Split Payment, ok dalla Commissione Europea

Ance: ‘è un passo indietro rispetto al tema dei ritardi nei pagamenti e dei problemi di liquidità delle imprese’

di Paola Mammarella

16/06/2015 - Via libera dalla Commissione Europea allo Split Payment. Lo strumento ideato per la lotta all’evasione fiscale, ma osteggiato dalle imprese in crisi di liquidità, sarà in uso nel triennio 2015 - 2017 anche se attende l’ok finale del Consiglio. La Commissione ha inoltre obbligato l'Italia a presentare un rapporto sui tempi medi di rimborso dei crediti Iva vantati dalle imprese.

Split Payment, cos’è e come funziona

Il sistema per la lotta all’evasione fiscale è stato introdotto dalla Legge di Stabilità per il 2015 e regolato nei dettagli dal DM 23 gennaio 2015. Consiste in uno sdoppiamento del pagamento del bene o del servizio e dell’Iva. Significa che la Pubblica Amministrazione paga al fornitore il prezzo del bene o del servizio e versa l’Iva direttamente all’Erario, in modo che chi incassa la fattura non “dimentichi” di corrispondere successivamente l’imposta allo Stato.

I fornitori di beni e servizi emettono la fattura con l’annotazione “scissione dei pagamenti”. L’Iva diventaesigibile nel momento in cui vengono pagati i corrispettivi ai fornitori. Le Amministrazioni possono però optare per l’esigibilità anticipata al momento della ricezione della fattura. Il versamento dell’Iva è effettuato il giorno 16 del mese successivo a quello in cui l’imposta diventa esigibile. Le Amministrazioni devono annotare le fatture entro il giorno 15 del mese successivo a quello in cui l’imposta è diventata esigibile.

Le nuove regole valgono per le operazioni per cui la fattura è stata emessa a partire dal primo gennaio 2015.

La misura ha subito suscitato lo scontento delle imprese, che hanno presentato una denuncia alla Commissione Europea, ed è rimasta congelata fino al via libera di Bruxelles.
 

Perché lo Split Payment non piace alle imprese

Secondo l’Associazione nazionale costruttori edili (ANCE) la misura causerà conseguenze disastrose per il settore dell’edilizia, già colpito dalla mancanza di liquidità dovuta ai ritardati pagamenti da parte della Pubblica Amministrazione. Le imprese con lo Split Payment non ricevereranno più l'Iva dalle Amministrazioni, ma dovranno comunque continuare a pagarla ai loro fornitori. In cassa al posto della liquidità rimarreanno quindi i crediti Iva. A ciò si aggiunge che il settore delle costruzioni è vittima di un crollo dei finanziamenti concessi dalle banche, che dal 2007 al 2013 sono scesi del 70%.

Dopo aver appreso del via libera da parte di Bruxelles, il presidente dell’Ance, Paolo Buzzetti, ha commentato la decisione come “un passo indietro rispetto all’attenzione dimostrata negli ultimi anni sul tema della liquidità delle imprese e dei pagamenti della Pubblica Amministrazione”. “Questo meccanismo – ha continuato Buzzetti - non tiene conto dei ritardi stratosferici che ci sono già nei pagamenti della pa e nei rimborsi dell’Iva, è una misura anti-Pmi: sottrae risorse dovute alle imprese, pari a 1,3 miliardi di euro all’anno solo nelle costruzioni e rischia di far pagare il conto della lotta all’evasione alle migliaia di imprese oneste.

FONTE : EDILPORTALE.COM

Donazioni in denaro, ecco quali regole bisogna seguire

Le donazioni in denaro sono dei veri e propri contratti anche quando coinvolgono dei familiari. Ecco tutto quello che dovete sapere al riguardo

a cura di Andrea Manfredi

12 giugno 2015 | ore 11:30

Le donazioni in denaro consistono un in vero e proprio contratto tra il donante, ovvero colui che dona, e il donatario, cioè colui che riceve la somma. Analogamente ai prestiti personali tra familiari che devono essere dichiarati all’Agenzia delle Entrate, anche la donazione in denaro va formalizzata, in questo caso alla presenza di un notaio e di due testimoni, i quali non devono avere alcuna parentela con donante e donatario.

DONAZIONE MANUALE – Unico contratto di donazione che non deve per forza essere comprovato da un atto pubblico è la cosiddetta “donazione manuale”, ovvero relativa ad importi contenuti. Per stabilire se una donazione rientra o meno in questa categoria ci si basa sulle condizioni economiche del donante: in sostanza, più si è ricchi, più “regali” si potranno fare.

DONANTE E DONATARIO – Il donante deve ovviamente essere nel pieno delle proprie facoltà mentali al momento di predisporre la donazione e deve quindi poter amministrare i propri bene autonomamente. Le legge, infatti, vieta tale pratica a soggetti incapaci di intendere e di volere, anche se per mezzo del loro tutore legale. Possono invece donare le persone giuridiche, sia private che pubbliche.
È possibile effettuare una donazione a beneficio di un figlio non ancora nato, ad esempio, mentre è necessario che il bene mobile o immobile che si intende donare sia già in possesso del donante al momento della sottoscrizione del contratto.

REVOCA DELLA DONAZIONE – Una volta predisposta una donazione non è possibile tornare indietro, eccezion fatta per le seguenti motivazioni:
1.    INGRATITUDINE, che si verifica nella misura in cui il donatario commette un reato grave nei confronti del donante;
2.    SOPRAVVIVENZA DEI FIGLI, ovvero se la donazione rischia di togliere alla prole del donante la possibilità di una vita dignitosa;
3.    ACCORDO tra donante e donatario nel revocare la donazione.

TIPOLOGIE DI DONAZIONE – Esistono diversi tipi di donazione, a seconda delle motivazioni che spingono al gesto:
•    REMUNERATORIA: il donante sceglie di donare per sdebitarsi, consapevole di aver ricevuto una beneficio e animato dal desiderio di ripagarlo in qualche modo. La donazione remuneratoria va accompagnata da un atto pubblico formalizzato da un notaio alla presenza di due testimoni.
•    IN RIGUARDO DI MATRIMONIO: come dice il nome, si tratta di una donazione effettuata in vista di un futuro matrimonio. È l’unico caso in cui la donazione non deve essere formalmente accettata dal donatario, ma viene revocata automaticamente in caso di mancate nozze.
•    MODALE: una donazione si definisce modale quando soggetta ad una condizione, come ad esempio l’obbligo di devolvere una parte della cifra ricevuta in beneficienza o di assistere il donante finché questi è in vita.
•    INDIRETTA: pur trattandosi di fatto di una donazione, il passaggio avviene tramite altre tipologie di contratto. Rientrano questa categoria le vendite a prezzo minimo o, ad esempio, i genitori che estinguono un debito del figlio senza chiedere nulla in cambio.

IMPOSTE – I contratti di donazione non sono esenti da tasse. Queste vengono calcolate in base al rapporto di parentela che intercorre tra i soggetti coinvolti e di una franchigia oltre la quale la somma diventa tassabile.

FONTE : www.soldiweb.com

5 cose da sapere sulla nuda proprietà

Ecco come funziona questa compravendita immobiliare e quanto si risparmia 

a cura di Ettore Mieli

15 giugno 2015 

Il meccanismo della nuda proprietà, spiega Corriere Economia, è semplice: si vende una casa con uno sconto sul prezzo di mercato e ci si riserva il diritto di abitarla per un certo numero di anni o vita natural durante. Lo sconto sul valore pieno dipende dalle aspettative di vita del venditore.

CHE COSA E’ – Il proprietario cede la proprietà dell’immobile ma si riserva la possibilità di rimanervi ad abitare o per un periodo determinato o fino al suo decesso.

CHI LA PUO’ VENDERE – Qualsiasi proprietario di immobile indipendentemente dall’età

QUANTO SI PUO’ SPENDERE – Una percentuale del valore della casa calcolata in funzione dell’età: oppure si può chiedere un vitalizio, soluzione sconsigliata tra i privati.

SPESE – Nessuna, l’usufrutto continua a pagare le imposte sull’immobile e le spese di manutenzione ordinaria.

CHE COSA POSSONO FARE GLI EREDI – Nulla se non ricorrono agli estremi della circonvenzione di incapace. Al decesso dell’usufruttuario la casa va all’acquirente.

FONTE : SOLDIWEB

Cause e vendita dell'appartamento

15/06/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Che cosa accade se uno dei condòmini vende l'appartamento mentre si sta svolgendo una controversia che coinvolge il condominio?

La questione non è di poco conto in quanto, per lo meno, il neo condomino potrebbe vedersi richieste le spese legali ed in casi più particolari anche le quote per il risarcimento della controparte.

È bene, quindi, in fase di trattative per l'acquisto fare in modo che questi elementi emergano – il venditore può sempre domandare all'amministratore attestazione delle liti in corso (art. 1130 n. 8 c.c.) – ma ciò potrebbe anche non accadere ed è quindi utile e necessario comprendere che cosa possa/debba fare il nuovo condomino.

Partiamo dal punto di vista processuale.

L'art. 111, primo e quarto comma, c.p.c.specificano che se durante un processo (quindi nell'arco dei tre gradi di giudizio) si trasferisce il diritto controverso per atto tra vivi a titolo particolare, il processo prosegue tra le parti originarie e la sentenza pronunciata contro l'alienante spiega sempre i suoi effetti anche contro il successore a titolo particolare. La norma tuttavia consente la partecipazione dell'avente causa con estromissione del dante causa.

Nell'ipotesi della causa condominiale, il condomino può trovarsi in due situazioni:

a) è controparte del condominio;

b) è quale condomino parte della controversia contro un altro condomino o contro un terzo.

Qual è il giudice competente per le cause condominiali?

Nessun problema, in termini, processuali, in quest'ultimo caso: nella causa il condomino è presente in quota parte rappresentato dall'amministratore e quindi non v'è alcuna necessità di sostituzione.

Il problema sorge per la richiesta di pagamento delle spese legali o comunque delle somme connesse all'azione processuale. In poche parole: chi paga che cosa?

La norma riguardante la successione nel diritto controverso, farebbe sembrare obbligato il compratore, dato che la sentenza spiega i propri effetti anche contro di esso.

Ciò è sicuramente vero per gli accertamenti che ne dovessero derivare (es. deliberazione nulla rispetto ad una clausola del regolamento di condominio, deliberazione invalida in relazione all'approvazione del preventivo, ecc.).

Differente la situazione nell'ipotesi di controversie connesse alla lesione di diritti altrui ed al corrispondente diritto di risarcimento. In tali casi, ad avviso di chi scrive, non può non ricordarsi che le obbligazioni condominiali sono obbligazioni propter rem, ossia situazioni giuridiche che circolano con il circolare del diritto reale cui sono connesse, ma la cui titolarità dev'essere individuata nel proprietario al momento del fatto. Giacché le sentenze di condanna oltre all'accertamento un fatto (l'evento lesivo) contengono un comando, ossia l'ordine di pagare il risarcimento connesso al fatto, è evidente che il titolare dell'obbligo risarcitorio debba essere considerato il titolare del diritto al momento della verificazione del fatto.

Adempiere all'obbligo di pagamento delle quote condominiali in assenza di diverso uso o disposizione regolamentare o contrattuale

In tali casi venditore e compratore possono concordare ogni aspetto della vicenda, ad esempio prevedendo l'accollo della spesa in capo all'acquirente a fronte di uno sconto nel prezzo di cessione del bene.

Fonte : www.condominioweb.com 

Rent to buy, cosa succede se l’inquilino è inadempiente?

Il Notariato analizza le criticità sulla tutela giurisdizionale per la restituzione dell'immobile

di Alessandra Marra

15/06/2015 - Il Notariato ha pubblicato uno studio in cui analizza il Rent to Buy (contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell' immobile) sotto il profilo della effettività della tutela giurisdizionale e con particolare riferimento alla restituzione dell’immobile in ipotesi di inadempimento del conduttore.

Ricordiamo che il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, a metà strada tra una locazione e una prevendita, che permette al futuro compratore di usufruire dal primo momento del godimento dell’immobile individuato, con pagamento di un canone periodico e di rinviare in un secondo momento l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo.
 

Rent to buy: le disposizioni del legislatore

In riferimento al rent to buy il legislatore ha previsto, più in dettaglio, che a fronte dell’inadempimento del conduttore, “il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto»; e che «il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”. In caso dell’inadempimento del concedente, quest’ultimo “deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”.

Infine nell’ipotesi del mancato esercizio, da parte del conduttore, del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito “le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire”.

Secondo il notariato una delle maggiori criticità della nuova disciplina, cui sono probabilmente legate le sorti stesse del nuovo istituto, attiene alla restituzione dell’immobile in ipotesi di inadempimento del conduttore. E’ difficile immaginare, infatti, che qualsivoglia proprietario di un immobile stipuli un contratto di questo tipo se non ha fondato motivo di ritenere che, in ipotesi di inadempimento del conduttore, disponga di una via giurisdizionale che gli consente di ottenere comunque in tempi rapidi la restituzione dell’immobile.
 

Contratto di Rent to buy e procedimento di convalida di sfratto

L’art. 657 (intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione) del Codice di procedura civile prevede che “il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida …”.

Dallo studio effettuato i notai hanno verificato che la giurisprudenza è decisamente orientatanell’escludere l’ammissibilità dello speciale procedimento di convalida in presenza di rapporti contrattuali diversi dalla locazione (e da quelli espressamente indicati nell’art. 657) anche laddove siano riscontrabili elementi, anche rilevanti, propri della locazione.

La dottrina tende, in particolare, ad evidenziare come, ai fini della soluzione della problematica in esame, si riveli decisiva la qualificazione, a monte, del rapporto/contratto. Risulta decisiva quindi la qualificazione che si da del rent to buy, nel senso che, schematicamente, si potrebbe affermare che se si qualifica/ricostruisce il contratto di rent to buy come “sottotipo” della locazione, deve concludersi per l’applicabilità del procedimento per convalida di sfratto mentre se si qualifica come differente figura rispetto alla locazione (contratto atipico o contratto tipico differente), deve concludersi per l’inapplicabilità del procedimento di convalida di sfratto.

Nel caso di inadempimento del conduttore, secondo lo studio, se il contratto di rent to buy ha la forma dell’atto pubblico e contiene una clausola risolutiva espressa, nel nostro sistema processuale esiste la possibilità per il proprietario/concedente dell’immobile di agire legittimamente in sede esecutiva per ottenere il rilascio dell’immobile sulla base di un titolo esecutivo stragiudiziale e, dunque, senza passare per un preventivo accertamento giurisdizionale (sia esso a cognizione piena o sommaria) del suo diritto.

FONTE : EDILPORTALE.COM

Barometro Crif: a maggio nuovo record di domanda per i mutui da parte delle famiglie - La mappa

Barometro Crif: a maggio nuovo record di domanda per i mutui da parte delle famiglie - La mappa

di E. Sg.

(ANSA )

Nuovo record per la domanda di mutui da parte delle famiglie. In attesa di capire se lo stop delle compravendite residenziali registrato dalle Entrate nella prima parte dell’anno sia un incidente di percorso – dovuto alla maggior convenienza fiscale all’acquisto della prima casa a partire da gennaio 2014 che ha fatto posticipare molti rogiti in quel periodo – o un ulteriore stop per il mercato, il dato registrato da Crif lascia ben sperare per il trend che regsitrerà il resto dell’anno.

Secondo il barometro relativo al mese di maggio, infatti, l’incremento di richiesta di finanziamento rispetto a un anno prima (quando la tendenza era già tornata in positivo) è pari all’+84,5%. «Mai così bene negli ultimi 4 anni – sottolinano da Crif – ma l'importo medio rimane contenuto»: poco sotto i 22.300 euro. A influire potrebbero essere le surroghe: la quota di questo tipo di mutui non viene evidenaziata dal barometro, ma secondo altri operatori rappresenta ancora una quota consistente (o addirittura maggioritaria) del mercato.

Nello specifico, l'ultima rilevazione di Crif «rappresenta il nuovo record assoluto dopo il picco raggiunto nel mese di aprile 2015, quando l'incremento era stato del +71,9%, consolidando così il progressivo riavvicinamento dei volumi di richieste ai livelli pre-crisi». In termini assoluti, infatti, i volumi stanno tornando ai livelli del 2011, prima della grande depressione che colpì in modo pesantissimo il comparto. «Tuttavia non è ancora stato colmato del tutto il consistente gap accumulato durante la fase più dura della crisi, tanto che se rapportato agli anni compresi tra il 2011 e il 2009, il ritardo appare ancora pesante, seppur in progressiva attenuazione».

«L’andamento della domanda di mutui è riconducibile sia a condizioni di offerta più distese, anche in virtù di tassi applicati decisamente appetibili, sia alla contemporanea ripresa del mercato immobiliare, con un trend positivo delle compravendite incoraggiato da condizioni di vendita favorevoli – commenta Simone Capecchi, direttore Sales Marketing di Crif –. Va tuttavia sottolineato come l'importo medio richiesto rimanga contenuto, sia in virtù di valori di acquisto più bassi rispetto al recente passato ma, soprattutto, in quanto ancora riflette elementi di prudenza da parte delle famiglie, che tendono a privilegiare soluzioni che pesino il meno possibile sul reddito disponibile”.

Per quanto riguarda le fasce di importo richiesto, nei primi cinque mesi del 2015 le preferenze degli italiani si sono concentrate in prevalenza nella classe compresa tra 100.000 e 150.000 euro, con una quota pari al 30,5% sul totale, in crescita rispetto al 2014 di 2,0 punti percentuali. «Va però sottolineato come quasi 4 domande su 5, il 77,7% del totale per la precisione, abbiano importo inferiore ai 150.000 euro».

Per quanto riguarda la durata, «ancora una volta è la classe compresa tra i 15 e i 20 anni ad essere risultata la preferita dalle famiglie italiane, con una quota pari al 24,0% del totale, seguita a ruota dalla fascia tra i 25 e i 30 anni, con il 22,1%».

FONTE : CASA24PLUS

Modello Unico, la scadenza slitta dal 16 giugno al 6 luglio

La proroga vale per contribuenti soggetti agli studi di settore, professionisti con vecchi e nuovi minimi, imprese

di Paola Mammarella

11/06/2015 - Professionisti, lavoratori autonomi e imprese avranno più tempo per pagare le tasse. Lo ha comunicato il Ministero dell’economia e delle finanze (Mef) anticipando i contenuti di un dpcm in fase di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

 

Modello Unico, i nuovi termini

Slitta dal 16 giugno al 6 luglio 2015 il termine per i versamenti delle imposte che emergono dalla dichiarazione Unico 2015.

Chi avrà bisogno di più tempo potrà versare le imposte entro il 20 agosto 2015 con una maggiorazione dello 0,40%.
 

Chi può usufruire delle nuove scadenze del Modello Unico

Potranno usufruire di questo slittamento non solo icontribuenti soggetti agli studi di settore, ma anche quelli rientranti nel regime dei vecchi minimi, quelli appartenenti al nuovo sistema forfetario al 15%, i soci di società di persone e di società di capitali in regime di trasparenza.

 “Vecchi e nuovi” minimi, lo ricordiamo, non sono soggetti agli studi di settore e non pagano l’imposta regionale sulle attività produttive (Irap).

Per entrare nel regime dei minimi, che prevede una tassazione al 5%, è necessario che i ricavi o i compensi non superino il tetto dei 30 mila euro, non aver sostenuto spese per lavoratori dipendenti o collaboratori, aver posseduto beni strumentali per un importo inferiore a 15 mila euro.

Il sistema sarà in vigore fino al 31 dicembre 2015 e verrà sostituito dal nuovo regime forfetariointrodotto dalla Legge di Stabilità per il 2015, che prevede un’imposta sostitutiva al 15% per i redditi fino a 15 mila euro.

FONTE : EDILPORTALE.COM

Tasse sulla casa, entro il 16 giugno l’acconto Imu e Tasi

Nei Comuni che non hanno deliberato nuove aliquote si verserà il 50% di quanto pagato nel 2014

di Alessandra Marra

11/06/2015 - Il 16 giugno è prevista la scadenza per la prima rata delle principali tasse sulla casa: Imu (Imposta Municipale Unica sugli immobili) e Tasi (Imposta sui servizi indivisibili).

Nell'acconto che si pagherà basterà versare il 50% di quanto pagato nel 2014, tenendo conto delle aliquote e delle detrazioni del 2014 per i Comuni che non hanno pubblicato le delibere con le nuove aliquote. Poi il 16 dicembre si farà il conguaglio in base alle novità disposte dalle amministrazioni.

Nei Comuni dove l'aliquota è già stata fissata (circa 1.200) si potrà pagare sia in base alla nuova delibera - eventualmente anche in un'unica soluzione - sia in base a quella dello scorso anno, senza incorrere in errore.
 

Tasse sulla casa: Tasi e Imu

L’Imu è l’Imposta Municipale Unica sugli immobili che prevede il pagamento dell’imposta per le seconde case e per le prime case di lusso, cioè appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di pregio, ville e castelli). Ad esempio il proprietario di una casa non di lusso non pagherà l’Imu ma solo la Tasi.

La Tasi è la tassa sui servizi indivisibili comunali come ad esempio manutenzione del manto stradale, pubblica illuminazione, fognature ecc. L’imposta riguarda chiunque possieda o comunque detenga un immobile adibito ad abitazione principale; quindi si paga sia per la prima casache per la seconda da parte del proprietario dell’immobile ma anche dall’inquilino in affitto.

Infatti per la abitazioni date in affitto la percentuale a carico dell’affittuario è compresa tra il 10% e il 30%, a seconda di quanto definito dal singolo comune, mentre il restante importo rimarrà a carico del proprietario. Se il comune non delibera la quota a carico dell’inquilino si applicherà la quota minima, ovvero il 10%.
 

Imposte sugli immobili: quanto si paga

Lo Stato ha fissato le aliquote minime e massime applicabili, lasciando poi libertà alle amministrazioni comunali nel fissare sconti e agevolazioni. La base imponibile per il calcolo della Tasi e dell'Imu è il valore della rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per il coefficiente in base al tipo di immobile e l'aliquota comunale, con le eventuali detrazioni che variano da Comune a Comune.

Per le abitazioni del gruppo catastale A (esclusa l’A/10) e le C/2, C/6, C/7: coefficiente di 160;
per i fabbricati del gruppo catastale B (scuole, ospedali, uffici pubblici ecc) C/3, C/4 e C/5 (laboratori, palestre e stabilimenti balneari): coefficiente di 140;
per i fabbricati del gruppo catastale D/5 e d A/10 (istituti di credito e uffici) coefficiente di 80;
per i fabbricati del gruppo catastale D, ad eccezione dei D/5, (fabbricati industriali, teatri, alberghi opifici ecc) coefficiente di 65;
per i fabbricati del gruppo catastale C/1 (negozi e botteghe) coefficiente di 55.

Per l’abitazione principale l'aliquota minima è dello 1 per mille quella massima invece può arrivare allo 2,5 per mille. I Comuni possono alzarla di un ulteriore 0,8 per mille, portandola al 3,3 riconoscendo però detrazioni a favore delle famiglie numerose o delle fasce più deboli della popolazione.

Le case classificate come abitazione di lusso (A/1, dimore signorili; A/8, ville e A/9, castelli) continueranno a pagare l'Imu anche sulla prima casa, con un'aliquota massima del 6 per mille. Su queste case si pagherà anche la Tasi, sempre con aliquota massima del 3,3 per mille, ma il totale di Imu e Tasi non potrà superare il 6,8 per mille.

Sulle seconde case, ma anche su uffici, negozi, capannoni ecc, si pagherà sia l'Imu che la Tasi con aliquota massima complessiva dell'11,4 per mille. Vale lo stesso per le case in affitto si pagherà sia l'Imu che la Tasi con il limite massimo dell'11,4 per mille; l'Imu verrà pagata interamente dal proprietario, mentre al pagamento della Tasi contribuirà  l'inquilino.

Il pagamento di Tasi e Imu potrà essere fatto alla posta o in banca con modello F24 o con bollettino di conto corrente postale. Con una nota Poste Italiane ha fatto sapere che metterà a disposizione dei cittadini uno sportello dedicato al pagamento dei bollettini postali ed F24 in vista delle scadenze fiscali per velocizzare le operazioni di pagamento e agevolando la clientela soprattutto nelle giornate con affluenza più elevata.

Coloro che non riusciranno a pagare in tempo entro il 16 di questo mese, sarà comunque possibile versare l'importo dovuto anche con qualche giorno di ritardo, pagando una minima soprattassa.

FONTE : EDILPORTALE .COM

Certificazione energetica, slitta al 1° agosto il nuovo APE nazionale

La nuova bozza specifica le sanzioni a carico del certificatore, del direttore dei lavori e del costruttore/proprietario

di Rossella Calabrese

                                                                                                                                                                       01/06/2015 - Non più il 1° luglio ma il 1° agosto 2015 entrerà in vigore il decreto del Ministero dello Sviluppo Economico che riscrive la normativa sull’Attestato di Prestazione Energetica (APE). 

Lo slittamento è contenuto in una nuova bozza del provvedimento, che i Ministeri competenti stanno ancora perfezionando prima della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Altra novità rispetto alla bozza precedente è l’esplicito richiamo all’articolo 15 del Dlgs 192/2005, relativo allesanzioni a carico del certificatore (multa da 700 a 4.200 euro per un APE non corretto), del direttore dei lavori (multa da 1.000 a 6.000 per la mancata presentazione dell’APE al Comune), del costruttore/proprietario (multa da 3.000 a 18.000 euro in caso di mancata redazione dell’APE per edifici nuovi, ristrutturati, messi in vendita o in affitto).
 

APE nazionale e 10 classi energetiche

Restano invece confermati tutti gli altri contenuti delle nuove Linee guida nazionali per l’attestazione della prestazione energetica degli edifici, che sostituiranno quelle per la certificazione energetica emanate con il DM 26 giugno 2009.

Ci sarà un APE unico per tutto il territorio nazionale, con una metodologia di calcolo omogenea, al quale le Regioni dovranno adeguarsi entro due anni. Il nuovo APE dovrà contenere la prestazione energetica globale dell’edificio, sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile. Le classi energetichepassano da sette a dieci, dalla A4 (la migliore) alla G (la peggiore).
 

Sopralluogo APE e annunci immobiliari

Il certificatore che redige l’APE “deve effettuare almeno un sopralluogo presso l’edificio o l’unità immobiliare oggetto di attestazione, al fine di reperire e verificare i dati necessari alla sua predisposizione”. Gli annunci di vendita e locazione dovranno essere redatti secondo uno schema che uniforma le informazioni sulla qualità energetica degli edifici.

Piastrelle difettose: niente risarcimento dalla società produttrice

12/06/2015

di Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

Il proprietario di casa acquista 100 metri cento metri quadrati di piastrelle di ceramica (valore quasi tre milioni delle vecchie lire) che tuttavia, dopo soli quindici mesi dalla posa in opera, manifestavano gravi difetti acclarati a mezzo di accertamento tecnico preventivo. L'acquirente citava quindi in giudizio la rivenditrice e l'azienda produttrice delle ceramiche per ottenere da entrambe il risarcimento del danno, a mezzo del pagamento della somma necessaria per il rifacimento della pavimentazione.

In prima battuta, il Tribunale condannava in solido entrambe le società, ma la Corte d'Appello riformava parzialmente la sentenza di primo grado, limitando la condanna al risarcimento del danno alla sola venditrice. Secondo la Corte territoriale, infatti, la fattispecie configura un'ipotesi di c.d. "vendita a catena", che consente l'esperimento dell'azione contrattuale nei soli confronti della proprio venditore e non anche della società produttrice delle ceramiche.

La Corte di Cassazione, con la sentenza 5.6.2015 n. 11669 in commento, ha giudicato corretta la ricostruzione della fattispecie quale “vendita a catena” e, in applicazione dei principi affermati in materia, ha confermato la sentenza d'appello respingendo tutti i motivi di ricorso formulati dal danneggiato.

Vendite a catena. Spesso un bene può essere oggetto di successive compravendite. Si parla in tal caso di vendite a catena, in quanto un soggetto (salvo il primo venditore e l'ultimo compratore che compra per fruire del bene) assume, contemporaneamente, la veste di acquirente in un contratto e di venditore in quello immediatamente successivo, sempre con riguardo al medesimo bene.

Secondo la giurisprudenza di legittimità, nelle ipotesi di "vendita a catena" ciascuna vendita conserva la propria autonomia strutturale (per tutte, Cass. civ. 31.5.2005, n. 11602). Va escluso, dunque, il principio di solidarietà tra venditore e rivenditore/produttore della merce difettosa anche nel caso in cui la merce venduta dall'ultimo venditore all'acquirente finale sia riconducibile direttamente ed autonomamente al produttore. La suprema Corte precisa, altresì, chenella "vendita a catena" non può esistere un rapporto con una pluralità di venditori, né è possibile ipotizzare in un tipo di vendita - come quello per cui si controverte- il sorgere di una "nuova autonome obbligazione".

Da tutto ciò consegue che il risarcimento dei danni conseguenti a difetti della merceacquistata può essere richiesto solo nei confronti del venditore diretto e non anche nei confronti del precedente rivenditore e/o produttore della merce. Infatti:

“In materia di c.d. “vendite a catena” opera il principio secondo il quale spettano all'acquirente due azioni: quella contrattuale contro il proprio venditore diretto e quella extracontrattuale contro il fabbricante, mentre nessuna azione gli compete, stante l'autonomia di ciascuna vendita, nei confronti di un rivenditore intermedio (…)” (Cass. civ. 5428 del 15.4.2002).

Nel caso di specie, dunque, il risarcimento grava nei soli confronti della ditta che ha venduto le piastrelle al danneggiato. La venditrice, peraltro, conserva un'azione di rivalsa nei confronti della società produttrice. Infatti: “nella vendita a catena, il principio dell'autonomia di ciascuna vendita non impedisce al rivenditore di proporre nei confronti del proprio venditore domanda di rivalsa di quanto versato a titolo di risarcimento del danno all'acquirente, quando l'inadempimento del rivenditore sia direttamente connesso e consequenziale alla violazione degli obblighi contrattuali verso di lui assunti dal primo venditore” (Cass. civ. 5.2.2015 n. 2115).

Distacco dei pavimenti dell'immobile:chi paga?

Corte di Cassazione, sez. II Civile, 9 aprile - 5 giugno 2015, n. 11669 President

Fonte : www.condominioweb.com 

Cane troppo rumoroso: proprietari condannati per disturbo al riposo dei vicini

12/06/2015

di Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

I proprietari che non si attivato per porre rimedio aicontinui abbai e latrati del loro cane rischiano una condanna penale per disturbo del riposo e delle occupazioni delle persone, ai sensi dell'art. 659, comma 2, del codice penale.

È esattamente quanto accaduto ad una coppia di coniugi, rea di non essersi attivata per trovare una soluzione idonea a limitare i rumori provocati dal proprio cane, con grave disturbo della quiete e delle quotidiane occupazioni di tutto il vicinato.

“Quattro zampe” scatenato, vicini di casa sul piede di guerra. Dopo aver più volte sollecitato i proprietari del cane, i vicini denunciavano la coppia di coniugi. Una volta raccolte le testimonianze dei vicini e ricostruita la vicenda, i giudici del Tribunale di Como ritenevano i proprietari del cane colpevoli e li condannavano alla pena dell'ammenda in relazione al reato di cui all'art. 659, primo comma, c.p. “per avere disturbato le occupazioni e il riposo di coloro che abitano nelle vicinanze della loro abitazione”, non avendo tenuto sotto controllo il loro cane.

Cani in condominio: chi meno abbaia crea meno problemi

Avverso la sentenza gli imputati proponevano ricorso in cassazione, ma la suprema Corte, con la sentenza n. 23944/2015, depositata lo scorso 4 giugno, ha respinto ogni eccezione difensiva confermando la condanna della coppia in via definitiva.

Padroni inerti e disattenti. La ricostruzione dei fatti del Tribunale è stata ritenuta legittima dagli Ermellini, per i quali è irrilevante il richiamo difensivo al fatto che “i rumori riguardavano solo la mattina e il primo pomeriggio, orari nei quali la maggior parte dei condomini del complesso residenziale erano fuori di casa”. Privo di valore è anche il riferimento dei due coniugi al contenuto della relazione del medico veterinario - incaricato dall'Azienda sanitaria di visitare l'animale - il quale “aveva accertato che il cane era ben tenuto e che i proprietari erano consapevoli circa le corrette modalità della sua gestione ed educazione”.

Per la suprema Corte, invece, risulta decisivo il quadro testimoniale: da tutte le dichiarazioni raccolte, infatti, complessivamente valutate, è emerso che i rumori erano continui nell'arco di tutta la giornata e non erano limitati alla sola mattinata e che gli stessi disturbavano l'occupazione, lo studio, la vita quotidiana dei vicini, senza che i proprietari del cane provvedessero in alcun modo, pur essendo stati più volte e da più parti sollecitati.

Se i cani non disturbano più persone non c'è nessuna rilevanza penale

Quanto alle dichiarazioni rese dall'ispettore veterinario della Asl, le stesse – secondo i giudici di legittimità - sono irrilevanti ai fini della sussistenza del reato contestato, perché non si riferiscono ai rumori prodotti, ma solo alle generali condizioni nelle quali si trovava il cane. Né dalle stesse è emerso che i proprietari si fossero in qualche modo adoperati per evitare i rumori in questione.

• Cosa succede se il continuo abbaiare del cane crea problemi di salute al conduttore?
• In galera il proprietario del cane aggressivo, anche se chiuso nel giardino di casa.
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• Corte di Cassazione, sez. III Penale, 17 marzo - 4 giugno 2015, n. 23944 Presiden

Fonte : www.condominioweb.com 

Acquisto di un immobile, cosa deve garantire il venditoreCompravendita e obbligazioni del venditore

Acquisto di un immobile, cosa deve garantire il venditore

Compravendita e obbligazioni del venditore

11/06/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Nell'ambito del contratto di compravendita, ossia di quel contratto a prestazioni corrispettivi che prevede il trasferimento della proprietà (o di altro diritto) verso il pagamento di prezzo (art. 1470 c.c.), il venditore assume ben precise obbligazioni.

Responsabile il notaio che pur sapendo del reale valore fa finta di niente

Vediamo quali.

A esplicitarle è l'art. 1476 c.c. a mente del quale

Le obbligazioni principali del venditore sono:

1) quella di consegnare la cosa al compratore;

2) quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto;

3) quella di garantire il compratore dall'evizione e daivizi della cosa.

Il contratto di compravendita, generalmente, è un contratto con effetti reali (art. 1376 c.c.); ciò vuol dire che la proprietà del bene o l'altro diritto oggetto della compravendita si trasferiscono con il semplice scambio di consensi prestato nelle forme previste dalla legge.

In questo contesto, quindi, quella di consegnare il bene è un'obbligazione direttamente connessa alla cessione del diritto su di essa.

Tizio vende a Caio una radio: la prima obbligazione del venditore è quella di consegnare quel bene al suo avente causa.

L'art. 1477 c.c., dedicato alla consegna della cosa, specifica innanzitutto che “la cosa deve essere consegnata nello stato in sui si trovava al momento della vendita” (art. 1477, primo comma, c.c.). Tale precisazione fa capire che grava sul venditore l'obbligo di mantenere in buono stato il bene oggetto della cessione.

Per tornare al nostro esempio: Caio ha comprato la radio vista al momento della vendita e al momento della consegna deve essere nello stesso stato del momento della vendita.

Ecco perchè è necessario indicare la modalità di pagamento del prezzo

In secondo luogo “salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita” (art. 1477, terzo comma, c.c.). Una casa ha un giardino con una serie particolare di porte e un insieme di piante nel giardino. Se le parti non dicono nulla in merito, queste devono considerarsi trasferite assieme al bene principale.

Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta (art. 1477, terzo comma, c.c.)

In secondo luogo il venditore è obbligato a far acquistare al compratore la proprietà della cosa o il diritto oggetto della compravendita se l'acquisto non discende immediatamente dallo scambio dei consensi.

Esempio classico di tale obbligazioni è rappresentato dalla vendita di cosa altrui. Tizio vende a Caio la radio di Sempronio. Tizio deve far acquistare la proprietà del bene al suo avente causa. Ciò avviene quanto è Tizio ad acquisire la proprietà del bene medesimo (art. 1478 c.c.)

In ogni caso, specifica l'art. 1479, primo comma c.c., il compratore può chiedere la risoluzione del contratto, se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà.

I successivi commi si soffermano sugli obblighi di restituzione delle somme già pagate.

Il venditore, infine, deve garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.

Con evizione s'intende l'azione di un terzo, il quale, in forza di un suo preesistente diritto, giunge a spossessare, chiaramente per le vie legali, la persona cui sia stato trasferito un diritto reale.

Tizio vende a Caio una radio e successivamente Sempronio riesce ad ottenere la consegna dimostrando d'essere lui il proprietario in forza di precedente compravendita.

Nel caso di evizione il venditore deve risarcire il compratore (art. 1483 c.c.); l'art. 1485 c.c. specifica che il compratore, citato in giudizio per l'evizione della cosa, deve a sua volta chiamare in causa il compratore pena la perdita dell'azione di garanzia se il venditore prova che esistevano ragioni sufficienti per far respingere la domanda contro di esso in caso di sua chiamata in causa.

Come dire: “se mi avessi chiesto aiuto avremmo risolto la questione”.

Il venditore inoltre deve garantire che la cosa sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso convenuto e che abbia le qualità promesse o essenziali per l'uso cui è destinata (artt. 1490 e ss. c.c.).

Le azioni di garanzia per vizi sono soggette a stringenti termini decadenziali e prescrittivi (cfr. art. 1495 c.c.).

Vizi casa nuova, i termini per la denuncia dei vizi decorrono dal contratto definitivo e non dalla compravendita

Fonte : www.condominioweb.com