30/06/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

Se un condomino, di sua sponte, decide l'installazione di un ascensore a servizio della propria unità immobiliare, la legittimità di quell'opera non dev'essere valutata alla stregua di un'innovazione, e quindi ai sensi dell'art. 1120 c.c., ma in ragione del diritto all'uso delle cose comuni, e di conseguenza in ragione di quanto stabilito dell'art. 1102 c.c.

Parola di Cassazione, che così s'è pronunciata, con la sentenza n. 10852 del 16 maggio 2014.

Innovazioni, uso delle cose comuni, installazione d'un ascensore, abbattimento delle barriere architettoniche e adempimenti del condomino: queste le questioni chiave attorno alla quale ruota la sentenza in esame ed in generale ogni comportamento simile a quello oggetto di pronunciamento da parte dei giudici di piazza Cavour?

Cos'è un'innovazione? Non sperate di trovare risposta scartabellando il codice civile: la legge, nemmeno dopo le modificazioni introdotte dalla così detta riforma, non fornisce una definizione di innovazione. Ed allora? Allora bisogna guardare ai pronunciamenti della Cassazione.

I giudici di legittimità ed assieme ad essi i giudici di merito, ormai da anni, affermano che “per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Come dare forma a questa enunciazione di principio? Vediamo un paio di esempi.

La deliberazione riguardante l'automazione di un cancello? Non è un'innovazione?

L'installazione di un ascensore, invece, si.

Proprio sull'ascensore bisogna porre alcuni distinguo.

Se si tratta d'opera deliberata dall'assemblea, allora la stessa potrà essere deliberata con le maggioranze di cui al secondo comma dell'art. 1120 c.c. (prima dell'entrata in vigore della riforma si faceva riferimento alla legge n. 13/89 relativa all'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici pubblici e privati).

L'ascensore è sempre considerato un' opera utile ad eliminare le barriere architettoniche

Se si tratta di installazione ad opera del singolo condomino la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 1102, primo comma, c.c. a mente del quale:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

La giurisprudenza, che più volte s'è pronunciata in materia, è concorde nel ritenere che "il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine" ( così, ex multis, Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

In questo contesto dev'essere inserita la normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche, la quale – sebbene sia dettata in relazione ai quorum deliberativi necessari per l'adozione di simili decisioni da parte della compagine – riverbera i propri effetti anche in relazione al diritto d'uso di cui all'art. 1102 c.c.

E la Corte regolatrice, proprio citando un proprio precedente datato 2012, ha ricordato che l'installazione di un ascensore realizzata ad opere del singolo comproprietario “deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 cod. civ. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, comma secondo, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale” (Cass. 16 maggio 2014 n. 10852).

In tale ambito, tuttavia, è bene ricordare che il condomino che intenda realizzare quest'operadeve porre in essere, per mezzo di un tecnico abilitato, tutte quelle attività autorizzatorie necessarie e comunque darne comunicazione all'amministratore condominiale, adempimento quest'ultimo sempre consigliabile ma obbligatorio solamente in caso di espressa previsione in tal senso nel regolamento condominiale.

Un condomino può allungare la corsa dell'ascensore di un piano?

Cass. 16 maggio 2014 n. 10852

Fonte : condominioweb.com 

Violazione delle norme sulle distanze? Risarcimento del danno assicurato

30/06/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

Chi lamenta la violazione della normativa dettate in materia di distanze tra le costruzioni ha diritto al risarcimento del danno per il solo fatto che le normative citate siano state violate.

La Cassazione, con la sentenza n. 12220 del 30 maggio 2014, è tornata sull'argomento del risarcimento del danno, così detto in re ipsa, e della sua configurabilità nel caso di violazione delle norme disciplinanti le distanze tra le costruzioni; in ragione di quanto affermato dai Supremi giudici non v'è dubbio che lo stesso principio sia applicabile anche quando a non essere rispettate sono le distanze dal confine degli alberi, oppure le norme sulle distanze di luci e finistre, ecc.

Onere della prova e danno in re ipsa: attorno a questi due concetti ruota quanto affermato dai giudici di piazza Cavour nella sentenza in commento.

Esiste una norma del codice civile, per la precisione il primo comma dell'art. 2697, a mente del quale “chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”.

Si tratta della ripartizione dell'onere della prova tra le parti.

Tizio afferma che Caio ha leso un suo diritto cagionandogli un danno? Agendo in giudizio per ottenere l'accertamento del fatto e di conseguenza il risarcimento, spetterà a Tizio provare tutti gli elementi che hanno portato alla lesione del diritto, nonché la misura del danno del quale chiede di essere risarcito. A seconda della tipologia di responsabilità, poi, vi sarà un differente onere della prova. Così, ad esempio, per i fatti illeciti di cui all'art. 2043 c.c., spetta a chi li ha subiti provare danno ingiusto, misura del danno e dolo o colpa del danneggiante. Nei casi di responsabilità obiettiva (si prenda l'esempio del danno da cose in custodia), l'onere probatorio sarà più leggero.

Il condominio responsabile dei danno causati dalle cose comuni

Un esempio chiarirà meglio quest'affermazione di carattere generale.

Tizio lamenta infiltrazioni d'acqua dall'appartamento del vicino del piano superiore; se la questione dovesse arrivare nelle aule di giustizia, Tizio dovrebbe provare il danno, la sua entità ed il nesso di causalità tra danno e bene in custodia del danneggiante. Prova un fatto (infiltrazione) senza arrivare a dimostrare che danno quel fatto ha causato, non dà diritto a nulla.

Violazione della normativa sulle distanze e danni

Il codice civile (art. 873 c.c.) e i regolamenti edilizi locali prevedono delle norme dettate in materia di distanze tra le costruzioni. La distanza, per legge, non può essere inferiore a tre metri ma i regolamenti locali possono prevedere una metratura maggiore.

Che cosa succede se si costruisce a distanza inferiore rispetto a quella prevista per il caso concreto?

Chi ha subito la violazione della norma può agire in giudizio per chiedere l'eliminazione (o l'arretramento) della costruzione ed il risarcimento del danno; in tal caso quest'ultimo si dice che è in re ipsa, letteralmente “in se stesso”. In sostanza, dicono dottrina e giurisprudenza, per ottenere il risarcimento non è necessario provare l'entità del danno, in quanto esso discende automaticamente dalla violazione della norma e può essere valutato dal giudice in via equitattiva, secondo il suo prudente apprezzamento, a norma dell'art. 1126 c.c.

In tal senso, la sentenza n. 12220 citata in principio, in materia di risarcimento del danno derivante dalla violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni, ha ricordato che “discorrere di danno in re ipsa, infatti, non significa riconoscere che il risarcimento venga accordato per il solo fatto del comportamento lesivo o si risolva in una pena privata nei confronti di chi violi l'altrui diritto di proprietà, in contrasto, tra l'altro, con la tavola dei valori espressa dalla Carta costituzionale, che riconosce e garantisce la proprietà privata, ma non la inquadra tra i diritti fondamentali della persona umana, per i quali soltanto è predicabile una connotazione di inviolabilità, di incondizionatezza e di primarietà”.

In questo contesto di carattere generale, proseguono gli ermellini, “nel caso di violazione di una norma relativa alle distanze tra edifici, il danno che il proprietario subisce (danno conseguenza e non danno evento) è l'effetto, certo ed indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo, e quindi della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà medesima “(Cass. 30 maggio 2014 n. 12220).

Un bel pensiero in meno per chi si è già trovato a subire una simile violazione.

La tettoia costruita a distanza inferiore di tre metri dalla finestra dev'essere sempre demolita

Fonte : condominioweb.com 

Tutti i vantaggi derivanti dalla caldaia a condensazione

28/06/2014

Dott.ssa Giada D’Amato

a caldaia a condensazione permette di ottenere valori di rendimento significativamente maggiori e un grado di emissione di ossidi di azoto e monossido di carbonio notevolmente minore rispetto alle caldaie tradizionali.

Come funziona una caldaia a condensazione? Alla base del principio di funzionamento delle caldaie a condensazione c'è il recupero, e quindi il riutilizzo, del calore latente presente nei fumi generati dalla combustione. Questa particolare caratteristica è dovuta alla presenza di scambiatori di calore, all'interno dei quali vengono fatti scorrere i fumi di scarico. Gli scambiatori, utilizzando la temperatura dell'acqua di ritorno dell'impianto termico, più fredda rispetto alla temperatura dell'acqua di mandata, raffreddano questi fumi, il vapore acqueo contenuto nei gas di scarico condensa e l'energia termica che si libera viene ceduta all'impianto di riscaldamento. In questo modo è possibile sfruttare tutto il calore reso disponibile dalla combustione, una parte del quale andrebbe disperso attraverso il camino nelle caldaie tradizionali.

La tecnica della condensazione risulta più vantaggiosa con l'utilizzo del gas metano, poiché il calore latente riutilizzabile è pari circa al 11%, mentre con i combustibili liquidi come il gasolio esso si aggira intorno al 6%.

Risparmio dei consumi. Non è facile stabilire il risparmio garantito da una caldaia a condensazione; esso dipende dalle caratteristiche dell'impianto stesso, dall'indice di efficienza termodinamica e dal rendimento effettivo in calore, a cui bisogna aggiungere le caratteristiche dell'impianto di riscaldamento preesistente a cui è eventualmente abbinata la caldaia. (Se si rompe la caldaia il rimborso è più facile se si tratta di bene in comunione e non in condominio)

Mentre l'abbinamento delle caldaie a condensazione ai vecchi impianti non garantisce un notevole risparmio in termini di combustibile, con i moderni impianti di riscaldamento si raggiunge unrisparmio pari al 25-30%. In particolare, la riduzione dei consumi è dell'ordine del 15-20% nell'utilizzo di acqua calda fino a 80°C, e sale fino al 25-30% nell'utilizzo di acqua calda fino ai 60°C. Si può affermare che quanto più bassa la temperatura dell'acqua di ritorno dall'impianto di riscaldamento, tanto maggiore sarà la capacità di raffreddamento e la quantità di calore recuperato dai fumi ad opera della caldaia a condensazione. Il massimo rendimento si ottiene a carico parziale, ovvero con impianti che lavorano a basse temperature (dai 30° ai 50°C) con un risparmio energetico che raggiunge anche il 40%.

L'abbinamento con i pannelli solari garantisce, poi, il risparmio economico che raggiunge anche il 50-60%.

Nel caso delle nuove costruzioni, è opportuno abbinare la caldaie a condensazione con impianti di riscaldamento a bassa temperature, come impianti a pavimento o a parete radiante o con radiatori di superficie elevata. Questi ultimi, aumentando lo scambio termico con l'ambiente, raffreddano maggiormente l'acqua di ritorno rispetto a quella di mandata.

Incentivi fiscali. In base al piano di riqualificazione energetica degli edifici, il Governo ha introdotto detrazioni fiscali anche per la sostituzione di impianti di climatizzazione con impianti dotati di caldaie a condensazione e alla contestuale messa a punto del sistema di distribuzione. Tali detrazioni, inizialmente pari al 55% delle spese sostenute dal contribuente, sono state innalzate al 65% dal D.L. 4.6.2013, n. 63 in tema di prestazione energetica nell'edilizia. Tale decreto ha prorogato l'agevolazione al 31 Dicembre 2013 per i privati, e al giugno 2014 per interventi sulle parti comuni del condominio o su tutte le unità immobiliari del condominio. Oltre tale scadenza e fino al 30 Giugno 2016, la detrazione per la riqualificazione energetica delle parti comuni del condominio scenderà al 50%, per poi allinearsi alla detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia, pari al 36%, dal 1 Luglio 2016.

Per ottenere l'agevolazione, è necessario che un tecnico abilitato attesti la rispondenza degli interventi ai requisiti richiesti dal decreto.

Riduzione dell'inquinamento. Le nuove caldaie a condensazione riducono notevolmente l'emissione di sostanza dannose per l'ambiente rispetto alle caldaie tradizionali. L'inquinamento viene ridimensionato proprio grazie alla raccolta e allo smaltimento della condensa, contenente gli acidi nocivi. Tale condensa viene eliminata attraverso la rete fognaria nel caso di ambienti domestici, e da impianti di smaltimento nel caso di ambienti più ampi.

Fonte : condominioweb.com 

Certificazione energetica. Arriva la soluzione «pilatesca» dei Notai (a carico dei proprietari).

03/07/2014

di Ivan Meo

Il nuovo studio. Il Consiglio nazionale del Notariato ha recentemente pubblicato il nuovo studio, “la disciplina nazionale della certificazione energetica - Guida operativa 2014 ”, curato dal notaio Giovanni Rizzi . La finalità è quella di fare il punto sulla situazione in materia di certificazione energetica con riguardo alla legislazione nazionale alla luce anche alla luce delle modifiche introdotte della legge 21 febbraio 2014 n. 9 «Destinazione Italia». Lo studio pubblicato costituisce, di fatto, una guida operativa, molto corposa ed articolata -forse anche troppo per i non addetti ai lavori- che analizza la disciplina nazionale della certificazione energetica, a seguito delle modifiche apportate dal dl n. 145/2013 e gli effetti pratici ad essi ricollegati.

I punti essenziali della Guida. Lo studio si compone di 79 pagine suddivise nelle seguenti sezioni.

1. la certificazione energetica: normativa, scopi e funzioni;
2. l'obbligo di dotazione dell'attestato di prestazione energetica;
3. l'obbligo di allegazione dell'attestato di prestazione energetica;
4. l'obbligo di consegna dell'attestato di prestazione energetica;
5. l'obbligo di informativa;
6. gli obblighi in materia di certificazione energetica con riguardo alle diverse tipologie di atti;
7. le sanzioni;
8. la validità temporale dell'attestato di prestazione energetica;
9. i soggetti certificatori.

Il ruolo degli attestati. Nelle prime pagine si pone subito in evidenza una distinzione sostanziale tra i due diversi tipi di "attestati": al fine della "certificazione energetica":

- l'attestato di qualificazione energetica chiamato a svolgere il ruolo di strumento di controllo;

- l'attestato di prestazione energetica, chiamato a svolgere il ruolo di strumento di "informazione" del proprietario, dell'acquirente e/o del locatario.

Ma la differenza dei due attestati non si limita sono nella diversa di funzioni che essi svolgono ma anche per quanto riguarda le caratteristiche del certificatore:

- l'attestato di qualificazione energetica può essere predisposto ed asseverato da un professionista abilitato alla progettazione o alla realizzazione dell'edificio "non necessariamente estraneo alla proprietà e quindi non necessariamente “terzo”;

- l'attestato di prestazione energetica dovrà, invece, essere rilasciato da "esperti qualificati e indipendenti" o da "organismi" dei quali dovranno comunque essere garantiti"la qualificazione e l'indipendenza".

I due attestati sono chiamati a svolgere ruoli e funzioni ben distinte e non sono tra loro “fungibili”.

(Cosa è l'attestato di certificazione energetica / 1)

Gli obblighi. Altra sezione è dedicata alla tipologia degli obblighi di cui bisogna tener conto nel caso di trasferimento di fabbricati energeticamente rilevanti:

a) l'obbligo di dotazione che peraltro può prescindere da un evento traslativo, come nel caso di edifici nuovi, di edifici soggetti a “ristrutturazioni importanti” o di edifici pubblici, come si avrà modo di precisare in appresso;

b) l'obbligo di allegazione che è stato reintrodotto dalla legge 4 agosto 2013 n. 90, in sede di conversione del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, e per la cui violazione, il D.L. 23 dicembre 2013 n. 145 ha previsto una sanzione pecuniaria in luogo della sanzione della nullità;

c) l'obbligo di consegna dell'attestato energetico (il cui adempimento va documentato con l'inserimento in atto di apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici, clausola la cui mancanza è pure punita con una sanzione pecuniaria).

d) l'obbligo di informativa il cui adempimento va documentato con l'inserimento in atto di apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici, clausola la cui mancanza è pure punita con una sanzione pecuniaria.

Ovviamente, a seconda della tipologia degli atti, si devono adempiere o meno a determinati obblighi. All'esame di detti obblighi, in relazione alle diverse tipologie di atti, lo studio dedica appositamente una sezione molto dettagliata (cfr. allegato).

La spada di Damocle degli albi. Lo studio si conclude con un approfondimento sul ruolo delle Regioni. In merito al compito di dotarsi di un apposito albo o registro dei soggetti accreditati non tutti gli enti locali sono riusciti a costituirlo. E questo comporta anche delle conseguenze in merito ai proprietari di immobili. Partiamo da un presupposto: sono abilitati al rilascio dell'attestato di prestazione energetica, e quindi riconosciuti come soggetti certificatori:

- i tecnici abilitati;

- gli Enti pubblici e gli organismi di diritto pubblico operanti nel settore dell'energia e dell'edilizia;

- gli organismi pubblici e privati qualificati a effettuare attività di ispezione nel settore delle costruzioni edili, opere di ingegneria civile in generale e impiantistica connessa, accreditati presso l'organismo nazionale italiano di accreditamento;

- le società di servizi energetici (ESCO).

Siccome ci troviamo di fronte ad una situazione molto complessa non è del tutto facile capire quali sono le Regioni che si sono dotate di apposito albo dei soggetti certificatori accreditati (alcune Regioni possiedo l'albo: Emilia Romagna, Liguria, Lombardia, Piemonte, Marche, Sicilia, Valle d'Aosta, Trentino Alto Adige). Per tali ragioni al notaio non può essere addebitato alcun obbligo di verifica in merito al possesso dei requisiti del tecnico, perché nella maggior parte dei casi sarebbe di difficile attuazione, non avendo sempre a disposizione degli elenchi. Spetta, pertanto, «al proprietario del bene (alienante e/o locatore) verificare che il tecnico, al quale intende affidare l'incarico, sia in possesso dei requisiti prescritti dalla vigente normativa per la redazione dell'attestato di prestazione energetica».

Quindi, tramite un database regionale, ove esistente, il proprietario del bene dovrà verificare se un determinato professionista è accreditato o meno all'elenco dei soggetti certificatori della propria regione.

Fonte : condominioweb.com 

Come si combatte la condensa?

03/07/2014

Dott.ssa Giada D’Amato

Il fenomeno della condensa si manifesta nelle abitazioni attraverso macchie, muffe, danneggiamento degli intonaci e dei rivestimenti, imputrimento di eventuali parti in legno, comparsa di efflorescenze.

Come si crea la condensa? L'aria presente in qualsiasi ambiente è costituita, tra gli altri elementi, da vapore acqueo prodotto da fonti diverse (vapore generato da pentole, esseri viventi, ecc.). L'aria assorbe il vapore acqueo in maniera direttamente proporzionale alla sua temperatura: all'aumentare di quest'ultima cresce la capacità di accumulo. In una situazione di saturazione dell'aria, ovvero di massima quantità di acqua accumulabile, una diminuzione di temperatura comporta la trasformazione del vapore acqueo in goccioline. Tale fenomeno di trasformazione è detto condensazione.

In uno spazio abitativo, l'aria non risulta mai satura ma contiene una certa quantità d'acqua, che viene indicata con il termine di “umidità relativa”. In funzione della temperatura ambiente e di una determinata percentuale di umidità relativa, varia la temperatura del “punto di rugiada”, cioè la temperatura a cui ha inizio la comparsa di condensa.

Come si risolve? Non è sempre facile individuare le cause all'origine della condensa. I fenomeni che possono indurre la formazione di tale inconveniente negli edifici possono essere, infatti, molteplici: risalita capillare nelle murature a contatto con terreno umido, acqua meteorica che penetra per tutto lo spessore della muratura, ponte termico, evaporazione dell'acqua contenuta nei materiali edili.

La causa più frequente e la più difficile da combattere è l'umidità ascendente. Gli interventi in grado di risolvere la condensa causata da umidità da risalita sono diversi e variano in funzione della tipologie delle murature, dell'entità del fenomeno e della composizione dell'acqua di risalita. Uno di questi è l'intervento meccanico che prevede un taglio orizzontale della parete e l'inserimento di materiali (plastici o metallici inossidabili) che bloccano la risalita dell'umidità. Questa soluzione è applicabile solo su murature in mattoni, spessi non più di 50 cm, mentre non può essere utilizzata per i muri controterra. Inoltre, prevedendo l'operazione delicata del taglio del muro, la struttura può subire sollecitazioni e cedimenti Per questo, tale tipologia d'interventi non è praticabile per le strutture situate in zone a rischio sismico.

In alternativa, l'intervento chimico prevede di praticare lungo i muri, in linea orizzontale, fori inclinati da 12 mm di diametro, profondi circa ¾ dello spessore del muro stesso e distanti 20 cm l'uno dall'altro, all'interno dei quali verranno iniettate speciali resine siliconiche o epossidiche.

A completamento di queste due prime tipologie d'intervento si utilizzano intonaci evaporanti, che impediscono l'annerimento della parete poiché riescono a far evaporare più acqua di quanto il muro stesso è in grado di prelevarne per capillarità dal terreno su cui poggia.

Un altro intervento, meno invasivo, è quello dell'elettrosmosi che inverte la direzione di risalita dell'acqua, rimandandola nel terreno e trattenendola in esso. La realizzazione avviene praticando la dissalazione della parte attraverso un impianto elettrosmotico di lavaggio; successivamente, per tutta la lunghezza del muro vengono inseriti degli elettrodi e applicata una differenza di potenziale. L'elettrodo positivo viene inserito nella parete all'altezza della macchia, mentre quello negativo viene inserito nel muro (esterno o interno) alla quota più bassa possibile, o sotto il pavimento.

Diversi sono gli interventi da utilizzare nel caso in cui l'umidità è conseguente da un fenomeno di infiltrazione. In tal caso occorre utilizzare sistemi impermeabilizzanti come malte o guaine. Queste si utilizzano nelle coperture piane e nelle murature fuori terra.

Come si previene? Gli interventi atti a prevenire la formazione della condensa prevedono la realizzazione di isolamenti delle pareti all'interno, dall'esterno e l'isolamento dei solai.

Nel primo caso, realizzando una controparte o applicando polistirene estruso, polistirolo o sughero, si ottiene un aumento di temperatura delle pareti mentre, con la seconda tipologia detta anche ‘'isolamento a cappotto”, si aumenta la capacità di accumulo termico dell'edificio. L'isolamento dei solai prevede un isolante sotto i pavimenti per mantenerli caldi o all'esterno nel caso di solai di copertura. Per ognuno di questi, l'obiettivo è quello di innalzare la temperatura della parete per evitare di raggiungere la temperatura di rugiada, ossia condensi depositandosi sulla parete fredda.

Su chi gravano i costi di intervento e ripristino? In termini generali, la giurisprudenza è concorde nel far rientrare i fenomeni di condensa nella nozione di “gravi difetti”, con la conseguente possibilità del danneggiato di invocare la garanzia di buona esecuzione dell'opera ex art. 1669 c.c. I gravi difetti dell'opera di cui all'articolo predetto, infatti, ricorrono anche se non si producono fenomeni tali da influire sulla stabilità della costruzione e consistono in qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando le sue parti essenziali, ne compromettono la conservazione, limitandone sensibilmente il godimento o diminuendone in maniera rilevante il valore.

La Corte di Cassazione si è spinta fino a considerare nella nozione di gravi difetti anche le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze d'impermeabilizzazione e da inidonea realizzazione degli infissi (Cass. civ. 11/06/2013, n. 14650). Richiesta risarcimento dei danni causati da infiltrazioni presenti nell'immobile e riconducibili a difetto di costruzione

La responsabilità risulta del costruttore e del condominio nel caso in cui si rilevi un'inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali dell'edificio (Trib. Salerno, 4.12.2006)Condannato il costruttore a risarcire i danni causati da umidità e muffa all'interno dell'abitazione

Con specifico riferimento al fenomeno in esame, il condominio è stato considerato responsabile dei fenomeni di condensa se quest'ultima è causata da una struttura di copertura comune inadeguata alla sua primaria funzione di isolamento termico (Appello Catania, 3.3.2007).

La responsabilità del condominio va invece esclusa quando le infiltrazioni sono dovute all'incapacità della parete di smaltire il vapore acqueo, causato principalmente da un'eccessiva temperature interna e ad uno scarso ricambio di aria all'interno dell'appartamento. ( Trib. Genova, 20.6.2006).

Infiltrazioni dovute a gravi difetti e risarcimento dei danni: il condominio è responsabile ma può rivalersi sull'impresa costruttrice

Fonte : condominioweb.com 

Carcere per chi affitta l'appartamento ad un gruppo di transessuali.

04/07/2014

di Avv. Mauro Blonda

Il favoreggiamento e la tolleranza della prostituzione. Può costare caro affittare un'abitazione ad una prostituta ed ancora più se le squillo sono più di una: lo sa bene un genovese, condannato a più di 2 anni di reclusione perché nell'immobile un gruppo di transessuali esercitavano il mestiere più antico del mondo.

Il reato commesso è quello previsto dai numeri 2 ed 8 dell'art. 3 della L. 75/1958 (cd. Legge Merlin), i quali puniscono rispettivamente il primo la condotta di chi accetti che nell'immobile locato ci si prostituisca (comma 1 numero 2) ed il secondo invece la condotta di chi sappia già prima di affittarlo che nell'immobile si eserciterà il meretricio ed a tal fine lo affitti, così quindi favorendo o sfruttando la prostituzione stessa (comma 1 numero 8). La pena è poi aumentata secondo quanto previsto dal successivo art. 4 num. 7 quando, come nel caso in questione, la prostituzione è svolta non da una ma da più persone, le quali realizzano così una vera e propria "casa di prostituzione". Ce ne siamo già occupati in passatoQuando l'affitto alla prostituta integra gli estremi del favoreggiamento?), spiegando appunto le differenze tra le due condotte ed illustrandone le conseguenze.

La consapevolezza della finalità illecita è sufficiente per la condanna. Perché si venga condannati per il reato previsto dall'art. 3 della Legge Merlin non occorre quindi affittare un immobile al fine di consentirvi la prostituzione ma è sufficiente che il proprietario, pur sapendo che nel locale si eserciterà la prostituzione, lo ceda ugualmente.

Non solo: non occorre che la consapevolezza della finalità illecita sia precedente al contratto, ben potendo il reato dirsi commesso anche quando solo dopo aver consegnato l'immobile all'inquilino si venga a sapere che il locale è stato trasformato in una casa di appuntamenti. Ciò poiché, come accennato, tollerare che l'inquilino utilizzi l'abitazione concessa in affitto per prostituirsi costituisce comunque un'attività di favoreggiamento (rientrante nell'ipotesi di cui all'art. 3 num. 8 della L. 75/1958) oppure, nella "migliore" delle ipotesi, di accettazione dello scopo (circostanza punita dall'art. 3 num. 2 della stessa legge).

Non importa l'intestazione dell'immobile: la pena spetterà a chi ne dispone. Cos'accade quando il contratto di affitto è sottoscritto da una persona diversa da quella che materialmente stringe accordi con l'inquilino? O diversa da quella che percepisce il fitto? Del reato risponderà comunque il proprietario, anche se, magari, neppure sa della finalità illecita cui è locato il suo immobile?

Assolutamente no: a rispondere del reato sarà sempre e comunque colui che materialmente ed effettivamente dispone dell'abitazione, anche se questa formalmente intestata a terzi. Quando la locazione ad extracomunitari irregolari diventa reato.

In tal senso la norma è chiara: l'art. 3 num. 2, infatti, punisce "chiunque, avendo la proprietà o l'amministrazione di una casa od altro locale?". Non importa quindi se a stringere gli accordi e percepire il fitto sia una persona diversa dal proprietario: sarà comunque l'effettivo "amministratore" del locale a rispondere dell'illecita finalità cui questo sarà (o è) destinata. E non potrebbe essere diversamente, dal momento che uno dei principi cardine del nostro sistema penale è quello della cd. "responsabilità personale" penale: infatti, secondo quanto disposto dall'art. 27 della Costituzione "La responsabilità penale è personale", per cui si può essere puniti solo se si è l'autore di un reato e solo chi è l'autore del reato può essere punito.

La motivazione della richiesta di aumento del fitto inguaia il "gestore" del locale. Quindi, anche se il proprietario di un immobile è di norma il diretto responsabile del suo utilizzo, non potrà essere questi a venir condannato ma chi, gestendolo o in altro modo amministrandolo, lo ha materialmente ed effettivamente affittato ad una prostituta oppure, scoprendo successivamente che l'inquilino in quel locale si prostituisce, continua a tollerare che ciò accada.

Per questo la Cassazione, con sentenza del 27 giugno scorso, ha confermato la sentenza di condanna nei confronti di quel soggetto che, pur non essendo il proprietario dell'immobile adibito a casa di appuntamenti e pur addirittura non avendolo neppure egli fittato in origine, si è tuttavia successivamente comportato da gestore del locale, in quanto "si occupava di fissare il prezzo della locazione: fu lo stesso imputato a richiedere l'aumento del canone, richiesta motivata non in relazione alle dinamiche di mercato degli affitti, ma in considerazione dell'uso illecito dell'appartamento da parte di più persone." (Cass. Pen., Sez VI, sent. n. 27976 del 27/06/2014).

La prova della gestione di un immobile altrui. Tale avidità ha comportato, secondo la Cassazione, il raggiungimento della prova circa due circostanze: da un lato la consapevolezza da parte del locatore che nell'immobile si esercitasse il meretricio (e che lo si tollerasse, dal momento che è stato richiesto un aumento del canone, non certo la risoluzione del contratto?); dall'altra a incastrare colui il quale ha effettivamente tollerato (se non addirittura sfruttato) la situazione illecita: non il proprietario ma un soggetto diverso da questo, ossia un suo parente, il quale si è interessato di riscuotere il fitto chiedendone addirittura l'aumento in considerazione del buon andamento degli affari delle squillo. Egli ha così di fatto rivestito la figura di quel "chiunque" che l'art. 3 della Legge Merlin punisce quando "avendo l'amministrazione di una casa?la concede in locazione a scopo di esercizio di una casa di prostituzione (o accetta che la concessione continui ad essere finalizzata a questo scopo, il che è lo stesso)", secondo la previsione di cui all'art. 3 num. 2, ovvero "in qualsiasi modo favorisca o sfrutti la prostituzione altrui" (art. 3 num. 8).

Quindi giusta la condanna inflitta in primo grado: nessuna scappatoia per "l'amministratore di fatto" nonostante il suo maldestro tentativo di riversare le responsabilità sull'ignara zia, intestataria dell'abitazione ma all'oscuro dell'attività che al suo interno veniva compiuta.

Non è ravvisabile il favoreggiamento della prostituzione se si concede l'appartamento a prezzo di mercato

 Corte di Cassazione, sez. VI Penale, 27 giugno 2014, n. 27976

Fonte : condominioweb.com 

Gravi difetti. Il termine per la denunzia decorre dal momento in cui il committente “prende conoscenza sicura” dei difetti.

04/07/2014

di Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

In tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si siamanifestata la gravità dei difetti medesimi e non sia acquisita la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause.

La sentenza del Tribunale di Monza n. 977 del 25 marzo 2014 torna ad affrontare il tema dell'esatta individuazione del termine di esercizio della garanzia per i difetti dell'opera appaltata, applicando il principio, più volte affermato dalla Cassazione, che collega la decorrenza del termine alla manifestazione del vizio, alla piena conoscenza delle cause e dalla imputabilità delle stesse al responsabile.

Il caso. Il Condominio appaltava dei lavori di rifacimento dell'impianto di fognatura condominiale. Dopo l'ultimazione dei lavori, il Condominio riscontrava la presenza di odori molesti riconducibili alla non conformità dell'impianto fognario e, in particolare, alla presenza di un pozzetto aggiuntivo, non previsto nel progetto iniziale, fatto realizzare dal direttore dei lavori. Quest'ultimo, pertanto, veniva citato in giudizio dal condominio per la condanna al risarcimento dei danni. Si costituiva il direttore dei lavori il quale, tra l'altro, eccepiva l'avvenuta decorrenza dei termini di cui all'art. 2226 c.c. per la denunzia dei vizi dell'opera, poiché il condominio, nell'atto introduttivo del giudizio, aveva richiamato espressamente le sole norme dettate in materia di contratto d'opera (artt. 2222 e ss. c.c.) e non anche quelli, più lunghi, previsti dal'art. 1669 c.c.

Il Tribunale di Monza, sulla base dei fatti dedotti in giudizio ed al contenuto sostanziale della domanda, ha ricondotto i vizi denunciati dal condominio alla nozione di “gravi difetti” di cui all'art. 1669 c.c., trattandosi di malfunzionamento dell'impianto fognario idonei a compromettere significativamente il godimento dell'immobile da parte dei condomini.

Quali sono i vizi che fatto scattare la garanzia ex art. 1669 c.c.? è,in effetti, ben noto che i gravi difetti di costruzione ex art. 1669 c.c., non s'identificano semplicemente con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell'edificio (espressamente previsti dalla citata norma) ma possono consistere in tutte le alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera (e dunque non necessariamente la sua interezza), incidano sulla struttura e sulla funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell'opera medesima da parte di chi ha diritto di usarne. Pertanto, il vizio rileva anche se relativo ad elementi non strutturali della costruzione, come rivestimenti o pavimentazione (Cass. civ. n. 9119/2012).

Da qui il rigetto delle eccezioni d'intempestività della domanda e la condanna del convenuto al risarcimento del danno.

Quando scade il termine per la denunzia dei vizi? La garanzia di cui all'art. 1669 c.c. si applica quando i lavori appaltati riguardano edifici o altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata. In tal caso, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa,purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Il termine annuale per la denunzia decorre dal momento in cui il committente “abbia conoscenza sicura dei difetti”, ossia quando “si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi” e “si sia acquisita, in ragione degli effetti accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause”

Nel caso di specie, la perizia effettuata dal tecnico di fiducia del Condominio risale al marzo 2011, con conseguente tempestività dell'azione risarcitoria proposta.

Inoltre, la C.T.U. espletata nel corso del giudizio ha accertato che la principale e sostanziale modifica apportata dal direttore dei lavori rispetto al progetto originario consisteva nell'aggiunta del pozzetto di campionatura in corrispondenza della linea dedicata alle acque nere. Tale pozzetto, peraltro non necessario a garantire il regolare funzionamento dell'impianto di fognatura, è risultato essere la causa dei ristagni di liquame denunziati dal Condominio. Ne consegue la responsabilità del direttore dei lavori per i danni conseguenti al cattivo funzionamento del pozzetto.

La denuncia dei difetti delle opere nel contratto d'appalto decorre dalla data in cui il committente né ha conoscenza.

 Tribunale Monza sez. I 25 marzo 2014 n. 977

Fonte : condominioweb.com 

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