Il pannello fotovoltaico abbaglia il vicinato. Va ruotato.

09/12/2014

di Ivan Meo

Se il riverbero di luce, proveniente dai pannelli solari, è così forte da costringere la chiusura delle persiane, la società che gestisce l'impianto, deve modificarne l'inclinazione dei medesimi. La decisione del Tribunale di Perugia evidenzia anche la nocività delle immissioni luminose da impianto fotovoltaico.

Il rovescio della medaglia. La tematica della produzione di "energia alternativa", all'interno dei complessi condominiali, è stata oggetto di particolare attenzione da parte del legislatore che ha posto, nell'ultimo decennio, una serie di interventi legislativi, non solo di natura fiscale, per sensibilizzare da un lato il risparmio invogliandolo, e dall'altro, una serie interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Per l'installazione degli impianti di fonti energetiche rinnovabili il Legislatore ha, infatti, realizzato una quadro normativo particolare che semplifica gli interventi burocratici e limita anche il potere di intervento degli Enti Locali. Inoltre, recentemente è intervenuta anche la riforma sulla normativa condominiale che ha ulteriormente dato un "spinta" in tale senso. Inevitabilmente le installazioni degli impianti fotovoltaici sui tetti condominiali sono aumentati, provocando non pochi problemi tra cui quello recentemente affrontato dal Tribunale di Perugia che affronta per la prima volta il problema delle immissioni luminose e dei relativi danno connessi.

Cosa sono le immissioni luminose. Sicuramente meno "famose" e quasi "secondarie" rispetto quelle sonore, la luce fa parte della nostra esistenza come i rumori. In realtà non esiste solol'inquinamento acustico ma anche quello luminoso che viene prodotto da luce artificiale. Secondo la giurisprudenza sono moleste le immissioni luminose che provengono da un'insegna collocata sulla finestra di un edificio, nel caso in cui esse superino la normale tollerabilità (Cass., 9 luglio 1973, n. 1973). Di diverso avviso il Tribunale di Torino che ha considerato irrilevante, per intensità luminosa, una insegna al neon installata all'interno delle proprietà condominiale (Trib. Torno, 28.2.1958). Più recentemente, il Tribunale di Roma (ordinanza 9 maggio 2011) ha precisato che vi sono i presupposti per una tutela cautelare (ex art. 700 c.p.c.) a fronte di forti immissioni acustiche e luminose (12 fari alogeni) provenienti da tre campi sportivi parrocchiali, perché provocano immissioni lesive, in fase diurna e notturna, pregiudicando il diritto alla salute e di proprietà di vicini frontisti.

Il caso. Una società aveva installato su un edificio un impianto fotovoltaico i quali abbagliavo, causa la oro inclinazione, gli abitanti di un edificio confinante. Questi ultimi chiedevano quindi di modificare l'inclinazione dei pannelli fotovoltaici in modo da evitare il fenomeno di riflessione della luce solare talmente forte da costringere la chiusura delle persiane. La società, invece, rilevava la mancanza della prova dell'elemento psicologico della molestia, il mancato contemperamento, ex art. 844 c.c., tra il fenomeno di riflessione e le esigenze della produzione, in ragione dell'ingente costo preventivabile per la modifica dell'inclinazione dei pannelli, essenziale per la produttività dell'impianto medesimo. Per tali motivi i reclamati si costituivano in giudizio rigettando il gravame.

La decisione. Il Tribunale di Perugia, alla luce dei dati raccolti, conferma quanto già disposto dal giudice di Todi, precisando quanto segue:

- ai sensi dell'art. 844 cod.civ. possono ritenersi sussistenti le immissioni luminose che superano la normale tollerabilità. Infatti, la riflessione luminosa è talmente rilevante da imporre l'inevitabile chiusura delle persiane onde evitare l'abbagliamento. Inoltre tale situazione si protrae per diverse ore al giorno;

- portata afflittiva delle medesime, comporta un notevole pregiudizio al godimento dell'immobile.

- danno alla salute: l'esposizione prolungata al riflesso luminoso intenso, duraturo, persistente e diretta può comportare nel tempo «un danno all'apparato visivo», determinando anche conseguenze non reversibili;

- Il rimedio proposto dalla società, che si era offerta di munire le finestre di «vetri auto oscuranti», non eliminava «il turbamento possessorio», comportando comunque «una drastica riduzione dell'illuminazione naturale fisiologicamente garantita dalla disponibilità di finestre e terrazze», che rimarrebbero comunque inutilizzabili a causa del riverbero luminoso.

Valutata la nocività delle immissioni luminose prodotte dall'impianto fotovoltaico il Tribunale di Perugia, ordina alla società installatrice, la modifica dell'inclinazione di detti pannelli (operazione ritenuta dal consulente tecnico l'unica misura idonea ad escludere la molestia ), al fine di poter contemperare gli interessi delle parti.

Tribunale di Perugia - ordinanza n. 4291 del 14 ottobre 2014

Fonte : www.condominioweb.com

Tasse sulle successioni pesanti in Europa: in Francia l’erede paga fino al 40%

Tasse sulle successioni pesanti in Europa: in Francia l’erede paga fino al 40%

di Dario Aquaro

Prezzi competitivi, redditività, imposte vantaggiose, qualità della vita. Quali che siano i motivi che guidano i cittadini residenti in Italia a investire negli immobili all'estero, al momento della scelta è bene avere chiare anche le conseguenze successorie e l'eventuale trattamento fiscale a cui sarebbero sottoposti gli eredi, che possono trovarsi a dover pagare aliquote elevate, con franchigie (quote di patrimonio esenti da tasse) e agevolazioni ben lontane da quelle italiane.

«Se in alcuni Stati è previsto un criterio scissionista, lasciando al solo Paese straniero la tassazione dei beni che si trovano sul suo territorio – spiega Ugo Friedmann del Consiglio notarile di Milano – in molti altri, tra cui l'Italia, esiste per i residenti un principio di worldwide taxation: l'imposta si applica in relazione a tutti i beni ovunque situati». A livello europeo si sta studiando una soluzione per arginare i fenomeni di doppia imposizione al di là di quanto previsto nei trattati fiscali bilaterali (che spesso non eliminano del tutto il problema). L'Italia ha firmato convenzioni con Usa, Svezia, Regno Unito, Danimarca, Israele, Grecia e Francia (ma non ad esempio con la Germania e la Spagna che invece prevedono regole penalizzanti per i non residenti). In assenza di convenzione si applica comunque il credito d'imposta: l'articolo 26 del Dlgs 436/90 prevede che dal tributo successorio si detraggano le imposte pagate all'estero in dipendenza della stessa successione e in relazione ai beni lì presenti, «fino a concorrenza della parte dell'imposta di successione proporzionale al valore dei beni stessi». Un meccanismo che, in ragione delle diverse regole su soggetti passivi, aliquote, franchigie eccetera, può comunque non sterilizzare completamente la tassazione. In Italia, lo ricordiamo, ci sono tre aliquote: 4%, con franchigia di un milione, per coniuge o parenti in linea retta; 6%, con franchigia di 100mila euro, per fratelli o sorelle; 8% per altri soggetti. Si tratta di aliquote mediamente più basse rispetto ad altri Paesi; quindi, anche se grazie al credito d'imposta la tassa in Italia si azzera, non si recupera quanto in più pagato all'estero. In caso si sia pagato invece meno, sarà dovuta la sola differenza.Basti pensare alla Francia, spiegano i notai, dove le aliquote vanno dal 5 al 40% per i parenti in linea retta, in base al valore del bene (per un appartamento di 300mila euro, si paga ad esempio il 20%): vero che il coniuge è esente, ma il figlio gode di una franchigia di “soli” 100mila euro e non è così favorito come in Italia (limite a un milione). Per gli altri eredi, a seconda del legame con il de cuius, le aliquote vanno poi dal 35 al 60%. In Inghilterra, invece, la franchigia è di 325mila sterline, indipendentemente dalla parentela: quanto eccede è soggetto ad aliquota del 40%, e il trasferimento in favore del coniuge è esente da imposta. In Germania, in virtù del valore del bene, le aliquote variano dal 7 al 30% per parenti in linea retta, dal 15 al 43% per fratelli, sorelle, nipoti, e dal 30 al 50% per altri soggetti; ma c'è una franchigia individuale da 100mila a 500mila euro per i trasferimenti in linea retta o fra coniugi.

Oltre il fisco, c'è poi l'aspetto civilistico, cioè le regole che ogni Stato prevede in caso di successione. Ad esempio la cosiddetta legittima in Italia è molto “restrittiva” e non permette di disporre pienamente del proprio patrimonio, mentre in altri Stati si è più liberi. «Il regolamento Ue 650/2012 che entrerà in vigore il 17 agosto 2015, ma di cui si può già tener conto se si fa testamento – aggiunge Friedmann – introduce il certificato successorio europeo e semplifica le procedure: il criterio di individuazione della legge applicabile sarà quello della residenza abituale del defunto al momento della morte, salvo la possibilità di scegliere la legge dello Stato in cui si ha la cittadinanza al momento della scelta o della morte».

FONTE : CASA24PLUS

Immobiliare: Milano fuori dalle secche della crisi

lunedì 1 dicembre 2014

Casa.it: sempre più concreti i segnali di un mercato in ripresa, probabile il segno più per le compravendite a fine 2014

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Redazione Quotidianocasa.it

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Il mercato immobiliare residenziale a Milano sembra uscito definitivamente dalla fase negativa. Ad annunciarne il risveglio è il Centro studi di Casa.it, che ha incrociato i dati dell’Agenzia delle Entrate sulle compravendite con le informazioni sull’andamento dei prezzi al metro quadro e sugli orientamenti di domanda e offerta estrapolati dagli oltre 32.000 annunci immobiliari pubblicati dal portale relativi alla città. Per la prima volta dopo diversi anni, il mercato immobiliare nel capoluogo lombardo potrebbe segnare una crescita degli scambi per ben due anni consecutivi (il 2013 si era chiuso con un +3,4% sul 2012), attestandosi sopra le 15.000 case vendute.
Anche il terzo trimestre 2014 si è chiuso positivamente facendo segnare un più che confortante +5,2% in termini di compravendite. L’inversione di tendenza si è fatta sentire anche in provincia, dove l’incremento rispetto al 2013 è stato del 2,7%. Milano, ha sempre anticipato i trend del settore per il resto d’Italia e anche stavolta sembra confermarsi questo processo, dato che per tutte le principali città i dati sono tornati positivi.

Andamento dei prezzi
Nei primi nove mesi dell’anno i prezzi delle abitazioni in vendita a Milano sono diminuiti di appena l’1,4%. Di contro, nello stesso periodo i prezzi espressi da chi cerca casa hanno subito un ridimensionamento del 6,9%. Perciò, nonostante il ritrovato vigore delle compravendite, il gap tra le quotazioni dei venditori da quelle dei potenziali acquirenti resta molto ampio, superando il 12%. Casa.it colloca l’attuale punto ottimale d’incontro tra le richieste delle parti (Key Market Price) intorno ai € 3.750 al mq.

Dove si concentra l’offerta di case
Dall’analisi delle offerte presenti sul portale Casa.it emerge che oggi la disponibilità di abitazioni in vendita a Milano si concentra soprattutto inquartieri periferici o semi-centrali come Ripamonti, Bovisa-Affori e Città Studi. È in rapida crescita, tuttavia, l’offerta nei quartieri Fiera-Sempione eGaribaldi-Isola, trainata dalle grandi operazioni di riqualificazione urbanisticaCitylife e Porta Nuova.

Le zone più richieste da chi cerca casa
Affori-Bovisa è al momento l’area più richiesta negli annunci di chi cerca un immobile da acquistare, tallonata da presso da Fiera-Sempione, Garibaldi-Isola, Forlanini-XXII Marzo e Repubblica, tutti quartieri con un elevato indice di richieste.

Alla ricerca dei vani giusti
Bilocali e trilocali rappresentano di gran lunga (57%) l’orientamento prevalente tra quanti intendono acquistare casa a Milano, seguiti daiquadrivani (18%), dai monolocali (17%) e dai 5 vani o più (10%). La richiesta per i diversi tagli immobiliari si sposta da zona a zona della città seguendo criteri di comodità/funzionalità o di mera disponibilità di spesa. La domanda di monolocali, ad esempio, si concentra nei quartieri di Città Studi(28%), Affori-Bovisa (28%) e Greco-Bicocca (22%), in corrispondenza dei poli universitari, ad indicare che anche la domanda per investimento non è poi del tutto scomparsa. Per i bilocali e i trilocali la ricerca è pressoché uniforme in tutta l’area urbana. Per metrature inferiori si nota una lieve prevalenza dei quartieri periferici e semi-centrali legata a prezzi al metro quadro più avvicinabili, mentre per gli appartamenti di 3 locali c’è maggiore attenzione a soluzioni abitative più raffinate in quartieri come Garibaldi-Isola(25%), Fiera-Sempione (23%) e Forlanini-XXII Marzo (20%).
Al crescere della metratura cercata l’attenzione al budget lascia il posto alla collocazione centrale o di prestigio dell’abitazione. Non a caso, le zone più gettonate da chi è orientato all’acquisto di un quadrivano sono Brera (27%) eMagenta (22%), ma con Fiera-Citylife (20%) e Garibaldi-Porta Nuova (18%) in piena ascesa. L’élite interessata a una nuova collocazione abitativa da 5 o più vani oggi focalizza la propria ricerca in quartieri di pregio come Magenta-Monti, Quadrilatero della Moda, Brera e Pagano.

“L’incremento nelle compravendite concluse è senz’altro un fatto positivo in una città che più di altre ha pagato dazio nel passaggio dall’euforia pre-crisi alla prolungata stagnazione del mercato,” osserva Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it. “L’incremento quantitativo e qualitativo dell’offerta collegato all’avanzamento dei grandi interventi di riqualificazione urbanistica ha sicuramente contribuito a questa ritrovata dinamicità, così come l’avvicinarsi all’inaugurazione dell’Expo. Va detto, però, che la tendenza deve ancora consolidarsi e che ci sono nodi tuttora da sciogliere per garantire maggiore equilibrio e fluidità”.

FONTE : QUOTIDIANOCASA.IT

Il diritto al risarcimento del danno si trasferisce con la proprietà?

Il danno segue l'immobile. Se trasferisco la proprietà di un immobile, a chi spetta il risarcimento del danno?

04/12/2014

Avv. Leonarda Colucci

Il diritto al risarcimento del danno è accessorio al diritto di proprietà e si trasferisce con la proprietà dell'immobile, oppure ha natura personale e resta a capo del proprietario del bene all'epoca dell'evento dannoso?

Il fatto. Le comproprietarie di un fabbricato citano in giudizio le proprietarie di un terreno confinante per ottenere una sentenza di condanna che accertasse che queste ultime avevano realizzato opere edilizie in violazione delle norme sulle distanze legali, e di conseguenza le convenute dovevano essere condannate al ripristino della stabilità del muro di confine ed al risarcimento dei danni patiti dalle attrici.

La sentenza di primo grado accoglie le richieste delle attrici condannando le convenute al risarcimento dei danni subiti dalle prime.

Tale sentenza, appellata da una delle convenute, è stata confermata in secondo grado dalla Corte di appello di Napoli che ha ritenuto le attrici in possesso della legittimazione attiva dato che le stesse avevano ricevuto in donazione l'immobile nel 1985 nello stato di fatto e di diritto in cui lo stesso si trovava, pertanto la Corte di appello riteneva che le stesse, poiché legittime proprietarie dell'immobile, possedevano la legittimazione attiva che consentiva loro di agire per ottenere il ristoro dei danni subiti.

I motivi del ricorso in Cassazione. Una delle convenute. non convinta della valutazione compiuta dal giudice di secondo grado, impugna dinanzi alla Corte di Cassazione.

Attraverso uno dei motivi posti a fondamento del ricorso la ricorrente ribadisce che l'azione di risarcimento del danno ha carattere personale e pertanto compete esclusivamente a colui che era proprietario al momento del fatto illecito.

I giudici di legittimità hanno accolto tale motivo ribadendo che “il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile non costituisce un accessorio del diritto di proprietà sull'immobile stesso, trasmissibile automaticamente con la sua alienazione, ma ha natura personale, in quanto compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene all'epoca dell'evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale” (Cass. 15744/2009)

Da tale considerazione la Cassazione fa discendere una conseguenza e cioè quella relativa al fatto che il credito risarcitorio, che sorge quando si verificano i danni, non circola con il trasferimentodell'immobile ma rimane in capo al proprietario del bene nel momento in cui si sono verificati i danni e può essere suscettibile solo di specifico atto di cessione ai sensi dell'art. 1260 c.c..

La decisione. A tal proposito l'ordinanza ha rilevato che la sentenza di secondo grado non aveva valutato tale aspetto e cioè se le attrici fossero in possesso del bene nel momento in cui si era verificato il danno (nel caso di specie prima della donazione e prima dell'acquisto della proprietà del bene da parte delle attrici), né tantomeno aveva verificato se il diritto al risarcimento dei danni ed il relativo credito fosse stato ceduto, ai sensi dell'articolo 1260 c.c., dall'originario proprietario.

Ma i giudici di secondo grado, secondo le valutazioni compiute dall'ordinanza, avevanoerroneamente fatto scaturire il diritto al risarcimento del danno delle attrici e la loro legittimazione ad agire dal fatto che “l'immobile doveva intendersi trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento del trasferimento della proprietà”.

L'ordinanza, in verità, giunge a conclusioni completamente opposte ribadendo che “il diritto al risarcimento del danno non costituisce un accessorio del diritto di proprietà, trasmissibile automaticamente con la sua alienazione, ma ha natura personale e compete esclusivamente a chi era proprietario dell'immobile nel momento in cui si è verificato l'evento dannoso”

In pratica la Cassazione ha potuto constatare che i danni lamentati dalle attrici si erano già prodotti prima dell'acquisto della proprietà dell'immobile da parte di queste ultime e non essendo stato accertato se il relativo diritto al risarcimento del danno fosse stato ceduto dall'originario proprietario del bene, le attrici non potevano vantare alcuna pretesa.

Corte di Cassazione, ordinanza 12 novembre 2014, n. 24146

Fonte : www.condominioweb.com

Transazione e diritti condòmini: serve maggioranza o unanimità?

martedì 18 novembre 2014

Contrasto tra norme in materia di condominio e norme in materia di procedimento di mediazione

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Redazione Quotidianocasa.it

Relativamente alle transazioni sui diritti dei condòmini, la richiesta della maggioranza o dell’unanimità deve essere fatta in relazione all’oggetto stesso della transazione. Ciò, però, contrasta con quanto stabilito in materia di procedimento di mediazione, la cui norma richiede sempre il voto favorevole della metà del valore dell’edificio, indipendentemente dal tipo di diritti in discussione. E’ quanto sottolinea Alberto Celeste commentando, sulla rivista Consulente immobiliare, la sentenza n. 821/’14 della Cassazione.

FONTE : QUOTIDIANOCASA.IT

Comprare e vendere casa: ok, il prezzo è giusto?

venerdì 7 novembre 2014

Aggiornati i dati delle Entrate per conoscere il giusto valore degli immobili per zona e tipologia

A cura di

Redazione Quotidianocasa.it

Dovete acquistare o vendere casa e volete conoscere i valori medi delle zone della tua città? Potete consultare la banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, aggiornata al primo semestre 2014 con indicazioni dei valori al metro quadro di abitazioni, locali commerciali, uffici e capannoni. Inoltre, sul canale Youtube dell’Agenzia è disponibile un tutorial che spiega le modalità di consultazione delle quotazioni tramite pc, smartphone e tablet.

Le quotazioni possono essere consultate in base al semestre, alla provincia, al comune, alla zona e alla destinazione d’uso, sia attraverso la ricerca testuale che tramite la navigazione su mappa, utilizzando il servizio Geopoi che sovrappone la cartografia alle “zone omogenee” Omi. Cliccando sulla zona desiderata, si potranno conoscere i valori minimi e massimi al metro quadro delle diverse tipologie edilizie (residenziale, commerciale, terziaria e produttiva). È possibile consultare le quotazioni anche da smartphone e tablet utilizzando l’applicazione Omi mobile, raggiungibile cliccando qui.

Il tutorial sul canale Youtube dell’Agenzia delle Entrate spiega, infine, come consultare i dati. Il video è accessibile a tutti i contribuenti e utilizza sottotitoli in italiano e nelle principali lingue straniere.

FONTE :  Quotidianocasa.it

I reali benefici delle detrazioni fiscali

2/12/2014 in “MutuiOnline informa”

Le detrazioni fiscali, attualmente prorogate dalla Legge di Stabilità, fanno aumentare le spese destinate alle ristrutturazioni degli immobili e alla riqualificazione energetica degli edifici effettuata da famiglie ed imprese: la misura di tali detrazioni è rispettivamente del 50% e 65%, per la ristrutturazione e la riqualificazione.
I dati registrati nel 2013 evidenziano un incremento delle spese complessive sostenute da famiglie e imprese nel 2013 rispetto al 2012: 56,4% (30,4 miliardi contro 19,1 miliardi di euro), che diventa 90,3% se lo si confronta con il 2011. Lo studio è stato effettuato dall’Osservatorio permanente CNA (Confederazione Nazionale dell'Artigianato e della Piccola e Media Impresa), che ha messo in evidenza la relazione tra la misura delle detrazioni fiscali concesse e il trend delle spese agevolabili.
Il beneficio legato alle detrazioni non è rappresentato solo dal loro ammontare, ma anche dal periodo di tempo per cui il contribuente può usufruirne.
Quelle in oggetto sono riconosciute secondo quote costanti per un periodo di 10 anni: è facile comprendere che una detrazione pari al 50% o al 65% della spesa in quest’arco temporale non è uguale al 50% o al 65% subito.
Lo scopo dello studio è quello di portare indietro nel tempo il valore della detrazione fino al momento in cui si effettua l’investimento. Per attualizzare – stabilire oggi il valore di una somma di denaro che ha scadenza futura – la rata annuale da detrarre, è stato utilizzato il tasso di interesse applicato dagli istituti finanziari sui mutui (il 4,5% al momento della statistica). In questo modo si è ottenuto il contante che avrebbe ricevuto l’investitore chiedendo un mutuo - con ammortamento a rata annuale fissa - pari al valore della detrazione: in altre parole, il vero sconto che si ottiene sui servizi grazie al riconoscimento della detrazione.
Secondo i dati dell’Osservatorio, l’attuale riduzione del 50% sulle ristrutturazioni corrisponde a una decurtazione effettiva delle spese del 40%: su 100 euro di investimento del contribuente, il beneficio – in termini di costo finanziario del ripristino – scende a 60 euro. Stessa cosa per una detrazione del 65% per interventi di riqualificazione energetica: corrisponde a una spesa effettiva – nel momento in cui si effettua l’investimento –di 49 euro (ogni 100) con un vantaggio in termini finanziari del 51%.
Il beneficio dunque non dipende solo dalla percentuale di detrazione attualizzata ma anche dal numero di anni in cui essa è riconosciuta. La percezione del contribuente tende a considerarle più vantaggiose in un arco temporale più breve, anche se di ammontare minore: a conti fatti riconoscere una riduzione del 40% in 10 anni ha gli stessi benefici di un risparmio fiscale del 36% in 5 anni.
Lo studio evidenzia anche la necessità di stabilizzare entrambe le detrazioni con il vantaggio di evitare oscillazioni della domanda – evitando picchi di spesa seguiti da repentini crolli – e consentendo ai contribuenti di poter programmare le opere da effettuare, avendo come unico parametro di selezione le proprie disponibilità economiche. Altro aspetto da ricordare riguarda la possibilità per il Fisco di evitare il sommerso, rappresentando le detrazioni uno strumento utile per il contrasto all’evasione fiscale, mentre le imprese sono tenute a pagare le imposte per quanto percepito. Tuttavia rappresentano anche una risorsa per il settore dei servizi: tali incentivi hanno la duplice funzione di combattere la crisi che ha interessato negli ultimi anni il settore edilizio e di sostenere la riqualificazione energetica di immobili oramai datati.
Sarebbe utile estendere le detrazioni anche agli interventi di manutenzione ordinaria delle abitazioni, come lavori di pitturazione e sostituzione di porte e finestre: funzionerebbe da incentivo per rivolgersi alle aziende in regola con il Fisco evitando quei soggetti che, soprattutto per questi lavori domestici, praticano concorrenza sleale.

                                                                                                                             A cura di Paola Campanelli

FONTE : MUTUIONLINE

Permesso di costruire, come funziona la garanzia

La fideiussione non esenta dalle sanzioni in caso di ritardo nel pagamento dei costi di costruzione

di Paola Mammarella

03/12/2014 - Come funziona l’attivazione della garanzia fideiussoria in caso di ritardo nel pagamento delle somme dovute per il rilascio del permesso di costruire? Lo ha spiegato il Consiglio di Stato con la sentenza 5884/2014.

Nel caso esaminato dal CdS, una società aveva ottenuto un permesso di costruire per la realizzazione di un complesso turistico e doveva pagare, a titolo di contributo di costruzione e oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, circa 849 mila euro ripartiti in tre rate. Il provvedimento di autorizzazione prevedeva inoltre il rilascio di una garanzia fideiussoria da parte di un istituto bancario.

La società aveva però presentato ricorso e, come conseguenza dell’avvio del procedimento amministrativo, aveva ritardato nel pagamento delle rate, incorrendo nella sanzione da parte del Comune.

Nel giudizio si è dovuto decidere se la Pubblica Amministrazione, prima di pretendere la sanzione per mancato pagamento, deve attivare la garanzia fideiussoria. La conclusione del Consiglio di Stato è stata negativa perché ad avviso dei giudici l’obbligo esiste solo in caso di risarcimento, ma non in presenza di sanzioni.

Allo stesso tempo, il debitore può attivare la garanzia fideiussoria, ma questo non lo esenta né dal pagamento dellesomme dovute né da quello delle sanzioni.

FONTE : EDILPORTALE.COM

Il Regolamento Edilizio Unico sarà pronto entro novembre 2015

Entro gennaio 2015 i modelli unici semplificati per l’edilizia libera ed entro marzo l’autorizzazione paesaggistica per i piccoli interventi

di Rossella Calabrese

03/12/2014 - Saranno pronti entro gennaio 2015 i moduli unici semplificati per l’edilizia libera, entro maggio 2015 quelli per la SuperDia, entro novembre 2015 il Regolamento Edilizio Unico.

Il regolamento per l’autorizzazione paesaggistica per i piccoli interventi sarà predisposto entro marzo 2015, ulteriore modulistica arriverà entro giugno 2016 e l’adozione di tutti i modelli unici da parte delle Regioni e dei Comuni sarà completata entro dicembre 2016.

Lo ha stabilito il Consiglio dei Ministri che, nella seduta del 1° dicembre scorso, ha approvato l’Agenda per la semplificazione per il triennio 2015-2017, prevista dal Decreto Semplificazioni (DL 90/2014 convertito nellaLegge 114/2014).

L’Agenda - ricorda Palazzo Chigi - punta su cinque settori strategici: cittadinanza digitale, welfare e salute, fisco, edilizia e impresa. Per ciascuno individua azioni, responsabilità, scadenze e risultati attesi. Il successo degli interventi non sarà valutato sul numero delle norme introdotte o eliminate, ma sull’effettiva riduzione dei costi e dei tempi.

L’obiettivo per l’edilizia è quello di ridurre costi e tempi delleprocedure edilizie, oggi tra le più complicate, attraverso azioni tese, ad esempio, ad assicurare l’operatività degli sportelli per l’edilizia e verificare e promuovere l’attuazione delle misure di semplificazione già adottate.

Per quanto riguarda i modelli unici, la semplificazione è partita da quelli per la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività - SCIA e del Permesso di costruire: il 12 giugno 2014 è stato sancito l’Accordo tra Governo, Regioni ed enti locali, che uniforma e semplifica i modelli da utilizzare in tutti i Comuni.

L’Accordo prevede che le Regioni adeguino i moduli alle specifiche norme regionali di settore, limitatamente ai quadri e alle informazioni variabili. Di conseguenza, i Comuni devono adeguare la propria modulistica. Alcune Regioni si sono già uniformate: Puglia, Emilia Romagna, Piemonte, Lazio e Sicilia.

Per il Regolamento Edilizio invece, ricordiamo che l’articolo 17 del decreto Sblocca Italia, contenente semplificazioni in materia edilizia, aggiunge un comma all’articolo 4 del Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001) il quale prevede che Governo, Regioni ed autonomie locali concludano accordi in Conferenza Unificata per l’adozione di uno schema diRegolamento edilizio tipo, al fine di semplificare e uniformare le norme e gli adempimenti. Il Regolamento edilizio tipo dovrà indicare i requisiti prestazionali degli edifici, con particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico e dovrà essere adottato dai Comuni nei termini fissati dagli accordi.

Tra le 38 azioni di semplificazione previste dall’Agenda per la semplificazione, oltre a quelle relative all’edilizia, ci sono quelle per l’avvio e l’esercizio dell’attività di impresa, attraverso azioni quali l’affiancamento degli operatori nella gestione delle procedure complesse, la verifica dell’operatività degli sportelli unici per le attività produttive e delle procedure ambientali, il taglio dei tempi delle conferenze di servizi.

In particolare, entro gennaio 2015 arriverà il modulo per l’autorizzazione unica ambientale (AUA); entro giugno 2016 la modulistica SUAP semplificata e standardizzata e le linee guida per agevolare le imprese.

Tra giugno 2015 e marzo 2016 sarà effettuata la ricognizione delle procedure per l’avvio delle imprese per individuare i casi di SCIA e silenzio assenso. Entro dicembre 2015 sarà pronto un primo pacchetto di semplificazioni delle autorizzazioni e nulla osta necessari all’avvio delle imprese, da completare entro dicembre 2016.

E ancora, la cittadinanza digitale, il piano per erogare online un numero crescente di servizi e accedere alle comunicazioni di interesse dei singoli cittadini e imprese direttamente via internet, con tablet o smartphone. In particolare, il Governo prevede di dotare di ‘PIN unico’ 3 milioni di utenti entro settembre 2015 e 10 milioni entro dicembre 2017, di consentire i pagamenti telematici verso tutte le PA centrali e locali entro il 2016 e di introdurre a partire da dicembre 2015 la marca da bollo online.

Altro campo d’azione è il fisco, con l’obiettivo di ridurre i tempi e i costi amministrativi derivanti dagli adempimenti fiscali, a partire dall’attuazione della dichiarazione precompilata e delle altre misure di semplificazione recentemente approvate. Infine, il settore welfare e salute, per semplificare gli adempimenti per le persone con disabilità; assicurare a tutti i cittadini  la prenotazione delle prestazioni sanitarie per via telematica o per telefono e l’accesso ai referti online o in farmacia. In questo modo si eliminano file inutili e si riducono costi e perdite di tempo per milioni di italiani.

FONTE : EDILPORTALE.COM

 

Impianto di riscaldamento mal funzionante, distacco e risarcimenti

03/12/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

Vi siete mai domandati se è possibile chiedere ilrisarcimento del danno per il cattivo funzionamento dell'impianto di riscaldamento?

Vi è mai capitato, proprio a causa di quel mal funzionamento, di distaccarvi dall'impianto condominiale e di chiedere i danni subiti in precedenza, ossia il rimborso delle spese pagate per il combustibile?

Ad un condomino è accaduto e la Cassazione, con la sentenza n. 24209 del 13 novembre 2014, ha dato una risposta (per così dire) un po' originale.

Vediamo perché; per farlo è utile evidenziare alcuni aspetti.

Temperatura degli ambienti

Recita l'art. 3, primo comma, d.p.r. n. 74/2014.

Durante il funzionamento dell'impianto di climatizzazione invernale, la media ponderata delle temperature dell'aria, misurate nei singoli ambienti riscaldati di ciascuna unità immobiliare, non deve superare:

a) 18°C + 2°C di tolleranza per gli edifici adibiti ad attività industriali, artigianali e assimilabili;

b) 20°C + 2°C di tolleranza per tutti gli altri edifici.

Chiaramente una temperatura sensibilmente più bassa, che sia riconducibile ad un cattivo funzionamento dell'impianto, fa si che lo stesso debba essere sottoposto ad interventi manutentivi per correggerne il funzionamento.

Logicamente, verrebbe da dire, se il servizio non è erogato nel modo in cui dovrebbe e per responsabilità dell'erogatore, il fruitore dovrebbe avere il diritto d'ottenere il rimborso della quota parte di servizio non goduta.

Nel caso risolto dalla Cassazione con la sentenza n. 24209, il condomino piuttosto che chiedere la sistemazione aveva deciso di distaccarsi e poi chiedere il risarcimento.

Il distacco (meglio, la rinuncia all'uso) è bene ricordarlo, con l'entrata in vigore della legge n. 220/2012 (la così detta riforma del condominio), è sempre possibile qualora da esso "non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma" (art. 1118, quarto comma, c.c.).

Distacco riscaldamento, un importante sentenza sulle spese di aggravio

La situazione era grosso modo la stessa prima del 18 giugno 2013 (cfr. Cass. n. 5974/04), ossia nella vigenza della vecchia normativa che è stata quella in base alla quale è stata risolta la causa in esame.

Nel caso di specie la Cassazione, davanti ad un caso di distacco con richiesta di risarcimento, ha specificato che "il diritto a chiedere il distacco, a determinate condizioni, non potendo la rinunzia del singolo condomino, comportare un maggiore aggravio per gli altri, non può non valere per il futuro e non comporta la possibilità di chiedere restituzioni o danni. L'operatività della rinuncia, quale atto abdicativo unilaterale, è limitata dal divieto di sottrarsi all'obbligo di concorrere alle spese necessarie alla conservazione della cosa comune con aggravio degli altri partecipanti (Cass. 30.6.2006 n. 15079, 30.3.2006 n. 7518, 25.3.2004 n. 5974, ma già in precedenza Cass. 29.5.1995 n. 6036, 6.7.1968 n. 2316)" (Cass. 13 novembre 2014 n. 24209).

E' evidente che la richiesta di risarcimento del danno può avere ad oggetto il cattivo funzionamento e non la scelta di rinunciare all'uso in conseguenza di esso: così fosse ben avrebbe fatto la Cassazione a respingere la domanda risarcitoria, ma il testo della sentenza non sembra poter fare concludere in tal senso.

Ad avviso di chi scrive, se un servizio non è erogato nel modo in cui dovrebbe, il fruitore deve poter essere sempre in grado di ottenere il ristoro del pregiudizio subito con azione verso il responsabile.

Da non perdere:

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• Cass. 13 novembre 2014 n. 24209

Fonte  :  www.condominioweb.com