Cortile trasformato in parcheggio: mediazione o negoziazione assistita?

08/07/2015

Avv. Dolce Rosario

Nonostante la marcata distinzione normativa degli ambiti operativi, non sempre è agevole dirimere (in giudizio e sul piano della ritualità) controversie che impongono il ricorso ad entrambi gli Istituti

La mediazione,

disciplinata dal D.Lgvo 28/2010 - per come modificato dal D.L. 69/13 convertito con modificazioni dalla Legge 98/13 -, è definita come attività svolta da un terzo imparziale, finalizzata ad assistere due o più soggetti sia nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, sia nella formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa.

La convenzione di negoziazione assistita da uno o più avvocati è, invece, definita dal D.L. 132/2014 - convertito, con modificazione dalla Legge 162/2014 - come un accordo mediante il quale le parti convengono di cooperare in buona fede e con lealtà per risolvere in via amichevole la controversia tramite l'assistenza di avvocati iscritti all'albo anche ai sensi dell'articolo 6 del decreto legislativo 2 febbraio 2001, n. 96

Da non perdere: Mediazione: chi si rifiuta paga il doppio delle spese.

L'esperimento del procedimento di mediazione deve avvenire preliminarmente all'instaurazione del giudizio ogni qual volta si controverta in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari. Viceversa, laddove trattasi di controversia in materia di risarcimento del danno da circolazione di veicoli e natanti, ovvero di lite relativa alle esame di una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro occorre procedere preliminarmente, tramite un avvocato, all'invito dell'altra parte a stipulare una convenzione di negoziazione assistita.

In entrambi i casi, lo svolgimento della “incombenza” costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale, senza la quale la stessa non è in grado di essere istruita dall'autorità giudicante.

La ratio delle norme è evidentemente comune e risiede nel tentativo del legislatore di deflazionare il contenzioso civile.

Il sistema, tuttavia, per come attualmente congegnato presenta delle lacune operative. Nonostante la marcata distinzione degli ambiti operativi, molte materie rasentano entrambi gli Istituti e non sempre è agevole, stando allo spirito delle norme, dirimere (in giudizio, sul piano della ritualità) controversie che impongono il ricorso ad entrambi gli istituti.

Il Tribunale di Verona con l'Ordinanza del 25 giugno 2015 discerne tale fattispecie, fornendo una soluzione di validità operativa. Esaminiamola in dettaglio.

La vicenda. Tizio è comproprietario di una area cortiva con Caio, la quale, sin dalla costituzione del rispettivo dominio, è stata destinata a giardino comune.

Un bel giorno Caio decide di trasformare il cortile in area di parcheggio. Tizio subisce la scelta, non essendo stata da egli preventivamente condivisa, e decide di fare “causa” all'altro comunista, rivendicando la titolarità del diritto reale sull'area in questione e chiedendo, pertanto, il ripristino dello status quo ante; contestualmente: esercita una domanda di risarcimento del danno non patrimoniale, argomentandolo in ragione delle asserite conseguenze lesive alle proprie abitudini di vita (danno alla salute).

Scomponendo le due azioni, il Giudice de quo nota che Tizio, con la prima delle due domande, ha introdotto una controversia in materia di diritti reali (che, in quanto tale, rientra tra le materie per cui è previsto l'obbligatorietà del tentativo di mediazione, da esperirsi preventivamente a norma dell'articolo 5, comma 1 bis, del D.Lgvo 28/2010), mentre con la seconda ha esercitato una azione condannatoria di natura risarcitoria.

Quest'ultima, è apparsa però svincolata dalla prima, nella misura in cui il chiesto risarcimento del danno viene argomentato in funzione di un assunto “danno alla salute” (non in ragione, dunque, della lesione del diritto reale ammannito).

In quanto fattispecie assai diversa alla prima, il Giudice a quo si è posto il problema se tale domanda dovesse essere rimessa all'esperimento della Convenzione di negoziazione assistita di cui all'articolo 3 comma 1 del D.L. 132 del 2014, convertito dalla Legge 162/2014. La risposta data al quesito è pero negativa: in quanto – come rilevato nel provvedimento in commento - il valore della domanda non è stato determinato dall'attore entro i limiti di cui all'anzidetta normativa.

A questo punto, stando all'applicazione del regime normativo di cui sopra, il Giudice dovrebbe scorporare la domanda risarcitoria da quella esercitata per la rivendicazione del “diritto reale”, così da consentire, solo per quest'ultima, lo svolgimento del procedimento di mediazione.

Tuttavia – conviene il Decidente -, una simile scelta logica rischierebbe di compromettere “ab origine” la prospettiva della conciliativa. In effetti, così procedendo, le parti si troverebbero a trattare di una parte solamente della complessiva controversia tra loro insorta, lasciando scoperta l'altra parte della “causa”. Il che svilirebbe la finalità della stessa “Mediazione” e le tecniche necessarie per consentire il raggiungimento di una intesa.

Di rilievo risulta, pertanto, la soluzione a cui perviene il Decidente per dirimere la querelle. Al fine di ovviare a quello che viene definito come vero e proprio “inconveniente”, il Tribunale scaligero ha deciso di onerare l'attore all'introduzione di un unico procedimento di mediazione, comprensivo cioè anche dell'esame della domanda risarcitoria e dei rispettivi effetti.

In questo modo, nessuna delle questioni sollevate in giudizio è rimasta esclusa dall'esperimento del tentativo per raggiungere un accordo conciliativo; ma, soprattutto, così procedendo, il Decidente ha tutelato la stessa ragione della Mediazione, a fronte delle diverse tecniche, anche non giuridiche, qui ivi impiegate per la risoluzione dei conflitti.

Tribunale di Verona Ordinanza del 25 giugno 2015

Fonte :  http://www.condominioweb.com

Mancata consegna da parte del venditore del certificato di agibilità. Gli effetti conseguenti.

07/07/2015

Avv. Leonarda Colucci

Il Tribunale di Avezzano affronta il tema degli effetti che scaturiscono dalla stipula di una compravendita immobiliare con mancata consegna del certificato di abitabilità, cercando di chiarire se in questi casi si prospetta una vendita di aliud pro alio oppure se la vendita di immobile privo di tale certificato rientri nella fattispecie prevista dall'ultimo comma dell'art. 1477 del codice civile che disciplina la mancata consegna di titoli e documenti relativi alla proprietà della cosa venduta.

Il fatto. Gli acquirenti di un immobile citano in giudizio la società venditrice chiedendo il risarcimento dei danni patiti per la mancata consegna da parte della società venditrice non solo del certificato di abitabilità, ma anche di altra certificazione attestante la conformità idraulica e termica dell'immobile. In ragione di tali circostanze, dimostrando di aver subito dei danni costituiti dalla totale assenza di valore di mercato dell'immobile acquistato, hanno chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c. sostenendo che la vendita di un immobile privo del certificato di abitabilità rientra nella fattispecie di vendita di aliud pro alio .

La vicenda, quindi, ruota intorno agli effetti che discendono dalla mancata consegna, da parte del venditore del certificato di agibilità che, ai sensi dell'art. 24 del Dpr 380 del 2001, attesta la salubrità, stabilità, e sicurezza di un edificio.

La sentenza. La sentenza del Tribunale di Avezzano soffermandosi sulla domanda di risarcimento del danno ex art. 1453 del codice civile per inadempimento derivante dalla consegna di aliud pro alio, prende le distanze dall'orientamento giurisprudenziale prevalente che sostiene ormai da tempo che la mancata consegna del certificato di abitabilità determina come effetto una vendita di aliud pro alio che legittima l'acquirente ad un'azione di risarcimento del danno per inadempimento ex art. 1453 del codice civile. ( Cass. civ. sez. II, 26.1.2006 n. 1514; Cass. Civ. 11.10.2013 n. 23157) => Il mancato rilascio del certificato di agibilità non rappresenta un pregiudizio al pieno godimento dell'immobile

La sentenza in commento, infatti, osserva che affinché ricorra la fattispecie di vendita di aliud pro alio “deve ricorrere l'assoluta diversità fra cosa negoziata e cosa consegnata”.

La sentenza in commento dopo aver dettagliatamente elencato le varie tesi elaborate dalla giurisprudenza, fa riferimento ad una pregressa pronuncia di legittimità che ha già evidenziato come “la mancata consegna della licenza di abitabilità ( attuale agibilità) in ordine ad un bene immobile destinato ad abitazione esige una indagine tendente ad accertare la causa effettiva di tale situazione, posto che l'omesso rilascio del certificato può dipendere da una grave ed insanabile violazione urbanistica, oppure dalla necessità di eseguire determinati interventi edilizi …..” ( Cass. Sez. II, n. 24786 del 2006)

Muovendo da tale precedente la sentenza di merito che si commenta rileva che il mancato rilascio del certificato di agibilità può essere ricondotto “ad una articolata gamma di ipotesi nell'ambito della quale l'eventuale inadempimento del venditore può assumere connotazioni di diversa entità e può essere anche tale da non dare necessariamente luogo alla risoluzione del contratto”.

In altri termini, quindi, al giudice di merito è demandato il compito di valutare a monte l'esistenza di elementi, come ad esempio insanabili violazioni urbanistiche, che impediscono il rilascio del certificato. Inoltre, la sentenza in commento, puntualizza che si verifica vendita di aliud pro alio solo quando il bene appartiene ad un genere completamente diverso da quello pattuito, ovvero in caso di totale impossibilità di funzionamento della cosa: ipotesi queste che non coincidono con la vendita di un immobile, privo di agibilità, ma comunque idoneo all'uso per il quale è stato realizzato ( uso abitativo) anche in assenza di quelle certificazioni che attestano la presenza dei requisiti igienico-sanitari previsti dalla legge.

Riguardo alle conseguenze privatistiche e pubblicistiche legate alla mancanza del certificato di agibilità: per quanto concerne le prime la decisione del Tribunale abruzzese precisa che la legge non contiene alcuna previsione in ordine alle conseguenze che scaturiscono dalla vendita di un immobile privo del certificato di agibilità, né tantomeno presuppone l'obbligo di rilascio dello stesso per la valida stipula del contratto: pertanto sono validamente commerciabili gli immobili anche in assenza di tale certificato ed il relativo contratto deve essere considerato valido a tutti gli effetti.

Per quanto riguarda le seconde, e cioè le conseguenze di carattere pubblicistico legate al mancato rilascio del certificato di agibilità, la sentenza evidenzia che il decreto legislativo n. 507/1999 ha depenalizzato i reati minori, e quindi anche quello che puniva il semplice fatto di abitare in un edificio non agibile; pertanto in virtù di tale depenalizzazione il Dpr 380/2001 stabilisce che non è prevista alcuna sanzione per l'utilizzo di un edificio non abitabile, ma è prevista una sanzione amministrativa pecuniaria per la mancata presentazione del certificato di agibilità.

Alla luce di queste considerazioni il Tribunale di Avezzano giunge alla conclusione che può profilarsi la fattispecie di vendita di aliud pro alio “nella sola ipotesi di immobile che difetti del certificato di abitabilità in virtù di violazione qualificata della disciplina urbanistica”, dato che non può pensarsi che un immobile strutturalmente e funzionalmente idoneo ad essere abitato possa essere considerato come appartenente ad genere diverso rispetto a quello dedotto in contratto (nel caso di specie oggetto del contratto è un immobile ad uso abitativo) solo in virtù dell'assenza del certificato di agibilità.

Dopo questa considerazione, la sentenza conclude che nel caso giunto al suo esame l'unico rimedio invocabile da parte degli acquirenti è quello risarcitorio scaturente dalla violazione dell'ultimo comma dell'art. 1477 del codice civile che prevede, ricordiamo, l' obbligo di consegna di documenti relativi al bene venduto, tuttavia è bene ribadire che il rimedio risarcitorio sussiste solo nel caso in cui venga irrogata una sanzione per il mancato rilascio della certificazione.

In conclusione quindi due sono i principi stigmatizzati dalla sentenza:

• La mancata consegna del certificato di abitabilità da parte del venditore consente di invocare l'azione di risoluzione per consegna di aliud pro alio solo nel caso in cui l'abitazione non presenti i requisiti di salubrità, stabilità e sicurezza; inoltre tale azione potrà dirsi fondata solo nel momento in cui ricorrono i requisiti previsti dagli art. 1453 e 1455 del codice civile;
• Nel caso di non conformità dell'immobile al progetto presentato tale condotta deve essere qualificata come una mera violazione dell'obbligo di consegna dei documenti relativi all'immobile di cui all'ultimo comma dell'art. 1477 c.c..

Ad onor del vero è obbligo di chi scrive precisare che, per esigenze di sintesi, non è stato possibile soffermarsi anche su altre questioni affrontate da tale articolata pronuncia che ricordo, accoglie parzialmente la domanda degli attori limitatamente all'azione ex art. 1669 proposta contestualmente alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e vendita di aliud pro alio: domanda quest'ultima respinta per le ragioni appena esposte.

Fonte http://www.condominioweb.com

Prospettivecasa

Chi e come decide se si è usucapito un bene?

04/03/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Il diritto di proprietà su un bene (mobile o immobile) può essere acquistato anche in ragione del possesso prolungato per un più o meno lungo periodo di tempo: si tratta del così detto acquisto per usucapione.

La dottrina, definendo l'usucapione, ha specificato che con questo termine si fa “riferimento ad un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali di godimento (escluse le servitù non apparenti), in virtù di un possesso non vizioso e continuato per un determinato periodo di tempo, che varia a seconda della natura del bene posseduto (Katia Mascia, L'usucapione. La casistica giurisprudenziale di acquisto della proprietà di beni mobili e immobili e di altri diritti reali attraverso il decorso del tempo, Halley Editrice, 2007).

Così, ad esempio, possedere un bene immobile per almeno vent'anni fa si che il possessore possa iniziare una causa per ottenere l'accertamento dell'usucapione.

Si badi: la sentenza che stabilisce l'intervenuta usucapione non costituisce nessun diritto, ma più semplicemente si limita ad accertare che il possessore di un determinato bene ha acquisito il diritto di proprietà sul medesimo. Come dire: il giudice, nell'ambito dei procedimenti di accertamento dell'usucapione, si limita a verificare la ricorrenza delle condizioni per l'acquisto della proprietà (o di altro diritto reale, es. servitù) in tal modo.

Il possesso – ossia il potere di fatto su un bene che si “manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale” (art. 1140, primo comma, c.c.) – dev'essere pacifico e non clandestino. Chi possiede deve farlo senza l'altrui tolleranza, o meglio se l'uso del bene viene fatto con l'altrui tolleranza non può parlarsi di possesso, ma più semplicemente di utilizzazione con il consenso del proprietario.

Accertare l'acquisto per usucapione della servitù di passaggio pedonale

Un esempio aiuterà a chiarire questo passaggio: se abito una casa con il consenso espresso del suo proprietario, giuridicamente parlando non si potrà dire che la sto possedendo, ma al massimo che la detengo a titolo di comodato.

Secondo la Cassazione, infatti, “per la configurabilità del possesso "ad usucapionem", è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all'uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ``ius in re aliena" ( "ex plurimis" Cass. 9 agosto 2001 n.11000), un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto (Cass. 11 maggio 1996 n. 4436. Cass. 1 3 dicembre 1994 n. 10652)” (Cass. ord. 4 febbraio 2015 n. 2043).

In considerazione di ciò, pertanto, se entro in casa altrui senza il preventivo consenso e senza successivi accordi e in seguito la vivo e la sistemo a mio piacimento, comportandomi come se ne fossi il proprietario, allora si potrà intravedere in quel comportamento un possesso utile ai fini del computo dei termini per l'acquisto per usucapione.

Già in teoria, è evidente, si tratta di una distinzione tutt'altro che semplice: come fare a distinguere la mera tolleranza del proprietario dalla sua accettazione passiva del comportamento di chi possiede?

Questa valutazione, affermano gli ermellini nell'ordinanza succitata, è rimessa alla valutazione del giudice di merito (Tribunale prima e Corte d'appello poi) e se la decisione è adeguatamente motivata rispetto all'intero impianto probatorio non è contestabile nel successivo conclusivo giudizio di Cassazione.

Insomma: molto dipende da come si espongono e provano i fatti e quindi da come li valuta il giudice adito.

È utile ricordare che le cause riguardanti l'acquisto per usucapione devono essere precedute da un tentativo di conciliazione ai sensi del d.lgs n. 28/2010. Sulle problematiche connesse alla compatibilità tra queste due procedure rimandiamo a questo approfondimento del consiglio nazione del notariato:

http://www.notariato.it/sites/default/files/718-13-c.pdf

Cass. 4 febbraio 2015 n. 2043

Fonte :  http://www.condominioweb.com

Benefici fiscali per la prima casa. E' sufficiente la richiesta di cambio di residenza al Comune per usufruirne.

06/07/2015

Avv. Leonarda Colucci

La Commissione tributaria regionale della Lombardia ha precisato che il contribuente non perde il beneficio fiscale per l'acquisto della prima casa in caso di mancato trasferimento della residenza entro diciotto mesi dalla stipula dell'atto di compravendita, se ha presentato la domanda di trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile ed anche se non vi è stato l'effettivo trasferimento.

Il fatto. Un contribuente dopo aver acquistato un immobile usufruendo dell'agevolazione fiscale prevista dalla legge per l'acquisto della prima casa, presenta domanda di trasferimento al Comune dove è ubicata l'abitazione entro i termine di 18 mesi previsto dalla legge, tuttavia a causa di problemi di salute dei propri genitori omette di effettuare il materiale trasferimento presso l'abitazione acquistata. A fronte di tale circostanza l'Agenzia delle Entrate notifica un avviso di liquidazione per il recupero del beneficio fiscale in questione, poiché il contribuente ne aveva goduto senza aver provveduto ad effettuare l'effettivo trasferimento della residenza presso l'immobile acquistato, venendo meno in tal modo all'impegno assunto al momento della stipula dell'atto di compravendita.

Il ricorso. Il ricorrente impugna l'avviso di liquidazione dinanzi alla competente Commissione tributaria provinciale rilevando l'illegittimità dell'atto impugnato dato che la legge stabilisce che per la conservazione del beneficio fiscale per l'acquisto della prima casa, è sufficiente anche la presentazione della domanda di trasferimento della residenza al Comune dove è ubicato l'immobile.

La Commissione tributaria provinciale accoglie il ricorso del contribuente, precisando che la domanda di trasferimento era stata presentata entro il termine di diciotto mesi previsto dalla legge, ed osservando al contempo che per fruire dell'agevolazione non era necessario il completamento del procedimento amministrativo, che consisteva nell'effettivo trasferimento della residenza presso l'immobile acquistato, essendo sufficiente il semplice avvio dello stesso per ritenersi adempiuto l'onere previsto dalla legge.

La decisione. L'Agenzia delle Entrate non convinta dell'interpretazione delle norme in materia attuata dalla sentenza di primo grado impugna la stessa dinanzi alla Commissione tributaria regionale riproponendo in appello le stesse deduzioni sostenute nel precedente grado di giudizio.

La Commissione tributaria Regionale conferma la sentenza di primo grado riportandosi al principio espresso dalla Corte di Cassazione secondo cui “In tema di imposta di registro, pur prevalente, nella determinazione della residenza, il dato anagrafico delle risultanze fattuali, il beneficio fiscale della prima casa spetta a coloro che, pur avendone fatto formale richiesta, non abbiano ancora, al momento dell'acquisto dell'immobile, ottenuto il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l'immobile stesso, in base all'unicità del procedimento amministrativo di mutamento dell'iscrizione anagrafica, sancita anche dall'art. 18, comma 2, del Dpr 30 maggio 1989 n. 223, che nell'affermare la necessità della e saldatura temporale tra cancellazione dall'anagrafe del comune di precedente iscrizione ed iscrizione in quella del comune di nuova residenza, ancora la decorrenza alla dichiarazione di trasferimento resa dall'interessato nel comune di nuova residenza” ( Cass. Ord. n. 110/2015).

=> La residenza va fatta anche se si sta male altrimenti si perdono i benefici fiscali.

Conclusioni. In buona sostanza, quindi, la Commissione Regionale ribadisce la piena legittimità della sentenza di primo grado, respingendo il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ha stabilito che al fine dell'applicazione dei benefici fiscali per l'acquisto della prima casa, rileva la data in cui il contribuente ha reso la dichiarazione di trasferimento di nuova residenza: di conseguenza l'agevolazione spetta a coloro che pur avendone fatto formale richiesta, al momento dell'acquisto dell'immobile non abbiano entro i diciotto mesi ancora ottenuto il trasferimento nel Comune dove è situato l'immobile acquistato.

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Sfratto per mancato pagamento dei canoni di locazione

La continua morosità del conduttore può legittimare lo sfratto e risoluzione del contratto?

06/07/2015

Avv. Leonarda Colucci

Il Tribunale di Padova affronta il tema della risoluzione del contratto di locazione a fronte del grave inadempimento del conduttore.

La locatrice di un immobile ad uso ufficio intima lo sfratto al conduttore contestando l'irregolare pagamento dei canoni di locazioni per diversi mesi. Il conduttore si oppone negando ogni morosità, ed ottenendo come risultato il rigetto dell'istanza di sfratto.

La locatrice, una volta instaurato il giudizio di merito,ha prodotto documentazione che attesta l'inadempimento, reiterato nel tempo, dell'obbligo del conduttore di pagare i canoni di locazione relativi ad un immobile adibito ad uso ufficio.

La locatrice, a tal proposito ha dimostrato l'esistenza di un rapporto di locazione nel quale le parti avevano stabilito “che il mancato o ritardato pagamento totale o parziale del canone o degli altri importi dovuti , costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455-1456 del codice civile, oltre al risarcimento di eventuali danni” . => Sfratto per morosità e risarcimento del danno sono compatibili

La sentenza ha evidenziato che se la conduttrice aveva dimostrato l'esistenza di una clausola del contratto che prevedeva la risoluzione del contratto in caso di ritardo del pagamento dei canoni, d'altra parte il conduttore non aveva fornito alcuna prova idonea a dimostrare il contrario omettendo, quindi, di dimostrare l'integrale e tempestivo pagamento dei canoni dovuti.

Pertanto, evidenzia la sentenza del Tribunale di Padova, tenendo conto del fatto che il mancato pagamento di ben sette canoni di locazione nel corso degli anni integra, senza dubbio, un notevole inadempimento degli obblighi gravanti sul conduttore tale circostanza giustifica l'accoglimento della domanda di accertamento della risoluzione del contratto proposta dalla locatrice ai sensi dell'art. 1455 e degli articoli 5 e 55.

Riguardo a tale particolare aspetto la sentenza del Tribunale veneto, condividendo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, ha puntualizzato che la gravità dell'inadempimento deve essere commisurata rispetto a quelli che sono gli interessi perseguiti dalle parti nel rapporto contrattuale, tenendo conto della natura del contratto e delle finalità perseguite dalle parti. (Cass.civ. 28.6.2010 n. 15363) .

Anche nel caso giunto all'esame dei giudici di legittimità in occasione della sentenza appena citata, la Suprema Corte ha confermato la sentenza impugnata che aveva dichiarato la risoluzione del contratto di locazione di un immobile adibito ad uso ufficio a fronte del grave inadempimento del conduttore che non aveva versato nel termine concordato i canoni di locazione valutando in tal modo “ non solo l'aspetto economico del dedotto inadempimento, ma anche il comportamento complessivo del predetto in relazione all'interesso concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, ritenendo che tale comportamento avesse inciso sull'economia complessiva del rapporto tanto da determinare uno squilibrio del sinallagma funzionale”.

Condividendo tale precedente giurisprudenziale la sentenza del Tribunale di Padova ha evidenziato che, a fronte del grave inadempimento del conduttore, anche nel caso di specie si è verificato uno squilibrio del sinallagma funzionale dal quale scaturisce come conseguenza:a)la risoluzione del contratto di locazione, b)la condanna del conduttore all'immediato rilascio dell'immobile ed al pagamento delle mensilità pregresse e delle spese di lite.

Da non perdere: Niente tassazione sui canoni di locazione mai percepiti se è in atto lo sfratto dell'inquilino

Tribunale di Padova sentenze n. 429 del 09/02/2015


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Fessurazioni di facciata, le cavillature sugli intonaci, imbarcamento del massetto sottopavimento

Fessurazioni, cavillature e distacco dei pavimenti.

02/07/2015

di Angelo Pesce

Fessurazioni di facciata

Il ritiro delle malte, l'eterogeneità dei materiali e la flessione dei solai (legata alle dinamiche della struttura), sono le cause principali di fessurazione nei muri soprattutto di facciata (difatti le fessure orizzontali sono spesso ubicate negli spigoli delle facciate). Le fessurazioni dunque interessano la facciata in sé e le superfici verticali intonacate o rifinite con pitture e rivestimenti murali definiti "plastici": il rivestimento murale plastico, quando è essiccato, diventa parte integrante dell'intonaco, per cui ne segue tutte le traversie, riuscendo a contenere solo le microfessurazioni. Superato il livello di resistenza di questo composto alla trazione, alla compressione e al taglio, si formano lesioni di diversa natura e gravità.

Oltre a rappresentare un problema estetico, le fessurazioni incidono sulla durabilità della facciata e sulla salubrità dell'intero edificio, richiedendo necessariamente interventi manutentivi. La presenza di fessurazioni su superfici esposte agli agenti atmosferici, favorisce la penetrazione dell'acqua piovana, veicolo d'ingresso di tutte le sostanze chimiche aggressive presenti nell'atmosfera, che stanno all'origine del degrado della struttura e che provocano i distacchi delle pitture e dei rivestimenti impiegati come finitura.

Come già detto, le fessurazioni nell'apparato murario dipendono da cause differenti e presentano conseguenze variabili per cui, prima di qualunque intervento, è opportuno procedere alla loro attenta valutazione per definire e programmare gli opportuni lavori di risanamento. Infatti:

• le fessurazioni più superficiali possono essere dovute a difetti di posa, agli agenti atmosferici, all'umidità o a parziali distacchi del materiale più esterno dalla muratura;
• quelle più profonde sono invece dovute a movimenti di assestamento dell'edificio o a veri e propri cedimenti strutturali, a volte anche delle fondamenta: in tal caso, prima di intervenire si dovrà attendere che l'edificio si stabilizzi procedendo poi ad eliminare le cause del cedimento strutturale.

Le cavillature sugli intonaci

Le cavillature si formano quando la resistenza alla rottura di un materiale da costruzione viene superata a causa di uno stress. Per la valutazione tecnica di una cavillatura e per risalire al corretto ripristino, è importante conoscere la causa che ha generato lo stress e l'origine di questa. Se la posa in opera non viene eseguita secondo metodi e tempi precisi, il laterizio assorbe l'acqua di impasto dell'intonaco, per cui si verificano cavillature più o meno accentuate con conseguente rischio di distacco e possibili infiltrazioni causate dalle aggressioni atmosferiche.

Ma l'intonaco è sensibile anche ai movimenti della struttura stessa che possono provocare danni anche maggiori (in tal caso si parla di fessurazioni, come descritto in precedenza). Le cavillature, invece, sono micro fessurazioni che disegnano una vera e propria ragnatela sulla superficie dell'intonaco rifinito con pitture. Ricapitolando, dunque, la presenza di cavillature sulla facciata di un edificio può essere legata a:

• ritiro dell'intonaco durante la fase di indurimento (un intonaco non ben calibrato nel rapporto leganti-inerti, o curva granolumetrica errata);
• elementi da costruzione eterogenei con conseguenti movimenti termici differenziati (ad esempio l'incrocio marcapiani e pilastri in calcestruzzo e muratura di tamponamento in laterizio): al variare della temperatura si modificano le dimensioni degli elementi eterogenei, creando ovviamente diversità di dilatazioni che l'intonaco, per quanto ben applicato ed ancorato, non sempre è in grado di contenere, rompendosi; in tal caso una delle soluzioni possibili è la creazione di un termocappotto che possa riequilibrare termicamente la struttura ed evitare fenomeni fessurativi;
• assestamenti dinamici della struttura: in tal caso le tensioni che si formano sui componenti strutturali, sono causa della formazione di crepe anche di dimensioni superiori alle fessurazioni e quindi alle cavillature.

Si stacca l'intonaco? Il proprietario risarcisce e va in galera.

Imbarcamento del massetto sottopavimento

Indipendentemente dal tipo di rivestimento, per essere idoneo alla posa di un pavimento il massetto si deve presentare perfettamente planare, liscio, pulito, privo di fessurazioni. Il massetto in calcestruzzo è intimamente legato a fenomeni di ritiro igrometrico e bleeding, che si verificano immediatamente dopo la posa in opera.

Il ritiro igrometrico consiste nella contrazione del calcestruzzo in seguito all'evaporazione di parte dell'acqua d'impasto quando l'umidità relativa scende sotto il 95%. Tuttavia, poiché nel massetto l'evaporazione non avviene uniformemente ma è maggiore sulla superficie esposta all'aria, il ritiro si manifesta in modo differenziale determinando:

• fessurazione dello strato superficiale;
• imbarcamento del massetto, se non esiste alcuna aderenza al substrato e la lastra è libera di scorrere e alzarsi lungo i bordi (a causa di eventuali carichi di servizio, il massetto, già di per sé imbarcato e quindi non perfettamente piano, è destinato a fessurarsi.

Ma il suddetto ritiro può essere aggravato dalla risalita di acqua in superficie (bleeding) accompagnata dalla sedimentazione degli elementi lapidei più grossi verso la parte inferiore del getto: in tal caso, il ritiro della parte superiore risulta più accentuato rispetto a quello inferiore.

Per ridurre il fenomeno bleeding è importante preferire un conglomerato a consistenza asciutta e utilizzare inerti di granulometria assortita al fine di minimizzare i vuoti interstiziali, zone di passaggio per la risalita dell'acqua.

È importante anche l'umidità contenuta nel massetto al momento della posa in opera dello strato adesivo per il rivestimento superficiale: un valore di umidità residua eccedente una determinata soglia critica (2-3%), può comportare la risalita di acqua verso il rivestimento superficiale e dunque causare rigonfiamento, bolle, distacchi o imbarcamenti.

Fonte : http://www.condominioweb.com

Requisiti per la richiesta di emissione di un decreto ingiuntivo

02/07/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Il decreto ingiuntivo è quell'atto giudiziario con la quale s'intima al debitore di pagare una determinata somma di denaro entro un determinato termine, pena l'esecuzione coattiva per la soddisfazione delle ragioni del creditore.

Quello che porta all'emissione del decreto ingiuntivo (vedi Libro IV Titolo I Capo I del codice di procedura civile) è un procedimento sommario detto anche procedimento inaudita altera parte in quanto viene emesso senza contraddittorio con la parte convenuta.

Proprio per questa ragione il credito sul quale si fonda la richiesta di emissione dell'ordine giudiziale di pagamento deve avere determinate caratteristiche.

Ai sensi dell'art. 633 c.p.c.:

“Su domanda di chi è creditore di una somma liquida di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili, o di chi ha diritto alla consegna di una cosa mobile determinata, il giudice competente pronuncia ingiunzione di pagamento o di consegna:

1) se del diritto fatto valere si dà prova scritta;

2) se il credito riguarda onorari per prestazioni giudiziali o stragiudiziali o rimborso di spese fatte da avvocati, procuratori, cancellieri, ufficiali giudiziari o da chiunque altro ha prestato la sua opera in occasione di un processo;

3) se il credito riguarda onorari, diritti o rimborsi spettanti ai notai a norma della loro legge professionale, oppure ad altri esercenti una libera professione o arte, per la quale esiste una tariffa legalmente approvata.

L'ingiunzione può essere pronunciata anche se il diritto dipende da una controprestazione o da una condizione, purché il ricorrente offra elementi atti a far presumere l'adempimento della controprestazione o l'avveramento della condizione”.

Ingiunzione di pagamento per lavori di ristrutturazione dei beni comuni eseguiti da una società

S'è soliti affermare che il credito, che deve comunque risultare da atto scritto, dev'essere:

a) certo (ossia non oggetto di contestazione);

b) liquido (ossia determinato o comunque facilmente determinabile);

c) esigibile (ossia scaduto).

Inutile avanzare una richiesta d'ingiunzione di pagamento se ci sono contestazioni (fondate) in merito alla stessa: nascondere al giudice (e a volte al proprio avvocato) queste carte in prima istanza non mette in salvo da una possibile successiva contestazione.

Ciò perché, è cosa nota, il decreto ingiuntivo, una volta emesso, dev'essere notificato alla controparte (il debitore) entro 60 giorni dalla sua emissione pena la perdita di efficacia (cfr. art. 644 c.p.c.).

Entro 40 giorni dalla notifica, il debitore può fare opposizione (cfr. art. 641 c.p.c.).

Se il debitore non presenta opposizione il decreto diviene definitivo e la parte creditrice può fargli apporre la formula esecutiva per iniziare, per il caso di mancato pagamento, l'azione di recupero forzoso delle somme dovute.

Opposizione a decreto ingiuntivo, giudice di pace e tribunale

A dire il vero la legge (cfr. artt. 642 c.p.c. e 63 disp. att. c.c.) consente di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, salvo sospensione a seguito d'instaurazione del procedimento di opposizione (art. 649 c.p.c.).

Si tratta dei decreti fondati, ad esempio, su assegni, cambiali o sullo rendiconto di gestione e relativo piano di riparto approvato dall'assemblea condominiale.

Spese condominiale e decreto ingiuntivo: cosa fare per evitare il pignoramento?

Allo stesso modo la provvisoria esecuzione può essere concessa successivamente, ossia dopo l'instaurazione del giudizio di opposizione se la stessa non è fondata su prova scritta o di pronta soluzione (art. 648 c.p.c.).

Con il giudizio di opposizione, a dirlo sono dottrina e giurisprudenza unanimi (cfr. tra le tante Cass. 29 marzo 2004, n. 6202), s'instaura un ordinario giudizio civile nel quale l'opponente, attore in senso formale, è convenuto in senso sostanziale, mentre l'opposto, convenuto in senso formale, è attore in senso sostanziale.

Ciò vuol dire quindi che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il creditore che ne ha chiesto l'emissione deve dare prova dell'esistenza del credito medesimo.

Chiaramente, salvo il caso di intervenuti pagamenti o comunque di contestazioni che vadano ad intaccare il rapporto alla radice, la documentazione posta alla base della richiesta di decreto rappresenta già di per sé un buon viatico.

Fonte http://www.condominioweb.com

Più è alto il livello di efficienza energetica di un edificio, maggiore è il rischio di contrarre l'asma.

02/07/2015

Dott.ssa D’Amato Giada

Gli aspetti legati all'efficienza energetica non sono solo positivi. I risultati pubblicati dai ricercatori dell'University of Exeter Medical School aprono molto dubbi sulla necessità di procedere ad una corretta campagna informativa

I vantaggi dell'isolamento termico. Gli edifici energeticamente efficienti sono progettati in modo da ridurre i consumi di energia necessari allo svolgimento di diverse attività. Un elemento importante a tale scopo è rappresentato da un efficace isolamento termico, che deve essere in grado di contenere il calore all'interno dei locali durante la stagione invernale e proteggere dalle alte temperature in estate.

Per ridurre il flusso termico tra ambienti a temperature diverse e migliorare le prestazioni energetiche degli edifici è necessario, tra l'altro, realizzare un involucro edilizio con una bassa trasmittanza termica, utilizzando materiali isolanti e verificando la tenuta all'aria e la ventilazione dei locali.

Gli interventi a favore del contenimento energetico, oltre ad incidere favorevolmente sulle tasche dei consumatori, attraverso una sensibile riduzione delle spese di riscaldamento e condizionamento, contribuiscono anche a diminuire l'utilizzo dei combustibili inquinanti.

…E gli svantaggi. Gli aspetti legati all'efficienza energetica non sono però solo positivi. Una recente ricerca condotta da un team di ricercatori dell'University of Exeter Medical School, pubblicata sulla rivista Environment International, ha dimostrato che le abitazioni ad alta efficienza energetica sarebbero collegate ad un aumento della probabilità di sviluppare malattie respiratorie nei loro residenti. Studi precedenti, sui quali si è basata la ricerca, avevano già evidenziato come la presenza di muffe e umidità rappresenti un fattore che può aumentare il rischio di allergie. Per la prima volta però, i ricercatori inglesi sono stati in grado di mettere in relazione i dati sulla gestione delle abitazioni con informazioni sul comportamento e la salute degli occupanti, ottenendo le probabili cause dello sviluppo dell'asma.

I dati riportati dalla ricerca. In particolare, lo studio ha riguardato i residenti delle Social Housing di Cornwall ed è stato effettuato in collaborazione con la CoastlineHousing, una delle molte associazione no-profit presenti nel Regno Unito che si interessano della fornitura di alloggi a prezzi accessibili per la popolazione a basso reddito. Dalla ricerca è emerso che coloro che risiedono in abitazioni efficienti energeticamente sono soggetti ad un maggior rischio di asma. Come già accennato, lo studio ha interessato abitanti di residenze sociali mai il target studiato influisce in maniera relativa sul risultato della ricerca, essendo quest'ultimo legato a comportamenti sbagliati dei residenti che si potrebbero ripetere in qualsiasi abitazione.

Analisi dei dati

In definitiva. il risultato che si è ottenuto dall'elaborazione dei dati è che quanto più è alto il livello di efficienza energetica di un edificio, maggiore è il rischio di contrarre l'asma per i suoi residenti. In particolare, si è valutato che per ogni categoria acquisita dall'edificio in base alla classificazione SAP, il rischio aumenta del due per cento. I valori aumentano ulteriormente in abitazioni con SAP maggiore di 71.

La procedura di valutazione standard (SAP) è la metodologia utilizzata dal governo inglese per valutare e confrontare il rendimento energetico e ambientale di abitazioni. Il suo scopo è quello di fornire valutazioni accurate e affidabili sulle prestazioni energetiche degli edifici, necessarie per sostenere iniziative in campo energetico e di politica ambientale.

Fonte : http://www.condominioweb.com

Ristrutturazione e detrazioni fiscali nei condomìni senza amministratore

03/07/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Faccio parte di un condominio assieme ad altre tre persone e non abbiamo l'amministratore; che cosa dobbiamo fare per usufruire delle detrazioni fiscaliavendo intenzione di fare seguire una ristrutturazione delle parti comuni?

Questa la domanda che ci è stata rivolta da un nostro lettore; la tematica diviene spesso argomento di discussione nel nostro forum.

È utile, quindi, rispondere ai dubbi del condomino per far sì che i lavori di ristrutturazione siano eseguiti nel modo più corretto anche ai fini fiscali.

Per rispondere al quesito, dobbiamo prima di tutto porla, noi, una domanda: il condominio è dotato di un proprio codice fiscale?

La questione non è di poco conto, al contrario: sebbene vi sia la convinzione che il codice fiscale del condominio riguardi solamente quelle compagini dotate di amministratore, non è così. Ogni condominio, al di là del numero dei partecipanti, deve possedere un proprio codice fiscale. Anche i condòmini minimi? Si anche le mini compagini.

Ricerca e verifica del codice fiscale del condominio

Riprova di ciò sta non solamente nel d.p.r. n. 605 del 1973, ma anche nell'art. 2659 c.c. a mente del quale nella nota di trascrizione dell'atto di compravendita di un'unità immobiliare ubicata in condominio si deve indicare “l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale”.

Prima d'ogni cosa, quindi, bisogna effettuare questa verifica e laddove la compagine siasprovvista di codice fiscale, ciascun condomino potrà rivolgersi all'Agenzia delle entrate per ottenerne uno. Ciò, si ribadisce, oltre che necessario per accedere alle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione è comunque doveroso (cfr. circolare Agenzia delle entrate n. 204/E del 6 novembre 2000).

Adempiuta tale incombenza, è utile formalizzare l'accordo sui lavori di ristrutturazione. Trattandosi di condominio è necessaria una deliberazione e quindi una convocazione assembleare per discutere e decidere sull'argomento. La ristrutturazione può essere deliberata a maggioranza.

Questi i quorum deliberativi necessari:

a) in prima convocazione, il voto favorevole di tanti condòmini che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio;

b) in seconda convocazione, il voto favorevole espresso dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Se si tratta di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità è sempre necessario il raggiungimento del quorum di cui alla lettera a).

Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

Chiaramente ove vi fosse accordo tra tutti i condòmini, la deliberazione può essere sostituita da un accordo scritto. In tal caso è bene che le parti indichino chiaramente la ripartizione delle spese inerenti gli interventi di ristrutturazione. Motivo? Quando l'Agenzia delle entrate s'è pronunciata in materia di detrazioni fiscali nei condomìni ha più volte affermato che i condòmini possono detrarre la spesa in misura corrispondente alla loro quota millesimale. Poiché l'art. 1123, primo comma, c.c. fa salva la possibilità di un diverso accordo tra le parti, è bene che tale intesa sia consacrata in un atto scritto.

E se i condòmini non sono tutti d'accordo e, ad esempio, si giunge a deliberare con il voto favorevole di tre su quattro? In tal caso è necessario suddividere le spese in basi ai millesimi di proprietà, sicché laddove non fossero presenti le tabelle sarebbe necessario provvedere a deliberarne la redazione indicendo una specifica assemblea; allorquando già prima della decisione sui lavori si fosse certi della mancanza di accordo unanime, questo argomento potrebbe essere inserito nell'ordine del giorno della medesima riunione chiamata a decidere sull'esecuzione dei lavori di ristrutturazione.

Chiariti questi fondamentali aspetti, è utile guardare alle modalità di pagamento dell'impresaesecutrice delle opere di ristrutturazione.

Al riguardo l'Agenzia delle entrate, chiamata a rispondere al quesito, ha affermato che si può decidere che il pagamento venga effettuato da un condomino dal proprio conto o da un conto appositamente aperto; qualunque sia il conto corrente utilizzato, è necessario che al momento del pagamento sia indicato tanto il codice fiscale del condominio, tanto quello del soggetto esecutore del pagamento stesso (cfr. circolare Agenzia delle entrate n. 11/E del 21 maggio 2014

Fonte : http://www.condominioweb.com

Ripartizione spese per asfaltare strada privata

01/07/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Nel caso di villette a schiera o comunque di autonomi edifici che abbiano in comune esclusivamente una strada privata che consente l'accesso ai singoli stabili dalla pubblica via, come devono essere ripartite le spese per asfaltare tale viottolo?

La questione all'apparenza di semplice soluzione, è spesso oggetto di frizioni tra i vari proprietari che si ad affrontare la situazione.

Partiamo dalla individuazione della fattispecie applicabile: condominio o supercondominio? La questione è puramente nominalistica.

Per il supercondominio è necessario il “superamministratore”.

L'art. 1117-bis c.c. specifica che Le disposizioni del presente capo del codice civile riguardante il condominio negli edifici si applicano “in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”.

Insomma: se due abitazioni indipendenti l'una dall'altra hanno in comune una strada che consente di accedervi dalla pubblica via, la strada, salvo diversa disposizione dei titoli (es. riserva di proprietà in capo ad uno dei due con servitù a vantaggio dell'altro) dev'essere considerata un bene il condominio. Lo stesso discorso vale, chiaramente, nell'ipotesi in cui vi siano più di due proprietari.

Supercondominio, se i posti sono inferiori al numero della autovetture come fare?

Motivo? Quella parte di fondo (la strada) è funzionale e strumentale al godimento delle unità immobiliari in quanto consente l'accesso. A nulla vale il fatto che le strade non sono menzionate tra i beni comuni di cui all'art. 1117 c.c. E' noto, infatti, che tale norma contiene un'elencazione meramente esemplificativa dei beni comuni, i quali possono essere considerati tali in ragione della loro succitata funzione.

In questo contesto, pertanto, foss'anche l'unico bene comune tra i vari proprietari, per la sua gestione sarebbe necessario fare ricorso alle norme dettate in materia di condominio.

Ciò vuol dire: obbligo di apertura di un conto corrente condominiale, obbligo di nomina dell'amministratore nel caso di più di otto condòmini, obbligo di contribuire alle spese in ragione dei criteri legali o convenzionali di ripartizione.

E qui arriviamo al punto nodale: la ripartizione delle spese per l'asfaltatura della strada privata dev'essere eseguita secondo i millesimi di proprietà (trattandosi di spese di conservazione di un bene comune) o nel differente modo previsto su accordo tra tutte le parti, ossia tra tutti i comproprietari di quel sentiero.

Condominio: installazione dei dissuasori di velocità

Ma davvero, può pensare qualcuno, si deve mettere in mezzo tutto questo “bailamme“ per una sola strada? Non esistono soluzioni alternative?

In effetti se la strada è l'unico bene in comune, chiedere un codice fiscale e magari essere costretti a nominare un amministratore per gestire le poche cose che la riguardano, sembra davvero un'esagerazione.

Ed allora? Allora nulla vieta ai condòmini di trasformare quel condominio in un comunione, ossia di assoggettare la proprietà di quella strada ad un autonomo diritto di proprietà condiviso tra tutti, con conseguente applicazione di quelle norme (e quindi senza gli obblighi di natura fiscale e gestionale riguardanti il condominio. Con l'aiuto, utile e necessario aggiungiamo, di un bravo tecnico e di un notaio.

Fonte : http://www.condominioweb.com

La titolarità passiva degli oneri condominiali nell'ipotesi di rent to buy.

01/07/2015

Jerovante Marta

Il D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (decreto cd. “Sblocca Italia”), convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto, all'art. 23, un'apposita disciplina in materia di « contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata dal contratto» (comma 1, prima parte).

Il riferimento è al cd. rent to buy, genericamente definito come “affitto con riscatto”, ma, più precisamente, un programma preparatorio all'acquisto, che si articola secondo la sequenza contratto di locazione/contratto di compravendita, e che permette di ottenere subito la disponibilità dell'immobile, dapprima appunto in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto, che si concluderà entro il termine convenzionalmente fissato, ad un prezzo che viene però pattuito e bloccato oggi, al momento della stipulazione del contratto di locazione.

Ripartizione oneri fra locatore e conduttore. Ecco la nuova tabella.

Con riferimento alla questione in commento, l'art. 23 del Decreto Sblocca Italia, al comma 3, dichiara applicabili, «in quanto compatibili», «le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007, nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile». Si richiamano dunque espressamente le norme disciplinanti gli obblighi nascenti dall'usufrutto e, per quel che qui rileva, la disciplina di ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario.

Si rammenta, in particolare, che:

• l' art. 1004 pone a carico dell'usufruttuario «le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa» (comma 1), nonché «le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione» (comma 2);
• l'art. 1005 pone a carico del proprietario le «riparazioni straordinarie», intendendosi per tali, sia pure in via non tassativa, «quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta» (comma 2).

Preme al riguardo rilevare che la normativa sul condominio negli edifici, prima dell'intervento della legge 11 dicembre 2012, n. 220, non disciplinava specificamente la questione della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario: la sola norma riconducibile a tale materia – da utilizzare peraltro come chiave interpretativa delle citate norme generali di cui agli artt. 1004 e 1005 – era l'art. 67, comma 5, disp. att. c.c., ai sensi del quale «l'usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni ed opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, il diritto di voto spetta invece al proprietario».

Dette prerogative hanno trovato conferma nella nuova formulazione dell'art. 67 disp. att. c.c., ma con un'importane eccezione:

• per l'ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle parti comuni, l'usufruttuario partecipa all'assemblea condominiale con diritto di voto; per le altre deliberazioni il diritto di voto spetta ai proprietari;
• sono fatti salvi i casi in cui l'usufruttuario:

· intenda avvalersi del diritto di cui all'art. 1006 c.c. (ossia, qualora il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico ovvero ne ritardi l'esecuzione senza giustificato motivo, è data facoltà all'usufruttario di farle eseguire a proprie spese e di richiederne il rimborso alla cessazione dell'usufrutto), oppure

• abbia apportato all'immobile, con il consenso del nudo proprietario, alcuni miglioramenti (art. 985 c.c.), o
• abbia eseguito opere che hanno aumentato i valore del bene (art. 986 c.c.).

In tali casi, l'avviso di convocazione dovrà essere comunicato sia all'usufruttuario che al nudo proprietario, dovendosi consentire al primo di esercitare il diritto di voto in assemblea in vece del secondo.

In materia di responsabilità tra nudo proprietario e usufruttuario, si ricorda inoltre che il nuovo ultimo comma dell'art. 67 citato, al di là del pacifico orientamento giurisprudenziale secondo il quale il condominio non è tenuto a definire le spese di spettanza del nudo proprietario e dell'usufruttuario, né ad intervenire nelle discussioni tra di loro, stabilisce che «nudo proprietario ed usufruttuario rispondono ora solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministratore condominiale».

Il legislatore garantisce in tal modo il diritto di credito del condominio, legittimato ora a richiedere all'uno o all'altro soggetto l'intera quota di spettanza dell'unità immobiliare di riferimento.

Fonte : http://www.condominioweb.com

I gravi difetti dei pavimenti dell'immobile. Itinerari giurisprudenziali.

01/07/2015

di Ivan Meo

La giurisprudenza ha classificato “gravi difetti” anche quelli derivanti da una cattiva installazione di mattonelle e pavimenti all'interno delle unità immobiliari.

Scorrendo i repertori della giurisprudenza possiamo notare che la casistica è alquanto variegata. Analizziamola.

Per il c.d. fenomeno dello scoppio delle piastrelle la giurisprudenza ha considerato ha stato considerato grave difetto la progressiva sistematica distruzione dei pavimenti di 40 alloggi sui 147 facenti parte dell'immobile) (Trib. Torino, 6 novembre 1980).

In merito invece al distacco delle piastrelle dal pavimento si espressa su questa fattispecie ilTribunale Cagliari, con sentenza del 29 aprile 1991, che ha considerato gravi difetti, le imperfezioni, quali il distacco delle piastrelle dal pavimento, che, pur non incidendo sulla statica della struttura dell'edificio, tuttavia si rivelino idonee a menomare apprezzabilmente la funzionalità dell'opera impedendo che essa fornisca l'utilità alla quale è destinata. Ma successivamente la Pretura Chieti (07 novembre 1994) ha ritenuto insufficiente per la connotazione del difetto come grave - ai sensi dell'art. 1669 c.c. - il distacco ed il successivo sollevamento di una parte delle mattonelle poste a pavimentazione di un appartamento, eventi imputabili ad una cattiva posa in opera delle medesime.

La Cassazione ha infine precisato che Il difetto di costruzione che, a norma dell'art. 1669 c.c., legittima il committente all'esperimento della relativa azione di responsabilità nei confronti dell'appaltatore, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente a un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la rovina o il pericolo di rovina), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo particolarmente considerevole sul godimento dell'immobile medesimo, come nel caso in cui l'imperfezione costruttiva di natura strutturale riguardi la finitura essenziale del pavimento, determinante l'inutilizzabilità dell'abitazione a causa dell'anomalia di posa del sottofondo con correlato cedimento del massetto, in tal modo conseguendo la necessità della rimozione della pavimentazione e della sua successiva completa sostituzione (Cass. civ., Sez. II, 6.06.2012, n. 9119)

In merito ai rigonfiamenti dei pavimenti vanno segnalati due pronunciamenti, il primo espresso dalla Cassazione (28 aprile 2004 n. 8140) che ha configurato gravi difetti dell'edificio a norma dell'art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell'opera da intendere anche come singola unità abitativa quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione ecc.).

Tale principio è stato affermato dalla Corte in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per la responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita. Nello stesso senso si è espressa, precedentemente, la Corte appello Perugia (05 novembre 1996) che aveva considerato gravi difetti i rigonfiamenti dei pavimenti, con cretti e spacchi, ed imputabili al rigonfiamento a sua volta del terreno sottostante, dovuto dalla mancata realizzazione di un idoneo drenaggio da parte del costruttore.

Da non perdere: Le conseguenze per il costruttore che tiene nascosti i difetti dell'abitazione.

Infine, altro fenomeno abbastanza frequento è il c.d. curling ovvero la presenza di fessurazioni nelle piastrelle. Anche in questo caso la Cassazione ha stabilito la responsabilità ex art. 1669 c.c. per l'appaltatore ricorre anche quando le carenze costruttive dell'opera non investono parti strutturali, ma incidono su elementi secondari ed accessori, purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture (nella fattispecie, la Corte ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, respingendo la domanda dell'acquirente dell'immobile sulla responsabilità del venditore ex art. 1669 c.c., aveva ritenuto le fessure nei pavimenti una questione rilevante soltanto dal punto di vista estetico che non incideva su abitabilità e salubrità dell'appartamento) Cass. civ., Sez. II, 29.04.2008 n. 10857.

Anche il Tribunale di Monza, con sentenza 04.09.2006 n. 592 ha ritenuta che le fessurazioni, per dimensioni e diffusioni rivestono le caratteristiche di vizi gravi tali da compromettere la fruibilità dell'immobile e da diminuirne in modo considerevole il valore economico

Fonte : http://www.condominioweb.com