Mutui, tassi ai minimi

14/01/2015 in “MutuiOnline informa”

Il 2015 sarà un anno positivo per i mutui, con un incremento della domanda incentivato dai migliori tassi applicati.
Le difficoltà economiche dell’area euro porteranno la Banca Centrale Europea a mantenere una politica monetaria accomodante almeno per i prossimi due anni: il basso costo del denaro e la resa poco brillante dei depositi presso la Banca Centrale fanno prevedere un trend stabile sui valori attuali dell’andamento dei tassi (o leggermente al ribasso).
Con l'Eurozona in piena deflazione e l’abbassamento dei tassi allo 0,05% da parte della BCE, i mutui a tasso variabile appaiono decisamente più convenienti – in termini di risparmio – rispetto a quelli stipulati a tasso fisso prima dell'inizio della crisi. Il crollo degli indici Euribor, cui è agganciata la maggior parte dei mutui a tasso variabile stipulati in Italia, ha avvantaggiato i soggetti che negli ultimi anni lo hanno scelto, con un netto risparmio rispetto a quei mutuatari in passato ne hanno stipulato uno a tasso fisso. Anche l’Eurirs, il parametro di riferimento per quest’ultimi, è sceso di molti punti, con il risultato che il gap tra tasso fisso e variabile si è decisamente ridotto; tuttavia il vantaggio di partenza del prestito indicizzato rimane considerevole.
Un finanziamento di 120 mila euro a 20 anni con tasso variabile richiede in media 618 euro al mese, mentre con il fisso se ne pagano circa 718 (quasi 100 euro in più). La differenza spiega perché la maggior parte degli acquirenti punti sul primo: negli ultimi dieci anni, chi lo ha scelto alle condizioni di mercato allora correnti ha sempre risparmiato.
Il problema dell’indicizzato potrebbe sorgere nel caso in cui nel medio periodo l’Euribor aumentasse, gravando non di poco sul bilancio delle famiglie se l’incremento dovesse toccare i due punti percentuali. A tal proposito, le rilevazioni fatte dal LIFFE – London International Financial Futures Exchange, uno dei principali mercati mondiali che rappresenta le aspettative degli operatori su materie prime e tassi di interesse –  ipotizzano il trend dei prossimi 5 anni dell’Euribor a tre mesi, registrandone l’andamento tra gennaio 2015 e dicembre 2019. Fra un anno, sarà pari allo 0.06%(addirittura meno rispetto all’attuale 0,08%), con la probabilità che la rata del mutuo non subirà rialzi per tutto il 2015; a dicembre 2017 potrebbe attestarsi a 0,305% con una differenza poco significativa sulla quota mensile del finanziamento, ossia circa 20 euro in più su un mutuo di 150 mila euro a 25 anni. I cambiamenti più significativi riguardano il dato relativo a dicembre 2019, con l’Euribor a 0,720 punti e un balzo in avanti di 60 euro al mese sulla base dell’esempio precedente (dagli attuali 700 a 760).
Intanto è previsto un aumento per le erogazioni dei mutui anche per il 2015 – un +18% stimato dal Centro studi di Bologna – che dovrebbe continuare il trend positivo dello scorso anno: 24,5 miliardi il dato del 2014, il 14% in più rispetto alla stretta massima del 2013.

Tuttavia, nonostante la ripresa, è previsto un ulteriore calo dei valori immobiliari, con gli operatori che hanno stimato previsioni negative per le quotazioni residenziali: in controtendenza, solo le grandi città.

FONTE : MUTUIONLINE

A cura di Paola Campanelli

Mutui sospesi fino al 2017: non è tutto oro quel che luccica

14/01/2015 in “MutuiOnline informa”

Mutui congelati fino al 2017. La moratoria alla Legge di Stabilità, recentemente approvata a seguito dell’ emendamento del M5S, dovrebbe portare un po’ di sollievo a famiglie e PMI in difficoltà. Viene infatti approvata la possibilità disospendere il rimborso della quota capitale dei finanziamenti a lungo termine.
Ancora incerte le tempistiche: per quanto riguarda i contratti di leasing si parla di un arco temporale inferiore ai tre anni, mentre per i mutui non è chiaro se sarà possibile scegliere il periodo di sospensione sulla base delle esigenze personali o sarà tassativamente di 36 mesi.
E’ stata invece confermata la tempistica in cui si potrà beneficiare del servizio, ovvero dal 31 dicembre 2014 al 30 marzo 2015. Più in dettaglio, i termini dell’operazione verranno definiti nei prossimi mesi dagli attori coinvolti nel processo, in particolare banche, associazioni di categoria e parti sociali.
E’ verosimile che gli accordi seguano quanto già stabilito da Abi ed Associazioni consumatori  nel cosìddetto "Piano Famiglie" ufficializzato nell’aprile 2013: in particolare, la sospensione dei rimborsi in relazione a determinate e documentabili situazioni di difficoltà, quali ad esempio la perdita del lavoro, la scomparsa di un familiare ecc.
Si tratta sicuramente di una possibilità interessante, cui si può aderire su base volontaria. Tuttavia, vanno fatte alcune precisazione, onde evitare di incappare in spiacevoli sorprese. Va evidenziato innanzitutto che l’operazione non è gratuita. Nel triennio della sospensione, chi ha acceso un mutuo deve continuare a pagare gli interessi; non è ancora stato stabilito con chiarezza se sull’importo totale del debito residuo o sulle rate sospese. In termini di oneri finanziari, il costo dell’operazione sarà più elevato, in particolare nel caso in cui gli istituti di credito calcolino gli interessi sull'intero debito residuo e non sulle rate sospese.
La moratoria alla Legge di Stabilità 2015 riguarda anche i debiti bancari delle micro, piccole e medie imprese. Per beneficiare della sospensione, occorre che le aziende possiedano determinati requisiti di accesso: chiaramente bisogna essere “in bonis”, ovvero privi di sofferenze, partite incagliate o esposizioni scadute/sconfinate da più di 90 giorni.

FONTE : MUTUIONLINE

A cura di Alessia De Falco

 

Che cos'è l'Attestato di prestazione energetica

Che cos'è l'Attestato di prestazione energetica

• 8 Gennaio 2015

di D. Aq.

L'Ape è il documento redatto da un esperto qualificato e indipendente che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso specifici indicatori. Misura la quantità annua di energia effettivamente consumata o che si prevede sia necessaria per soddisfare un uso standard di un immobile (riscaldamento invernale, climatizzazione estiva, produzione di acqua calda sanitaria). Indica la classe energetica in cui si colloca l'immobile e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza stessa.

L'attestato ha validità di dieci anni ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare.
Gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti sono quindi dotati di un Ape al termine dei lavori. In ogni caso, i proprietari che mettono in vendita gli immobili devono render disponibile l'Ape ai potenziali acquirenti fin dall'avvio delle trattative e consegnarlo alla chiusura: al più tardi, quindi, alla firma del “compromesso”.

L'Ape va allegato ai contratti definitivi di compravendita, nei quali l'acquirente deve dichiarare di aver ricevuto la documentazione comprensiva dell'attestato. La mancata allegazione dell'Ape ai contratti di compravendita e agli atti traslativi a titolo oneroso comporta una sanzione amministrativa pecuniaria da 3mila a 18mila euro. Stessa sanzione è prevista se viene omessa la dichiarazione nel contratto.

Negli atti traslativi a titolo gratuito come la donazione, invece, l'Ape non va allegato e il donatario non deve dichiarare di averlo ricevuto e di aver ottenuto le informazioni.

FONTE : CASA24PLUS

ACQUISTO DELLA CASA A RATE CON QUIETANZA REGISTRATA

ACQUISTO DELLA CASA A RATE CON QUIETANZA REGISTRATA

A cura di Caterina Valia22-12-2014

A proposito delle formule innovative d'acquisto della casa, si delinea anche l'ipotesi di acquisto a rate, con il pagamento di un anticipo e, poi, il pagamento di rate mensili, anche se il trasferimento della proprietà avviene fin dall'inizio, con il rogito. Vorrei sapere se, al termine dei pagamenti dilazionati, occorre un atto notarile o qualche altro adempimento, e se nei pagamenti dilazionati vi è la presunzione di interessi da ricomprendere a tassazione.

Al termine dei pagamenti, è opportuno che la parte venditrice rilasci quietanza delle somme ricevute mediante apposita scrittura, che può essere redatta in forma sia autentica che non autentica. Essa è soggetta all'imposta di registro nella misura pari allo 0,50% dell'importo corrisposto, da assolvere immediatamente in caso di atto autenticato, o in caso di uso nella scrittura non autenticata.Se nell'atto non viene specificato che le rate saranno infruttifere, si producono di diritto gli interessi, nella misura pari al saggio legale.

FONTE : CASA24PLUS

NEL PIGNORAMENTO, CANONI AL CUSTODE GIUDIZIARIO

NEL PIGNORAMENTO, CANONI AL CUSTODE GIUDIZIARIO

A cura di Luca Stendardi12-01-2015

Sono stato nominato custode giudiziario di un immobile ad uso commerciale. Il debitore esecutato aveva stipulato un contratto di locazione, regolarmente registrato all'agenzia delle Entrate, nel dicembre 2009. Tale titolo è precedente alla trascrizione dell'atto di pignoramento (settembre 2010), quindi opponibile alla procedura ex articolo 2923.Devo ora incassare i canoni di locazione.Ho diritto di pretendere i canoni maturati dal giorno della mia nomina (in poi), oppure posso richiedere anche quelli maturati dalla data di trascrizione del pignoramento?

L'articolo 2912 del Codice civile stabilisce che: «Il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata». Tra i frutti sono ricompresi i canoni di locazione (articolo 820, secondo comma, Codice civile, secondo cui: «Sono frutti civili quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia. Tali sono ... il corrispettivo delle locazioni»). In tale contesto, il credito concernente il canone di locazione dovuto in dipendenza di una locazione stipulata antecedentemente al pignoramento spetta al custode, in quanto dopo il pignoramento di un immobile, che sia già stato dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene (Cassazione, 3 ottobre 2005, n. 19323). Poiché, ai sensi dell'articolo 821, ultimo comma, Codice civile, la maturazione dei frutti civili, quali sono i canoni di locazione, avviene giorno per giorno in ragione della durata del diritto, dopo il pignoramento e per effetto dell'articolo 2917 il pagamento al debitore-locatore, stante il vincolo di indisponibilità del bene, è inefficace in pregiudizio del creditore pignorante e di quelli intervenuti e deve esser acquisito alla procedura esecutiva perché destinato alla soddisfazione dei creditori intervenuti (articolo 509 del Codice di procedura civile). Conseguentemente, il custode può richiedere il pagamento dei canoni maturati dal giorno della trascrizione del pignoramento immobiliare.

FONTE : CASA24PLUS

F23 E MODELLO RLI PER LA CHIUSURA ANTICIPATA

F23 E MODELLO RLI PER LA CHIUSURA ANTICIPATA

A cura di Luca Stendardi12-01-2015

Nel caso di risoluzione anticipata di un contratto di affitto, una volta eseguito il versamento con modello F23, di 67 euro, deve essere consegnata al competente ufficio dell'agenzia delle Entrate copia del modello?

Una volta effettuato il versamento dell'importo fisso di 67 euro con il modello F23, per la risoluzione anticipata di un contratto di locazione, deve essere presentato all'agenzia delle Entrate il modello Rli con indicazione dei dati ivi richiesti unitamente a copia del citato modello F23.

FONTE : CASA24PLUS

Non usi il garage? Poco importa al Fisco. La tassa sullo smaltimento rifiuti va comunque pagata.

08/01/2015

Maria Barletta

La tassa grava su chiunque occupi o conduca i locali, a qualsiasi uso, esistenti nelle zone del territorio comunale, compresi i garage indipendentemente dal fatto che l'utente utilizzi il servizio

Con la sentenza del 7 gennaio 2015, n. 33, la Corte di Cassazione ha ritenuto legittimo il pagamento della tassa rifiuti, dovuta per il possesso di un garage(nella stesso senso la Cassazione si era già espressa con l'ordinanza del 19 febbraio 2014, n. 8245); la Corte ha, invece, ritenuto irrilevante la circostanza che, in tali luoghi, la presenza dell'uomo sia sporadica e vi sia un uso marginale di essi; inoltre, ha escluso che spetti agli enti locali dimostrare che in essi vi sia una effettiva produzione di rifiuti.

Una tassa in cerca di identità. In base agli artt. 62 e 64 del D.lgs. n. 507/1993, la tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani (Tarsu) (istituita dal d.lgs. 15 novembre 1993, n. 507; la Tarsu, unitamente alla Tia(Tariffa di igiene ambientale), sono state sostituite dalla Tares, istituita con il c.d. decreto Salva Italia (d.l. 201/2011, convertito nella l. 214/2011); con la legge n. 147/2013 (legge di stabilità per il 2014) è stata, infine, istituita la Tari; si vede, infine ricordare l'istituzione della l'imposta unica comunale (IUC).

I presupposti impostivi. La tassa si basa su due presupposti impositivi:

• dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore
• erogazione e alla fruizione di servizi comunali.

La IUC si compone dell'imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali, e di una componente riferita ai servizi, che si articola nel tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell'utilizzatore dell'immobile, e nella tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell'utilizzatore (v. art. 1, c. 639, della l. 147 cit.)) è dovuta per “l'occupazione o detenzione di locali” (Si veda Cass. Civ., sez. trib., 16 maggio 2012, n. 7654 in cui si precisa che si prescinde dal titolo giuridico o di fatto in base al quale le aree ed i locali sono occupati o detenuti), a qualsiasi uso adibiti, esistenti nelle zone del territorio comunale in cui il servizio è istituito ed attivato o reso in modo continuativo ed è corrisposta “in base ad una tariffa commisurata ad anno solare, a cui corrisponde un'autonoma obbligazione tributaria”.

Perché la devo pagare? La tassa per lo smaltimento dei rifiuti appare, quindi, dovuta per il solo fatto che sia stata istituita.

In virtù della mera istituzione del relativo servizio comunale, senza che rilevi la sua effettiva erogazione, ed a prescindere dal fatto che il contribuente si avvalga del servizio, purché questo risulti istituito e sussista la possibilità di fruirne

(Cass. Civ., sez. VI, 24 luglio 2013, n. 18022; Cass., sez. trib., 07 novembre 2005, n. 21508; Cass., sez. trib., 01 settembre 2004, n. 17634; Cass, sez. trib., 07 novembre 2005, n. 21508).

L'omesso svolgimento, da parte del Comune, del servizio di raccolta - sebbene istituito ed attivato nella zona ove è ubicato l'immobile a disposizione dell'utente (ovvero lo svolgimento effettuato in grave violazione delle prescrizioni del regolamento comunale sul servizio di nettezza urbana)comporta non già l'esenzione della tassa, bensì, ai sensi dell'art. 59, commi 2 e 4, d.lg. 15 novembre 1993 n. 507, la conseguenza che il tributo è dovuto in misura ridotta, non superiore al 40% della tariffa da determinare in relazione alla distanza dal più vicino punto di raccolta rientrante nella zona perimetrata o di fatto servita (Cassazione civile, sez. trib., 22 dicembre 2003, n. 19653)

Il ruolo degli Enti Locali. E' nella facoltà degli enti locali autorizzare il contribuente a procedere allo smaltimento secondo altre modalità; in tal caso, spetta al contribuente dimostrare di possedere i requisiti che giustifichino il ricorso a tale diversa modalità.

La Tarsu non è, inoltre dovuta quando i locali o le aree da essa interessate risultino “in obbiettive condizioni di inutilizzabilità” (Cass. 21 gennaio 2013, n. 1332); tale requisito, tuttavia, non può ritenersi sussistente quando sia data soltanto la prova (secondo l'insindacabile apprezzamento del giudice di merito) dell'avvenuta cessazione di una attività industriale , atteso che, in tal modo, il contribuente ha solo provato la mancata utilizzazione di fatto del locale o dell'area, ma non pure la sua obiettiva "non utilizzabilità" (Cassazione civile, sez. VI, 21 gennaio 2013, n. 1332). Non sono, infatti, soggetti alla tassa i locali e le aree che non possono produrre rifiuti o per la loro natura o per il particolare uso cui sono stabilmente destinati o perché risultino in obiettive condizioni di non utilizzabilità nel corso dell'anno, qualora tali circostanze siano indicate nella denuncia originaria o di variazione e debitamente riscontrate in base ad elementi obiettivi direttamente rilevabili o ad idonea documentazione; anche l'impossibilità dei locali/aree a produrre rifiuti, a causa della loro natura o per il loro particolare uso, devono essere comprovati dal contribuente (Cass. Civ., sez. trib., sez. 31 gennaio 2011, n. 2204, cit.: con questa sentenza la Cassazione ha ritenuto applicabile la Tarsu anche ad un box adibito ad autorimessa).

Il d.lgs. n. 507/1992 pone a carico dei possessori di immobili una presunzione legale, di tipo relativo, circa la produzione di rifiuti

(Cassazione civile, sez. trib., 05 agosto 2004, n. 15083).

Rifiuti speciali. Quando ricorre l'esenzione. Nell'ipotesi di esenzione per le aree in cui si producono rifiuti speciali o, al contrario, inidonee alla produzione di rifiuti è subordinata oltre che alla presentazione di una apposita documentazione, che possa dimostrare le condizioni di esclusione o esenzione loro adeguata delimitazione. Il relativo onere incombe sempre sul contribuente (Cass. Civ., 6 luglio 2012, n. 11351). Tali principi sono stati ribaditi dalla più recente ordinanza n. 6899/2014; Cass. Civ., sez. trib., 13 giugno 2012, n. 9633; Cass. Civ., sez. trib., 31 gennaio 2011, n. 2202; Cassazione civile, sez. trib., 14 gennaio 2011, n. 775; Cassazione civile, sez. trib., 01 luglio 2004, n. 12084; Cassazione civile, sez. trib., 02 settembre 2004, n. 17703).

Scarica Corte di Cassazione del 7 gennaio 2015, n. 33

Fonte : www.condominioweb.com

L'acquirente versa la caparra ma si rende inadempiente. Il venditore può trattenere la caparra?

12/01/2015

Avv. Leonarda Colucci

Una recente sentenza respinge le richieste dell'acquirente che aveva chiesto al venditore la restituzione della caparra corrispostagli. Se è vero che l'acquirente possa aver subito un pregiudizio questo potrebbe essere imputabile esclusivamente al mediatore?

Il fatto. L'acquirente di un appartamento cita in giudizio la proprietaria sostenendo di aver concluso una proposta per l'acquisto di tale immobile di proprietà della convenuta, tramite l'intervento di un'agenzia immobiliare e di aver versato a quest'ultima un acconto di diecimila euro quale acconto sul prezzo e caparra confirmatoria. Tale somma era stata poi incassata dalla convenuta che, in tal modo, accettava la proposta di acquisto formulata dall'attore, restando completamente estranea alle trattative intercorse fino a quel momento fra acquirente e mediatore.

L'acquirente, quindi, decide di agire in giudizio per la restituzione dell'acconto versato ed il risarcimento del danno per avere pagato la provvigione all'agenzia.

Le doglianze lamentate dall'attore possono essere così riassunte:

• Avrebbe scoperto solo in un secondo momento che il sottotetto dell'appartamento acquistato non era abitabile e che il bagno era abusivo;
• Ed infine l'attore sostiene di aver appreso, solo dopo la sottoscrizione della stessa proposta, che il prezzo di acquisto era vincolato alla presenza di una convenzione urbanistica che gli impediva di raggiungere il prezzo fissato in proposta di acquisto e gli impediva di rivendere il bene ad un libero prezzo.
• La convenuta, proprietaria dell'appartamento venduto, si oppone alle richieste dell'attore chiedendo che il giudice proceda all'accertamento dell'inadempimento della controparte per non aver accettato l'invito di procedere al rogito dell'appartamento, ed a causa di tale comportamento chiede di trattenere l'importo di diecimila euro versatogli.

La sentenza. La sentenza della seconda sezione civile del Tribunale di Monza, ha rilevato che i fatti di causa non confermano che vi sia stato un inadempimento della convenuta. È stato rilevato che la proposta di acquisto aveva un contenuto molto chiaro poiché, riguardo all'appartamento acquistato dall'attore, non faceva alcun riferimento all'esistenza di una mansarda abitabile ma qualificava tale spazio come "sottotetto" di per sé, quindi, non abitabile.

Anche la questione dell'esistenza di una convenzione urbanistica, che limitava il prezzo di vendita dell'appartamento ( mentre lasciava libero quello del box e del sottotetto), era stata chiaramente menzionata nella proposta di acquisto.

Pertanto l'attore nel momento in cui aveva sottoscritto la proposta di acquisto accettava consapevolmente la conclusione di un contratto, e non avendo avanzato alcun vizio del consenso in questa fase, e non avendo chiesto l'annullamento, firmava in sostanza un contratto del quale aveva piena coscienza e consapevolezza. Preliminare di vendita, per esercitare il recesso, l'inadempimento deve essere "di non scarsa importanza"

La sentenza della seconda sezione civile del Tribunale di Monza evidenzia che, semmai, le doglianze mosse dall'attore avrebbero dovuto essere indirizzate, al limite, nei confronti del solo mediatore che avrebbe ipoteticamente violato il dovere informativo posto a suo carico dall'articolo 1759 del codice civile.

Come evidenziano i fatti sopra menzionati la venditrice non interviene in alcun modo nella trattativa, ma si limita solo ad accettare la proposta di acquisto sottoscritta dall'attore in ragione dell'intervento del mediatore. Pertanto la convenuta non poteva in alcun modo essere a conoscenza del fatto che l'attore si fosse erroneamente convinto che stava acquistando un immobile dotato di un sottotetto abitabile.

Allo stesso modo la convenuta non aveva alcuna responsabilità in ordine alla seconda delle doglianze mosse dall'attore e relativa all'esistenza di una convenzione urbanistica che avrebbe condizionato il prezzo di vendita dell'immobile in questione.

Dato che tale aspetto era stato chiaramente indicato nella proposta di acquisto sottoscritto dall'attore, nessuna responsabilità poteva essere addebitata a parte convenuta.

Fra l'altro parte venditrice ( convenuta nel giudizio in questione) aveva dimostrato che l'immobile in questione era stato successivamente venduto ad un terzo ad un prezzo superiore rispetto a quello pattuito precedentemente con l'attore , tale circostanza quindi confermava ulteriormente l'infondatezza dei timori di quest'ultimo preoccupato che non avrebbe potuto rivendere l'appartamento in questione ad un prezzo superiore rispetto a quello con cui lo aveva acquistato.

Riguardo alla posizione del mediatore la sentenza in commento evidenzia che, nel caso di specie, non può neanche prospettarsi l'inadempimento del dovere informativo gravante sul mediatore, dato che l'attore non ha dimostrato che tale professionista abbia agito in ragione di un suo specifico mandato.

Conclusioni. Alla luce delle considerazioni svolte il Tribunale di Monza fissa i seguenti principi:

• se è vero che l'attore possa aver subito un pregiudizio questo potrebbe essere imputabile, esclusivamente, al mediatore e non di certo alla venditrice convenuta nel giudizio conclusosi con la sentenza in commento;
• l'acquirente non può sottrarsi all'obbligo di stipulare il definitivo sostenendo di aver scoperto caratteristiche dell'immobile che, invece, erano dettagliatamente indicate nella proposta d'acquisto che egli aveva sottoscritto.
• l'acquirente avrebbe, eventualmente, potuto contestare solo al mediatore una responsabilità per il venir meno del suo dovere di informazione previsto dall'art. 1759 c.c..
• al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, che indica chiaramente le caratteristiche dell'immobile (sottotetto non abitabile, ed esistenza di una convenzione urbanistica) l'acquirente, se non contesta un vizio del consenso, resta obbligato ad addivenire alla stipula del contratto definitivo. In virtù di tali circostanze nessuna responsabilità è stata riconosciuta alla parte venditrice estranea al rapporto intercorso fra acquirente e mediatore
• per quanto concerne la sorte della caparra confirmatoria versata alla venditrice, si puntualizza che la prima vanta il pieno diritto a trattenere tale somma in ragione del fatto che l'acquirente è venuto meno all'obbligo di addivenire alla stipula del contratto definitivo rendendosi inadempiente, e legittimando il recesso ex art. 1385 c.c. della venditrice in virtù di quanto stabilito dal secondo comma di tale norma che nella prima parte così recita "Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto [c.c. 1373], ritenendo la caparra…" (cfr. Cass. Civ. 11 marzo 1988 n. 2399, che attribuisce alla caparra " la funzione di quantificazione del danno in favore del contraente non inadempiente il quale, in caso di inadempimento della controparte, preferisca recedere dal contratto anziché chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto").

• Legittimo il recesso dal preliminare se manca il certificato di abitabilità.
• Se si scopre che i dati catastali sono errati non è detto che il preliminare si risolve automaticamente

• Tribunale Monza, Sezione 2 civile Sentenza 25 novembre 201

Fonte : www.condominioweb.com

È legittimo sospendere il pagamento dei canoni d'affitto se il proprietario si rifiuta di riparare la caldaia?

24/02/2014

di Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

Il Tribunale di Ascoli Piceno, con sentenza n. 57 dell'11 febbraio 2014, segnalata dagli Avv.ti Sergio De Santis e Sarah Medori, ha condannato l'inquilino che si era autosospeso il versamento dei canoni di locazione a fronte della mancata riparazione, da parte del locatore, della caldaia difettosa, con conseguente impossibilità di poter usufruire di riscaldamento e acqua calda.

Il giudice ascolano ha stabilito che il conduttore non può unilateralmente sospendere il versamento del canone, ovvero ridurlo, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene locato, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. (Leggi anche: Cedolare secca. Il conduttore può "autoridursi il canone"?)

Nel respingere l'opposizione allo sfratto proposta dall'inquilino moroso, il Tribunale ricorda che la sospensione dell'adempimento della prestazione (pagamento del canone) è legittima solo quando manca del tutto la controprestazione da parte del locatore (consegna della cosa), determinando altrimenti uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, contrario al principio di buona fede. La mancata riparazione della caldaia e gli eventuali danni conseguenti (muffa e umidità), dunque, non possono comunque essere eccepiti dal conduttore al fine di paralizzare l'intimazione di sfratto per morosità.

Il fatto - Il conduttore si opponeva allo sfratto eccependo di non aver pagato i canoni in quanto il locatore, a sua volta, non aveva provveduto alla riparazione della caldaia dell'immobile locato. Sosteneva, altresì, che il proprietario aveva già riscosso i soldi della fideiussore e che, quindi, non sussisteva alcuna morosità.

Disposto il mutamento di rito, si costituiva in giudizio il proprietario insistendo per lo sfratto anche alla luce di quanto previsto nel contratto di locazione che, all'art. 4, prevedeva: "il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto per un importo pari ad una mensilità del canone) costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto degli art. n. 5 e 55 della legge 1978 n. 392, con i quali il legislatore ha predeterminato i casi di inadempimento grave in materia di locazioni di immobili destinati a uso abitativo nel caso che il conduttore sia moroso per più di una morosità ovvero per spese accessorie che complessivamente ammontino a due mensilità".

Il Tribunale ha rigettato l'opposizione allo sfratto ritenendo non provate le eccezioni del conduttore circa il mancato pagamento del canone per il cattivo funzionamento della caldaia. Circostanze che, al contrario, risultano smentite dalle prove prodotte dal proprietario. Pertanto, ritenuto grave l'inadempimento del conduttore, il giudice ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione di cui trattasi, condannando l'inquilino al pagamento dei canoni scaduti. (Da non perdere: Risponde della morte dell'inquilino il proprietario che non controlla la caldaia.)

Quando di può eccepire l'inadempimento altrui? - La soluzione della controversia ruota intorno al principio "inadimplendi non est adimplendum" codificato nell'art. 1460 c.c., ai sensi del quale "nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascun dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria".

Sul punto, la sentenza in commento precisa che l'indagine diretta a stabilire a quale dei contraenti spetti esercitare il diritto di recesso va effettuata sulla base di una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti, in modo da stabilire quali di esse abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (cfr. Trib. Genova, n. 351/2009).

Avvenuta la consegna dell'immobile, scatta l'obbligo di pagare il canone - Quanto innanzi, applicato al contratto di locazione, comporta che il conduttore di un immobile non possa astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Tale iniziativa può considerarsi legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione del locatore (il che deve escludersi nella specie, avendo comunque il locatore consegnato l'immobile e il conduttore tratto una utilitas dello stesso), costituendo altrimenti un'alterazione del rapporto contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplendi non est adimplendum" sopra richiamato, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (cfr. Cass. civ. n. 13887/2011).

Si ringraziano gli Avv.ti Sergio De Santis e Sarah Medori per la segnalazione della 

sentenza.

Fonte : www.condominioweb.com

Immobile abusivo. Anche gli eredi sono obbligati ad eseguire l'ordine di demolizione.

13/01/2015

Avv. Leonarda Colucci

Gli eredi, che hanno la disponibilità del bene, se non eseguono l' ordine di demolizione saranno obbligati a subire l'effetto dell'acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'immobile abusivo.

Il fatto. La polizia municipale del Comune di Monreale con verbale aveva accertato l'esecuzione di opere abusive relative ad un immobile, in seguito a tale accertamento il Comune emetteva ordinanza di demolizione di tali opere notificando il provvedimento alla proprietaria.

In un secondo momento il Comune di Noto, venuto a conoscenza della morte della proprietaria dell'immobile abusivo emetteva una nuova ordinanza di demolizione notificandola ai cinque eredi dell'originaria proprietaria. Dopo aver accertato che neanche gli eredi avevano dato esecuzione all'ordinanza di demolizione che era stata loro notificata, il Comune di Monreale ha disposto l'acquisizione gratuita al patrimonio del Comune dell'immobile abusivo. Gli eredi, convinti dell'illegittimità di quest'ultimo provvedimento, lo impugnano dinanzi al Tar di Palermo.

I motivi del ricorso. Gli eredi, nei due motivi posti a fondamento del ricorso al Tar siciliano, deducono che:

a) la violazione e la falsa applicazione dell'art. 7 della legge n. 47/1985 sostenendo che l'abuso era stato commesso dal loro dante causa e di non avere, per questo, alcuna responsabilità;

b) il provvedimento impugnato non identifica con precisione l'area da acquisire gratuitamente al patrimonio comunale.

La sentenza. La sentenza della seconda sezione del Tar di Palermo, condividendo l'orientamento giurisprudenziale pregresso, ha ritenuto infondati i motivi del ricorso.

Riguardo al primo motivo, infatti, i giudici del Tribunale amministrativo siciliano hanno aderito all'orientamento della giurisprudenza secondo cui “ in materia di abusi edilizi, destinatario dell'ordine di demolizione è quel soggetto che abbia la disponibilità dell'opera, indipendentemente dal fatto che l'abbia concretamente realizzata” (Consiglio di Stato, sez. IV, 12.4.2011 n. 2266); ed ancora “ la figura del responsabile dell'abuso edilizio non si identifica solo in colui che ha materialmente eseguito l'opera ritenuta abusiva, ma si riferisce, necessariamente, anche a colui che di quell'opera ha la materiale disponibilità e pertanto, quale detentore, è in grado di provvedere alla demolizione restaurando così l'ordine violato” (Tar Campania, Napoli, III sez., 1.10.2012 n. 4005).

Dalla constatazione dell'orientamento della giurisprudenza in materia di soggetto obbligato ad eseguire l'ordine di demolizione dell'immobile abusivo, i Giudici della seconda sezione del Tar siciliano hanno tratto il principio secondo cui il responsabile dell'abuso non è solo chi lo ha materialmente realizzato ma anche chi ha l'effettiva disponibilità dell'immobile abusivo;poiché l'abusività di un fabbricato diventa una caratteristica negativa che acquisisce l'immobile e che lo caratterizza a prescindere dalla posizione psicologica del proprietario (o dell'avente causa dal soggetto che ha commesso l'illecito edilizio). (Tar Sicilia, II sez., Palermo, 2.8.2013 n. 1576)

Dunque da tale panorama giurisprudenziale la sentenza in commento non ha potuto far altro che prendere atto dell'infondatezza dei motivi sostenuti dai ricorrenti eredi dell'immobile oggetto di acquisizione gratuita al patrimonio comunale. Accertamento dell'acquisto per usucapione anche se il manufatto è abusivo

Secondo la sentenza gli eredi avrebbero potuto evitare l'acquisizione gratuita al patrimonio del Comune dell'immobile abusivo solo se avessero dimostrato, in sede procedimentale, di non avere la concreta disponibilità dello stesso e di essere stati, quindi, impossibilitati ad eseguire l'ordine di demolizione che gli era stato notificato dal Comune.

Nel caso di specie, però, è stato accertato l'esatto contrario e cioè che gli eredi avevano acquistato la proprietà dell'immobile ed avevano anche la piena disponibilità dello stesso al momento della notifica dell'ordine di demolizione.

Pertanto considerato che costoro non hanno dato esecuzione all'ordine di demolizione malgrado avessero, al momento della notifica di tale atto, la piena disponibilità dell'immobile, da tale circostanza discende la piena legittimità del provvedimento che dispone l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale di tale immobile abusivo.

La giurisprudenza recente. In tema di immobili abusivi si segnala, inoltre, una recentissima sentenza della Cassazione che con la sentenza n. 51427 del 2014, ha affermato che non è applicabile il regime della comunicazione inizio lavori ad interventi edilizi che, pur consistendo in attività di manutenzione straordinaria in base al recente D.L. n. 133 del 2014 (c.d. decreto "Sblocca Italia"), interessino manufatti abusivi che non siano stati sanati né condonati, in quanto gli interventi ulteriori (sia pure riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria), ripetono le caratteristiche di illegittimità dell'opera principale alla quale ineriscono strutturalmente.

Conclusioni. In buona sostanza, quindi, anche chi non è l'effettivo autore dell'illecito edilizio è obbligato a demolire l'immobile abusivo nel momento in cui acquisisce la proprietà dello stesso la piena disponibilità. Nessun rilievo, quindi, assume il fatto di non essere stato l'autore effettivo dell'abuso, dato che l'abusività di un bene, diventa una caratteristica negativa intrinseca dello stesso che obbliga il soggetto che ne acquisisce la proprietà e la piena disponibilità a subire le conseguenze giuridiche negative che scaturiscono dall'abusività.

T.A.R. Sicilia - Palermo Sezione II Sentenza 23 luglio 2014, n. 1995

Fonte : condominioweb.com

Sulla “prima casa” donata decade automaticamente l'agevolazione fiscale?

14/01/2015

Avv. Leonarda Colucci

I contribuenti avevano acquistato una casa usufruendo dei benefici fiscali per l'acquisto della prima casa dopo un anno, però, decidono di vendere tale immobile, ed entro un anno dalla vendita ricevono in donazione degli immobili.

Il fatto. Due contribuenti impugnano dinanzi alla Commissione tributaria regionale di Milano due sentenze emesse dalla Commissione tributaria provinciale di Pavia, che avevano confermato due avvisi di liquidazione e le relative sanzioni per il recupero delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, relative alla revoca delle agevolazioni fiscali prima casa previste dal Dpr 131/1986.

L'Agenzia delle entrate, a fronte di tale situazione, provvedeva alla revoca dei benefici fiscali per l'acquisto della prima casa di cui avevano usufruito i contribuenti, in virtù del fatto che costoro, dopo la vendita del primo immobile, non avevano acquistato un nuovo immobile per adibirlo ad abitazione principale, ma avendo ricevuto un immobile in donazione che era stato adibito al medesimo uso: per il fisco non esistevano più le condizioni per usufruire dei benefici in questione tanto da disporne la loro revoca e l'emissione dei corrispondenti avvisi di liquidazione.

I contribuenti, preso atto dell'accaduto, impugnano tali provvedimenti dinanzi alla Commissione tributaria provinciale . Insoddisfatti della valutazione compiuta in primo grado dalla commissione tributaria impugnano la sentenza dinanzi alla Commissione regionale che, invece, accoglie le loro censure.

La decisione. Secondo i giudici della Commissione regionale non può essere condivisa la tesi dell'ufficio impositore, accolta dalla sentenza di primo grado, secondo cui “la decadenza dalle agevolazioni richieste ed ottenute dagli appellanti scaturirebbe dalla natura dell'atto di acquisto stipulato mediante atto di donazione e quindi a titolo gratuito”.

In pratica i giudici della Commissione tributaria regionale approdano a conclusioni diametralmente opposte ribadendo che “si ha decadenza dal beneficio fiscale della prima casa solo se il contribuente non acquista, entro l'anno dall'alienazione, nuovo immobile”.

I giudici della Commissione tributaria regionale hanno ribadito che tenendo conto del fatto che il trasferimento di proprietà può avvenire tanto a titolo oneroso quanto a titolo gratuito, considerato che la legge (DPR 131/1986) non stabilisce che per aver diritto alle agevolazioni per la prima casa non è necessario che l'acquisto sia solo a titolo oneroso, ma è sufficiente che, perché sussista ancora il diritto del contribuente ad usufruire delle agevolazioni fiscali connesse all'acquisto della prima casa, il contribuente proceda all'acquisto di una casa.

Questa quindi è l'unica condizione che la legge richiede affinché il contribuente usufruisca dei benefici fiscali in questione: e cioè il solo acquisto entro un anno, dalla vendita della precedente, di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale: senza fare quindi alcuna distinzione fra acquisto della proprietà a titolo oneroso oppure a titolo gratuito ( nel caso di specie donazione).

Non può essere ignorata, secondo la pronuncia in commento, la ratio agevolatrice della norma che disciplina le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa stabilendo come condizione solo l'acquisto entro un anno dalla vendita del primo immobile senza fare distinzione alcuna fra il tipo di acquisto (gratuito oppure oneroso) dell'immobile da adibire ad abitazione principale.

Orbene se la finalità della norma è quella di agevolare il contribuente, secondo la sentenza in commento, non prevedendo la stessa alcuna precisazione circa la natura dell'acquisto (oneroso o gratuito): questo vuol dire che anche se entro un anno i contribuenti procedono all'acquisto a titolo gratuito ( in virtù di donazione) di un immobile da adibire ad abitazione principale: costoro potranno usufruire ancora dei benefici fiscali in questione.

Chi ha acquistato e poi venduto la prima casa potrà continuare a beneficiare delle agevolazioni anche se entro l'anno ne acquista un'altra, da adibire al medesimo uso. L'intento del legislatore è quello di favorire la proprietà della prima casa e, di certo, non quello di limitare il regime di favore al solo in caso di esborso finanziario

Ctr Lombardia, 6363/2014



Fonte  : condominioweb.com

 

Esenzione tasse sull’abitazione: 2015 più equo?

29/12/2014 in “MutuiOnline informa”

Più equità e più tutele. Questi gli obiettivi dell’emendamento alla Legge di Stabilità volto a rivedere la tassazione immobiliare per il 2015. In particolare, è al vaglio dei tecnici del Ministero dell’Economia un tributo di nuova denominazione, che andrà a sostituire la TASI e che probabilmente ne rivedrà in toto l’impostazione, riattivando le esenzioni precedentemente concesse in materia dalla fiscalità immobiliare (IMU in primis).
Nel disegno di legge, la nuova Local Tax accorperebbe IMU e TASI, andando a semplificare il meccanismo di calcolo delle imposte. Inoltre apporterebbe modifiche relative all’esenzione degli immobili con rendite catastali di modesta entità, introducendo una detrazione fissa. Dovrebbe inoltre essere rivisto il sistema delle aliquote dei Comuni, cercando di standardizzarle quanto più possibile per facilitare i cittadini in fase di calcolo e liquidazione delle somme da corrispondere.
Tra le novità, l’abrogazione della quota a carico degli inquilini, introdotta con la nuova TASI e relative all’imposizione sui servizi comunali. Una modifica che era stata accolta negativamente dai contribuenti, in quando introduceva ulteriore complessità al calcolo del tributo. L’obiettivo è ora di sanare alcune criticità scaturite dal tributo sui servizi indivisibili.
Uno dei punti chiave dell’emendamento riguarda l’esenzione per le unità immobiliari la cui rendita catastale è di importo ridotto. Concretamente, si pensa di introdurre una detrazione fissa di importo compreso tra 90 e 100 euro. L’intervento dovrebbe rivedere anche l’aliquota standard, da portare al 2,5 per mille. L’aliquota potrebbe scendere al 2 per mille qualora si stabilisse di abbassare la detrazione standard a 90 euro.
Una manovra di questo tipo si avvicina alla distribuzione della pressione fiscale, già prevista dalla vecchia IMU. Resterebbero esenti dai versamento le abitazioni fino a 265 euro di rendita catastale. Un bel risparmio, che riguarderebbe i proprietari di 2,6 milioni di case.
Non resta dunque che attendere gli sviluppi dell’emendamento: se concretizzato, potrebbe portare asignificativi benefici in termini di prelievo fiscale sugli immobili. Al momento si tratta soltanto di ipotesi, ma l’emendamento alla Legge di Stabilità in materia è al vaglio dell’esecutivo e, qualora venisse approvato, passerà alle valutazioni del Senato.


FONTE : MUTUIONLINE

A cura di Alessia De Falco

Mutuo oltre l’80%. Può essere nullo?

7/01/2015 in “Ultime novità mutui”

È quanto stabilisce il Tribunale di Firenze: il mutuo concesso dall’intermediario finanziario superiore all’80% del valore ipotecario dell’immobile è considerato nullo. L’ordinanza potrebbe fare da guida ad altri casi, creando problemi a quelle banche che tendono a erogare più del limite stabilito allo scopo di incassare maggiori interessi e quote capitale.
I giudici toscani indicano nella sentenza il valore di riferimento su cui calcolare l’80%, si parla di valore ipotecario o cauzionale – Mlv, Mortage lending value – e non di valore di mercato. È disciplinato dalla direttiva comunitaria 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio (recepita con la Circolare 263 del 27/12/2006) e successivamente dal Regolamento 2013/575/UE che stabilisce come tale valore “è determinato in base a un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile stesso, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell'uso corrente dell'immobile e dei suoi appropriati usi alternativi”.
Molti istituti effettuano la perizia sul market value, il valore del bene sulla base dell’attuale prezzo di mercato: una consuetudine erronea, in quanto la banca deve considerare la futura negoziabilità dell’immobile, stabilita sulla base di un ponderato apprezzamento.
La pratica di finanziare l’intero costo dell’abitazione è assai diffusa: spetterà a un perito nominato dalla banca stimare il valore della casa e determinare la quota finanziabile. Per evitare che tale quota risulti minore, l’immobile viene sovrastimato dando la possibilità al mutuatario di usufruire di un importo maggiore di quanto in realtà gli possa spettare. È a tal proposito che la sentenza del Tribunale di Firenze entra nel merito.
La legge sancisce che il limite dell’80% sul finanziamento sia inderogabile dalle parti, allo scopo di garantire il regolare svolgimento dell’attività bancaria anche a favore dell’economia del paese.
Tuttavia la recente ordinanza trova giudizi contrastanti da parte della Cassazione: se la sentenza numero 8355 del 1994 aveva avallato la nullità del mutuo in caso di superamento del limite dell’80%, una sentenza più recente (numero 26672 del  2013) l’ha parzialmente negata, spiegando che la violazione del suddetto limite determina solo una responsabilità risarcitoria e conseguenti sanzioni pecuniarie per gli amministratori della banca. Secondo il provvedimento del 2013, la norma sull’ammontare massimo dei finanziamenti va reinterpretata: essa dispone una condotta da mantenere tra istituti finanziari e Banca d’Italia, per cui l’eventuale deroga alla legge da parte della banca è punita esclusivamente tramite sanzioni inflitte dalla stessa Bankitalia.
La norma prevede che, qualora venga oltrepassata la soglia dell’80% sul valore dell’immobile, siano disposte una serie di garanzie quali fideiussioni bancarie, garanzie rilasciate da fondi pubblici, cessioni di crediti verso lo Stato, pegno su titoli: ciò nonostante, secondo l’ordinanza della Cassazione del 2013, la violazione della norma non può causare la nullità del contratto di mutuo.

FONTE : MUTUIONLINE

               A cura di Paola Campanell

Che cos'è il termine di grazia per i contratti di locazione ad uso abitativo?

08/01/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

In relazione ai contratti di locazione ad uso abitativo, nei casi di sfratto per morosità si sente spesso parlare del termine di grazia di cui il conduttore ha usufruito.

Che cos'è il termine di grazia?

Questo beneficio è utilizzabile automaticamente?

Partiamo dal dato certo: la legge non parla espressamente di termine di grazia. Questa è stata dizione è invalsa nella prassi quotidiana. Leggendo l'art. 55, primo comma, della legge n. 392/78 si capirà il perché.

Recita la norma:

La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.

Non pagare il canone e/o gli oneri accessori può portare, quindi, ad una richiesta di sfratto per morosità, tuttavia se il conduttore alla prima udienza del procedimento (di sfratto o di risoluzione del contratto) paga quanto indicato dalla norma, il contratto è salvo (cfr. art. 55, quinto comma, l. n. 392/78).

Quindi, si parla di termine di grazia perché l'inquilino può salvare il contratto (e di conseguenza la possibilità di continuare a godere di quel bene). L'articolo 55 specifica che questa procedura può essere utilizzata non più di tre volte nel corso di un quadriennio.

In buona sostanza nel corso di un contratto 4+4 il conduttore può fare ricorso al termine di grazia per sei volte, nell'ambito di un contratto 3+2 quattro volte.

Il contratto di locazione scade ma il conduttore non se ne va. Cosa accade?

E se il conduttore vuole pagare ma proprio non vi riesce per la prima udienza?

Tale evenienza è disciplinata dai commi secondo e terzo dell'art. 55 l. n. 392/78 a mente dei quali:

Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.

In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.

Ipotizziamo che Tizio sia moroso e Caio, proprietario dell'appartamento, intimi sfratto per morosità.

Alla prima udienza fissata per la convalida dello sfratto, Tizio si mostra intenzionato a pagare e dimostra al giudice che per quel giorno proprio non ce la fa. Il giudice valutato il tutto, gli puòconcedere un termine (anche in questo caso termine di grazia) non superiore a novanta giorni per pagare canoni, spese legali, ecc. e fissa un'udienza entro dieci giorni dal termine ultimo fissato per il pagamento, al fine di verificare il buon fine della dilazione di pagamento.

In questo caso il termine di grazia non può essere utilizzato per più di quattro volte nel corso di un quadriennio e il termine di novanta giorni viene automaticamente portato a centoventi giorni “se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà” (cfr. art. 55, quarto comma, l. n. 392/78). Tali valutazioni spettano, chiaramente, al giudice adito.

In sostanza il termine di grazia di cui stiamo parlando è di due tipi:

a) automatico se il pagamento avviene all'udienza;

b) concesso dal giudice se il pagamento non può avvenire in quella data per comprovate difficoltà del debitore.

Fonte : www.condominioweb.com

Lavori edili. Le sole fatture non sono in grado di dimostrare l'esistenza del credito nella fase di opposizione a decreto ingiuntivo.

08/01/2015

Avv. Leonarda Colucci

Lavori non eseguiti ad opera d'arte da parte di una ditta appaltatrice. In fase di opposizione a decreto ingiuntivo, non è sufficiente basarsi esclusivamente sulla esibizione della fattura.

Il fatto. I proprietari di un edificio, attraverso atto di citazione ritualmente notificato, si oppongono al decreto ingiuntivo avente ad oggetto l'ingiunzione di pagamento di una somma a titolo di corrispettivo peri lavori di ristrutturazione eseguiti presso il fabbricato di loro proprietà dalla ditta appaltatrice.

A fondamento del proprie ragioni gli opponenti deducono:

• la mancata esecuzione a regolare d'arte dei lavori eseguiti dalla ditta che aveva ottenuto il decreto ingiuntivo;
• ­e l'inidoneità delle fatture a costituire piena prova del credito vantato.

In virtù di tali ragioni gli stessi chiedevano al giudice di dichiarare la nullità del decreto ingiuntivo e la revoca dello stesso ed a sostegno dell'illegittimità della pretesa creditoria avanzata dalla ditta appaltatrice dei lavori, gli opponenti allegavano al proprio atto di citazione una consulenza tecnica di parte che dimostrava una differenza sostanziale fra i lavori appaltati e quelli effettivamente svolti dalla ditta opposta, oltre ad un notevole ritardo nell'esecuzione degli stessi lavori rispetto al termine pattuita.

La sentenza del Tribunale di Benevento. Una volta instaurato il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo dinanzi al Tribunale di Benevento il Giudice ha rilevato, aderendo ad un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato che stabilisce:

• per quanto concerne l'onere della prova che la fattura “per quanto documento idoneo a costituire prova scritta del credito nella fase monitoria, non è sufficiente a dimostrare i fatti costitutivi della pretesa nel giudizio di merito instaurato successivamente alla opposizione a D.I., occorrendo precisa e puntuale prova fornita sul punto dall'opposto convenuto”;
• per quanto concerne la somma oggetto del decreto ingiuntivo opposto il giudice, dopo aver preso atto della contumacia della ditta appaltatrice, ha rilevato che quest'ultima aveva potuto dimostrare né l'entità del credito vantato e la qualità dei lavori eseguiti puntualizzando che in fase di opposizione a decreto ingiuntivo la prova del credito vantato non può essere fondata su fatture essendo necessario in questa fase offrire prova adeguata del credito vantato, non essendo più sufficiente l'attestazione contenuta in semplici dichiarazioni unilaterali come le fatture;
• per quanto concerne, inoltre, l'entità dei lavori eseguiti dalla ditta appaltatrice (opposta) ed il credito da questa vantato, la sentenza in commento valutando la consulenza tecnica d'ufficio prodotta dagli opponenti ha rilevato che la ditta aveva eseguito lavori per un importo complessivo di circa undicimila euro a fronte degli oltre 33.000 mila euro che gli erano stati regolarmente corrisposti, tramite assegni bancari, dai proprietari dell'immobile (opponenti). La consulenza tecnica di parte, inoltre, aveva rilevato la mancata esecuzione ad opera d'arte dei lavori, ed il mancato rispetto del termine per la completa esecuzione di lavori, da tali circostanze la decisione in commento ha constatato l'inadempimento contrattuale addebitabile a responsabilità esclusiva della ditta appaltatrice.

In virtù di tale ragionamento la sentenza del Tribunale di Benevento si conclude con l'accoglimento dell'opposizione e quindi con la revoca del decreto ingiuntivo, la risoluzione del contratto di appalto per grave inadempimento della ditta appaltatrice, e con la condanna della ditta alla restituzione della somma indebitamente percepita.

Scarica Tribunale di Benevento, 3 aprile 2014, n. 669

Fonte : www.condominioweb.com