Se i lavori deliberati costituiscono un danno per la proprietà esclusiva deve essere ordinata la sospensione parziale della delibera

03/10/2014

Avv. Leonarda Colucci

Il fatto. La proprietaria di un appartamento al primo piano di uno stabile condominiale impugna, con procedimento ex art. 1137 del codice civile, due delibere che autorizzano i lavori riguardanti il rifacimento del solaio chiedendo la sospensione della loro esecuzione. Il giudizio, instaurato dinanzi al giudice unico, si conclude con ordinanza che non accoglie le richieste della ricorrente.

Consapevole della legittimità delle sue pretese, e del danno irreparabile che la sua proprietà subirebbe, Tizia propone reclamo al collegio nei confronti del provvedimento del giudice unico sostenendo che le due delibere condominiali avevano disposto, e successivamente confermato, l'esecuzione di lavori di ristrutturazione del solaio che consistevano, fra l'altro, nella ricostruzione del muro di spina del primo piano.

Tali lavori avrebbero determinato un aumento di spessore del muro da 13 a 20 cm che, di conseguenza, avrebbero comportato come effetto una riduzione della superficie dell'appartamento di Tizia che si sviluppava in una superficie di soli 37 mq; pertanto l'eventuale ampliamento dello spessore del muro di spina avrebbe sicuramente determinato un pregiudizio irreparabile all'appartamento di proprietà della reclamante già di dimensioni piuttosto contenute.

I motivi del reclamo. La reclamante nell'ambito del giudizio in questione ribadisce che già prima dell'avvio del giudizio di impugnazione della delibera assembleare, un accertamento tecnico preventivo aveva chiaramente accertato che per il rifacimento dei solai dell'edificio condominiale in questione non era necessario intervenire sul muro di spina ma era sufficiente ripristinare il muro del secondo piano rispettando la tipologia costruttiva e la geometria preesistenti.

Pertanto le delibere condominiali, a parere della reclamante, che avevano disposto i lavori in questione dovevano considerarsi nulle anche in ragione del fatto che la perizia espletata nell'ambito dell'accertamento tecnico preventivo aveva evidenziato che l'ispessimento del muro di spina avrebbe determinata non solo un ispessimento che comportava una riduzione della superficie dell'appartamento al primo piano, ma avrebbero influito negativamente sull'intero edificio condominiale.

=> Lavori edili e danni a terzi: quali responsabilità per le frane?

L'ordinanza del Tribunale di Venezia. L'ordinanza chiarisce che le delibere condominiali se da un lato possono disporre solo sulle parti comuni di un edificio condominiale d'altro canto le stesse nonpossono in alcun modo determinare un pregiudizio alle singole proprietà esclusive. Anche nell'ipotesi in cui i lavori rivestono la caratteristica della necessità ed urgenza. A tal riguardo, l'ordinanza, sottolinea che la “valutazione delle condizioni che giustificano l'intervento del condominio sulle parti di proprietà esclusiva non può essere rimessa alle valutazioni delle parti interessate ma deve formare oggetto di un apposito giudizio”. (Tribunale di Roma, sez. V, 22 maggio 2012).

Infine si è constatato che le delibere al centro della controversia incidono sulla proprietà esclusiva della reclamante determinando una considerevole limitazione della superficie di tale appartamento. Inoltre, tale provvedimento, evidenzia anche che il solaio che suddivide l'appartamento al primo piano da quello al secondo, garantendo una utilità pari ai proprietari dei rispettivi appartamenti rientra, al limite, nell'ambito di una parte dell'edificio in comproprietà fra i due condomini ( proprietaria dell'appartamento al primo e proprietaria dell'appartamento al secondo piano) e ciò comporta che i relativi lavori disposti con le delibere condominiali avrebbero dovuto essere autorizzati direttamente dai proprietari dei rispettivi appartamenti.

Altra delicata questione affrontata dalla ordinanza riguarda l'applicabilità, in tema di delibere condominiali, del criterio fissato per l'impugnazione delle delibere societarie dall'articolo 2378 del codice civile, norma che stabilisce che al quarto comma dispone che il giudice deve valutare comparativamente il pregiudizio che subirebbe il ricorrente dalla esecuzione della delibera e quelle che subirebbe la società (e nel caso di specie il condominio) e solo se il primo pregiudizio è maggiore del secondo in tal caso si può procedere alla sospensione della delibera. In merito alla possibilità di estendere tale procedimento anche alle delibere condominiale la giurisprudenza fornisce una risposta positiva, ed il provvedimento in commento aderisce a tale orientamento. (Cass. Civ. sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192; Cass.civ. Sez. Un., sent. N. 4806 del 2005).

L'ordinanza, recependo tale orientamento giurisprudenziale, ha rilevato che nel caso in cui il ricorrente dimostra, come nel caso di specie, che dall'esecuzione della delibera scaturisce nei suoi confronti un danno ingiusto (consistente nell'ispessimento del muro di spina che riduce la superficie dell'appartamento di proprietà della reclamante) , se ricorre tale condizione la delibera deve essere sospesa.

Sul tema della sospensione delle delibere condominiale si è pronunciata la giurisprudenza di merito, che recependo l'orientamento pocanzi citato, ha rilevato che prima di stabilire una sospensione dell'esecuzione di una delibera è necessario “ comparare, da una parte, il danno che subirebbe il condomino per effetto dell'esecuzione della delibera impugnata e, dall'altra, il danno che subirebbe il condominio in connessione alla sospensiva della stessa, sicché se la sospensiva potrà essere concessa solo quando il pregiudizio derivante al primo non sia più grave di quello derivante al secondo” (Tribunale di Roma, sez. V, 6 aprile 2005.)

Dunque nel caso analizzato dal Tribunale di Venezia conclusosi con l'ordinanza in commento poiché l'esecuzione delle delibere condominiali comporterebbe un ispessimento del muro di spina che determinerebbe una diminuzione della superficie dell'appartamento di proprietà esclusiva di Tizia, considerato che tale circostanza era stata già accuratamente appurata da una perizia espletata nell'ambito di un accertamento tecnico preventivo, le relative delibere devono essere parzialmente sospese limitatamente ai lavori di ispessimento del muro di spina che, come più volte ribadito, determinano un pregiudizio ingiusto ed irreparabile alla reclamante (Tizia).

Tre, quindi, sono i principi scanditi dall'ordinanza:

• una delibera condominiale non può in alcun modo determinare un pregiudizio alle singole proprietà esclusiva neanche quando i lavori che le stesse autorizzano rivestono carattere di necessità ed urgenza, essendo sempre necessario il consenso del proprietario esclusivo ( condomino);
• per disporre la sospensione delle delibere condominiali si adotta lo stesso criterio comparativo che il giudice è chiamato ad espletare nell'ambito del procedimento di impugnazione delle delibere societarie previsto dall'art. 2378 c.c.;
• se sussiste un danno ingiusto subito dal singolo condomino in ragione dell'esecuzione di una delibera assembleare quest'ultimo potrà chiedere la sospensione della delibera.

Tribunale di Venezia ordinanza 18 marzo 2014

Fonte : condominioweb.com

Obbligo di formazione per gli amministratori di condominio

Obbligo di formazione per gli amministratori di condominio

25 set 2014, pubblicato da Andrea Polo in: Altro Condominio Norme Primo piano Varie 

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale è diventata legge l’obbligatorietà, per tutti coloro i quali svolgano la professione di Amministratore di Condominio, a frequentare periodicamente corsi di formazione e aggiornamento. Questo è solo l’ultimo tassello, in ordine temporale, della complessa riforma dei condomini che è stata varata con la legge numero 220 del 2012 la quale ha introdotto modifiche sostanziali sia nella gestione del condominio sia nella professionalità richiesta a chi lo amministra.

Proprio in virtù dell’alto tasso di improvvisazione che in questa professione si è rilevato, e che rischiava di mettere in cattiva luce anche chi svolge la professione di amministratore di condominio in maniera seria e competente, si è deciso di introdurre l’obbligo, che prevede un minimo di 72 ore di formazione nella fase iniziale della carriera alle quali, con cadenza periodica, dovranno essere aggiunte almeno 15 ore di aggiornamento.

Estremamente soddisfatte anche le associazioni di categoria che, in occasione di un incontro organizzato neglio scorsi giorni da Confedilizia, hanno ribadito il loro totale appoggio all’obbligatorietà della formazione; indispensabile dal momento che, per amministrare in maniera corretta un condominio, si devono possedere diverse competenze in abito tecnico, contabile, legale e, non ultimo, fiscale.

Il Decreto ministeriale, che come detto è stato pubblicato nel numero 140 della Gazzetta Ufficiale, entrerà in vigore il prossimo 9 ottobre. La riforma del condominio e dell’amministraizione di esso arriva dopo ben sette decenni da quando la prima normativa che disciplinava questa materia fece la sua comparsa sul codice civile.

Riuscirà questa nuova norma, come auspicato da molti, a rendere più chiara la gestione dei condomini e, soprattutto, più serena la vita all’interno di essi?

FONTE : IMMOBILIARE.IT

NON SI PUÒ NEGOZIARE IL DIRITTO AL RECESSO

NON SI PUÒ NEGOZIARE IL DIRITTO AL RECESSO

A cura di Matteo Rezzonico29-09-2014

In un contratto commerciale (6 anni + 6) in corso di formalizzazione, le parti stabiliscono un canone mensile di 2.000 euro. Tuttavia, in considerazione dei costi di avviamento a cui il conduttore andrà incontro nella fase iniziale, le parti convengono di applicare, dall'inizio del primo anno di locazione, un importo mensile inferiore al canone stabilito contrattualmente. Tale importo crescerà gradualmente di anno in anno fino a raggiungere quanto inizialmente stabilito. Contestualmente, al fine di evitare una penalizzazione del locatore (in considerazione dell'agevolazione fatta al conduttore), è giuridicamente possibile, nel caso di recesso anticipato per giusta causa (magari dopo uno o due anni), apporre una clausola contrattuale in cui il conduttore possa, ad esempio, recedere dal contratto ma a partire dalla fine del primo anno, con preavviso di almeno 12 mesi (istituendo in pratica un "obbligo" di permanenza di almeno 24 mesi)? Eventualmente, ci sono altre soluzioni possibili?

La risposta è negativa. Mentre deve ritenersi consentito ridurre il canone di locazione, per i primi anni di affitto, tenuto conto dei costi che il conduttore deve affrontare per avviare la sua attività (si veda, per tutte, Cassazione, 23 giugno 2011, n. 13887), non è legittimo convenire, all’atto della stipula del contratto, che il conduttore rinunci preventivamente alla facoltà di un eventuale recesso per "gravi motivi", con preavviso di sei mesi. L’articolo 27, ultimo comma, della legge 392/1978, dispone infatti che «indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata» . L’articolo 79, comma primo, della legge 392/1978 – tuttora vigente e inderogabile per le locazioni "a uso diverso", di cui agli articoli 27 e seguenti della legge citata - dispone, a sua volta, che «è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”. Quest’ultima disposizione incide negativamente sui poteri di autonomia contrattuale delle parti, di cui all’articolo 1322 del Codice civile, nel senso che li limita.

RISCALDAMENTO, IL DISTACCO NON «RIGUARDA» L'INQUILINO

RISCALDAMENTO, IL DISTACCO NON «RIGUARDA» L'INQUILINO

A cura di Luca Stendardi29-09-2014

Sono l'inquilino di un appartamento all'interno di un condominio. Vorrei sapere qual è la procedura formale per chiedere all'amministratore del condominio il distacco dal riscaldamento centralizzato. È sufficiente la mia richiesta o la deve presentare il proprietario? In quale forma?

La richiesta da presentare in assemblea dev'essere avanzata dal condomino locatore. Nella sentenza della Corte di cassazione 4425 del 1991 (pronunciata in materia di alloggi dell'allora Iacp, Istituto autonomo case popolari, ma da ritenere applicabile anche alle locazioni private), si precisa infatti che «...solo ai proprietari degli appartamenti compete il diritto di adottare decisioni, destinate ad incidere profondamente sulla struttura di un impianto comune, alterandone l'originaria impostazione e modificandone la consistenza e l'ambito degli effetti che gli sono propri. Pertanto non può che essere rimessa ai proprietari degli appartamenti di uno stabile condominiale la decisione di modificare l'impianto di riscaldamento nella sua primitiva struttura, in modo da distaccarlo, e renderlo autonomo, da quello con le quali era in comune».L’ultimo comma dell’articolo 1118 del Codice civile stabilisce che «il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma». La prova dei presupposti richiesti dev'essere fornita con una perizia (così come precisato dalla sentenza della Cassazione 25 marzo 2004, n. 5974). Per il distacco non è richiesto alcun passaggio, con successiva deliberazione, in assemblea condominiale: secondo alcuni, si tratta di un diritto che si può esercitare anche in presenza di un divieto esplicito nel regolamento comune (si veda Cassazione, n. 19893 del 2011).È quindi possibile, per il condomino, chiedere - senza attendere il benestare dell'assemblea di condominio, ma in presenza di una relazione tecnica che attesti l’assenza di notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spese per gli altri condòmini - il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato. Restano tuttavia alcune limitazioni, che potranno ancora vietare il distacco e la trasformazione in impianto autonomo. Si tratta del regolamento di condominio, del regolamento edilizio comunale e delle eventuali leggi regionali in materia.Si ricorda che, tra l’altro, il Dpr 59/2009 continua a prescrivere che, salvo cause di forza maggiore, l'impianto nei fabbricati con più di quattro unità immobiliari e per potenze nominali del generatore di calore maggiori o uguali a 100 kW deve – di preferenza – restare unico.

L'«APE» È NECESSARIO ANCHE PER NEGOZI E UFFICI

L'«APE» È NECESSARIO ANCHE PER NEGOZI E UFFICI

A cura di Matteo Rezzonico29-09-2014

Originariamente l'Ace si rendeva obbligatorio per le sole abitazioni in caso di affitto e di vendita, con indicazioni sugli annunci pubblicitari, mentre per le attività commerciali, quali negozi e uffici, l'obbligo non sussisteva.A oggi è cambiato qualcosa? Per le attività commerciali, sussiste l'obbligo di informare l'inquilino e, quindi, di munirsi, preventivamente rispetto al contratto di locazione, dell'attestato?

Anche per gli affitti e le vendite (e relativi annunci) di immobili commerciali o a uso ufficio, in generale, è necessaria l’acquisizione dell’Ape, attestato di prestazione energetica (precedentemente Ace, attestato di certificazione energetica). Sono esclusi dall’obbligo di dotarsi dell’Ape – a norma dell’articolo 3, comma 3, del Dlgs 192/2005 – non gli immobili commerciali e ad uso ufficio ma, esemplificativamente, le seguenti categorie di edifici: «gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili... gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi...». Circa l’obbligo di dotarsi dell’Ape, l’articolo 6, comma 3, del citato Dlgs 192/2005 stabilisce poi che «nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell'attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari».

FONTE : CASA24PLUS

Gravi difetti dell'immobile, non basta scaricare la colpa sul direttore dei lavori

02/10/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

Se in una consulenza tecnica d'ufficio è accertato che l'appaltatore è responsabile dei gravi difetti dell'immobile, questo, per andare esente da responsabilità, non può limitarsi a dire che ha eseguito le direttive impartitegli dal committente (o per conto di questi dal direttore dei lavori).

Come dire: lo “scaricabarilismo” in un'aula di giustizia lascia il tempo che trova se non è fondato su dati di fatto verificabili. A dirlo è stata la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 18515 del 2 settembre 2014.

Che cosa sono i gravi difetti?

Entro quanto tempo bisogna denunciarli?

Partiamo dalla nozione.

L'art. 1669 c.c., una norma che, pur posta nell'ambito di quelle dettate in materia d'appalto, ha natura extracontrattuale, disciplina la responsabilità dell'appaltatore verso il committente (o comunque del costruttore-venditore verso l'acquirente) del gravi difetti dell'immobile. La durata dalla garanzia è decennale.

Quanto alla nozione di gravi difetti, la giurisprudenza è concorde nell'affermare che “i gravi difetti dell'edificio idonei a configurare una responsabilita' del costruttore nei confronti del committente o dell'acquirente, ai sensi dell'art. 1669 c.c., sono configurabili, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, nei vizi che, senza influire sulla stabilita' dell'opera, pregiudichino e menomino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalita' e/o l'abitabilita' della medesima; - tra i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., sono comprese le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioe' che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte […]”(App. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116).

Sempre nella stessa pronuncia testé citata, ad esempio, s'è concluso che le infiltrazioni d'acqua “determinate da carenze di impermeabilizzazione o delle opere di drenaggio che incidano sulla funzionalita' dell'opera” costituiscono gravi difetti

Responsabilità per infiltrazioni d'acqua piovana

Quanto ai tempi, s'è già accennato, la garanzia ha durata decennale. Tuttavia il committente deve denunciare il difetto entro un anno dalla scoperta e deve iniziare l'azione legale entro un anno dalla denuncia.

La Cassazione, in più occasioni, ha spiegato che il momento della conoscenza del grave difetto, se la sua conoscibilità necessita di particolari competenze tecniche, decorre dalla data di effettuazione della perizia sull'immobile.

Denuncia dei gravi difetti e decadenza dall'azione legale, il conteggio dei termini

L'appaltatore, è qui entriamo nel merito della sentenza n. 18515 del 2 settembre 2014, è sempre responsabile, salvo il caso in cui dimostri d'aver agito come nudus minister, vale a dire come soggetto spogliato d'ogni potere decisionale è soggetto esclusivamente alle direttive del committente.

Senza questa prova, egli dovrà essere ritenuto responsabile dei gravi difetti derivanti dalle opere appaltate. Nel caso di specie, ha specificato la Cassazione, il grave difetto “era dovuto alla cattiva posa in opera dei materiali, senza nessuna preparazione del sottofondo” né risultava dagli atti di causa (ergo dalle prove fornite dalle parti ed in particolar modo dall'appaltatore) che il condominio o il suo amministratore avessero imposto alla ditta di agire in tal modo.

Cass. 2 settembre 2014, n. 18515

Fonte : condominioweb.com

Alla tua casa ci pensa lo Stato. Emanato il decreto che disciplina il Fondo di Garanzia per l'acquisto della prima casa

02/10/2014

di Ivan Meo

Col nuovo provvedimento lo Stato, a determinate condizioni, garantirà sui mutui per l'acquisto della prima casa, la ristrutturazione e il miglioramento dell'efficienza energetica. Accesso prioritario per giovani coppie, single con figli e under 35.

Il provvedimento del Ministero. Con il nuovo intervento normativo lo Stato garantisce:

• sui mutui per l'acquisto della prima casa;
• per la ristrutturazione e il miglioramento dell'efficienza energetica.
• per prestiti che non superino i 250mila euro coprirà fino al 50% dell'importo.
• l'accesso a tale aiuto sarà prioritario per giovani coppie, single con figli e under 35.

Tutto ciò è previsto dal decreto del 31 luglio 2014 “Disciplina del Fondo di garanzia «prima casa» di cui all'articolo 1, comma 48, lett. c) della legge 27 dicembre 2013, n. 147”, pubblicato sulla G.U. n.226 del 29 settembre 2014. Composto da 15 articoli, il provvedimento disciplina le sole ipotesi relative alle garanzie su mutui ipotecari, mentre viene rinviato ad un successivo decreto interministeriale la disciplina relativa alle garanzie su portafogli di mutui ipotecari.

Fondo da 600 milioni di euro in tre anni. Il fondo, dotato di 600 milioni di euro per tre anni (dal 2014 al 2016), sarà gestito dalla Consap e potrà essere rimpinguato da regioni ed enti locali su base volontaria.

In particolare, la lettera c) del comma 48 della legge 27 dicembre 2013, n. 147 dispone che presso il Ministero dell'economia e delle finanze venga istituito il Fondo di garanzia per la prima casa, cui sono attribuite risorse pari a 200 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014, 2015 e 2016, nonché le attività e le passività del Fondo di cui all'art. 13, comma 3-bis, del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112 (convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133), per la concessione di garanzie, a prima richiesta, su mutui ipotecari o su portafogli di mutui ipotecari che opera con il medesimo conto corrente di tesoreria del Fondo di cui al predetto art. 13, comma 3-bis del decreto-legge n. 112 del 2008.

Garanzia del 50% della quota capitale. La garanzia del Fondo è concessa nella misura massima del 50% della quota capitale, tempo per tempo in essere sui finanziamenti connessi all'acquisto e ad interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica di unità immobiliari, site sul territorio nazionale, da adibire ad abitazione principale del mutuatario, con priorità per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, nonché dei giovani di età inferiore ai trentacinque anni titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all'art. 1 della legge 28 giugno 2012, n. 92.

Norme per attivare il fondo. Con uno o più decreti di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze di concerto con il Ministro con delega alle politiche giovanili e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, da adottare entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della legge n. 147/2013, sono stabilite le norme di attuazione del Fondo, i criteri, le condizioni e le modalità per l'operatività della garanzia dello Stato e per l'incremento della dotazione del Fondo.

Il Fondo di garanzia di cui all'art. 13, comma 3-bis del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112 continua ad operare fino all'emanazione dei decreti attuativi che rendano operativo il Fondo di garanzia per la prima casa.

Funzionamento del fondo. L'immobile da acquistare per essere adibito ad abitazione principale, secondo il decreto, non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 e non deve avere caratteristiche di lusso. Inoltre il mutuatario non deve essere proprietario di altri immobili.

Le operazioni di erogazione dei mutui garantiti dal Fondo potranno essere effettuate da banche e intermediari finanziari in base a un protocollo tra il Tesoro e l'Associazione bancaria italiana (Abi) che disciplini le modalità di adesione dei soggetti finanziatori all'iniziativa del Fondo, gli impegni degli aderenti volti a favorire la conoscenza da parte dei mutuatari della misura di garanzia, le misure facoltative che i soggetti finanziatori possono adottare a tutela dei mutuatari che presentano difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo, l'accettazione da parte dei soggetti finanziatori delle regole di gestione del fondo.

Link testo del Decreto 31 luglio 2014 - Disciplina del Fondo di garanzia «prima casa»

http://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaDettaglioAtto/originario?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2014-09-29&atto.codiceRedazionale=14A07328&elenco30giorni=false

Fonte :  condominioweb.com

Acquisto immobile con usi civici: il Notaio che non li individua risarcisce il danno e la banca non può procedere al pignoramento

02/10/2014

di Avv. Gian Luca Ballabio

Nozione.

Per usi civici la dottrina intende i "diritti costituiti sulla proprietà altrui, pubblica o privata, e spettanti ad una collettività di persone". Diritti che non si possono alienare o prescrivere.

La fattispecie concreta.

Una banca ha concesso un mutuo fondiario a garanzia del quale ha iscritto ipoteca sull'appartamento del richiedente.

Poiché, però, il debitore non ha rispettato il piano di ammortamento, non riuscendo a pagare l'importo residuo di circa diecimila euro, la banca, dopo aver notificato il precetto, ha iniziato il pignoramento dell'immobile ipotecato.

Nel corso della procedura esecutiva è emerso che l'immobile era gravato da usi civici, e quindi impignorabile. Pertanto, la procedura è stata dichiarata inammissibile dal giudice dell'esecuzione.

Successivamente la banca ha agito nei confronti del notaio rogante il contratto di mutuo in quanto non aveva individuato gli usi civici.

Il notaio, quindi, si è costituito deducendo, per quanto qui interessa, che dai rogiti antecedenti non risultava la sussistenza del vincolo.

Da non perdere: Notaio e geometra poco attenti? Niente paura, risarciscono l'acquirente!

La decisione del Tribunale.

Il Giudice di primo grado ha ritenuto che la responsabilità del notaio emergesse dalla circostanza che la presenza degli usi civici fosse emersa "dalla semplice consultazione delle visure catastali"; e ciò denotava una negligenza del notaio.

In particolare, il Tribunale ha sottolineato che "è principio ormai pacifico che rientri tra gli obblighi del notaio, che sia richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed in particolare il compimento delle cosiddette 'visure' catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero del notaio da tale volontà per concorde volontà delle parti".

In relazione a tale obbligo, inoltre, "il notaio non può invocare la limitazione della responsabilità prevista per il professionista dall'art. 2236 cod.civ. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad una ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, bensì a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell'art. 1176, secondo comma, cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve".

L'orientamento giurisprudenziale.

Il Giudice ha, quindi, aderito all'orientamento giurisprudenziale dominante che ritiene che "In relazione all'obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall'art. 2236 cod. civ. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà (nella specie, per l'arretrato in cui versavano le Conservatorie all'epoca della stipula e per la necessità di esaminare le annotazioni provvisorie di cui al cd. "mod. 60"), in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad un'ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, bensì a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell'art. 1176, secondo comma, cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve" (Cass. Civ., sez. III, Sent. 27 ottobre 2011, n. 22398).

Inoltre, il "notaio che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull'immobile, può essere condannato al risarcimento del danno in favore del venditore in forma specifica, mediante la cancellazione del vincolo, con il pagamento della somma necessaria a tal fine per il compimento delle richieste formalità, a prescindere dal consenso del terzo creditore ipotecario" (Cass. Civ., sez. III , sent. 19 giugno 2013, n.15305 ).

Nel caso, poi, che il notaio rogante "non adempia l'obbligazione di verificare l'esistenza di iscrizioni ipotecarie relative all'immobile compravenduto, dichiarando come libero un bene che risulta, invece, gravato da ipoteca e sottoposto a procedura esecutiva, il risarcimento del danno conseguente può essere disposto anche in forma specifica, mediante condanna del notaio alla cancellazione della formalità non rilevata, a condizione, tuttavia, che vi sia la possibilità di ottenere, a tal fine, il consenso del creditore procedente e che il relativo incombente non sia eccessivamente gravoso, sia per la natura dell'attività occorrente, che per la congruità, rispetto al danno, della somma da pagare. È onere del giudice di merito, il quale intenda condannare il notaio al risarcimento in forma specifica, motivare il proprio provvedimento, dando conto della sussistenza di tali presupposti" (Cass. Civ., sez. III , sent. 16 gennaio 2013, n.903).

Il notaio, però, non risponde "quando l'errore sia stato causato da una condotta negligente del conservatore dei registri immobiliari, che abbia reso di fatto impossibile l'individuazione dell'iscrizione ipotecaria con l'uso dell'ordinaria diligenza professionale" (Cass. Civ., s ez. III, sent. 28 settembre 2012, n. 16549)

Conclusione.

La decisione esaminata e quelle richiamate rendono evidente l'importanza di verificare prima di acquistare un immobile la presenza di eventuali usi civici in quanto Tale regime "necessariamente comporta la nullità di qualsiasi ipotesi di trasferimento che veda coinvolti soggetti privati, e ciò indipendentemente dalla circostanza che la stessa risulti riconosciuta in pronunce emesse da organi giudiziari ordinari. 

Come ripetutamente affermato in giurisprudenza, i beni aggravati da usi civici debbono essere, infatti, assimilati ai beni demaniali.

La particolarità del regime a cui sono sottoposti i beni in esame determina che, al di fuori dei procedimenti di liquidazione dell'uso civico e prima del loro formale completamento, la preminenza del pubblico interesse che ha impresso al bene immobile il vincolo dell'uso civico ne vieta ogni circolazione (cfr., in tal senso, Cass. Civ., Sez. III, 28 settembre 2011, n. 19792; T.R.G.A., 17 ottobre 2005, n. 284) e, pertanto, ogni atto di cessione tra privati di un tale bene - pur se riconosciuto come intervenuto - è affetto da nullità (Cass.Civ., Sez. III, 3 febbraio 2004, n. 1940). 

In altre parole, in materia di terreni soggetti ad uso civico non possono costituirsi proprietà private senza un titolo proveniente dall'autorità che ha il potere di disporne (principio questo a cui si riconnette, tra l'altro, anche l'irrilevanza di stati di prolungato possesso - Trib. Cassino, 7 aprile 2010; App. Roma, Sez. IV, 8 novembre 2006)" (T.A.R. Lazio, Roma, Sez. I Ter, sent. 7 febbraio 2013, n. 1369).

Tribunale di Napoli, 16 luglio 2014, n. 11276

Fonte : condominioweb.com

Arriva il fotovoltaico in versione “pocket”

01/10/2014

Dott.ssa Giada D’Amato

Oggi sono sempre più diffusi gli impianti fotovoltaici in miniatura, facilmente installabili che potrebbero essere utilizzati da parte del singolo condomino che vuole realizzare l'impianto a beneficio personale evitando eventuali complicazioni per l'utilizzo delle zone comuni

Che cosa sono? Quando si parla di pannelli fotovoltaici si pensa subito agli impianti realizzati sui tetti delle case e dei capannoni per alimentare, in tutto o in parte, le abitazioni e le attività commerciali. Oggi sono sempre più diffusi gli impianti fotovoltaici in miniatura e in versione pocket, dalle dimensioni molto più ridotte rispetto agli impianti ordinari, per l'illuminazione di giardini, gazebi, box auto, il funzionamento dell'impianto d'irrigazione, dei cancelli elettrici e dei citofoni, ecc.

Esistono due tipologie principali di sistemi, a seconda che possano o meno connettersi alla rete elettrica. Gli impianti non collegati alla rete elettrica nazionale prendono il nome di impianti “a isola” o stand alone. Si tratta di impianti autosufficienti che vengono realizzati di solito in aree non servite dalla rete elettrica (edifici isolati, campeggi, camper, imbarcazioni) oppure in sostituzione di un gruppo elettrogeno a gasolio, perciò inquinante. I sistemi con funzione storage hanno invece lo scopo di immagazzinare l'energia durante il giorno e di utilizzarla in qualsiasi altro momento della giornata. Questi sistemi sono connessi alla rete elettrica e la utilizzano come riserva.

=>Lo sfruttamento di un impianto fotovoltaico è una "attività economica". OK alla detrazione dell'Iva

La scelta e il dimensionamento dell'impianto implica la valutazione di diversi fattori:

- l'applicazione, ossia i carichi da collegare (tv, radio, elettrodomestici);

- la zona di installazione per scegliere tra l'impianto “stand alone” o “grid connected”;

- periodo di utilizzo;

- tipologia di utenza, cioè corrente continua o alternata.

Per l'installazione di questi mini impianti fotovoltaici è sufficiente avere a disposizione uno spazio abbastanza ridotto: un balcone, un terrazzo,una piccola porzione di tetto o di terreno. La superficie necessaria alla posa del modulo fotovoltaico deve essere esposta a sud e libera da ombreggiamenti, anche temporanei. A tale superficie deve essere aggiunto lo spazio per l'alloggiamento degli altri componenti (regolatori, batteria, inverter), anche questo molto ridotto.

Quanto producono? La scelta tra i sistemi stand alone varia da kit mini da circa 22 Watt picco, in grado di alimentare una lampadina da 7 W – 12 Volt per massimo 7 ore al giorno, ad altri con maggiore potenzialità. I primi utilizzano sistemi più semplici che sfruttano la corrente continua in uscita dai moduli, con una tensione di 12 o 24 Volt.

Nel caso in cui l'impianto debba alimentare elettrodomestici, esso deve fornire corrente alternata ed è dunque necessario l'utilizzo dell'inverter, un apparecchio trasforma la corrente in uscita dai moduli da continua in alternata, aumentando le prestazioni di questo secondo tipo di impianto.

Cosa si può collegare? I mini impianti a corrente continua permettono dunque di collegare lampadine, caricabatteria per cellulari e notebook, frigoriferi e televisori per camper e buche. I sistemi a corrente alternata consentono di alimentare televisori, apparecchi audio-video ed elettrodomestici. Ma questi mini impianti, a corrente continua ed alternata, permettono di alimentare anche apparecchi più potenti come lavatrice, lavastoviglie, aspirapolvere, e ricaricano biciclette e piccole auto elettriche, garantendo, peraltro, un approvvigionamento di potenza indipendentemente dalle condizioni meteorologiche.

Convenienza “pulita”. I mini sistemi solari offrono un'alternativa più economica a chi è costretto a pagare prezzi elevati, ad esempio, per impianti di illuminazione di bassa qualità ed inquinanti, come nel caso delle lampade a cherosene. I mini impianti permettono di accedere a sistemi di illuminazione compatti e ad altri dispositivi elettrici che permettono di guadagnare in energia e salute.

Possibili vantaggi dei mini impianti in condominio. Il mini impianto fotovoltaico stand alonepotrebbe essere utilizzato da parte del singolo condomino che vuole realizzare l'impianto a beneficio personale e non possiede lo spazio sufficiente all'installazione dei pannelli o vuole ovviare ad eventuali complicazioni per l'utilizzo delle zone comuni. E' bene ricordare che il nuovoart. 1122-bis del codice civile (introdotto dall'art. 7 della legge di riforma del condominio n. 220/2012) prevede anche la possibilità d'installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti do proprietà individuale dell'interessato. Qualora siano necessarie modificazioni di tali parti comuni, l'assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della sicurezza e del decoro architettonico. L'assemblea però, può anche subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Un altro possibile utilizzo potrebbe essere rappresentato dall'installazione dei mini impianti per l'illuminazione degli spazi condominiali (cortili, giardini, ingressi, ecc.). A tal proposito la scelta porterebbe a valutare i costi per la realizzazione di un impianto di illuminazione “tradizionale” che comprende la lampada tradizionale, il costo della manodopera per lo scavo, canalina, dei cavi, ecc..e quello delle lampade ad energia solare, che non richiedono alcun costo d'installazione, non essendo connesse alla rete elettrica e l'abbattimento dei costi dell'energia, oltre a rappresentare una scelta ecologica.

Fonte : condominioweb.com

Calcolo Tasi 2014 online e manuale: parametri, coefficienti, detrazioni, operazioni ed F24

01-10-2014 - Massimo Calamuneri

Calcolo Tasi 2014 online e manuale: analizziamo insieme coefficienti, detrazioni, operazioni e modalità di pagamento.

Sono giorni caldissimi in vista del pagamento della Tasi 2014: terminati gli obblighi a carico delle Amministrazioni è infatti il turno deicontribuenti chiamati ad adoprarsi ai fini delcalcolo della Tasi 2014 su prima e seconda casa. La tassa sui servizi indivisibili costituisce infatti un tributo in autoliquidazione, elemento per il quale non è previsto l’invio a casa dell’acconto da dover versare quanto piuttosto una computazione effettuata in autonomia dal cittadino. I circa 15 milioni di contribuenti coinvolti dal pagamento della prima rata, in scadenza lo ricordiamo al 16 ottobre, sono chiamati a compiere una scelta: effettuare il calcolo della Tasi 2014 online o in alternativa tentare di eseguire le operazioni sottese alla computazione del tributo per viamanuale. Prima di andare a riepilogare le procedure da dover espletare per effettuare il calcolo della Tasi 2014 online e manuale andiamo a fare un breve cenno alle ultime polemiche innescate dalle dichiarazioni rilasciate da Luigi Casero: il vice ministro dell’Economia ha sottolineato che i Comuni hanno carta bianca nel ratificare aliquote e detrazioni Tasi 2014 e che le delibere non vengono sottoposte a verifica neanche nel caso in cui il Comune abbia optato per l’aliquota massima. La facoltà di incremento delle aliquote Tasi 2014 è stata concessa alle amministrazioni per poterfinanziare le detrazioni, ma in molti casi il range di agevolazioni stabilitonon è parso favorevole a i soggetti meno abbienti, cosa che ha generalmente condotto ad un incremento del quantitativo di individui chiamati a dover versare l’imposta. Insomma una situazione ai margini dello sperequativo: ad ogni modo questo è l’ultimo anno, dato che come sottolineato da Renzi la Tasi cambierà nuovamente configurazione nel2015.

Calcolo Tasi 2014 online e manuale: parametri, coefficienti, detrazioni, operazioni e modalità di pagamento

Tornando alla necessità di dover effettuare il calcolo della Tasi 2014, i contribuenti possono scegliere la via dell’online o in alternativa optare per un range di operazioni da dover effettuare a mano. Chi volesse procedere al calcolo della Tasi 2014 online non deve far altro che utilizzare il software disponibile sul portale diamministrazionicomunali.it; ne esistono di altri tipi, ma quello messo a disposizione da amministrazioni comunali è il più completo e semplice da utilizzare. Discorso diverso per chi desideri effettuare il calcolo della Tasi 2014 manualmente: le operazioni non sono comunque complesse, bisogna rivalutare la rendita catastale al 5%, moltiplicare il risultato per un coefficiente che varia da immobile a immobile (lo schema è riportato sotto), conteggiare le aliquote e scomputare le detrazioni. Ecco i coefficienti da dover tenere a mente nell’effettuare il calcolo della Tasi 2014 per via manuale:

• Tasi 2014 case e pertinenze: coefficiente = 160
• Tasi 2014 uffici (categoria A/10) e banche (D/5): coefficiente = 80
• Tasi 2014 immobili strumentali (da D/1 a D/10): coefficiente = 65
• Tasi 2014 negozi - coefficiente = 55

Per quanto riguarda i parametri connessi al calcolo della Tasi 2014bisogna prestare grande attenzione a rendita catastale e detrazioni: il primo dato è reperibile sull’atto di acquisto dell’immobile mentre il range di detrazioni da dover tenere a mente è contenuto nelle delibere votate dal proprio Comune. In alcuni casi le detrazioni possono addirittura condurre all’esenzione dal pagamento: è il caso di circa 22mila prime casedi Milano, risultate esonerate dal pagamento della Tasi 2014 per via del range di detrazioni stabilito. Districarsi non è semplice dato che ne esistono oltre 100mila tipologie, vi consigliamo pertanto un’attenta lettura delle delibere. Ricordiamo infine che la Tasi 2014 va versata tramite modello F24. 

FONTE : SUPERMONEY

Installazione impianti fotovoltaici: detrazione Irpef al 50%

01-10-2014 - Luca Giugliano

 

Possono usufruirne abitazioni private, condomini e cooperative fino al 31 dicembre 2014.

Impianti fotovoltaici e detrazione Irpef

Rientrando a pieno titolo nella voce "ristrutturazione edilizia", fino al 31 dicembre 2014, l'installazione d'impianti fotovoltaicipresso le abitazioni private, intesi anche come condomini o cooperative e quindi contribuenti Irpef, ma non come aziende o attività di tipo commerciale, prevede, per coloro che intendono usufruirne, la possibilità di ottenere la detrazione fiscale del 50% da parte dello Stato, che rimborsa la metà della spesa da sostenere necessaria per creare il nuovo impianto sul tetto di casa, e non il 36% com'era previsto prima dell'anno in corso e come sarà di nuovo, probabilmente, negli anni a venire.

Niente più incentivi ma il rimborso del 50% delle spese tramite sgravi fiscali

In maniera pratica, quindi, non risultano più in vigore le tariffe incentivanti, che permettevano di avere incentivi per l'energia che si produce in maniera alternativa, ma il rimborso del 50% delle spese, che viene effettuato, nei dieci anni successivi all'installazione, mediantesgravi fiscali: si sottolinea quindi che non vi è un rimborso in denaro immediato. Sommandosi all'Iva del 10% e non 23%, come previsto per leabitazioni ad uso privato che effettuano ristrutturazioni e recuperi edilizi, la detrazione Irpef valida per tutto l'anno in corso al 50% è applicabile ad una somma di denaro che prevede il suo massimo prefissato a 96.000 Euro, purché l'impianto fotovoltaico non superi la potenza di 20Kw, che in quel caso non viene più considerata come energia utilizzabile da abitazioni ad uso privato, ma commerciali e di conseguenza non può più usufruire della detrazione, della quale possono godere non solo iproprietari dell'immobile stesso, ma anche coloro che lo abitano o lo hanno in comodato d'uso, quindi compresi anche gli inquilini.

Come ottenere la detrazione

Per ottenere il diritto alla detrazione, colui che decide di far eseguire i lavori, dopo aver comunicato agli enti competenti, in questo caso l'Asl, l'inizio degli stessi, dovrà effettuare tutti i pagamenti in modalità tracciabile, quindi mediante bonifico, indicando tutti i dati che competono a colui che fa e colui che riceve il pagamento, indicando anche i dati di riferimento del decreto legge che stabilisce la detrazione. Infine, al momento della dichiarazione dei redditi, saranno forniti all'Agenzia delle Entrate tutti i documenti necessari richiesti e i dati sull'immobile.

Quindi, anche per questo 2014, l'installazione di un impianto fotovoltaicorisulta essere una scelta che alla fine si rivela sicuramente vantaggiosa da effettuare soprattutto entro quest'anno: si prevede, infatti, che ladetrazione sarà decrementata al 40% l'anno prossimo per tornare poi nel 2016 al 36%, com'era in precedenza per questa tipologia di ristrutturazioni.

FONTE : SUPERMONEY

Successione immobili: Assoedilizia, va alleggerita

venerdì 26 settembre 2014

Colombo Clerici propone l’eliminazione delle imposte ipotecarie e catastali

A cura di

Redazione Quotidianocasa.it

“A proposito del ventilato restyling dell’imposta di successione, peraltro smentito proprio ieri l’altro dal vice ministro Luigi Casero, occorre intendersi bene”. Così in una nota Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia, che prosegue: “Tale imposta nel nostro sistema fiscale già esiste ed è molto gravosa, incidendo, nella successione diretta tra genitori e figli (tra imposta principale ed imposte ipotecarie e catastali e presunzione di possesso di mobili, gioielli, etc.) con un contesto complessivo pari al 7,4% del valore immobiliare. I proprietari immobiliari, inoltre, pagano già annualmente un’imposta patrimoniale ordinaria (Imu e Tasi) che vale, di per sé, un quarto delle imposte che si affrontano in caso di successione”.

Secondo il rappresentante della proprietà edilizia, bisognerebbe muoversi nella direzione opposta a quella ipotizzata da alcuni commentatori, riducendo l’impatto dell’attuale successione. Si potrebbero eliminare, ad esempio, le imposte ipotecarie e quelle catastali, al fine di equiparare sul piano dell’incidenza fiscale tutte le fattispecie successorie. “Non è solo una questione di equità generale,” afferma Colombo Clerici. “Questa imposta, infatti, non è di alcuna utilità sociale per le casse erariali perché il suo gettito risulta assolutamente irrilevante (500 milioni, contro i 53 miliardi del gettito della fiscalità immobiliare ed i 425 miliardi di entrate tributarie complessive); mentre per chi vi incappa è una vera tagliola che porta anche alla svendita dei patrimoni per poterla fronteggiare, tanto da assumere dunque una connotazione ideologica e punitiva”.

FONTE : QUOTIDIANOCASA.IT

Compravendite in lieve ripresa ma non i prezzi

lunedì 29 settembre 2014

I valori saranno in flessione anche a fine anno, più stabili nel 2015. A Verona forte ripresa delle compravendite

A cura di

Marco Luraschi

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, sulla base dei dati forniti dall’Agenzia delle Entrate, ha analizzato l’andamento delle compravendite nelle grandi città italiane nel primo semestre 2014. Tutte le principali metropoli hanno mostrato volumi in aumento, ad eccezione di Napoli e Bari. Nella città  partenopea Tecnocasa registra i valori in calo del 16%, mentre a Bari va leggermente meno peggio con un arretramento dell’11,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Dalla parte opposta spicca l’andamento di Verona, dove le compravendite sono aumentate del +24,3%. Vanno molto bene anche Bologna e Genova: nel capoluogo emiliano le transazioni registrano +18,8%, mentre all’ombra della Lanterna si è acquistato il 17,5% in più. Come di consueto, la Capitale fa segnare il maggior numero di compravendite (oltre 13.500, quasi il 12% in più), seguita da Milano (con poco più di 8.000 transazioni effettuate). La città meneghina conferma il suo buon andamento, come ormai avviene da quattro trimestri a questa parte, e fa segnare +5,2%. Sul versante dei prezzi Tecnocasa dice di non attendersi per il 2014 un rialzo delle quotazioni, quanto piuttosto delle leggere limature verso il basso per tendere poi alla stabilizzazione nel 2015. Ancora una volta dobbiamo registrare un anno con il segno meno in termini di prezzi, la fine del ciclo negativo dei valori sembra non finire. Sarà finalmente la volta buona nell’anno dell’Expo?

FONTE : QUOTIDIANOCASA.IT