Lecita l'apertura di finestre sul muro perimetrale dell'edificio che si affaccia sul cortile interno allo stabile
06/02/2014
di Alessandro Gallucci
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 53 depositata in cancelleria il 3 gennaio 2014, è tornata ad occuparsi della liceità dell’apertura di porte e finestre (oltre che della possibile loro trasformazione) in balconi sui muri perimetrali comuni, da parte di uno dei condomini.
Addentellato normativo che consente di considerare lecito questo genere d’intervento è l’art. 1102 c.c.
Prima d’entrare nel merito della questione, vale la pena ricordare che cosa dice esattamente questa norma.
Il primo comma dell’art. 1102 c.c., quello che c’interessa rispetto alla fattispecie in esame, recita:
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
La norma è dettata in relazione alla comunione in generale ma, secondo dottrina e giurisprudenza, è pacificamente applicabile al condominio negli edifici in virtù del generico richiamo a tali norme contenuto nell’art. 1139 c.c.
L’uso delle cose comuni da parte dei condomini per la soddisfazione di un proprio, personale, interesse non è assoluto, tutt’altro.
Secondo la Cassazione, che in decine d’occasioni s’è pronunciata sulla corretta applicazione dell’art. 1102 c.c. al condominio, “l'uso particolare o più intenso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. - dal quale esula ogni utilizzazione che si risolva in un'imposizione di limitazioni o pesi sul bene comune - presuppone, perché non si configuri come illegittimo, che non ne risultino impedito l'altrui paritario uso né modificata la destinazione nè arrecato pregiudizio […] al decoro architettonico dell'edificio” (ex multis Cass. 10 maggio 2004, n. 8852).
Nessuna lesione al pari diritto degli altri e nessun danno alle cose, nemmeno al decoro dell’edificio.
In questo contesto normativo, secondo un condominio era da ritenersi illecita utilizzazione del muro perimetrale, l’apertura su di esso di una finestra ad esclusivo vantaggio dell’unità immobiliare di uno dei condomini.
Questa tesi è stata accolta dalla Corte d’appello che ha riformato la sentenza del Tribunale che, al contrario, aveva considerato lecita quell’apertura. Insomma per i giudici del gravame quella finestra andava rimossa.
Il condomino, chiaramente, non ha condiviso questa decisione e s’è rivolto alla Cassazione, ponendo il seguente quesito: “è legittimo ai sensi dell'art. 1102 cc. aprire una finestra sul muro perimetrale di un edificio che affaccia sulla chiostrina interna, avente le medesime dimensioni e caratteristiche estetiche e di quelle già esistenti?”
Risposta della Cassazione: si è legittimo. Conseguenza: la sentenza d’appello sul punto dev’essere cassata e quindi la controversia deve tornare davanti al giudice competente.
Perché gli ermellini si sono pronunciati in tal senso?
Si legge in sentenza che, “è opinione diffusa in dottrina e nella stessa giurisprudenza di questa Corte, ai sensi dell'art. 1102 cc. gli interventi sul muro comune, come l'apertura di una finestra o di vedute, l'ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., e sono l'espressione del legittimo uso delle parti comuni. Tuttavia, nell'esercizio di tale uso, vanno rispettati i limiti contenuti nella norma appena indicata consistenti nel non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio, nel non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, nel non impedire l'esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, nel non alterare la destinazione a cui il bene è preposto e nel rispettare i divieti di cui all'art. 1120 cc. (pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, pregiudizio al decoro architettonico o rendere alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino) (Cass. 3 gennaio 2014 n. 53).
Né, chiosano da piazza Cavour, l’apertura di luci e vedute sul muro condominiale può comportare la costituzione di servitù: ciò perché il muro comune è anche di proprietà di chi vi apre la luce o la finestra e quindi si applica il principio nemini res sua servit.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
giovedì 6 febbraio 2014
Essere proprietari esclusivi delle scale non vuol dire essere anche proprietari del vano sottoscala
Essere proprietari esclusivi delle scale non vuol dire essere anche proprietari del vano sottoscala
05/02/2014
di Alessandro Gallucci
In tema di condominio negli edifici, se assieme ad unità immobiliare sono anche cedute le scale che vi consentono l’accesso (dal piano terra fino al piano di riferimento), ciò non sta a significare che nella cessione di quella parte dell’edificio debba essere considerata implicitamente ricondotta anche la cessione del così detto sottoscala.
Il sottoscala, infatti, rappresenta un’entità autonoma rispetto alle prime e, di conseguenza, in assenza di specifiche disposizioni in merito, lo stesso dev’essere considerato condominiale o, ove possibile, di proprietà esclusiva di altri condomini.
Questa, nella sostanza, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 28350 resa il 18 dicembre 2013.
Scale condominiali.
Le scale, per espressa previsione dell’art. 1117 c.c. sono parti comuni. Alle scale devono essere equiparati i pianerottoli.
Quand’è stata chiamata a pronunciarsi in materia di condominialità di scale e pianerottoli, la Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che “le scale, come i pianerottoli quali componenti essenziali di esse, elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi godono (v. sent. 761/79)” (così Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).
Chiaramente il titolo, ossia gli atti d’acquisto ed i regolamenti contrattuali, possono giungere a conclusioni differenti.
Così è del tutto legittima la previsione contrattuale che preveda la cessione delle scale al proprietario dell’ultimo piano. Ciò chiaramente avviene soprattutto nei piccoli condomini, oppure nei condomini minimi e prevede, necessariamente, la costituzione di servitù di passaggio a favore, ad esempio, dei comproprietari di tetto e lastrico solare.
E’ evidente che la cessione delle scale possa avvenire:
al momento della formazione del condominio e quindi al momento della cessione di almeno un’unità immobiliare da parte dell’originario unico proprietario;
successivamente ma solamente con il consenso di tutti i condomini.
Come si diceva in principio, cessione delle scale non significa automatica cessione del vano sottoscala.
In tal senso di recente, e sulla scorta di precedenti pronunciamenti in materia, è stato affermato che "nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, una entità unica ed inseparabile (così da rendere non predicabile la ipotesi che il dante causa del detto condomino, nell'alienare la proprietà delle scale, abbia potuto escludere dalla vendita la superficie sottostante), postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispetto suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale". (così Cass. Sez. 2 n.8717/1997)” (Cass. 18 dicembre 2013 n. 28350).
Condominio Web
Fonte : ondominioweb.com
05/02/2014
di Alessandro Gallucci
In tema di condominio negli edifici, se assieme ad unità immobiliare sono anche cedute le scale che vi consentono l’accesso (dal piano terra fino al piano di riferimento), ciò non sta a significare che nella cessione di quella parte dell’edificio debba essere considerata implicitamente ricondotta anche la cessione del così detto sottoscala.
Il sottoscala, infatti, rappresenta un’entità autonoma rispetto alle prime e, di conseguenza, in assenza di specifiche disposizioni in merito, lo stesso dev’essere considerato condominiale o, ove possibile, di proprietà esclusiva di altri condomini.
Questa, nella sostanza, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 28350 resa il 18 dicembre 2013.
Scale condominiali.
Le scale, per espressa previsione dell’art. 1117 c.c. sono parti comuni. Alle scale devono essere equiparati i pianerottoli.
Quand’è stata chiamata a pronunciarsi in materia di condominialità di scale e pianerottoli, la Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che “le scale, come i pianerottoli quali componenti essenziali di esse, elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi godono (v. sent. 761/79)” (così Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).
Chiaramente il titolo, ossia gli atti d’acquisto ed i regolamenti contrattuali, possono giungere a conclusioni differenti.
Così è del tutto legittima la previsione contrattuale che preveda la cessione delle scale al proprietario dell’ultimo piano. Ciò chiaramente avviene soprattutto nei piccoli condomini, oppure nei condomini minimi e prevede, necessariamente, la costituzione di servitù di passaggio a favore, ad esempio, dei comproprietari di tetto e lastrico solare.
E’ evidente che la cessione delle scale possa avvenire:
al momento della formazione del condominio e quindi al momento della cessione di almeno un’unità immobiliare da parte dell’originario unico proprietario;
successivamente ma solamente con il consenso di tutti i condomini.
Come si diceva in principio, cessione delle scale non significa automatica cessione del vano sottoscala.
In tal senso di recente, e sulla scorta di precedenti pronunciamenti in materia, è stato affermato che "nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, una entità unica ed inseparabile (così da rendere non predicabile la ipotesi che il dante causa del detto condomino, nell'alienare la proprietà delle scale, abbia potuto escludere dalla vendita la superficie sottostante), postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispetto suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale". (così Cass. Sez. 2 n.8717/1997)” (Cass. 18 dicembre 2013 n. 28350).
Condominio Web
Fonte : ondominioweb.com
Se l'immobile con più appartamenti è di un unico proprietario, i conduttori non sono condomini
Se l'immobile con più appartamenti è di un unico proprietario, i conduttori non sono condomini
05/02/2014
di Alessandro Gallucci
Un nostro lettore ci pone il seguente quesito:
Gentilissimo, abito in un edificio di quattro unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario che tra le altre cose ha parecchi edifici nella zona. Il proprietario ha delegato la gestione degli immobili ad una persona, insomma li ha dati in amministrazione.
Il nostro amministratore può essere considerato un amministratore di condominio? Egli ritiene che non esiste un condominio vero e proprio a causa del numero esiguo di appartamenti. E’ vero?
Che cosa dobbiamo fare in particolare per quello che riguarda la pulizia dei vani comuni (scale e finestre) e l’illuminazione di quest’ultime. Potrebbe suggerirmi quali diritti mi concede la legge in merito?”
La risposta, che andremo a spiegare qui di seguito, è la seguente: è vero, voi non abitate in un condominio vero e proprio perché nessuno e proprietario (e quindi essendovi un unico proprietario non v’è condominio, ossia comproprietà, sulle cose individuate dall’art. 1117 c.c.) e non perché, come dice l’amministratore immobiliare non ci sono i numeri sufficienti.
Nonostante ciò la legge vi riconosce alcuni diritti in merito alla gestione di alcuni impianti e servizi comuni alle singole unità immobiliari.
La legge di riferimento è la legge n. 392 del 1978 e nello specifico l’art. 10 , rubricato Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini, che recita:
“Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini”.
E’ evidente che i commi di riferimento per i casi di edifici non in condominio (come quello in esame) siano quelli dal terzo al quinto.
Sul punto è bene chiarire subito, sulla scorta di alcuni pronunciamenti giurisprudenziali che non esiste alcun obbligo, in capo al proprietario, di convocazione delle assemblee dei così detti condomini di gestione.
In tal senso è stato affermato che “nel caso di edificio non in condominio, non sussiste a carico del proprietario dell'edificio l'obbligo di convocare in assemblea i conduttori e come, quindi, non sia configurabile a carico del proprietario-locatore un inadempimento al riguardo” (Cass. 3 agosto 1995 n. 8484).
Ed allora, che cosa fare? Si tratta di convincere il proprietario a concedere ai conduttori di autogestire i servizi comuni e di farlo tramite una persona di propria fiducia oppure di farlo in proprio. Se il proprietario non volesse, anche per i servizi relativi alle parti comuni devono considerarsi norme di riferimento quelle che regolano la locazione (e quindi anche i singoli contratti) e non quelle disciplinanti il condominio negli edifici.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
05/02/2014
di Alessandro Gallucci
Un nostro lettore ci pone il seguente quesito:
Gentilissimo, abito in un edificio di quattro unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario che tra le altre cose ha parecchi edifici nella zona. Il proprietario ha delegato la gestione degli immobili ad una persona, insomma li ha dati in amministrazione.
Il nostro amministratore può essere considerato un amministratore di condominio? Egli ritiene che non esiste un condominio vero e proprio a causa del numero esiguo di appartamenti. E’ vero?
Che cosa dobbiamo fare in particolare per quello che riguarda la pulizia dei vani comuni (scale e finestre) e l’illuminazione di quest’ultime. Potrebbe suggerirmi quali diritti mi concede la legge in merito?”
La risposta, che andremo a spiegare qui di seguito, è la seguente: è vero, voi non abitate in un condominio vero e proprio perché nessuno e proprietario (e quindi essendovi un unico proprietario non v’è condominio, ossia comproprietà, sulle cose individuate dall’art. 1117 c.c.) e non perché, come dice l’amministratore immobiliare non ci sono i numeri sufficienti.
Nonostante ciò la legge vi riconosce alcuni diritti in merito alla gestione di alcuni impianti e servizi comuni alle singole unità immobiliari.
La legge di riferimento è la legge n. 392 del 1978 e nello specifico l’art. 10 , rubricato Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini, che recita:
“Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini”.
E’ evidente che i commi di riferimento per i casi di edifici non in condominio (come quello in esame) siano quelli dal terzo al quinto.
Sul punto è bene chiarire subito, sulla scorta di alcuni pronunciamenti giurisprudenziali che non esiste alcun obbligo, in capo al proprietario, di convocazione delle assemblee dei così detti condomini di gestione.
In tal senso è stato affermato che “nel caso di edificio non in condominio, non sussiste a carico del proprietario dell'edificio l'obbligo di convocare in assemblea i conduttori e come, quindi, non sia configurabile a carico del proprietario-locatore un inadempimento al riguardo” (Cass. 3 agosto 1995 n. 8484).
Ed allora, che cosa fare? Si tratta di convincere il proprietario a concedere ai conduttori di autogestire i servizi comuni e di farlo tramite una persona di propria fiducia oppure di farlo in proprio. Se il proprietario non volesse, anche per i servizi relativi alle parti comuni devono considerarsi norme di riferimento quelle che regolano la locazione (e quindi anche i singoli contratti) e non quelle disciplinanti il condominio negli edifici.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
L'estetica prevale sulla refrigerazione. I condizionatori d'aria vanno rimossi.
L'estetica prevale sulla refrigerazione. I condizionatori d'aria vanno rimossi.
05/02/2014
di Ivan Meo
(Tribunale Milano sentenza 12037, sezione 13°, del 01-10-2013)
Con una sentenza emessa dal Tribunale di Milano (sentenza 12037, sezione 13°, del 01-10-2013) i giudici hanno stabilito che se da un lato, al fine di una piena utilizzazione della propria unità immobiliare, può essere consentito realizzare un impianto di condizionamento nel proprio appartamento , vi è anche da contemperare il diritto di tutti i condomini a non vedere danneggiato il decoro e l'estetica dello stabile anche se che si tratti di edifici di non particolare pregio artistico.
Il condizionatore d’aria. Pregi e difetti. Il condizionatore è diventato un bene di conforto essenziale e ineludibile per la vita di tutti i giorni. Al pari di quanto accade per altri impianti tecnologici, anche il climatizzatore deve sottostare ad una disciplina che ne consenta un uso rispettoso delle normative vigenti in materia di decoro architettonico nonché delle norme del codice civile al fine di non pregiudicare i diritti dei terzi, e nella fattispecie, dei condòmini.A seconda della tipologia e struttura dell’impianto di climatizzazione, occorre adottare una serie di precauzioni: infatti, nel caso di utilizzazione di un condizionatore portatile, le cautele sono sicuramente minori rispetto a quelle necessarie a seguito dell’installazione di un macchinario fisso dotato di motore esterno. In quest’ultimo caso si dovrà valutare non solo il potenziale pregiudizio architettonico ma anche la tollerabilità delle immissioni sonore. Pertanto, emerge la necessità di un contemperamento dei diritti del proprietario e quelli del condominio atteso che possono sorgere contrasti in ordine a diversi profili quali: le immissioni, il danno estetico all’edificio, le distanze, ecc.
Le restrizioni all’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Nel caso di specie, il giudice meneghino, osserva che, ogni condomino al fine di poter realizzare una piena utilizzazione della propria unità immobiliare, può realizzare un impianto di condizionamento nel proprio appartamento. L'esigenza di refrigerazione dei complessi condominiali deve comunque essere contemperata con il diritto di tutti i condomini a non vedere danneggiato il decoro e l'estetica dello stabile, che secondo costante giurisprudenza è "costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico" (Cass. n. 27551/2005; Cass. n. 12343/2003). Per tali ragioni il Giudice precisa che tale contemperamento deve realizzarsi tenendo conto degli interessati e dello stato dei luoghi. A tal proposito la Suprema Corte ha evidenziato come si possa parlare di decoro architettonico, in tema di condominio, anche laddove possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia (Cass. civ., Sez. II, 4.04.2008, n. 8830). Ogni edificio ha, quindi, una propria dignità architettonica in relazione alla quale l’accertamento della violazione del divieto di alterazione il decoro architettonico deve essere più o meno rigorosa a seconda del carattere del fabbricato.
Condizionatori sporgenti. Nel caso di specie i condizionatori sulla facciata del Condominio alterano il decoro architettonico dello stabile, perché oltre ad essere sporgenti sono anche ben visibili da chiunque e per tali motivi alterano e deteriorano il decoro e l'estetica dello stesso.
Il vincolo del regolamento. Inoltre il Giudice fa notare che nel caso di specie vi è una norma del regolamento condominiale che prevede espressamente il divieto di modificare l'architettura, estetica e simmetria del fabbricato. Le disposizioni del regolamento condominiale avendo carattere vincolante e costituiscono obbligo per i condomini e per tali motivi i manufatti installati violano tanto il regolamento di condominio quanto il disposto dell'art. 1102 c.c.
Assemblea contraria. Da ultimo vi è la carenza dell’autorizzazione assembleare, anzi un esplicito divieto della stessa tali da far ritenere che i condomini avessero comunque posizionato sulla facciata condominiale i condizionatori occupando le parti comuni.
La decisione. Alla luce delle considerazioni svolte il Giudice milanese dispone quanto segue:
il singolo condomino non può posizionare il condizionatore sulla facciata dell'edificio se la delibera assembleare lo ha espressamente vietato;
la modifica apportata sulla parte comune danneggia il decoro e l'estetica dello stabile;
vi sono delle nel regolamento condominiale che prevedo espressamente il divieto di modificare l'architettura, estetica e simmetria del fabbricato;
è del tutto irrilevante che gli stabili attigui permettano un uso differente dell'esterno dei fabbricati.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
05/02/2014
di Ivan Meo
(Tribunale Milano sentenza 12037, sezione 13°, del 01-10-2013)
Con una sentenza emessa dal Tribunale di Milano (sentenza 12037, sezione 13°, del 01-10-2013) i giudici hanno stabilito che se da un lato, al fine di una piena utilizzazione della propria unità immobiliare, può essere consentito realizzare un impianto di condizionamento nel proprio appartamento , vi è anche da contemperare il diritto di tutti i condomini a non vedere danneggiato il decoro e l'estetica dello stabile anche se che si tratti di edifici di non particolare pregio artistico.
Il condizionatore d’aria. Pregi e difetti. Il condizionatore è diventato un bene di conforto essenziale e ineludibile per la vita di tutti i giorni. Al pari di quanto accade per altri impianti tecnologici, anche il climatizzatore deve sottostare ad una disciplina che ne consenta un uso rispettoso delle normative vigenti in materia di decoro architettonico nonché delle norme del codice civile al fine di non pregiudicare i diritti dei terzi, e nella fattispecie, dei condòmini.A seconda della tipologia e struttura dell’impianto di climatizzazione, occorre adottare una serie di precauzioni: infatti, nel caso di utilizzazione di un condizionatore portatile, le cautele sono sicuramente minori rispetto a quelle necessarie a seguito dell’installazione di un macchinario fisso dotato di motore esterno. In quest’ultimo caso si dovrà valutare non solo il potenziale pregiudizio architettonico ma anche la tollerabilità delle immissioni sonore. Pertanto, emerge la necessità di un contemperamento dei diritti del proprietario e quelli del condominio atteso che possono sorgere contrasti in ordine a diversi profili quali: le immissioni, il danno estetico all’edificio, le distanze, ecc.
Le restrizioni all’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Nel caso di specie, il giudice meneghino, osserva che, ogni condomino al fine di poter realizzare una piena utilizzazione della propria unità immobiliare, può realizzare un impianto di condizionamento nel proprio appartamento. L'esigenza di refrigerazione dei complessi condominiali deve comunque essere contemperata con il diritto di tutti i condomini a non vedere danneggiato il decoro e l'estetica dello stabile, che secondo costante giurisprudenza è "costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico" (Cass. n. 27551/2005; Cass. n. 12343/2003). Per tali ragioni il Giudice precisa che tale contemperamento deve realizzarsi tenendo conto degli interessati e dello stato dei luoghi. A tal proposito la Suprema Corte ha evidenziato come si possa parlare di decoro architettonico, in tema di condominio, anche laddove possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia (Cass. civ., Sez. II, 4.04.2008, n. 8830). Ogni edificio ha, quindi, una propria dignità architettonica in relazione alla quale l’accertamento della violazione del divieto di alterazione il decoro architettonico deve essere più o meno rigorosa a seconda del carattere del fabbricato.
Condizionatori sporgenti. Nel caso di specie i condizionatori sulla facciata del Condominio alterano il decoro architettonico dello stabile, perché oltre ad essere sporgenti sono anche ben visibili da chiunque e per tali motivi alterano e deteriorano il decoro e l'estetica dello stesso.
Il vincolo del regolamento. Inoltre il Giudice fa notare che nel caso di specie vi è una norma del regolamento condominiale che prevede espressamente il divieto di modificare l'architettura, estetica e simmetria del fabbricato. Le disposizioni del regolamento condominiale avendo carattere vincolante e costituiscono obbligo per i condomini e per tali motivi i manufatti installati violano tanto il regolamento di condominio quanto il disposto dell'art. 1102 c.c.
Assemblea contraria. Da ultimo vi è la carenza dell’autorizzazione assembleare, anzi un esplicito divieto della stessa tali da far ritenere che i condomini avessero comunque posizionato sulla facciata condominiale i condizionatori occupando le parti comuni.
La decisione. Alla luce delle considerazioni svolte il Giudice milanese dispone quanto segue:
il singolo condomino non può posizionare il condizionatore sulla facciata dell'edificio se la delibera assembleare lo ha espressamente vietato;
la modifica apportata sulla parte comune danneggia il decoro e l'estetica dello stabile;
vi sono delle nel regolamento condominiale che prevedo espressamente il divieto di modificare l'architettura, estetica e simmetria del fabbricato;
è del tutto irrilevante che gli stabili attigui permettano un uso differente dell'esterno dei fabbricati.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
L'accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto. Il ruolo dell'amministratore
L'accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto. Il ruolo dell'amministratore
04/02/2014
di Alessandro Gallucci
L’amministratore di condominio, a mente dell’art. 1131, primo comma c.c., può agire in giudizio, contro i condomini e contro terzi (ossia estranei al condominio) in tutte le ipotesi ricadenti nell’ambito dell’art. 1130 c.c.
Un condomino non rispetta il regolamento di condominio? L’amministratore può agire in giudizio senza necessità di autorizzazione assembleare.
Un condomino non paga le quote condominiali? Idem.
E così via.
E per le cause nelle quali il condominio è chiamato in causa?
A mente del secondo comma dell’art. 1131 c.c. l’amministratore “può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto”.
La norma è stata oggetto di un acceso scontro dottrinario e giurisprudenziale rispetto asl quale, si sperava, fosse stata messa la parola fine dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 18331 del 2010.
Che cosa dissero gli ermellini in quell’occasione?
Innanzitutto circostanziarono l’ambito applicativo della loro pronuncia specificando che l’amministratore è, sicuramente, legittimato a resistere nelle controversie rientranti nell’ambito delle sue competenze ex art. 1130-1131, primo comma, c.c.
Per quelle esulanti da queste competenze, dissero da piazza Cavour, l’amministratore può stare in giudizio (sia resistendo sia proponendo ricorso avverso le sentenze sfavorevoli al condominio) solo previa delibera autorizzativa o comunque grazie ad una ratifica della propria azione.
In una sentenza (la n. 28141) resa il 17 dicembre del 2013, le parti litigavano in merito alla natura condominiale, o meno, del sottotetto.
Nella sostanza il condominio chiedeva la cessazione dell’utilizzazione abusiva del sottotetto da parte di alcuni condomini che, di contro, proponevano domanda riconvenzionale per l’accertamento della (loro) proprietà esclusiva di quel bene.
La Cassazione, inizialmente, aveva disposto l’integrazione del contraddittorio a tutti i condomini (cosa peraltro già avvenuta nei giudizi di merito) trattandosi di materia esulante dalla competenza dell’amministratore.
La sentenza, però, ha cambiato le carte in tavola: quell’integrazione non era necessaria. Si legge nella pronuncia che "il problema dell'integrità del contraddittorio si pone con riferimento alla domanda con la quale in via riconvenzionale i convenuti hanno chiesto l'accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto. Ed invero, se non si dubita che, dal lato attivo, non occorre la partecipazione di tutti i condomini nei giudizi promossi a tutela dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni (art. 1130 c.c., n. 4), non diversamente deve ritenersi per quanto concerne la legittimazione passiva dell'amministratore, che è prevista dall'art. 1131 c.c., comma 2, con specifica disposizione dettata in materia di condominio: peraltro, tale legittimazione ha portata generale in quanto estesa a ogni interesse condominiale, essendo la ratio della norma diretta a evitare il gravoso onere a carico del terzo o del condomino, che intenda agire nei confronti del condominio, di evocare in giudizio tutti i condomini; naturalmente, per le cause aventi a oggetto materie che eccedono le attribuzioni dell'amministratore, ai sensi del citato art. 1131 c.c., comma 3, il potere di rappresentanza in giudizio dell'amministratore è subordinato alla autorizzazione a resistere (o anche alla ratifica) da parte dell'assemblea, alla quale l'amministratore è tenuto senza indugio a riferire (S.U. 18331/2010; 22294/2004)" (Cass. 17 dicembre 2013 n. 28141).
Insomma a dire della Cassazione, se un condomino promuove una causa perché vuole che sia accertata la proprietà esclusiva di una parte dell’edificio, non serve citare in causa tutti i condomini ma basta chiamare in causa l’amministratore che, poi, deve farsi autorizzare a stare in giudizio, pena la declaratoria di contumacia della compagine.
Resta un dubbio: è noto che, spesso, da piazza Cavour su cause simili si sia concluso in tal modo ma, ci domandiamo: le azioni reali, ossia quelle volte tra le altre cose a dirimere la controversia sulla proprietà, non esulano da quelle riguardanti la gestione del condominio, al di là delle competenze dell’amministratore?
La questione del litisconsorzio in materia spesso genera confusione e sarebbe stato utile un bene se la riforma del condominio vi avesse posto un correttivo (anche nella forma di semplice chiarimento sulla reale estensione della legittimazione passiva dell’amministratore condominiale).
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
04/02/2014
di Alessandro Gallucci
L’amministratore di condominio, a mente dell’art. 1131, primo comma c.c., può agire in giudizio, contro i condomini e contro terzi (ossia estranei al condominio) in tutte le ipotesi ricadenti nell’ambito dell’art. 1130 c.c.
Un condomino non rispetta il regolamento di condominio? L’amministratore può agire in giudizio senza necessità di autorizzazione assembleare.
Un condomino non paga le quote condominiali? Idem.
E così via.
E per le cause nelle quali il condominio è chiamato in causa?
A mente del secondo comma dell’art. 1131 c.c. l’amministratore “può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto”.
La norma è stata oggetto di un acceso scontro dottrinario e giurisprudenziale rispetto asl quale, si sperava, fosse stata messa la parola fine dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 18331 del 2010.
Che cosa dissero gli ermellini in quell’occasione?
Innanzitutto circostanziarono l’ambito applicativo della loro pronuncia specificando che l’amministratore è, sicuramente, legittimato a resistere nelle controversie rientranti nell’ambito delle sue competenze ex art. 1130-1131, primo comma, c.c.
Per quelle esulanti da queste competenze, dissero da piazza Cavour, l’amministratore può stare in giudizio (sia resistendo sia proponendo ricorso avverso le sentenze sfavorevoli al condominio) solo previa delibera autorizzativa o comunque grazie ad una ratifica della propria azione.
In una sentenza (la n. 28141) resa il 17 dicembre del 2013, le parti litigavano in merito alla natura condominiale, o meno, del sottotetto.
Nella sostanza il condominio chiedeva la cessazione dell’utilizzazione abusiva del sottotetto da parte di alcuni condomini che, di contro, proponevano domanda riconvenzionale per l’accertamento della (loro) proprietà esclusiva di quel bene.
La Cassazione, inizialmente, aveva disposto l’integrazione del contraddittorio a tutti i condomini (cosa peraltro già avvenuta nei giudizi di merito) trattandosi di materia esulante dalla competenza dell’amministratore.
La sentenza, però, ha cambiato le carte in tavola: quell’integrazione non era necessaria. Si legge nella pronuncia che "il problema dell'integrità del contraddittorio si pone con riferimento alla domanda con la quale in via riconvenzionale i convenuti hanno chiesto l'accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto. Ed invero, se non si dubita che, dal lato attivo, non occorre la partecipazione di tutti i condomini nei giudizi promossi a tutela dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni (art. 1130 c.c., n. 4), non diversamente deve ritenersi per quanto concerne la legittimazione passiva dell'amministratore, che è prevista dall'art. 1131 c.c., comma 2, con specifica disposizione dettata in materia di condominio: peraltro, tale legittimazione ha portata generale in quanto estesa a ogni interesse condominiale, essendo la ratio della norma diretta a evitare il gravoso onere a carico del terzo o del condomino, che intenda agire nei confronti del condominio, di evocare in giudizio tutti i condomini; naturalmente, per le cause aventi a oggetto materie che eccedono le attribuzioni dell'amministratore, ai sensi del citato art. 1131 c.c., comma 3, il potere di rappresentanza in giudizio dell'amministratore è subordinato alla autorizzazione a resistere (o anche alla ratifica) da parte dell'assemblea, alla quale l'amministratore è tenuto senza indugio a riferire (S.U. 18331/2010; 22294/2004)" (Cass. 17 dicembre 2013 n. 28141).
Insomma a dire della Cassazione, se un condomino promuove una causa perché vuole che sia accertata la proprietà esclusiva di una parte dell’edificio, non serve citare in causa tutti i condomini ma basta chiamare in causa l’amministratore che, poi, deve farsi autorizzare a stare in giudizio, pena la declaratoria di contumacia della compagine.
Resta un dubbio: è noto che, spesso, da piazza Cavour su cause simili si sia concluso in tal modo ma, ci domandiamo: le azioni reali, ossia quelle volte tra le altre cose a dirimere la controversia sulla proprietà, non esulano da quelle riguardanti la gestione del condominio, al di là delle competenze dell’amministratore?
La questione del litisconsorzio in materia spesso genera confusione e sarebbe stato utile un bene se la riforma del condominio vi avesse posto un correttivo (anche nella forma di semplice chiarimento sulla reale estensione della legittimazione passiva dell’amministratore condominiale).
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
mercoledì 5 febbraio 2014
E' legittimo il decreto ingiuntivo emesso sulla base del preventivo e non del consuntivo purché sia approvato dall'assemblea
E' legittimo il decreto ingiuntivo emesso sulla base del preventivo e non del consuntivo purché sia approvato dall'assemblea
03/02/2014
di Alessandro Gallucci
In tema di condominio negli edifici, l’art. 63 delle diposizioni di attuazione del codice civile, nello specificare che l’amministratore può chiedere ed ottenere decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, non fa riferimento al preventivo oppure al rendiconto consuntivo.
Ne deriva che, fintanto che il primo non sia stato sostituito dal secondo, il decreto può fondarsi sul preventivo di spesa e sul relativo piano di riparto approvati dall’assemblea condominiale.
La Corte di Cassazione (sent. n. 28517 del 20 dicembre 2013) è tornata ad occuparsi della materia delle azioni monitorie contro i condomini morosi ribadendo quanto già affermato qualche anno orsono (cfr. Cass. 29 settembre 2008 n. 24299).
Ricorso per decreto ingiuntivo.
È lo spauracchio di tantissimi condomini. Nella sue regole generali il ricorso per decreto ingiuntivo è regolato dagli art. 633 e ss. del codice di procedura civile.
Il decreto è emesso al termine di un’azione (detta monitoria) caratterizzata dall’assenza di contraddittorio (il decreto infatti è emesso senza che il debitore, almeno inizialmente, possa essere chiamato a controbattere)
Proprio per queste sue caratteristiche non tutti i crediti vantati possono essere riscossi chiedendo l’emissione di un decreto ingiuntivo.
Si dice che, per ottenere un decreto, il credito debba essere:
certo (vale a dire non in contestazione tra le parti);
liquido (ossia determinato nel suo ammontare o comunque facilmente determinabile);
esigibile (ossia scaduto).
La notificazione deve essere eseguita entro 60 giorni dal deposito del decreto ingiuntivo in cancelleria, pena la decadenza del decreto stesso.
La legge specifica che contro il decreto può essere proposta opposizione (si pensi al caso in cui il debitore ha pagato oppure ha pagato parzialmente) entro 40 giorni dalla sua notificazione. Il decreto che non viene contestati entro questo termine diviene definitivo e gli può essere apposta la formula esecutiva che consente d’iniziare l’azione di esecuzione forzata se il debitore non ha ancora adempiuto spontaneamente.
Provvisoria esecutività.
Al ricorrere di determinate circostanze la legge consente di apporre la formula esecutiva in via provvisoria. Ciò è consentito quando il credito è fondato su specifici documenti.
Si pensi agli atti notarili, alle cambiali e, nel caso del condominio, alle delibere ed agli stati di ripartizione delle spese. In tal senso è chiarissimo l’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. che recita:
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Documenti su cui fondare la richiesta.
La legge, dicevamo in principio, non specifica se il decreto, per essere emesso, dev’essere fondato sul rendiconto consuntivo di gestione.
La Corte di Cassazione ha, più volte e di recente (cfr. Cass. 20 dicembre 2013 n. 28517), risposto negativamente: il decreto ingiuntivo condominiale può essere emesso anche sulla base del preventivo (con relativo piano di riparto necessario per ottenere la provvisoria esecutività) e, aggiungiamo noi, sulla base di ogni deliberazione di spesa deliberata e ripartita dall’assemblea.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
03/02/2014
di Alessandro Gallucci
In tema di condominio negli edifici, l’art. 63 delle diposizioni di attuazione del codice civile, nello specificare che l’amministratore può chiedere ed ottenere decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, non fa riferimento al preventivo oppure al rendiconto consuntivo.
Ne deriva che, fintanto che il primo non sia stato sostituito dal secondo, il decreto può fondarsi sul preventivo di spesa e sul relativo piano di riparto approvati dall’assemblea condominiale.
La Corte di Cassazione (sent. n. 28517 del 20 dicembre 2013) è tornata ad occuparsi della materia delle azioni monitorie contro i condomini morosi ribadendo quanto già affermato qualche anno orsono (cfr. Cass. 29 settembre 2008 n. 24299).
Ricorso per decreto ingiuntivo.
È lo spauracchio di tantissimi condomini. Nella sue regole generali il ricorso per decreto ingiuntivo è regolato dagli art. 633 e ss. del codice di procedura civile.
Il decreto è emesso al termine di un’azione (detta monitoria) caratterizzata dall’assenza di contraddittorio (il decreto infatti è emesso senza che il debitore, almeno inizialmente, possa essere chiamato a controbattere)
Proprio per queste sue caratteristiche non tutti i crediti vantati possono essere riscossi chiedendo l’emissione di un decreto ingiuntivo.
Si dice che, per ottenere un decreto, il credito debba essere:
certo (vale a dire non in contestazione tra le parti);
liquido (ossia determinato nel suo ammontare o comunque facilmente determinabile);
esigibile (ossia scaduto).
La notificazione deve essere eseguita entro 60 giorni dal deposito del decreto ingiuntivo in cancelleria, pena la decadenza del decreto stesso.
La legge specifica che contro il decreto può essere proposta opposizione (si pensi al caso in cui il debitore ha pagato oppure ha pagato parzialmente) entro 40 giorni dalla sua notificazione. Il decreto che non viene contestati entro questo termine diviene definitivo e gli può essere apposta la formula esecutiva che consente d’iniziare l’azione di esecuzione forzata se il debitore non ha ancora adempiuto spontaneamente.
Provvisoria esecutività.
Al ricorrere di determinate circostanze la legge consente di apporre la formula esecutiva in via provvisoria. Ciò è consentito quando il credito è fondato su specifici documenti.
Si pensi agli atti notarili, alle cambiali e, nel caso del condominio, alle delibere ed agli stati di ripartizione delle spese. In tal senso è chiarissimo l’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. che recita:
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Documenti su cui fondare la richiesta.
La legge, dicevamo in principio, non specifica se il decreto, per essere emesso, dev’essere fondato sul rendiconto consuntivo di gestione.
La Corte di Cassazione ha, più volte e di recente (cfr. Cass. 20 dicembre 2013 n. 28517), risposto negativamente: il decreto ingiuntivo condominiale può essere emesso anche sulla base del preventivo (con relativo piano di riparto necessario per ottenere la provvisoria esecutività) e, aggiungiamo noi, sulla base di ogni deliberazione di spesa deliberata e ripartita dall’assemblea.
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Fonte : condominioweb.com
Per le spese riguardanti l'installazione dell'ascensore ex novo, si applica l'articolo 1124 del codice civile?
Per le spese riguardanti l'installazione dell'ascensore ex novo, si applica l'articolo 1124 del codice civile?
04/02/2014
Dott. Emanuele Mascolo
(Ordinanza del Tribunale di Torino, 28 agosto 2013)
Nel nuovo articolo 1124 del codice civile appare palese che nessun riferimento letterario viene fatto riguardo l'installazione di un nuovo ascensore. Da qui il dubbio: si applica l'articolo 1124 per le spese riguardanti l'installazione dell'ascensore ex novo oppure no?
“Nel caso di specie, risulta sussistente il requisito del “fumus boni iuris”, apparendo la delibera assembleare impugnata affetta da nullità e/o annullabilità” perché “risulta documentalmente provato che si è riunita in seconda convocazione l’assemblea straordinaria deliberando la ripartizione delle spese per la costruzione dell’ascensore come segue: 50% per millesimi di proprietà e 50% per altezza di piano” ed ancora perché, “ la deliberazione di ripartizione del 50% del preventivo spese per l’installazione dell’ascensore sulla base dell’altezza di piano della proprietà dei condomini contrasta con l’art. 1123 c.c., che prevede la ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (senza che nel presente procedimento risulti documentalmente provata una diversa convenzione)”. (Ordinanza del Tribunale di Torino, 28 agosto 2013)
Il quadro normativo. L’articolo 1124 del codice civile, come modificato dalla Legge n. 220/2012, in vigore dal 17 giugno 2013, prevede espressamente al comma 1, che “le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.”
È evidente che la norma non prevede il caso dell’istallazione del nuovo ascensore, le cui spese, nel nostro caso, furono ripartite tenendo conto invece, proprio di questa normativa.
La vecchia disposizione dell'articolo 1124 del codice civile, diversa già nel titolo, prevedeva che “le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.”
A questo punto è facile intuire che il riferimento agli ascensori, nell'articolo 1124 è stato inserito a seguito della riforma del 2013 ed appare palese che nessun riferimento letterario viene fatto riguardo l'installazione di un nuovo ascensore. Quindi si applica l'articolo 1124 per le spese riguardanti l'installazione dell'ascensore ex novo oppure no?
Il caso analizzato. In un condominio, in seguito alla deliberazione per l’installazione del nuovo ascensore, un condomino, assente all’assemblea, impugnò la delibera per ottenerne l’annullamento e nel contempo la sospensione dell’esecuzione ex art. 1137 del codice civile, il quale prevede che “ la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.” Per ciò il condomino ha adito il Tribunale di Torino.
La decisione. Con Ordinanza del 28 agosto 2013, il Tribunale di Torino, ha disposto la sospensione della delibera condominiale, ex articolo 1137 del codice civile, dando ragione al condomino, in quanto, secondo il Giudice, “nel caso di specie, risulta sussistente il requisito del “fumus boni iuris”, apparendo la delibera assembleare impugnata affetta da nullità e/o annullabilità” perché “risulta documentalmente provato che si è riunita in seconda convocazione l’assemblea straordinaria deliberando la ripartizione delle spese per la costruzione dell’ascensore come segue: 50% per millesimi di proprietà e 50% per altezza di piano” ed ancora perché, “la deliberazione di ripartizione del 50% del preventivo spese per l’installazione dell’ascensore sulla base dell’altezza di piano della proprietà dei condomini contrasta con l’art. 1123 c.c., che prevede la ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (senza che nel presente procedimento risulti documentalmente provata una diversa convenzione)”. In merito all’applicazione dell’articolo 1124 del codice civile, il Tribunale di Torino adito sostiene che “si riferisce unicamente alla manutenzione ed alla sostituzione (delle scale e) degli ascensori, e non anche all’installazione ex novo di un nuovo ascensore.”
I precedenti ante-riforma. Conforme all'Ordinanza in oggetto è sempre il Tribunale di Torino nel 2006, che così disponeva: “il provvedimento di sospensione della delibera assembleare essendo preposta ad impedire che l'esecuzione della delibera asseritamente illegittima possa vanificare il giudizio che ha ad oggetto proprio la illegittimità, riveste natura cautelare, con la conseguenza che, da una parte,è necessario accertare i requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora e, dall'altra, è applicabile, in quanto compatibile, il procedimento cautelare uniforme di cui agli artt. 669-bis c.p.c.” (Trib. Torino, Ordinanza 05.06.2006). Precedentemente, nel 2001, viene ritenuto “inammissibile il ricorso alla tutela urgente innominata di cui all'art.700 c.p.c. al fine di ottenere la sospensione "ante causam" dell'esecuzione di una delibera assembleare di un condominio, stante l'esistenza del rimedio cautelare tipico di cui al comma 2 dell'art. 1137 c.c.” ( Trib. Nocera Inferiore, Ordinanza 02.02.2001)
In tema di applicazione dell'articolo 1137 del codice civile, la recente Giurisprudenza ritiene univocamente che “la forma di tali impugnazioni; possono, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, semprechè l'atto risulti depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall'art. 1137 c.c. Citato.” ( Cass. n. 14661/2013; Cass. n. 3743/2013; Cass. S.U. n. 8491/11)
La giurisprudenza di legittimità sosteneva che: “deve ritenersi nulla la delibera d'installazione dell'impianto di ascensore, adottata nell'interesse comune, se da essa consegua la violazione dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva; con la conseguenza che tale causa di invalidità non è soggetta ai termini di impugnazione di cui all'art. 1137, ultimo comma, c.c., ma può essere fatta valere in ogni tempo da chiunque dimostri di averne interesse e, quindi, anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole.” (Cass. n. 12930/2012). Inoltre l'installazione dell'ascensore, “ costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 l. 2 gennaio 1989 n. 13, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c., dovendo, però, essere rispettati (in forza del comma 3 del citato art. 2) i limiti previsti dagli art. 1120 e 1121 c.c. Ne consegue che non può essere consentita quell'installazione che renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.” (Cass. n. 28920/2011)
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
04/02/2014
Dott. Emanuele Mascolo
(Ordinanza del Tribunale di Torino, 28 agosto 2013)
Nel nuovo articolo 1124 del codice civile appare palese che nessun riferimento letterario viene fatto riguardo l'installazione di un nuovo ascensore. Da qui il dubbio: si applica l'articolo 1124 per le spese riguardanti l'installazione dell'ascensore ex novo oppure no?
“Nel caso di specie, risulta sussistente il requisito del “fumus boni iuris”, apparendo la delibera assembleare impugnata affetta da nullità e/o annullabilità” perché “risulta documentalmente provato che si è riunita in seconda convocazione l’assemblea straordinaria deliberando la ripartizione delle spese per la costruzione dell’ascensore come segue: 50% per millesimi di proprietà e 50% per altezza di piano” ed ancora perché, “ la deliberazione di ripartizione del 50% del preventivo spese per l’installazione dell’ascensore sulla base dell’altezza di piano della proprietà dei condomini contrasta con l’art. 1123 c.c., che prevede la ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (senza che nel presente procedimento risulti documentalmente provata una diversa convenzione)”. (Ordinanza del Tribunale di Torino, 28 agosto 2013)
Il quadro normativo. L’articolo 1124 del codice civile, come modificato dalla Legge n. 220/2012, in vigore dal 17 giugno 2013, prevede espressamente al comma 1, che “le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.”
È evidente che la norma non prevede il caso dell’istallazione del nuovo ascensore, le cui spese, nel nostro caso, furono ripartite tenendo conto invece, proprio di questa normativa.
La vecchia disposizione dell'articolo 1124 del codice civile, diversa già nel titolo, prevedeva che “le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.”
A questo punto è facile intuire che il riferimento agli ascensori, nell'articolo 1124 è stato inserito a seguito della riforma del 2013 ed appare palese che nessun riferimento letterario viene fatto riguardo l'installazione di un nuovo ascensore. Quindi si applica l'articolo 1124 per le spese riguardanti l'installazione dell'ascensore ex novo oppure no?
Il caso analizzato. In un condominio, in seguito alla deliberazione per l’installazione del nuovo ascensore, un condomino, assente all’assemblea, impugnò la delibera per ottenerne l’annullamento e nel contempo la sospensione dell’esecuzione ex art. 1137 del codice civile, il quale prevede che “ la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.” Per ciò il condomino ha adito il Tribunale di Torino.
La decisione. Con Ordinanza del 28 agosto 2013, il Tribunale di Torino, ha disposto la sospensione della delibera condominiale, ex articolo 1137 del codice civile, dando ragione al condomino, in quanto, secondo il Giudice, “nel caso di specie, risulta sussistente il requisito del “fumus boni iuris”, apparendo la delibera assembleare impugnata affetta da nullità e/o annullabilità” perché “risulta documentalmente provato che si è riunita in seconda convocazione l’assemblea straordinaria deliberando la ripartizione delle spese per la costruzione dell’ascensore come segue: 50% per millesimi di proprietà e 50% per altezza di piano” ed ancora perché, “la deliberazione di ripartizione del 50% del preventivo spese per l’installazione dell’ascensore sulla base dell’altezza di piano della proprietà dei condomini contrasta con l’art. 1123 c.c., che prevede la ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (senza che nel presente procedimento risulti documentalmente provata una diversa convenzione)”. In merito all’applicazione dell’articolo 1124 del codice civile, il Tribunale di Torino adito sostiene che “si riferisce unicamente alla manutenzione ed alla sostituzione (delle scale e) degli ascensori, e non anche all’installazione ex novo di un nuovo ascensore.”
I precedenti ante-riforma. Conforme all'Ordinanza in oggetto è sempre il Tribunale di Torino nel 2006, che così disponeva: “il provvedimento di sospensione della delibera assembleare essendo preposta ad impedire che l'esecuzione della delibera asseritamente illegittima possa vanificare il giudizio che ha ad oggetto proprio la illegittimità, riveste natura cautelare, con la conseguenza che, da una parte,è necessario accertare i requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora e, dall'altra, è applicabile, in quanto compatibile, il procedimento cautelare uniforme di cui agli artt. 669-bis c.p.c.” (Trib. Torino, Ordinanza 05.06.2006). Precedentemente, nel 2001, viene ritenuto “inammissibile il ricorso alla tutela urgente innominata di cui all'art.700 c.p.c. al fine di ottenere la sospensione "ante causam" dell'esecuzione di una delibera assembleare di un condominio, stante l'esistenza del rimedio cautelare tipico di cui al comma 2 dell'art. 1137 c.c.” ( Trib. Nocera Inferiore, Ordinanza 02.02.2001)
In tema di applicazione dell'articolo 1137 del codice civile, la recente Giurisprudenza ritiene univocamente che “la forma di tali impugnazioni; possono, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, semprechè l'atto risulti depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall'art. 1137 c.c. Citato.” ( Cass. n. 14661/2013; Cass. n. 3743/2013; Cass. S.U. n. 8491/11)
La giurisprudenza di legittimità sosteneva che: “deve ritenersi nulla la delibera d'installazione dell'impianto di ascensore, adottata nell'interesse comune, se da essa consegua la violazione dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva; con la conseguenza che tale causa di invalidità non è soggetta ai termini di impugnazione di cui all'art. 1137, ultimo comma, c.c., ma può essere fatta valere in ogni tempo da chiunque dimostri di averne interesse e, quindi, anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole.” (Cass. n. 12930/2012). Inoltre l'installazione dell'ascensore, “ costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 l. 2 gennaio 1989 n. 13, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c., dovendo, però, essere rispettati (in forza del comma 3 del citato art. 2) i limiti previsti dagli art. 1120 e 1121 c.c. Ne consegue che non può essere consentita quell'installazione che renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.” (Cass. n. 28920/2011)
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Fonte : condominioweb.com
Il termine per la denuncia dei difetti di costruzione decorre dalla loro conoscenza e quando questa è avvenuta lo decide il giudice
Il termine per la denuncia dei difetti di costruzione decorre dalla loro conoscenza e quando questa è avvenuta lo decide il giudice
03/02/2014
di Alessandro Gallucci
La denuncia dei difetti delle opere nel contratto d’appalto, più nello specifico dei gravi difetti di cui s’occupa l’art. 1669 c.c., decorre dalla data in cui il committente né ha conoscenza.
Da quel momento, chi ha commissionato le opere (a dire il vero vista la natura extracontrattuale della responsabilità dell’art. 1669 c.c. anche l’amministratore di condominio, per le parti comuni e l’acquirente di un immobile venduto dal costruttore) ha un anno di tempo per segnalarle a chi le ha realizzate.
L’azione giudiziale per i dovuti risarcimenti e le necessarie riparazioni, a sua volta, può essere esperita entro un anno dalla denuncia.
I termini di denuncia ed azione, dunque, sono molto stretti e la loro mancata osservanza può far incorrere in decadenze capaci di vanificare ogni pretesa riparatoria o risarcitoria.
Proprio in questo contesto, spesso, ci si domanda: qual è il momento in cui può dirsi conosciuto il difetto o, meglio, l’entità del problema e di conseguenza l’azione esperibile?
È bene ricordare, infatti, che se più che di un grave difetto si tratta di un vizio o di una difformità dell’opera rispetto a quanto pattuito, la responsabilità dell’appaltatore assume natura contrattuale ed è regolata dall’art. 1667 c.c.
Alla domanda che ci siamo posti in precedenza è spesso chiamata a rispondere la Suprema Corte di Cassazione. Da ultimo lo ha fatto nella sentenza n. 28202 del 17 dicembre 2013.
In quell’occasione i giudici di piazza Cavour hanno specificato che “l'identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti onde possa individuarsi la "scoperta" del vizio ai fini del computo dei termini deve effettuarsi con riguardo tanto alla gravità dei vizi quanto al collegamento causale di essi con l'attività espletata, sì che, non potendosi onerare il danneggiato di proporre senza la dovuta prudenza azioni generiche a carattere esplorativo o comunque suscettibili di rivelarsi infondate, la conoscenza completa, idonea a determinare il decorso del termine, dovrà ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori, solo all'atto dell'acquisizione d'idonei accertamenti tecnici; per il che, nell'ipotesi di gravi vizi la cui entità e le cui cause, a maggior ragione ove già oggetto di contestazioni tra le parti, abbiano, anche per ciò, rese necessarie indagini tecniche, è consequenziale ritenere che una denunzia di gravi vizi possa implicare un'idonea ammissione di valida scoperta degli stessi tale da costituire il dies a quo per la decorrenza del termine ed, a maggior ragione, tale da far supporre una conoscenza dei difetti di tanto antecedente da implicare la decadenza, solo quando, in ragione degli effettuati accertamenti, risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause, per l'un effetto, alla data della denunzia e, per l'altro, a data ad essa convenientemente anteriore (cfr. Cass. 9.3.99 n. 1993, 18.11.98 n. 11613, 20.3.98 n. 2977, 94 n. 8053)” (Cass. 17 dicembre 2013, n. 28202).
Il problema, in questo, contesto è un altro: e se il danneggiato conosce già da tempo vizi e gravità dei medesimi ma cincischia e poi cerca di recuperare il tempo perduto individuando il momento della reale conoscenza della situazione dell’immobile ad una consulenza tecnica?
Al riguardo la Corte di Cassazione, sempre nella medesima pronuncia, ha specificato che il ricorso ad una consulenza tecnica (o ad un accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c.) “non può giovare al danneggiato quale escamotage onde essere rimesso in termini quando dell'entità e delle cause dei vizi avesse già avuta idonea conoscenza, ma solo che compete al giudice del merito accertare se la conoscenza dei vizi e della loro consistenza fosse stata tale da consentire una loro consapevole denunzia prima ed una non azzardata iniziativa giudiziale poi, anche in epoca precedente, pur senza l'ulteriore supporto del parere d'un perito (cfr. Cass. 9.3.99 n. 1993, 2.9.92 n. 1016). Sulla specifica responsabilità del direttore dei lavori per colpa professionale in concorso con l'appaltatore cfr. Cass. 23.7.2013 n. 17874 e Cass. 27.8.2012 n. 14650. Nella specie l'azione è stata svolta per gravi vizi nell'esecuzione dei lavori, confermati dalla espletata consulenza ed i quesiti, così come proposti, sono inidonei a ribaltare la corretta decisione adottata” (Cass. 17 dicembre 2013, n. 28202).
In buona sostanza: gli elementi tecnici sono fondamentali per la conoscenza del reale stato dei luoghi ma non indispensabili se preventivamente ed in altro modo conosciuti dall’interessato.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
03/02/2014
di Alessandro Gallucci
La denuncia dei difetti delle opere nel contratto d’appalto, più nello specifico dei gravi difetti di cui s’occupa l’art. 1669 c.c., decorre dalla data in cui il committente né ha conoscenza.
Da quel momento, chi ha commissionato le opere (a dire il vero vista la natura extracontrattuale della responsabilità dell’art. 1669 c.c. anche l’amministratore di condominio, per le parti comuni e l’acquirente di un immobile venduto dal costruttore) ha un anno di tempo per segnalarle a chi le ha realizzate.
L’azione giudiziale per i dovuti risarcimenti e le necessarie riparazioni, a sua volta, può essere esperita entro un anno dalla denuncia.
I termini di denuncia ed azione, dunque, sono molto stretti e la loro mancata osservanza può far incorrere in decadenze capaci di vanificare ogni pretesa riparatoria o risarcitoria.
Proprio in questo contesto, spesso, ci si domanda: qual è il momento in cui può dirsi conosciuto il difetto o, meglio, l’entità del problema e di conseguenza l’azione esperibile?
È bene ricordare, infatti, che se più che di un grave difetto si tratta di un vizio o di una difformità dell’opera rispetto a quanto pattuito, la responsabilità dell’appaltatore assume natura contrattuale ed è regolata dall’art. 1667 c.c.
Alla domanda che ci siamo posti in precedenza è spesso chiamata a rispondere la Suprema Corte di Cassazione. Da ultimo lo ha fatto nella sentenza n. 28202 del 17 dicembre 2013.
In quell’occasione i giudici di piazza Cavour hanno specificato che “l'identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti onde possa individuarsi la "scoperta" del vizio ai fini del computo dei termini deve effettuarsi con riguardo tanto alla gravità dei vizi quanto al collegamento causale di essi con l'attività espletata, sì che, non potendosi onerare il danneggiato di proporre senza la dovuta prudenza azioni generiche a carattere esplorativo o comunque suscettibili di rivelarsi infondate, la conoscenza completa, idonea a determinare il decorso del termine, dovrà ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori, solo all'atto dell'acquisizione d'idonei accertamenti tecnici; per il che, nell'ipotesi di gravi vizi la cui entità e le cui cause, a maggior ragione ove già oggetto di contestazioni tra le parti, abbiano, anche per ciò, rese necessarie indagini tecniche, è consequenziale ritenere che una denunzia di gravi vizi possa implicare un'idonea ammissione di valida scoperta degli stessi tale da costituire il dies a quo per la decorrenza del termine ed, a maggior ragione, tale da far supporre una conoscenza dei difetti di tanto antecedente da implicare la decadenza, solo quando, in ragione degli effettuati accertamenti, risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause, per l'un effetto, alla data della denunzia e, per l'altro, a data ad essa convenientemente anteriore (cfr. Cass. 9.3.99 n. 1993, 18.11.98 n. 11613, 20.3.98 n. 2977, 94 n. 8053)” (Cass. 17 dicembre 2013, n. 28202).
Il problema, in questo, contesto è un altro: e se il danneggiato conosce già da tempo vizi e gravità dei medesimi ma cincischia e poi cerca di recuperare il tempo perduto individuando il momento della reale conoscenza della situazione dell’immobile ad una consulenza tecnica?
Al riguardo la Corte di Cassazione, sempre nella medesima pronuncia, ha specificato che il ricorso ad una consulenza tecnica (o ad un accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c.) “non può giovare al danneggiato quale escamotage onde essere rimesso in termini quando dell'entità e delle cause dei vizi avesse già avuta idonea conoscenza, ma solo che compete al giudice del merito accertare se la conoscenza dei vizi e della loro consistenza fosse stata tale da consentire una loro consapevole denunzia prima ed una non azzardata iniziativa giudiziale poi, anche in epoca precedente, pur senza l'ulteriore supporto del parere d'un perito (cfr. Cass. 9.3.99 n. 1993, 2.9.92 n. 1016). Sulla specifica responsabilità del direttore dei lavori per colpa professionale in concorso con l'appaltatore cfr. Cass. 23.7.2013 n. 17874 e Cass. 27.8.2012 n. 14650. Nella specie l'azione è stata svolta per gravi vizi nell'esecuzione dei lavori, confermati dalla espletata consulenza ed i quesiti, così come proposti, sono inidonei a ribaltare la corretta decisione adottata” (Cass. 17 dicembre 2013, n. 28202).
In buona sostanza: gli elementi tecnici sono fondamentali per la conoscenza del reale stato dei luoghi ma non indispensabili se preventivamente ed in altro modo conosciuti dall’interessato.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
martedì 4 febbraio 2014
lunedì 3 febbraio 2014
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