Sospensione per morosità del servizio di fornitura dell'acqua. L'amministratore condominiale può chiedere un provvedimento di urgenza al giudice.
24/02/2014
Avv. Leonarda Colucci
(Ordinanza del Tribunale di Brescia n. 427/2014)
L'amministratore condominiale può chiedere un provvedimento di urgenza al giudice per ottenere l'autorizzazione alla sospensione dell'erogazione del servizio di fornitura dell'acqua nei confronti dei condomini morosi in virtù di quanto sancito dall'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del codice civile.
Una recentissima ordinanza del Tribunale di Brescia, segnalata dall'Avv. Matteo Peroni, accende i riflettori sulle novità introdotte dalla riforma della disciplina del condominio, analizza scrupolosamente i nuovi poteri a disposizione dell'amministratore condominiale per fronteggiare il comportamento dei condomini morosi collocando gli stessi all'interno dell'obbiettivo perseguito dal legislatore attraverso la legge n. 220 del 2012 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” ossia quello di individuare strumenti in grado di garantire una maggiore tutela degli obblighi scaturenti dalla comproprietà sui servizi comuni.
Dopo l'avvento della riforma l'amministratore condominiale, in base al nuovo testo dell'articolo 63 comma terzo delle Disp. att. al codice civile, può assumere iniziative per tutelare gli interessi del condominio quando la morosità di alcuni condomini venga a compromettere il regolare svolgimento della vita dell'ente.
L' ordinanza in questione si pronuncia su un ricorso ex art. 700 cpc presentato dall'amministratore condominiale nell'interesse del suo condominio per ottenere dal giudice l'autorizzazione alla sospensione della fornitura del servizio di riscaldamento nei confronti dei condomini morosi.
Il giudice nel concedere all'amministratore condominiale il provvedimento d'urgenza in questione, ha valutato l'esistenza di due condizioni: e cioè la probabile esistenza del diritto vantato dal ricorrente ( ossia l'amministratore condominiale) che consiste nel diritto di credito vantato dal condominio nei confronti di alcuni condomini per il mancato pagamento di servizi comuni, ed il pericolo che tale diritto possa essere oggetto di minaccia.
Il nuovo potere dell'amministratore condominiale dopo la riforma del condominio attuata dalla legge n. 220 del 2012. La disciplina della contribuzione alle spese condominiali è stata di recente oggetto di riforma ad opera della legge n. 220/2012, che ha introdotto nuovi strumenti ai quali l'amministratore condominiale può fare ricorso per far fronte alle problematiche connesse all'inadempienza dei condomini.
Deve ricordarsi, a tal riguardo, che l'obbligo di contribuzione al pagamento delle spese condominiali discende dall'articolo 1123 del codice civile e tale obbligo riguarda anche la prestazione di servizi nell'interesse comune. Il fondamento dell'obbligo di ogni condomino di partecipare al pagamento delle spese condominiali discende dalla contitolarità di un diritto reale sui beni e servizi comuni. (Cass. 8/11/2007, n. 23308).
Proprio in ragione della titolarità del diritto di comproprietà che ogni condomino vanta sui beni comuni ne deriva che l'obbligo che discende ha natura di obbligazione propter rem in virtù della quale nessun condomino può sottrarsi al pagamento delle spese che gli competono.
In ragione del fatto che tutti i condomini hanno l'obbligo di partecipare al pagamento dei contributi condominiali la riforma è intervenuta sultesto dell'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione al codice civile ove al terzo comma il legislatore ha riconosciuto all'amministratore di condominio la possibilità di “ sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.”
Il caso sottoposto al Tribunale di Brescia. In considerazione del nuovo strumento di cui dispone l'amministratore condominiale per fronteggiare i condomini morosi, ai sensi del terzo comma dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, l'amministratore di un condominio, nell'esercizio del suo potere di rappresentanza processuale, ha proposto un ricorso ex art. 700 cpc al fine di ottenere velocemente un provvedimento di urgenza che lo autorizzasse alla sospensione del servizio di fornitura di riscaldamento nei confronti dei condomini morosi: sostenendo l'entità della morosità di ogni condomino (fumus boni iuris) ed il persistere del comportamento inadempiente dei condomini morosi che si erano completamente disinteressati delle vicende economiche del condominio, ribadendo che tale situazione avrebbe ben presto prodotto conseguenze negative che l'intero condominio, e quindi anche i condomini perfettamente in regola con il pagamento delle obbligazioni derivanti dall'uso dei servizi comuni, avrebbero dovuto sopportare.
Dopo la notifica del ricorso si sono costituti solo alcuni dei condomini che hanno chiesto di essere autorizzati dal giudice al pagamento rateale del loro debito e di non essere sospesi dal servizio di fornitura dell'acqua. Gli altri condomini, invece, non si sono costituiti e sono stati dichiarati contumaci.
Le motivazioni. L'ordinanza adottata dal Tribunale lombardo ha interpretato con chiarezza l'articolo 63, comma terzo delle Disposizioni di attuazione al codice civile rilevando che il potere che la riforma ha riconosciuto all'amministratore condominiale deve essere considerato come una forma di autotutela che permette il recupero di contributi condominiali senza invocare un rapporto di corrispettività fra prestazione inadempiuta e prestazione sospesa. Valutando tali aspetti il Giudice ha evidenziato che il provvedimento è stato adottato senza tener conto dell'entità della morosità in quanto si prende in considerazione l'inadempimento nel suo complesso.
Il giudice, quindi, nell'autorizzare l'amministratore condominiale a sospendere l'erogazione del servizio di fornitura in questione ai condomini morosi ha valutato la fondatezza della pretesa vantata dal ricorrente, che ha dimostrato la pregressa insolvenza dei condomini attraverso la produzione dei bilanci consuntivi che attestavano l'esistenza di un duraturo stato di inadempienza di molti condomini che avevano da diverso tempo manifestato un completo disinteresse nei confronti della situazione economica del condominio.
Il Giudice, infatti, nel provvedimento adottato ha tenuto conto di tali aspetti e nei confronti di quei condomini che non hanno tenuto conto dei ripetuti solleciti di pagamento né tantomeno del giudizio instauratosi ha disposto l'autorizzazione alla sospensione del servizio solo nei confronti di questi ultimi, mentre nei confronti dei condomini che si sono costituiti ed hanno manifestato la volontà di pagare il debito accumulato il Giudice ha rilevato che non si possa ravvisare il persistere di una minaccia nel diritto di credito vantato dal condominio dato che i condomini costituiti hanno manifestato la volontà di adempiere spontaneamente.
L'ordinanza distingue fra condomini morosi che hanno manifestato la volontà di pagare il debito a rate e condomini morosi contumaci condannati alla sospensione del servizio.
Dunque il Giudice tenendo conto anche delle caratteristiche dell'impianto di riscaldamento del condominio, che permette la sospensione dell'afflusso di acqua riscaldata nelle sole unità immobiliari degli immobili morosi, ha disposto che tale sospensione avvenga solo nei confronti dei condomini inadempienti che sono stati dichiarati contumaci.
In tal modo il provvedimento d'urgenza ha salvaguardato gli interessi dei condòmini che hanno manifestato l'intenzione di adempiere il loro debito, ma soprattutto l'interesse di quei condòmini che in regola con i pagamenti sarebbero stati costretti a subire le conseguenze dell'interruzione dell'erogazione di servizi come riscaldamento, energia elettrica, servizio di pulizia a causa dell'insolvenza del condominio nei confronti degli erogatori di tali servizi determinatasi a fronte della morosità di alcuni condomini.
Fonte: CondominioWeb.com
martedì 25 febbraio 2014
È legittimo sospendere il pagamento dei canoni d'affitto se il proprietario si rifiuta di riparare la caldaia?
È legittimo sospendere il pagamento dei canoni d'affitto se il proprietario si rifiuta di riparare la caldaia?
24/02/2014
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Il Tribunale di Ascoli Piceno, con sentenza n. 57 dell'11 febbraio 2014, segnalata dagli Avv.ti Sergio De Santis e Sarah Medori, ha condannato l'inquilino che si era autosospeso il versamento dei canoni di locazione a fronte della mancata riparazione, da parte del locatore, della caldaia difettosa, con conseguente impossibilità di poter usufruire di riscaldamento e acqua calda.
Il giudice ascolano ha stabilito che il conduttore non può unilateralmente sospendere il versamento del canone, ovvero ridurlo, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene locato, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
Nel respingere l'opposizione allo sfratto proposta dall'inquilino moroso, il Tribunale ricorda che la sospensione dell'adempimento della prestazione (pagamento del canone) è legittima solo quando manca del tutto la controprestazione da parte del locatore (consegna della cosa), determinando altrimenti uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, contrario al principio di buona fede. La mancata riparazione della caldaia e gli eventuali danni conseguenti (muffa e umidità), dunque, non possono comunque essere eccepiti dal conduttore al fine di paralizzare l'intimazione di sfratto per morosità.
Il fatto – Il conduttore si opponeva allo sfratto eccependo di non aver pagato i canoni in quanto il locatore, a sua volta, non aveva provveduto alla riparazione della caldaia dell'immobile locato. Sosteneva, altresì, che il proprietario aveva già riscosso i soldi della fideiussore e che, quindi, non sussisteva alcuna morosità.
Disposto il mutamento di rito, si costituiva in giudizio il proprietario insistendo per lo sfratto anche alla luce di quanto previsto nel contratto di locazione che, all'art. 4, prevedeva: “il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto per un importo pari ad una mensilità del canone) costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto degli art. n. 5 e 55 della legge 1978 n. 392, con i quali il legislatore ha predeterminato i casi di inadempimento grave in materia di locazioni di immobili destinati a uso abitativo nel caso che il conduttore sia moroso per più di una morosità ovvero per spese accessorie che complessivamente ammontino a due mensilità”.
Il Tribunale ha rigettato l'opposizione allo sfratto ritenendo non provate le eccezioni del conduttore circa il mancato pagamento del canone per il cattivo funzionamento della caldaia. Circostanze che, al contrario, risultano smentite dalle prove prodotte dal proprietario. Pertanto, ritenuto grave l'inadempimento del conduttore, il giudice ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione di cui trattasi, condannando l'inquilino al pagamento dei canoni scaduti.
Quando di può eccepire l'inadempimento altrui? - La soluzione della controversia ruota intorno al principio “inadimplendi non est adimplendum” codificato nell'art. 1460 c.c., ai sensi del quale “nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascun dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria”.
Sul punto, la sentenza in commento precisa che l'indagine diretta a stabilire a quale dei contraenti spetti esercitare il diritto di recesso va effettuata sulla base di una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti, in modo da stabilire quali di esse abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (cfr. Trib. Genova, n. 351/2009).
Avvenuta la consegna dell'immobile, scatta l'obbligo di pagare il canone - Quanto innanzi, applicato al contratto di locazione, comporta che il conduttore di un immobile non possa astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Tale iniziativa può considerarsi legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione del locatore (il che deve escludersi nella specie, avendo comunque il locatore consegnato l'immobile e il conduttore tratto una utilitas dello stesso), costituendo altrimenti un'alterazione del rapporto contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio “inadimplendi non est adimplendum” sopra richiamato, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (cfr. Cass. civ. n. 13887/2011).
Fonte: CondominioWeb.com
24/02/2014
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Il Tribunale di Ascoli Piceno, con sentenza n. 57 dell'11 febbraio 2014, segnalata dagli Avv.ti Sergio De Santis e Sarah Medori, ha condannato l'inquilino che si era autosospeso il versamento dei canoni di locazione a fronte della mancata riparazione, da parte del locatore, della caldaia difettosa, con conseguente impossibilità di poter usufruire di riscaldamento e acqua calda.
Il giudice ascolano ha stabilito che il conduttore non può unilateralmente sospendere il versamento del canone, ovvero ridurlo, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene locato, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
Nel respingere l'opposizione allo sfratto proposta dall'inquilino moroso, il Tribunale ricorda che la sospensione dell'adempimento della prestazione (pagamento del canone) è legittima solo quando manca del tutto la controprestazione da parte del locatore (consegna della cosa), determinando altrimenti uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, contrario al principio di buona fede. La mancata riparazione della caldaia e gli eventuali danni conseguenti (muffa e umidità), dunque, non possono comunque essere eccepiti dal conduttore al fine di paralizzare l'intimazione di sfratto per morosità.
Il fatto – Il conduttore si opponeva allo sfratto eccependo di non aver pagato i canoni in quanto il locatore, a sua volta, non aveva provveduto alla riparazione della caldaia dell'immobile locato. Sosteneva, altresì, che il proprietario aveva già riscosso i soldi della fideiussore e che, quindi, non sussisteva alcuna morosità.
Disposto il mutamento di rito, si costituiva in giudizio il proprietario insistendo per lo sfratto anche alla luce di quanto previsto nel contratto di locazione che, all'art. 4, prevedeva: “il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto per un importo pari ad una mensilità del canone) costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto degli art. n. 5 e 55 della legge 1978 n. 392, con i quali il legislatore ha predeterminato i casi di inadempimento grave in materia di locazioni di immobili destinati a uso abitativo nel caso che il conduttore sia moroso per più di una morosità ovvero per spese accessorie che complessivamente ammontino a due mensilità”.
Il Tribunale ha rigettato l'opposizione allo sfratto ritenendo non provate le eccezioni del conduttore circa il mancato pagamento del canone per il cattivo funzionamento della caldaia. Circostanze che, al contrario, risultano smentite dalle prove prodotte dal proprietario. Pertanto, ritenuto grave l'inadempimento del conduttore, il giudice ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione di cui trattasi, condannando l'inquilino al pagamento dei canoni scaduti.
Quando di può eccepire l'inadempimento altrui? - La soluzione della controversia ruota intorno al principio “inadimplendi non est adimplendum” codificato nell'art. 1460 c.c., ai sensi del quale “nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascun dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria”.
Sul punto, la sentenza in commento precisa che l'indagine diretta a stabilire a quale dei contraenti spetti esercitare il diritto di recesso va effettuata sulla base di una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti, in modo da stabilire quali di esse abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (cfr. Trib. Genova, n. 351/2009).
Avvenuta la consegna dell'immobile, scatta l'obbligo di pagare il canone - Quanto innanzi, applicato al contratto di locazione, comporta che il conduttore di un immobile non possa astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Tale iniziativa può considerarsi legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione del locatore (il che deve escludersi nella specie, avendo comunque il locatore consegnato l'immobile e il conduttore tratto una utilitas dello stesso), costituendo altrimenti un'alterazione del rapporto contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio “inadimplendi non est adimplendum” sopra richiamato, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (cfr. Cass. civ. n. 13887/2011).
Fonte: CondominioWeb.com
giovedì 20 febbraio 2014
Confedilizia: con l'Imu, già pagata patrimoniale da 355 mld
Confedilizia: con l'Imu, già pagata patrimoniale da 355 mld
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Il passaggio dall'Ici all'Imu, con il contestuale aumento dei moltiplicatori catastali, ha generato a carico di famiglie e imprese l'effetto di una patrimoniale straordinaria di 355 miliardi di euro, causando una massiccia caduta, oltre che del numero di compravendite, dei valori degli immobili. E con l'introduzione della Tasi a partire da quest'anno, sugli italiani graverà una patrimoniale pari al 25% del pil. Sono questi i principali dati che emergono da uno studio presentato dalla Confedilizia. "Lo studio dimostra anche come in connessione alla caduta del mercato immobiliare si sia verificato un grave effetto recessivo e una massiccia perdita di occupazione", spiega Confedilizia. Per l'associazione guidata da Corrado Sforza Fogliani, "gli investimenti si sono ridotti di 14 miliardi (quasi un punto di pil) e, essendo molto alto il loro effetto di moltiplicatore della domanda, si può dire che ciò ci ha fatto perdere in un biennio un punto e mezzo di pil, mentre la caduta di 400 mila addetti nell'occupazione diretta e indotta ha generato una disoccupazione del 50% di quella totale del medesimo periodo".
FONTE : ITALIA OGGI
Il condomino deve sempre pagare all'amministratore e mai all'impresa creditrice
Il condomino deve sempre pagare all'amministratore e mai all'impresa creditrice
20/02/2014
di Alessandro Gallucci
Nel condominio Alfa abitano tre persone: Tizio, Caio e Sempronio.
L'amministratore della compagine stipula un contratto di appalto finalizzato alla conservazione delle parti comuni; l'impresa esegue i lavori che, però, non gli vengono retribuiti.
A quel punto l'appaltatore adisce le vie legali e ottiene un decreto ingiuntivo di pagamento; l'azione esecutiva (leggasi pignoramento) viene avanzata contro Tizio e Caio attraverso un pignoramento presso terzi.
Detta fuori dal gergo tecnico: siccome Tizio e Caio hanno in corso delle locazioni, l'impresa chiede al giudice di avere i soldi a loro spettanti da quei contratti.
A quel punto i due esecutati fanno causa a Sempronio: “giudice gli ordini di darci la sua quota parte!”. Questa la richiesta di Tizio e Caio.
Sempronio risponde: “non vi devo nulla perché ho già pagato all'amministratore prima che l'impresa presentasse ricorso per decreto ingiuntivo”. Il giudice di primo grado gli dà ragione. A quel punto Tizio e Caio promuovono un giudizio d'appello, ma gli va male anche in questo caso. Il ricorso in Cassazione, dal loro punto di vista, era inevitabile, ma, aggiungiamo, non ha cambiato la sostanza delle cose.
Questa la storia che ha portato la Suprema Corte, con la sentenza n. 3636 del 17 febbraio 2014, a pronunciarsi, nuovamente, sulla natura delle obbligazioni condominiali e sul soggetto cui versare le somme dovute a titolo di oneri per la gestione e conservazione delle parti comuni.
Si legge nella sentenza che il ricorso era da considerarsi infondato in quanto non è stato tenuto in considerazione il “principio secondo il quale, ponendosi il Condominio, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini - attinenti alle parti comuni -, l'amministratore dello stesso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini sia nella fase di assunzione di obblighi verso terzi per la conservazione delle cose comuni sia, all'interno della collettività condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi, così che non è idoneo ad estinguere il debito pro quota del singolo condomino, il pagamento diretto eseguito a mani del creditore del Condominio le volte in cui il creditore dell'ente di gestione non si sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino” (Cass. 17 febbraio 2014, n. 3636).
Leggendo la sentenza non è chiaro un passaggio: se il condomino aveva pagato nelle mani dell'amministratore perché questi non ha versato l'importo alla ditta? Non arriviamo a facili conclusioni: è nel diritto del creditore, salvo diversi accordi, rifiutare i pagamenti parziali (art. 1181 c.c.)
In buona sostanza non è chiaro perché si sia arrivati alla richiesta di rivalsa a fronte dell'esistenza, accertata giudizialmente, del pagamento della quota da parte del condomino non esecutato.
Ciò che è chiaro, però, non passa inosservato: il condomino, a meno che il creditore del condominio non si sia premunito di un titolo esecutivo nei suoi confronti, deve sempre versare le quote condominiali nelle mani dell'amministratore.
Nessuna paura: sebbene la riforma del condominio abbia, nella sostanza, reintrodotto il principio di solidarietà, essa impone al creditore di agire preventivamente contro i condomini morosi. Come dire: pagate sempre all'amministratore e se per un qualunque motivo i vostri soldi non arrivano alla ditta (perché la stessa ha rifiutato un pagamento parziale) i primi ad essere perseguibili saranno sempre i morosi.
Diverso è il caso in cui l'amministratore disonesto si appropri delle somme dei condomini, questo è un altro discorso
Fonte: CondominioWeb.com
20/02/2014
di Alessandro Gallucci
Nel condominio Alfa abitano tre persone: Tizio, Caio e Sempronio.
L'amministratore della compagine stipula un contratto di appalto finalizzato alla conservazione delle parti comuni; l'impresa esegue i lavori che, però, non gli vengono retribuiti.
A quel punto l'appaltatore adisce le vie legali e ottiene un decreto ingiuntivo di pagamento; l'azione esecutiva (leggasi pignoramento) viene avanzata contro Tizio e Caio attraverso un pignoramento presso terzi.
Detta fuori dal gergo tecnico: siccome Tizio e Caio hanno in corso delle locazioni, l'impresa chiede al giudice di avere i soldi a loro spettanti da quei contratti.
A quel punto i due esecutati fanno causa a Sempronio: “giudice gli ordini di darci la sua quota parte!”. Questa la richiesta di Tizio e Caio.
Sempronio risponde: “non vi devo nulla perché ho già pagato all'amministratore prima che l'impresa presentasse ricorso per decreto ingiuntivo”. Il giudice di primo grado gli dà ragione. A quel punto Tizio e Caio promuovono un giudizio d'appello, ma gli va male anche in questo caso. Il ricorso in Cassazione, dal loro punto di vista, era inevitabile, ma, aggiungiamo, non ha cambiato la sostanza delle cose.
Questa la storia che ha portato la Suprema Corte, con la sentenza n. 3636 del 17 febbraio 2014, a pronunciarsi, nuovamente, sulla natura delle obbligazioni condominiali e sul soggetto cui versare le somme dovute a titolo di oneri per la gestione e conservazione delle parti comuni.
Si legge nella sentenza che il ricorso era da considerarsi infondato in quanto non è stato tenuto in considerazione il “principio secondo il quale, ponendosi il Condominio, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini - attinenti alle parti comuni -, l'amministratore dello stesso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini sia nella fase di assunzione di obblighi verso terzi per la conservazione delle cose comuni sia, all'interno della collettività condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi, così che non è idoneo ad estinguere il debito pro quota del singolo condomino, il pagamento diretto eseguito a mani del creditore del Condominio le volte in cui il creditore dell'ente di gestione non si sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino” (Cass. 17 febbraio 2014, n. 3636).
Leggendo la sentenza non è chiaro un passaggio: se il condomino aveva pagato nelle mani dell'amministratore perché questi non ha versato l'importo alla ditta? Non arriviamo a facili conclusioni: è nel diritto del creditore, salvo diversi accordi, rifiutare i pagamenti parziali (art. 1181 c.c.)
In buona sostanza non è chiaro perché si sia arrivati alla richiesta di rivalsa a fronte dell'esistenza, accertata giudizialmente, del pagamento della quota da parte del condomino non esecutato.
Ciò che è chiaro, però, non passa inosservato: il condomino, a meno che il creditore del condominio non si sia premunito di un titolo esecutivo nei suoi confronti, deve sempre versare le quote condominiali nelle mani dell'amministratore.
Nessuna paura: sebbene la riforma del condominio abbia, nella sostanza, reintrodotto il principio di solidarietà, essa impone al creditore di agire preventivamente contro i condomini morosi. Come dire: pagate sempre all'amministratore e se per un qualunque motivo i vostri soldi non arrivano alla ditta (perché la stessa ha rifiutato un pagamento parziale) i primi ad essere perseguibili saranno sempre i morosi.
Diverso è il caso in cui l'amministratore disonesto si appropri delle somme dei condomini, questo è un altro discorso
Fonte: CondominioWeb.com
Di chi è il portone d'ingresso? Se gli atti non dicono nulla è condominiale
Di chi è il portone d'ingresso? Se gli atti non dicono nulla è condominiale
20/02/2014
di Alessandro Gallucci
Un edificio è composto da più unità immobiliari appartenenti ad una sola persona. Questi decide di dividerlo, domando le unità immobiliari, in proprietà esclusiva, ai suoi figli.
E' l'atto di divisione, vale la pena ricordarlo, che in questo caso sancisce la nascita del condominio.
La giurisprudenza, infatti, è costante nell'affermare che “il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio” (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
Alla vendita da parte dell'originario costruttore può essere senza ombra di dubbio equiparato l'atto di divisione di cui abbiamo parlato in precedenza. In questo caso, infatti, le unità immobiliari divengono di proprietà esclusiva e le parti comuni ad esse – ossia quelle indicate dall'art. 1117 c.c. e tutte le altre accessorie e comunque indicate dall'atto di divisione – oggetto di condominio tra i proprietari delle prime.
Torniamo al racconto del caso che, per dissidi tra i figli, ha portato la Cassazione a pronunciarsi con la sentenza n. 822 del 16 gennaio 2014.
Nella sostanza uno degli eredi aveva impedito all'altro l'accesso alle unità immobiliari per il tramite di un portone d'ingresso sostituendo la serratura.
Questo fatto ha dato il là da una controversia giunta finto ai giudici di piazza Cavour.
In breve: il condomino cui era stato impedito l'accesso reclamava la condominialità di quell'accesso e quindi la cessazione dell'impedimento. L'altro condomino, invece, riteneva che dall'atto di divisione (e quindi da titolo costitutivo del condominio) si potesse desumere che quel portone fosse stato escluso dal condominio nell'edificio.
In primo grado il condomino attore vedeva accolte le proprie doglianze; in appello, però, si giungeva all'opposta conclusione, ossia si statuiva la non condominialità del portone. Da qui il ricorso in Cassazione. Ricorso accolto.
Il portone d'ingresso è un bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. e l'atto di divisione, in questo caso, non era affatto chiaro come affermato dalla Corte d'appello, ma, al contrario, poteva portare ad opposte conclusioni.
Si legge in sentenza che “la presunzione di condominialità di siffatti beni ex art. 1117 c.c. deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune; ne consegue che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di fornire la prova rigorosa di tale diritto in modo da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5633 del 18/04/2002)” (Cass. 16 gennaio 2014, n. 822).
Nel caso di specie, s'è detto, mancava proprio tale inequivocabilità.
Non solo. Chi, come nel caso di specie, agisce per tutelare la proprietà di un bene condominiale e non per rivendicarla, vede il proprio carico probatorio alleggerito. "Per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 cod. civ. – si legge nella pronuncia in esame – non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivindicatio la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova (Cass. 2, Sentenza n. 15372 del 01/12/2000; Sentenza n. 6175 del 13/03/2009; 2, Sentenza n. 17993 del 02/08/2010)” (Cass. 16 gennaio 2014, n. 822).
Fonte: CondominioWeb.com
20/02/2014
di Alessandro Gallucci
Un edificio è composto da più unità immobiliari appartenenti ad una sola persona. Questi decide di dividerlo, domando le unità immobiliari, in proprietà esclusiva, ai suoi figli.
E' l'atto di divisione, vale la pena ricordarlo, che in questo caso sancisce la nascita del condominio.
La giurisprudenza, infatti, è costante nell'affermare che “il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio” (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
Alla vendita da parte dell'originario costruttore può essere senza ombra di dubbio equiparato l'atto di divisione di cui abbiamo parlato in precedenza. In questo caso, infatti, le unità immobiliari divengono di proprietà esclusiva e le parti comuni ad esse – ossia quelle indicate dall'art. 1117 c.c. e tutte le altre accessorie e comunque indicate dall'atto di divisione – oggetto di condominio tra i proprietari delle prime.
Torniamo al racconto del caso che, per dissidi tra i figli, ha portato la Cassazione a pronunciarsi con la sentenza n. 822 del 16 gennaio 2014.
Nella sostanza uno degli eredi aveva impedito all'altro l'accesso alle unità immobiliari per il tramite di un portone d'ingresso sostituendo la serratura.
Questo fatto ha dato il là da una controversia giunta finto ai giudici di piazza Cavour.
In breve: il condomino cui era stato impedito l'accesso reclamava la condominialità di quell'accesso e quindi la cessazione dell'impedimento. L'altro condomino, invece, riteneva che dall'atto di divisione (e quindi da titolo costitutivo del condominio) si potesse desumere che quel portone fosse stato escluso dal condominio nell'edificio.
In primo grado il condomino attore vedeva accolte le proprie doglianze; in appello, però, si giungeva all'opposta conclusione, ossia si statuiva la non condominialità del portone. Da qui il ricorso in Cassazione. Ricorso accolto.
Il portone d'ingresso è un bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. e l'atto di divisione, in questo caso, non era affatto chiaro come affermato dalla Corte d'appello, ma, al contrario, poteva portare ad opposte conclusioni.
Si legge in sentenza che “la presunzione di condominialità di siffatti beni ex art. 1117 c.c. deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune; ne consegue che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di fornire la prova rigorosa di tale diritto in modo da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5633 del 18/04/2002)” (Cass. 16 gennaio 2014, n. 822).
Nel caso di specie, s'è detto, mancava proprio tale inequivocabilità.
Non solo. Chi, come nel caso di specie, agisce per tutelare la proprietà di un bene condominiale e non per rivendicarla, vede il proprio carico probatorio alleggerito. "Per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 cod. civ. – si legge nella pronuncia in esame – non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivindicatio la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova (Cass. 2, Sentenza n. 15372 del 01/12/2000; Sentenza n. 6175 del 13/03/2009; 2, Sentenza n. 17993 del 02/08/2010)” (Cass. 16 gennaio 2014, n. 822).
Fonte: CondominioWeb.com
“Destinazione Italia”. Sarà più facile cablare i condomini? Scopri la novità che potrebbe agevolare l'ingresso del “digitale” nei nostri appartamenti.
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20/02/2014
di Ivan Meo
Il veto dei condòmini. Le nuove tecnologie per la trasmissione dei dati, attraverso i collegamenti in fibra ottica, offrono grandi vantaggi per le nostre abitazioni. Il costante aumento delle installazioni di queste nuove tecnologie, negli edifici condominiali, hanno alimentato alcune questioni sotto il profilo dei rapporti tra condominio e gestori. L'installazione delle in fibra ottica all'interno delle parti comuni degli edifici condominiali, è stata sempre osteggiata dai condomini. Tale problema ha origini molto lontane: con l'avvio delle liberalizzazione del settore delle telecomunicazioni, il monopolio è venuto meno per cui altre aziende di telecomunicazioni avendo ricevuto una licenzia individuale, avevano tutti gli interessi ad installare nuove infrastrutture cercando di utilizzare gli spazi comuni condominiali. Ovviamente le aziende si trovavano di fronte ad una serie di limiti insormontabili:
- rispetto dell'ambiente e la qualità estetica dei luoghi;
- fili, cavi e ogni altra installazione non devono essere collocati in modo tale da non impedire il libero uso del bene non alterando o modificando la sua originaria destinazione;
- il gestore di servizi di telecomunicazioni non aveva alcun diritto di accedere alle proprietà private e di iniziarvi delle opere senza che sia stata dichiarata l'indifferibilità e urgenza delle stesse;
- non si poteva procedere direttamente, senza un preventivo accordo, al passaggio di fili e cavi o l'appoggio di impianti.
Per raggiungere un compromesso e contemperare le diverse esigenze, il Legislatore ha pensato di introdurre una serie di norme al fine di semplificare l'attività di cablaggio.
I precedenti legislativi. Il legislatore aveva emanato la legge 133 del 6 agosto 2008 e la legge 18 giugno 2009, n. 69. Quest'ultima conteneva una normativa specifica riguardante programmi di interventi infrastrutturali nelle aree sottoutilizzate necessari per facilitare l'adeguamento delle reti di comunicazione elettronica pubbliche e private all'evoluzione tecnologica e alla fornitura dei servizi avanzati di informazione e di comunicazione del Paese. Successivamente fu emanato “Decreto Crescita 2.0”. L'intento di questo intervento legislativo era quello di rilanciare l”azienda Italia” cercando di ridurre il divario digitale, mediante una serie di semplificazioni procedurali ed alleggerendo adempimenti ed autorizzazioni al fine di favorire la diffusione della banda ultralarga, connessioni wireless e nuove tecnologie di connessione è stato previsto uno specifico “pacchetto tlc” che ha come finalità principale lo sviluppo delle reti di telecomunicazioni in fibra ottica e la diminuzione del divario digitale del territorio nazionale. Al tal fine si decise anche di velocizzare i tempi delle operazioni di scavo per le infrastrutture a banda larga e ultralarga nell'intero territorio nazionale i tempi per il rilascio della autorizzazioni all'effettuazione degli scavi indicati nel progetto, nonché la concessione del suolo o sottosuolo pubblico necessario all'installazione delle infrastrutture vengono dimezzati: si passa da 90 a 45 giorni nei casi ordinari, da 30 a 15 giorni nel caso di lavori di scavo di lunghezza inferiore ai duecento metri. Mentre nel caso di apertura buche, chiusini per infilaggio cavi o tubi, posa di cavi o tubi aerei su infrastrutture esistente o allacciamento utenti il termine è ridotto a 10 giorni.
Le novità introdotte da “Destinazione Italia”. Il Senato, convertendo il decreto, ha introdotto una serie di novità anche nel settore digitale. Precisamente il legislatore dedica due commi (4bis e 4ter) aggiunti all'articolo 6 "Misure per favorire la digitalizzazione e la connettività delle piccole e medie imprese, ed in materia di frequenze per il servizio televisivo digitale terrestre, comunicazioni ed agenda digitale". Relativamente all'introduzione della banda larga all'interno degli edifici si mira a snellire la burocrazia degli scavi e i permessi. Infatti, per lo scavo, installazione dei ricoveri delle infrastrutture digitali necessarie per il collegamento degli edifici alle reti di telecomunicazioni sarà necessaria un'istanza unica ai sensi dell'articolo 88 del codice di cui al decreto legislativo 1° agosto 2003, n. 259, e successive modificazioni". Il secondo comma apre la possibilità di interventi normativi più ampi, a favore degli operatori. Prevede infatti un futuro decreto del ministero dello Sviluppo economico, in concerto con il ministero Infrastrutture e Trasporti, "per ulteriori misure relative alla posa in opera delle infrastrutture a banda larga e ultralarga, anche modificative delle specifiche tecniche adottate" con il Regolamento Scavi. Questo, "al fine di favorire la diffusione della banda larga e ultralarga nel territorio nazionale anche attraverso l'utilizzo di tecniche innovative di scavo che non richiedono il ripristino del manto stradale".
Brevi riflessioni. La sburocratizzazione sicuramente velocizzerà gli interventi di cablaggio. Ma è opportuno chiedersi: sotto il profilo della tutela costituzionale del diritto di proprietà, quali saranno i poteri degli operatori e gli utilizzatori dei cablaggi nei confronti dell'altrui proprietà? Il continuo intercedere di nuove leggi potrebbe aumentare la contrapposizione tra il diritto della proprietà privata ed i sistemi di cablaggio invasivi delle parti comuni producendo un sacrificio dell'altrui diritto di proprietà?
Fonte: CondominioWeb.com
20/02/2014
di Ivan Meo
Il veto dei condòmini. Le nuove tecnologie per la trasmissione dei dati, attraverso i collegamenti in fibra ottica, offrono grandi vantaggi per le nostre abitazioni. Il costante aumento delle installazioni di queste nuove tecnologie, negli edifici condominiali, hanno alimentato alcune questioni sotto il profilo dei rapporti tra condominio e gestori. L'installazione delle in fibra ottica all'interno delle parti comuni degli edifici condominiali, è stata sempre osteggiata dai condomini. Tale problema ha origini molto lontane: con l'avvio delle liberalizzazione del settore delle telecomunicazioni, il monopolio è venuto meno per cui altre aziende di telecomunicazioni avendo ricevuto una licenzia individuale, avevano tutti gli interessi ad installare nuove infrastrutture cercando di utilizzare gli spazi comuni condominiali. Ovviamente le aziende si trovavano di fronte ad una serie di limiti insormontabili:
- rispetto dell'ambiente e la qualità estetica dei luoghi;
- fili, cavi e ogni altra installazione non devono essere collocati in modo tale da non impedire il libero uso del bene non alterando o modificando la sua originaria destinazione;
- il gestore di servizi di telecomunicazioni non aveva alcun diritto di accedere alle proprietà private e di iniziarvi delle opere senza che sia stata dichiarata l'indifferibilità e urgenza delle stesse;
- non si poteva procedere direttamente, senza un preventivo accordo, al passaggio di fili e cavi o l'appoggio di impianti.
Per raggiungere un compromesso e contemperare le diverse esigenze, il Legislatore ha pensato di introdurre una serie di norme al fine di semplificare l'attività di cablaggio.
I precedenti legislativi. Il legislatore aveva emanato la legge 133 del 6 agosto 2008 e la legge 18 giugno 2009, n. 69. Quest'ultima conteneva una normativa specifica riguardante programmi di interventi infrastrutturali nelle aree sottoutilizzate necessari per facilitare l'adeguamento delle reti di comunicazione elettronica pubbliche e private all'evoluzione tecnologica e alla fornitura dei servizi avanzati di informazione e di comunicazione del Paese. Successivamente fu emanato “Decreto Crescita 2.0”. L'intento di questo intervento legislativo era quello di rilanciare l”azienda Italia” cercando di ridurre il divario digitale, mediante una serie di semplificazioni procedurali ed alleggerendo adempimenti ed autorizzazioni al fine di favorire la diffusione della banda ultralarga, connessioni wireless e nuove tecnologie di connessione è stato previsto uno specifico “pacchetto tlc” che ha come finalità principale lo sviluppo delle reti di telecomunicazioni in fibra ottica e la diminuzione del divario digitale del territorio nazionale. Al tal fine si decise anche di velocizzare i tempi delle operazioni di scavo per le infrastrutture a banda larga e ultralarga nell'intero territorio nazionale i tempi per il rilascio della autorizzazioni all'effettuazione degli scavi indicati nel progetto, nonché la concessione del suolo o sottosuolo pubblico necessario all'installazione delle infrastrutture vengono dimezzati: si passa da 90 a 45 giorni nei casi ordinari, da 30 a 15 giorni nel caso di lavori di scavo di lunghezza inferiore ai duecento metri. Mentre nel caso di apertura buche, chiusini per infilaggio cavi o tubi, posa di cavi o tubi aerei su infrastrutture esistente o allacciamento utenti il termine è ridotto a 10 giorni.
Le novità introdotte da “Destinazione Italia”. Il Senato, convertendo il decreto, ha introdotto una serie di novità anche nel settore digitale. Precisamente il legislatore dedica due commi (4bis e 4ter) aggiunti all'articolo 6 "Misure per favorire la digitalizzazione e la connettività delle piccole e medie imprese, ed in materia di frequenze per il servizio televisivo digitale terrestre, comunicazioni ed agenda digitale". Relativamente all'introduzione della banda larga all'interno degli edifici si mira a snellire la burocrazia degli scavi e i permessi. Infatti, per lo scavo, installazione dei ricoveri delle infrastrutture digitali necessarie per il collegamento degli edifici alle reti di telecomunicazioni sarà necessaria un'istanza unica ai sensi dell'articolo 88 del codice di cui al decreto legislativo 1° agosto 2003, n. 259, e successive modificazioni". Il secondo comma apre la possibilità di interventi normativi più ampi, a favore degli operatori. Prevede infatti un futuro decreto del ministero dello Sviluppo economico, in concerto con il ministero Infrastrutture e Trasporti, "per ulteriori misure relative alla posa in opera delle infrastrutture a banda larga e ultralarga, anche modificative delle specifiche tecniche adottate" con il Regolamento Scavi. Questo, "al fine di favorire la diffusione della banda larga e ultralarga nel territorio nazionale anche attraverso l'utilizzo di tecniche innovative di scavo che non richiedono il ripristino del manto stradale".
Brevi riflessioni. La sburocratizzazione sicuramente velocizzerà gli interventi di cablaggio. Ma è opportuno chiedersi: sotto il profilo della tutela costituzionale del diritto di proprietà, quali saranno i poteri degli operatori e gli utilizzatori dei cablaggi nei confronti dell'altrui proprietà? Il continuo intercedere di nuove leggi potrebbe aumentare la contrapposizione tra il diritto della proprietà privata ed i sistemi di cablaggio invasivi delle parti comuni producendo un sacrificio dell'altrui diritto di proprietà?
Fonte: CondominioWeb.com
Nubifragio. Casa allagata. Il Comune non risarcisce l'evento atmosferico di “natura straordinaria”
Nubifragio. Casa allagata. Il Comune non risarcisce l'evento atmosferico di “natura straordinaria”
20/02/2014
di Ivan Meo
È da ritenersi esclusa la responsabilità del Comune per i danni all'abitazione provocati dal forte nubifragio vista che l'eccezionalità del fenomeno atmosferico è stata tale da interrompere il nesso di causalità tra la condotta colposa imputabile all'ente e i danni subiti (Ordinanza della Cassazione n.3764/2014)
La sentenza in commento, si segnala non solo per la risonanza che potrà avere nell'opinione pubblica a causa dei fatti a cui si riferisce, ma anche per l'intreccio di profili giuridici di particolare interesse e complessità.
Era una notte buia e tempestosa. Facciamo un salto indietro con la memoria. Nella notte tra il 27 e il 28 novembre, del lontano 1984 in Calabria, si abbatte una vera bomba d'acqua. Molte zone abitate sono sommerse dall'acqua piovana caduta in poche ore. Appartamenti allagati, forti disagi, ingenti danni. Una delle famiglie, colpite da questo increscioso evento, cita in giudizio il Comune, chiedendo un risarcimento per i danni provocati dall'allagamento non solo alla loro abitazione ma anche all'annesso giardino. Il motivo? Per non aver realizzato opere di manutenzione del manto stradale e contestuale canalizzazione e convogliamento delle acque piovane. Nei primi due gradi di giudizio la domanda viene respinta perché secondo i giudici, quello che è accaduto, è qualcosa di imprevedibile avente un carattere eccezionale.
Manca il nesso causale. Nella motivazione della sentenza si legge che è stata l'eccezionalità del fenomeno atmosferico ad interrompere il nesso di causalità tra la condotta colposa imputabile all'ente e i danni subiti. Alla luce della eccezionalità del fenomeno atmosferico, non si può prendere in considerazione l'ipotesi di una connessione tra pretese condotte colpose imputabili all'ente comunale e i danni lamentati dalla famiglia che ha citato in giudizio il Comune. Partendo dal presupposto che il contenuto dell'onere probatorio si esaurisce nella dimostrazione che l'evento si è prodotto come conseguenza normale, per l'accertamento del nesso causale è necessario dare rilievo alle sole serie causali che, nel momento in cui si produce l'evento causante, non appaiono inverosimili (Cass. 15384/2006). In tale contesto l'evento è stato ritenuto imprevedibile ed assolutamente eccezionale.
Un duro colpo per gli alluvionati. Si arriva in Cassazione, ma l'esito non cambia. I Supremi giudici (Cass., ord. n. 3767/2014) negano la legittimità del risarcimento richiesto perché l'evento assume i connotati di eccezionalità ed imprevedibilità. Per tali motivi è da escludersi la responsabilità del Comune, limitatamente alla inidoneità delle opere di canalizzazione delle acque piovane nell'abitato.
Quando il violento nubifragio non “salva” il Comune. Un caso analogo a quello analizzato si è verificato quando, a causa di un evento alluvionale accaduto in Lombardia, molte abitazioni sono state inondate da acqua piovana. In questo caso il Comune presentò ricorso in Cassazione, per dimostrare la correttezza della propria azione e per evitare, quindi, le responsabilità per l'allagamento. Secondo il Comune la manutenzione dei tombini era stata effettuata a regola d'arte, nessuna richiesta risarcimento a carico dell'amministrazione comunale poteva trovare fondamento. Ma la Cassazione affermò la responsabilità del Comune visto che “l'addensamento, pur di grande violenza, dell'acqua piovana misto a detriti lungo l'area antistante il locale danneggiato ed il successivo allagamento costituivano un fatto prevedibile e tempestivamente eliminabile mediante l'adeguamento delle opere pubbliche secondo le corrette norme tecniche, onde impedire lesioni dell'altrui proprietà”. Conseguenza logica, quindi, è il rigetto del ricorso presentato dal Comune, costretto a risarcire i danni all'assicurazione (Cassazione civile, ordinanza 27.10.2011 n° 22479). Due anni dopo la stessa Cassazione, con sentenza 10898 del 2013, sempre a seguito di pioggia di eccezionale intensità, ha stabilito che nei confronti dei cittadini l'amministrazione deve osservare il divieto di "neminem laedere" che di per sé implica “l'obbligo di adottare, nella costruzione delle strade pubbliche, gli accorgimenti e i ripari necessari per evitare che, dalla strada, le acque che nella medesima si raccolgono o che sulla stessa sono convogliate (...) possano defluire in modo anomalo nei fondi confinanti, così impedendo di arrecare loro un danno ingiusto”. Può costituire caso fortuito in relazione ai danni riportati dai proprietari di appartamenti inondati da acque tracimate a causa di tale evento, a condizione che chi ne è custode provi di aver provveduto alla manutenzione del sistema di smaltimento delle acque nella maniera più scrupolosa e che, nonostante ciò, l'evento dannoso si è ugualmente determinato.
Fonte: CondominioWeb.com
20/02/2014
di Ivan Meo
È da ritenersi esclusa la responsabilità del Comune per i danni all'abitazione provocati dal forte nubifragio vista che l'eccezionalità del fenomeno atmosferico è stata tale da interrompere il nesso di causalità tra la condotta colposa imputabile all'ente e i danni subiti (Ordinanza della Cassazione n.3764/2014)
La sentenza in commento, si segnala non solo per la risonanza che potrà avere nell'opinione pubblica a causa dei fatti a cui si riferisce, ma anche per l'intreccio di profili giuridici di particolare interesse e complessità.
Era una notte buia e tempestosa. Facciamo un salto indietro con la memoria. Nella notte tra il 27 e il 28 novembre, del lontano 1984 in Calabria, si abbatte una vera bomba d'acqua. Molte zone abitate sono sommerse dall'acqua piovana caduta in poche ore. Appartamenti allagati, forti disagi, ingenti danni. Una delle famiglie, colpite da questo increscioso evento, cita in giudizio il Comune, chiedendo un risarcimento per i danni provocati dall'allagamento non solo alla loro abitazione ma anche all'annesso giardino. Il motivo? Per non aver realizzato opere di manutenzione del manto stradale e contestuale canalizzazione e convogliamento delle acque piovane. Nei primi due gradi di giudizio la domanda viene respinta perché secondo i giudici, quello che è accaduto, è qualcosa di imprevedibile avente un carattere eccezionale.
Manca il nesso causale. Nella motivazione della sentenza si legge che è stata l'eccezionalità del fenomeno atmosferico ad interrompere il nesso di causalità tra la condotta colposa imputabile all'ente e i danni subiti. Alla luce della eccezionalità del fenomeno atmosferico, non si può prendere in considerazione l'ipotesi di una connessione tra pretese condotte colpose imputabili all'ente comunale e i danni lamentati dalla famiglia che ha citato in giudizio il Comune. Partendo dal presupposto che il contenuto dell'onere probatorio si esaurisce nella dimostrazione che l'evento si è prodotto come conseguenza normale, per l'accertamento del nesso causale è necessario dare rilievo alle sole serie causali che, nel momento in cui si produce l'evento causante, non appaiono inverosimili (Cass. 15384/2006). In tale contesto l'evento è stato ritenuto imprevedibile ed assolutamente eccezionale.
Un duro colpo per gli alluvionati. Si arriva in Cassazione, ma l'esito non cambia. I Supremi giudici (Cass., ord. n. 3767/2014) negano la legittimità del risarcimento richiesto perché l'evento assume i connotati di eccezionalità ed imprevedibilità. Per tali motivi è da escludersi la responsabilità del Comune, limitatamente alla inidoneità delle opere di canalizzazione delle acque piovane nell'abitato.
Quando il violento nubifragio non “salva” il Comune. Un caso analogo a quello analizzato si è verificato quando, a causa di un evento alluvionale accaduto in Lombardia, molte abitazioni sono state inondate da acqua piovana. In questo caso il Comune presentò ricorso in Cassazione, per dimostrare la correttezza della propria azione e per evitare, quindi, le responsabilità per l'allagamento. Secondo il Comune la manutenzione dei tombini era stata effettuata a regola d'arte, nessuna richiesta risarcimento a carico dell'amministrazione comunale poteva trovare fondamento. Ma la Cassazione affermò la responsabilità del Comune visto che “l'addensamento, pur di grande violenza, dell'acqua piovana misto a detriti lungo l'area antistante il locale danneggiato ed il successivo allagamento costituivano un fatto prevedibile e tempestivamente eliminabile mediante l'adeguamento delle opere pubbliche secondo le corrette norme tecniche, onde impedire lesioni dell'altrui proprietà”. Conseguenza logica, quindi, è il rigetto del ricorso presentato dal Comune, costretto a risarcire i danni all'assicurazione (Cassazione civile, ordinanza 27.10.2011 n° 22479). Due anni dopo la stessa Cassazione, con sentenza 10898 del 2013, sempre a seguito di pioggia di eccezionale intensità, ha stabilito che nei confronti dei cittadini l'amministrazione deve osservare il divieto di "neminem laedere" che di per sé implica “l'obbligo di adottare, nella costruzione delle strade pubbliche, gli accorgimenti e i ripari necessari per evitare che, dalla strada, le acque che nella medesima si raccolgono o che sulla stessa sono convogliate (...) possano defluire in modo anomalo nei fondi confinanti, così impedendo di arrecare loro un danno ingiusto”. Può costituire caso fortuito in relazione ai danni riportati dai proprietari di appartamenti inondati da acque tracimate a causa di tale evento, a condizione che chi ne è custode provi di aver provveduto alla manutenzione del sistema di smaltimento delle acque nella maniera più scrupolosa e che, nonostante ciò, l'evento dannoso si è ugualmente determinato.
Fonte: CondominioWeb.com
Hai usato qualche volta il sottotetto? Non basta per dire che è in condominio.
Hai usato qualche volta il sottotetto? Non basta per dire che è in condominio.
19/02/2014
di Alessandro Gallucci
Il sottotetto è uno di quegli spazi negli edifici in condominio per il quale è molto facile litigare; le liti solitamente hanno inizio perché uno dei condomini (solitamente il proprietario dell'abitazione sottostante) se ne appropria.
In una sentenza resa dalla Corte di Cassazione il 29 gennaio 2014, la n. 1953, si litigava proprio in materia di proprietà esclusiva o condominiale del sottotetto.
La risposta della Corte in un caso sorto prima dell'entrata in vigore della riforma – ma vedremo che ciò è sostanzialmente indifferente – è quella che ormai da anni si sente pronunciare nelle aule di giustizia: il sottotetto può essere condominiale ma dipende dalla sua conformazione.
La peculiarità della pronuncia appena citata sta nel fatto che i giudici di piazza Cavour hanno rimarcato un aspetto non secondario: l'uso saltuario fatto da un condomino non può essere indice della condominialità di tale parte dell'edificio.
Il caso, si diceva, è di quelle che ricorrono con frequenza: un condomino attrae il sottotetto nella sfera della sua esclusiva disponibilità. In poche parole: trasforma quella parte dell'edificio in una mansarda a suo uso esclusivo. Un altro condomino non ci sta e gli fa causa.
Di chi è il sottotetto? Questa in sostanza la domanda cui hanno dovuto dare risposta i vari giudici aditi.
Nell'ambito dei giudizi di merito la risposta è stata la seguente: il sottotetto è del condomino che l'ha trasformato in mansarda. Motivo: non esistevano elementi indicatori della sua condominialità.
Quali sono tali elementi? In primis l'atto d'acquisto e poi la sua conformazione.
Secondo la giurisprudenza, infatti, “l'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell'edificio) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattisi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi”(Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091).
La riforma del condominio (legge n. 220/12) ha sostanzialmente ripreso quest'orientamento; l'attuale art. 1117 n. 1 c.c., infatti, specifica che devono considerarsi di beni in condominio “i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune”.
In questo contesto, sostanzialmente invariato nella disciplina vigente prima e dopo l'entrata in vigore della riforma, s'inserisce la sentenza n. 1953 del 29 gennaio 2014 e lo fa specificando che l'uso fatto dal singolo non è indicativo della concreta destinazione all'uso comune.
Si legge in sentenza che il compossesso dal quale far desumere la condominialità non può evincersi “da uno sporadico ed occasionale accesso”.
In definitiva: la destinazione funzionale del sottotetto all'uso comune, è elemento imprescindibile per valutare la sua condominialità.
Fonte: CondominioWeb.com
19/02/2014
di Alessandro Gallucci
Il sottotetto è uno di quegli spazi negli edifici in condominio per il quale è molto facile litigare; le liti solitamente hanno inizio perché uno dei condomini (solitamente il proprietario dell'abitazione sottostante) se ne appropria.
In una sentenza resa dalla Corte di Cassazione il 29 gennaio 2014, la n. 1953, si litigava proprio in materia di proprietà esclusiva o condominiale del sottotetto.
La risposta della Corte in un caso sorto prima dell'entrata in vigore della riforma – ma vedremo che ciò è sostanzialmente indifferente – è quella che ormai da anni si sente pronunciare nelle aule di giustizia: il sottotetto può essere condominiale ma dipende dalla sua conformazione.
La peculiarità della pronuncia appena citata sta nel fatto che i giudici di piazza Cavour hanno rimarcato un aspetto non secondario: l'uso saltuario fatto da un condomino non può essere indice della condominialità di tale parte dell'edificio.
Il caso, si diceva, è di quelle che ricorrono con frequenza: un condomino attrae il sottotetto nella sfera della sua esclusiva disponibilità. In poche parole: trasforma quella parte dell'edificio in una mansarda a suo uso esclusivo. Un altro condomino non ci sta e gli fa causa.
Di chi è il sottotetto? Questa in sostanza la domanda cui hanno dovuto dare risposta i vari giudici aditi.
Nell'ambito dei giudizi di merito la risposta è stata la seguente: il sottotetto è del condomino che l'ha trasformato in mansarda. Motivo: non esistevano elementi indicatori della sua condominialità.
Quali sono tali elementi? In primis l'atto d'acquisto e poi la sua conformazione.
Secondo la giurisprudenza, infatti, “l'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell'edificio) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattisi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi”(Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091).
La riforma del condominio (legge n. 220/12) ha sostanzialmente ripreso quest'orientamento; l'attuale art. 1117 n. 1 c.c., infatti, specifica che devono considerarsi di beni in condominio “i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune”.
In questo contesto, sostanzialmente invariato nella disciplina vigente prima e dopo l'entrata in vigore della riforma, s'inserisce la sentenza n. 1953 del 29 gennaio 2014 e lo fa specificando che l'uso fatto dal singolo non è indicativo della concreta destinazione all'uso comune.
Si legge in sentenza che il compossesso dal quale far desumere la condominialità non può evincersi “da uno sporadico ed occasionale accesso”.
In definitiva: la destinazione funzionale del sottotetto all'uso comune, è elemento imprescindibile per valutare la sua condominialità.
Fonte: CondominioWeb.com
Dal 2014 obbligo rinnovabili per i nuovi edifici. Dopo il sì della camera, ora arriva in senato il decreto Milleproroghe con scadenze senza proroghe sulle rinnovabili.
Dal 2014 obbligo rinnovabili per i nuovi edifici.
Dopo il sì della camera, ora arriva in senato il
decreto Milleproroghe con scadenze senza proroghe sulle rinnovabili.
19/02/2014
di Angelo Pesce
Dopo l'approvazione da parte della Commissione Affari Costituzionali del Senato dell'emendamento 4.0.2. proposto in aula al DDL di conversione in legge del Milleproroghe (D.L. 30 dicembre 2013, n 150) e quella definitiva della Camera del 17 febbraio 2014, con 216 voti favorevoli e 116 contrari, il provvedimento passa adesso al Senato per la conclusione dell'iter legislativo entro il 28 febbraio p.v.
Ma analizziamo su cosa verte il provvedimento. Dal 31 maggio 2012 era in vigore l'obbligo di “integrazione delle fonti rinnovabili negli edifici nuovi e in edifici sottoposti a ristrutturazioni rilevanti”, secondo quanto stabilito dall'articolo 11 e dall'allegato 3 del D.lgs. n. 28/2011, il cosiddetto Decreto Rinnovabili, in attuazione della Direttiva 2009/28 CE sulla promozione dell'uso dell'energia rinnovabile. Le norme stabilivano che gli edifici soggetti all'obbligo dovessero prevedere l'uso di fonti rinnovabili per la copertura dei consumi di calore, elettricità e raffreddamento, al fine di ottenere margini di risparmio molto elevati, nel rispetto dell'ambiente e con l'impiego di tecnologie di ultima generazione.
Per quanto riguarda gli impianti di produzione di energia termica, la legge stabilisce che vengano “progettati e realizzati in modo da garantire il contemporaneo rispetto della copertura, tramite il ricorso ad energia prodotta da impianti alimentati da fonti rinnovabili, del 50% dei consumi previsti per l'acqua calda sanitaria”. Oltre che per gli edifici di nuova costruzione, l'obbligo del ricorso a fonti rinnovabili per gli impianti termici, valeva anche per gli immobili esistenti che presentassero superfici utili maggiori di 1.000 mq., soggetti a ristrutturazione integrale o a demolizione e ricostruzione.
Erano dunque state fissate delle tempistiche specifiche da rispettare perché venissero assicurate delle misure percentuali di consumi previsti per l'acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento.
Queste scadenze, che avevano subito uno slittamento posticipato di un anno alla prima approvazione da parte della Commissione Affari Costituzionali del Senato, di un emendamento al D.L. Milleproroghe, in seconda approvazione alla Camera ha visto un ulteriore variazione dietro la richiesta presentata dagli emendamenti del Movimento 5 Stelle e del SEL. Le precedenti proroghe, dunque, vengono cancellate lasciando invece confermati i termini per gli obblighi minimi prescritti dal D.Lgs. 28/11. Ecco quindi le nuove scadenze previste (Tab. 1).
Tab. 1 – Percentuali somma consumi previsti per acqua calda sanitaria, riscaldamento e raffrescamento.
Ricordiamo che le leggi regionali non possono essere in contrasto con quanto previsto dal D.Lgs. 28/2011, ma possono prevedere norme più restrittive e che l'inosservanza dell'obbligo comporta il diniego del rilascio del titolo edilizio.
Fonte: CondominioWeb.com
Annullabile la concessione in sanatoria di un garage se il Comune non indica dettagliatamente la compatibilità di tale opera con la zona rurale sottoposta a vincoli paesaggistici.
Annullabile la concessione in sanatoria di un garage se il Comune non indica dettagliatamente la compatibilità di tale opera con la zona rurale sottoposta a vincoli paesaggistici.
19/02/2014
Avv. Leonarda Colucci
(Consiglio di stato, sentenza 687 del 12 febbraio 2014)
Il fatto. Nel caso di specie il proprietario di un immobile ha realizzato un garage in una zona sottoposta a vincolo e, successivamente, ha chiesto ed ottenuto dal sindaco una concessione in sanatoria rilasciata dopo aver ottenuto l'autorizzazione ex art. 7 della legge n. 1497/1939.
L'articolo 7 della legge 1497 del 1939 meglio conosciuta come “Legge sulla protezione delle bellezze naturali”, infatti, impone ai proprietari di immobili situati in zone sottoposte a vincoli paesaggistici di non apportarvi modifiche senza aver ottenuto l'autorizzazione da parte della Sopraintendenza dei beni culturali, il Comune nel caso in questione con un provvedimento ha rilasciato l'autorizzazione paesaggistica e la concessione in sanatoria per regolarizzare l'avvenuta realizzazione del garage in zona rurale vincolata. La Sopraintendenza per i beni culturali della provincia di Bologna, con decreto, ha annullato il provvedimento del sindaco riguardante l'autorizzazione prevista dall' art. 7 della legge n.1939 per il rilascio della concessione in sanatoria.
Il giudizio dinanzi al Consiglio di Stato. In primo grado, il proprietario del garage ha impugnato il decreto di annullamento del Sopraintendente provinciale dei beni culturali dinanzi al Tar di Bologna, il ricorso è stato respinto e la sentenza è stata appellata dinanzi al Consiglio di Stato.
Fra i motivi posti a fondamento dell'appello il ricorrente menziona la violazione del nono comma dell'articolo 82 del Dpr 616 del 1977, norma quest'ultima che stabilendo le competenze delle Regioni in materia paesaggistica e di tutela del territorio ed enunciando quali sono le zone assoggettate al vincolo in questione, rimanda all'articolo 7 della legge sulla tutela delle bellezze naturali che dispone che l'autorizzazione per l'esecuzione di opere ricadenti in zone sottoposte a vincolo deve essere rilasciate dalla Sopraintendenza dei beni culturali entro sessanta giorni. Alla Regione incombe l'onere di comunicare al Ministero per i beni culturali le autorizzazioni rilasciate trasmettendo anche la relativa documentazione. Decorso questo termine inutilmente gli interessati ( es: proprietario dell' immobile) possono richiedere al Ministero dei beni culturali che si pronuncia entro sessanta giorni dalla richiesta. L'ultima parte del nono comma dell'articolo 82 Dpr 616/1977, come già detto posto a fondamento della censura mossa dal ricorrente alla sentenza del Tar di Bologna stabilisce che il Ministero dei beni culturali può annullare, con provvedimento motivato, l'autorizzazione regionale entro i sessanta giorni successivi alla comunicazione. Il ricorrente ha ulteriormente ribadito che l'interruzione del termine di sessanta giorni, entro il quale può essere annullata l'autorizzazione regionale che ha permesso il rilascio della concessione in sanatoria, può avvenire solo in caso di mancata trasmissione della documentazione in base alla quale l'autorizzazione era stata rilasciata e non di altra documentazione ritenuta utile dalla Sopraintendenza.
Nel caso in questione tale documentazione, sebbene sia stata inviata e sottoposta al vaglio della Sopraintendenza, non conteneva quelle notizie di carattere tecnico che potevano consentire una adeguata valutazione della compatibilità dell'opera realizzata ( garage) rispetto ai vincoli paesaggistici.
La motivazione. La documentazione inviata alla Sopraintendenza per il rilascio dell'autorizzazione che permette il rilascio della concessione in sanatoria deve essere completa in caso contrario è illegittima la sanatoria del manufatto (garage).
La sesta Sezione del Consiglio di Stato ritenendo completamente infondato il motivo del ricorso ed aderendo ad un orientamento giurisprudenziale consolidato (in senso conforme: Consiglio di Stato, sez. VI, 24/1/2012; Consiglio di Stato 15/11/2011, n.6032 che conferma la sentenza del Tar Campania, sez.II, 10624 del 2010; Consiglio di Stato, 1/12/2010, n.8379) ha ritenuto che la trasmissione degli atti alla Sopraintendenza affinché la stessa possa esercitare l'attività di controllo, deve essere assolutamente completa poiché solo in tal modo diventa possibile attuare la tutela effettiva dei vincoli paesaggistici.
Pertanto in virtù del fatto che la trasmissione degli atti, nel caso di specie, non è stata completata la Sopraintendenza dei beni culturali ha legittimamente provveduto a chiedere l'integrazione della documentazione tecnica al Comune che, evidentemente, non ha provveduto come avrebbe dovuto.
Infatti a tal riguardo la sentenza del Consiglio di Stato ha ulteriormente chiarito che le valutazioni compiute nell'ambito del provvedimento di autorizzazione paesaggistica dal comune si basavano su semplici valutazioni oggettive confluenti in espressioni come “opere di modeste dimensioni”riferendosi all'attività compiuta per la realizzazione del controverso garage; puntualizzando che tale manufatto era stato realizzato con “materiali che ne rendono l'inserimento nel contesto in cui si trova decoroso”; questa classificazione dei lavori non può essere considerata adeguata anche perché priva dell'esame dei termini di raffronto. In pratica a parere dei giudici della sesta sezione del Consiglio di Stato, le valutazioni compiute dal Sindaco nel provvedimento annullato dalla Sopraintendenza si sono limitate esclusivamente ad asserire la compatibilità dell'opera ( garage) rispetto ai vincoli paesaggistici gravanti sul luogo, senza offrire una corretta e dettagliata classificazione della conformità dell'opera realizzata rispetto ai vincoli paesaggistici tutelati nel luogo in cui la stessa si colloca.
Questo in altri termini vuol dire che la compatibilità dell'opera non andava valutata tenendo conto genericamente del non contrasto del manufatto rispetto ai vincoli paesaggistici, ma dovevano essere valutati anche altri fattori ( come ad esempio colori,forma, ubicazione, corredi, etc) che dovevano non collidere con gli interessi paesaggistici tutelati .
Alcuni aspetti poco chiari. Alla luce delle riflessioni appena effettuate che commentano la sentenza del Consiglio di Stato non si evince con chiarezza il rapporto fra autorizzazione ex art. 7 della legge n. 1497/1939, norma che dispone l'onere di ottenere l'autorizzazione dalla Sopraintendenza per i beni culturali per l'esecuzione di opere in zone ricadenti in aree sottoposte a vincoli paesaggistici e rilascio della concessione in sanatoria da parte del Sindaco. È bene chiarire quindi che l'autorizzazione paesaggistica che precede la concessione in sanatoria è stata rilasciata dal Comune che ha l'obbligo di trasmetterla alla Sopraintendenza. Nel caso di specie il provvedimento del Comune contenente l'autorizzazione paesaggistica conteneva solo valutazioni generiche e così come si evince dal testo della sentenza, malgrado la richiesta della Sopraintendenza di fornire una integrazione della documentazione tecnico-amministrativa a corredo dell'autorizzazione paesaggistica non ha sortito effetti proficui, in ragione di tali circostanze deve essere considerato legittimo, secondo la sentenza in commento, l'annullamento della stessa da parte della Sopraintendenza.
Fonte: CondominioWeb.com
19/02/2014
Avv. Leonarda Colucci
(Consiglio di stato, sentenza 687 del 12 febbraio 2014)
Il fatto. Nel caso di specie il proprietario di un immobile ha realizzato un garage in una zona sottoposta a vincolo e, successivamente, ha chiesto ed ottenuto dal sindaco una concessione in sanatoria rilasciata dopo aver ottenuto l'autorizzazione ex art. 7 della legge n. 1497/1939.
L'articolo 7 della legge 1497 del 1939 meglio conosciuta come “Legge sulla protezione delle bellezze naturali”, infatti, impone ai proprietari di immobili situati in zone sottoposte a vincoli paesaggistici di non apportarvi modifiche senza aver ottenuto l'autorizzazione da parte della Sopraintendenza dei beni culturali, il Comune nel caso in questione con un provvedimento ha rilasciato l'autorizzazione paesaggistica e la concessione in sanatoria per regolarizzare l'avvenuta realizzazione del garage in zona rurale vincolata. La Sopraintendenza per i beni culturali della provincia di Bologna, con decreto, ha annullato il provvedimento del sindaco riguardante l'autorizzazione prevista dall' art. 7 della legge n.1939 per il rilascio della concessione in sanatoria.
Il giudizio dinanzi al Consiglio di Stato. In primo grado, il proprietario del garage ha impugnato il decreto di annullamento del Sopraintendente provinciale dei beni culturali dinanzi al Tar di Bologna, il ricorso è stato respinto e la sentenza è stata appellata dinanzi al Consiglio di Stato.
Fra i motivi posti a fondamento dell'appello il ricorrente menziona la violazione del nono comma dell'articolo 82 del Dpr 616 del 1977, norma quest'ultima che stabilendo le competenze delle Regioni in materia paesaggistica e di tutela del territorio ed enunciando quali sono le zone assoggettate al vincolo in questione, rimanda all'articolo 7 della legge sulla tutela delle bellezze naturali che dispone che l'autorizzazione per l'esecuzione di opere ricadenti in zone sottoposte a vincolo deve essere rilasciate dalla Sopraintendenza dei beni culturali entro sessanta giorni. Alla Regione incombe l'onere di comunicare al Ministero per i beni culturali le autorizzazioni rilasciate trasmettendo anche la relativa documentazione. Decorso questo termine inutilmente gli interessati ( es: proprietario dell' immobile) possono richiedere al Ministero dei beni culturali che si pronuncia entro sessanta giorni dalla richiesta. L'ultima parte del nono comma dell'articolo 82 Dpr 616/1977, come già detto posto a fondamento della censura mossa dal ricorrente alla sentenza del Tar di Bologna stabilisce che il Ministero dei beni culturali può annullare, con provvedimento motivato, l'autorizzazione regionale entro i sessanta giorni successivi alla comunicazione. Il ricorrente ha ulteriormente ribadito che l'interruzione del termine di sessanta giorni, entro il quale può essere annullata l'autorizzazione regionale che ha permesso il rilascio della concessione in sanatoria, può avvenire solo in caso di mancata trasmissione della documentazione in base alla quale l'autorizzazione era stata rilasciata e non di altra documentazione ritenuta utile dalla Sopraintendenza.
Nel caso in questione tale documentazione, sebbene sia stata inviata e sottoposta al vaglio della Sopraintendenza, non conteneva quelle notizie di carattere tecnico che potevano consentire una adeguata valutazione della compatibilità dell'opera realizzata ( garage) rispetto ai vincoli paesaggistici.
La motivazione. La documentazione inviata alla Sopraintendenza per il rilascio dell'autorizzazione che permette il rilascio della concessione in sanatoria deve essere completa in caso contrario è illegittima la sanatoria del manufatto (garage).
La sesta Sezione del Consiglio di Stato ritenendo completamente infondato il motivo del ricorso ed aderendo ad un orientamento giurisprudenziale consolidato (in senso conforme: Consiglio di Stato, sez. VI, 24/1/2012; Consiglio di Stato 15/11/2011, n.6032 che conferma la sentenza del Tar Campania, sez.II, 10624 del 2010; Consiglio di Stato, 1/12/2010, n.8379) ha ritenuto che la trasmissione degli atti alla Sopraintendenza affinché la stessa possa esercitare l'attività di controllo, deve essere assolutamente completa poiché solo in tal modo diventa possibile attuare la tutela effettiva dei vincoli paesaggistici.
Pertanto in virtù del fatto che la trasmissione degli atti, nel caso di specie, non è stata completata la Sopraintendenza dei beni culturali ha legittimamente provveduto a chiedere l'integrazione della documentazione tecnica al Comune che, evidentemente, non ha provveduto come avrebbe dovuto.
Infatti a tal riguardo la sentenza del Consiglio di Stato ha ulteriormente chiarito che le valutazioni compiute nell'ambito del provvedimento di autorizzazione paesaggistica dal comune si basavano su semplici valutazioni oggettive confluenti in espressioni come “opere di modeste dimensioni”riferendosi all'attività compiuta per la realizzazione del controverso garage; puntualizzando che tale manufatto era stato realizzato con “materiali che ne rendono l'inserimento nel contesto in cui si trova decoroso”; questa classificazione dei lavori non può essere considerata adeguata anche perché priva dell'esame dei termini di raffronto. In pratica a parere dei giudici della sesta sezione del Consiglio di Stato, le valutazioni compiute dal Sindaco nel provvedimento annullato dalla Sopraintendenza si sono limitate esclusivamente ad asserire la compatibilità dell'opera ( garage) rispetto ai vincoli paesaggistici gravanti sul luogo, senza offrire una corretta e dettagliata classificazione della conformità dell'opera realizzata rispetto ai vincoli paesaggistici tutelati nel luogo in cui la stessa si colloca.
Questo in altri termini vuol dire che la compatibilità dell'opera non andava valutata tenendo conto genericamente del non contrasto del manufatto rispetto ai vincoli paesaggistici, ma dovevano essere valutati anche altri fattori ( come ad esempio colori,forma, ubicazione, corredi, etc) che dovevano non collidere con gli interessi paesaggistici tutelati .
Alcuni aspetti poco chiari. Alla luce delle riflessioni appena effettuate che commentano la sentenza del Consiglio di Stato non si evince con chiarezza il rapporto fra autorizzazione ex art. 7 della legge n. 1497/1939, norma che dispone l'onere di ottenere l'autorizzazione dalla Sopraintendenza per i beni culturali per l'esecuzione di opere in zone ricadenti in aree sottoposte a vincoli paesaggistici e rilascio della concessione in sanatoria da parte del Sindaco. È bene chiarire quindi che l'autorizzazione paesaggistica che precede la concessione in sanatoria è stata rilasciata dal Comune che ha l'obbligo di trasmetterla alla Sopraintendenza. Nel caso di specie il provvedimento del Comune contenente l'autorizzazione paesaggistica conteneva solo valutazioni generiche e così come si evince dal testo della sentenza, malgrado la richiesta della Sopraintendenza di fornire una integrazione della documentazione tecnico-amministrativa a corredo dell'autorizzazione paesaggistica non ha sortito effetti proficui, in ragione di tali circostanze deve essere considerato legittimo, secondo la sentenza in commento, l'annullamento della stessa da parte della Sopraintendenza.
Fonte: CondominioWeb.com
martedì 18 febbraio 2014
Sei un «ladro». E tu un «pazzo». Ingiurie libere nel corso di una riunione condominiale
Sei un «ladro». E tu un «pazzo». Ingiurie libere nel corso di una riunione condominiale
18/02/2014
Avv. Mauro Blonda
Scriminata l'ingiuria se risponde all'offesa perché la condotta della presunta vittima presenta gli estremi della provocazione che giustifica l'epiteto
La non punibilità per i reati che offendono l'onore ed il decoro. I reati previsti dagli articoli 594 e 595 del cod. pen. (rispettivamente ingiuria e diffamazione), ossia le ipotesi delittuose che ledono il diritto all'onore ed al decoro, hanno in comune una particolare caratteristica: non sono punibili nel caso in cui la condotta sia il frutto di una provocazione: è l'art. 599 dello stesso codice, infatti, a prevedere che “Non è punibile chi ha commesso alcuno dei fatti preveduti dagli articoli 594 e 595 nello stato d'ira determinato da un fatto ingiusto altrui, e subito dopo di esso”.
Già in altra occasione ci siamo occupati di questo argomento , evidenziando quanto facile sia, nella dialettica spesso aspra della vita condominiale, ritrovarsi in situazioni di confronto che poco hanno del civile ed in cui invece lo scambio di opinioni ed il contrapporsi delle idee e volontà avviene sovente con toni ed espressioni più o meno offensive.
Le caratteristiche dell'altrui offesa: effettività e non giustificatezza. Tuttavia non ogni frase o comportamento ingiurioso giustificano una risposta di pari livello, consentendo la non punibilità per chi risponda all'offesa con altra offesa (applicando da sé una sorta di “legge del taglione”): affinché l'altrui offesa valga come scriminante, infatti, è necessario che la reazione sia pressoché immediata e compiuta in conseguenza di un'azione offensiva.
Ma si badi bene: questa non deve essere per forza una condotta antigiuridica (cioè contraria a norme di legge), ben potendo consistere anche nella violazione di norme morali, di costume o che regolano la civile convivenza o comunque in condotte vessatorie (fra tutte Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 5342 del 26/05/1993). Tale può pertanto essere anche un comportamento anche solo “inopportuno e sprezzante, scorretto e inopportuno, che sia espressione di iattanza”, ovvero un “atteggiamento sconveniente, arrogante, impertinente” (Trib. Foggia, Sez. Penale, sent. del 02/04/2013).
Quante volte, ad esempio, ci si ritrova a fronteggiare vicini di casa indolenti e maleducati, i cui comportamenti rasentano la soglia della vessatorietà e petulanza, fini a se stessi e con l'unico intento di molestare: tali atteggiamenti, anche ove non penalmente rilevanti (ancorché non siano punibili, cioè, perché non contrari a norme imperative di legge), possono però assumere valore di scriminante rispetto alle eventuali risposte, anche ingiuriose, che dovessero provocare. Provocare, appunto: l'atteggiamento provocatorio, gratuito e dai connotati magari offensivi, è quello che giustifica ed esonera da responsabilità l'eventuale reazione ingiuriosa.
La proporzionalità tra provocazione e reazione. Questione dibattuta è invece se debba sussistere una certa proporzionalità tra l'ingiuria e l'atto che l'abbia provocata: la stessa Giurisprudenza è altalenante, avendo ritenuto in alcune pronunce che “ai fini della integrazione della causa di non punibilità della provocazione, non è richiesta la proporzione fra la reazione ed il fatto ingiusto altrui” (Cass. Pen., Sez. V, sent. n. 43173 del 04/10/2012), ed in altre invece che “L'esimente di cui all' art. 599, comma 1, c.p. non può trovare applicazione qualora vi sia un'evidente sperequazione fra l'accusa e l'ingiuria subita” (Cass. Pen., sez. V, sent. n. 5070 del 07/11/2012).
Ad ogni buon conto la stessa Suprema Corte evidenzia come il punto nodale non sia tanto la proporzionalità tra offesa e reazione ma l'esistenza di un valido ed apprezzabile rapporto di causa-effetto: “Nei delitti di ingiuria e diffamazione ai fini della configurabilità dell'esimente di cui all' art. 599 cod. pen., ancorché non rilevi la proporzione fra la reazione ed il fatto ingiusto altrui, occorre, tuttavia, che sussista un nesso di causalità determinante tra il fatto provocante ed il fatto provocato, non essendo all'uopo sufficiente un legame di mera occasionalità” (Cass. Pen., Sez. V, sent. n. 39508 del 11/05/2012).
La provenienza dell'offesa. Affinché possa invocarsi la scusante dell'altrui provocazione, quale causa giustificatrice di un comportamento ingiurioso (e come tale quindi in sé astrattamente punibile), non è infine necessario la coincidenza tra la persona che si assume abbia provocato e quella cui sono dirette le offese: occorre tuttavia che tra l'offeso per ritorsione ed il provocante vi sia un rapporto tale per cui si possa legittimamente ritenere che le offese fossero in sostanza e concreto rivolte direttamente a lui, quale “autore morale” della altrui provocazioni.
È questo un principio più volte affermato dalla Cassazione, la quale ritiene che “l'esimente di cui all'art. 599 c.p. comma 2 si rende applicabile anche quando la reazione dell'agente sia diretta nei confronti di persona diversa dal provocatore, ogni volta in cui quest'ultimo sia legato all'offeso da rapporti tali da rendere plausibile la reazione nei suoi confronti” (Cass. Pen., Sez. V, sent. n. 12308 del 28/11/2012). Il caso nello specifico trattato dalla Suprema Corte era quello di due vicini di casa tra i quali erano volate parole grosse perché sul terrazzo di uno dei due (prospiciente quello dell'altro) era tenuto in precarie condizioni igieniche un grosso cane: ka Cassazione ha chiarito come fossero giustificabili le offese rivolte per tale ragione da un inquilino all'altro benché il cane non fosse di proprietà di quest'ultimo ma del fratello convivente. Lo stretto rapporto di parentela tra i due aveva quindi giustificato la ritorsione ingiuriosa nonostante fosse stata rivolta non all'indirizzo dell'effettivo proprietario del cane (la cui incuria aveva provocato la reazione del dirimpettaio) bensì nei confronti del fratello.
La provocazione è causa di giustificazione, in sostanza, nei casi in cui il provocante e l'offeso siano legati da un rapporto che renda quasi “responsabile” l'offeso per le azioni del provocatore: donde, quindi, la scusabilità dell'offesa nei diretti confronti dell'incolpevole “responsabile” piuttosto che nei confronti dell'effettivo provocatore.
L'offesa giustifica l'offesa. L'esser stati vittima di un atteggiamento offensivo (verbale o anche solo comportamentale) giustifica quindi in linea di massima l'eventuale pronuncia di espressioni che pur punibili in quanto ingiuriose nondimeno divengono scusabili, e quindi penalmente non sanzionabili, per la ritenuta sussistenza di una causa giustificativa.
Dare quindi del “ladro” nel corso di una riunione condominiale a colui il quale ci abbia chiamato “pazzo”, pur integrando gli estremi del reato di cui all'art. 594 cod. pen., consentirà tuttavia l'assoluzione del reo ove tale offesa sia stata pronunciata nell'immediatezza ed in risposta alla precedente offesa subita, la quale ne costituisce antefatto provocatorio: la prima ingiuria, cioè, costituisce ai sensi dell'art. 599 cod. pen. scriminante, scusante della successiva che diviene quindi per questo non punibile (Cass. Pen., Sez. V, sent. n. 6338 del 10/02/2014).
Fonte: CondominioWeb.com
18/02/2014
Avv. Mauro Blonda
Scriminata l'ingiuria se risponde all'offesa perché la condotta della presunta vittima presenta gli estremi della provocazione che giustifica l'epiteto
La non punibilità per i reati che offendono l'onore ed il decoro. I reati previsti dagli articoli 594 e 595 del cod. pen. (rispettivamente ingiuria e diffamazione), ossia le ipotesi delittuose che ledono il diritto all'onore ed al decoro, hanno in comune una particolare caratteristica: non sono punibili nel caso in cui la condotta sia il frutto di una provocazione: è l'art. 599 dello stesso codice, infatti, a prevedere che “Non è punibile chi ha commesso alcuno dei fatti preveduti dagli articoli 594 e 595 nello stato d'ira determinato da un fatto ingiusto altrui, e subito dopo di esso”.
Già in altra occasione ci siamo occupati di questo argomento , evidenziando quanto facile sia, nella dialettica spesso aspra della vita condominiale, ritrovarsi in situazioni di confronto che poco hanno del civile ed in cui invece lo scambio di opinioni ed il contrapporsi delle idee e volontà avviene sovente con toni ed espressioni più o meno offensive.
Le caratteristiche dell'altrui offesa: effettività e non giustificatezza. Tuttavia non ogni frase o comportamento ingiurioso giustificano una risposta di pari livello, consentendo la non punibilità per chi risponda all'offesa con altra offesa (applicando da sé una sorta di “legge del taglione”): affinché l'altrui offesa valga come scriminante, infatti, è necessario che la reazione sia pressoché immediata e compiuta in conseguenza di un'azione offensiva.
Ma si badi bene: questa non deve essere per forza una condotta antigiuridica (cioè contraria a norme di legge), ben potendo consistere anche nella violazione di norme morali, di costume o che regolano la civile convivenza o comunque in condotte vessatorie (fra tutte Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 5342 del 26/05/1993). Tale può pertanto essere anche un comportamento anche solo “inopportuno e sprezzante, scorretto e inopportuno, che sia espressione di iattanza”, ovvero un “atteggiamento sconveniente, arrogante, impertinente” (Trib. Foggia, Sez. Penale, sent. del 02/04/2013).
Quante volte, ad esempio, ci si ritrova a fronteggiare vicini di casa indolenti e maleducati, i cui comportamenti rasentano la soglia della vessatorietà e petulanza, fini a se stessi e con l'unico intento di molestare: tali atteggiamenti, anche ove non penalmente rilevanti (ancorché non siano punibili, cioè, perché non contrari a norme imperative di legge), possono però assumere valore di scriminante rispetto alle eventuali risposte, anche ingiuriose, che dovessero provocare. Provocare, appunto: l'atteggiamento provocatorio, gratuito e dai connotati magari offensivi, è quello che giustifica ed esonera da responsabilità l'eventuale reazione ingiuriosa.
La proporzionalità tra provocazione e reazione. Questione dibattuta è invece se debba sussistere una certa proporzionalità tra l'ingiuria e l'atto che l'abbia provocata: la stessa Giurisprudenza è altalenante, avendo ritenuto in alcune pronunce che “ai fini della integrazione della causa di non punibilità della provocazione, non è richiesta la proporzione fra la reazione ed il fatto ingiusto altrui” (Cass. Pen., Sez. V, sent. n. 43173 del 04/10/2012), ed in altre invece che “L'esimente di cui all' art. 599, comma 1, c.p. non può trovare applicazione qualora vi sia un'evidente sperequazione fra l'accusa e l'ingiuria subita” (Cass. Pen., sez. V, sent. n. 5070 del 07/11/2012).
Ad ogni buon conto la stessa Suprema Corte evidenzia come il punto nodale non sia tanto la proporzionalità tra offesa e reazione ma l'esistenza di un valido ed apprezzabile rapporto di causa-effetto: “Nei delitti di ingiuria e diffamazione ai fini della configurabilità dell'esimente di cui all' art. 599 cod. pen., ancorché non rilevi la proporzione fra la reazione ed il fatto ingiusto altrui, occorre, tuttavia, che sussista un nesso di causalità determinante tra il fatto provocante ed il fatto provocato, non essendo all'uopo sufficiente un legame di mera occasionalità” (Cass. Pen., Sez. V, sent. n. 39508 del 11/05/2012).
La provenienza dell'offesa. Affinché possa invocarsi la scusante dell'altrui provocazione, quale causa giustificatrice di un comportamento ingiurioso (e come tale quindi in sé astrattamente punibile), non è infine necessario la coincidenza tra la persona che si assume abbia provocato e quella cui sono dirette le offese: occorre tuttavia che tra l'offeso per ritorsione ed il provocante vi sia un rapporto tale per cui si possa legittimamente ritenere che le offese fossero in sostanza e concreto rivolte direttamente a lui, quale “autore morale” della altrui provocazioni.
È questo un principio più volte affermato dalla Cassazione, la quale ritiene che “l'esimente di cui all'art. 599 c.p. comma 2 si rende applicabile anche quando la reazione dell'agente sia diretta nei confronti di persona diversa dal provocatore, ogni volta in cui quest'ultimo sia legato all'offeso da rapporti tali da rendere plausibile la reazione nei suoi confronti” (Cass. Pen., Sez. V, sent. n. 12308 del 28/11/2012). Il caso nello specifico trattato dalla Suprema Corte era quello di due vicini di casa tra i quali erano volate parole grosse perché sul terrazzo di uno dei due (prospiciente quello dell'altro) era tenuto in precarie condizioni igieniche un grosso cane: ka Cassazione ha chiarito come fossero giustificabili le offese rivolte per tale ragione da un inquilino all'altro benché il cane non fosse di proprietà di quest'ultimo ma del fratello convivente. Lo stretto rapporto di parentela tra i due aveva quindi giustificato la ritorsione ingiuriosa nonostante fosse stata rivolta non all'indirizzo dell'effettivo proprietario del cane (la cui incuria aveva provocato la reazione del dirimpettaio) bensì nei confronti del fratello.
La provocazione è causa di giustificazione, in sostanza, nei casi in cui il provocante e l'offeso siano legati da un rapporto che renda quasi “responsabile” l'offeso per le azioni del provocatore: donde, quindi, la scusabilità dell'offesa nei diretti confronti dell'incolpevole “responsabile” piuttosto che nei confronti dell'effettivo provocatore.
L'offesa giustifica l'offesa. L'esser stati vittima di un atteggiamento offensivo (verbale o anche solo comportamentale) giustifica quindi in linea di massima l'eventuale pronuncia di espressioni che pur punibili in quanto ingiuriose nondimeno divengono scusabili, e quindi penalmente non sanzionabili, per la ritenuta sussistenza di una causa giustificativa.
Dare quindi del “ladro” nel corso di una riunione condominiale a colui il quale ci abbia chiamato “pazzo”, pur integrando gli estremi del reato di cui all'art. 594 cod. pen., consentirà tuttavia l'assoluzione del reo ove tale offesa sia stata pronunciata nell'immediatezza ed in risposta alla precedente offesa subita, la quale ne costituisce antefatto provocatorio: la prima ingiuria, cioè, costituisce ai sensi dell'art. 599 cod. pen. scriminante, scusante della successiva che diviene quindi per questo non punibile (Cass. Pen., Sez. V, sent. n. 6338 del 10/02/2014).
Fonte: CondominioWeb.com
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