4+4, 3+2 e contratti di locazione di natura transitoria.
Sono queste le tre forma contrattuali previste dalla legge n. 431/98 rispetto ai contratti di locazione per uso abitativo
Il primo è quello rispetto al quale la legge si limita a disciplinare alcuni aspetti formali e di rinnovo automatico o tacito o recesso di entrambi i contraenti. Quelli successivi sono più articolati e prevedono un rimando, per la fase prettamente applicativa ad un decreto ministeriale, il d.m. 30 dicembre 2002, ed agli accordi territoriali tra associazioni di proprietari ed inquilini. I contratti di durata 3+2 e quelli di natura transitoria, infine, non consentono la fissazione libera del canone ma devono fare riferimento alle indicazioni a degli accordi presi sulla base di una convenzione nazionale di riferimento (vedi artt. 5 e ss. l. n. 431/98).
Vale la pena osservare più da vicino le tipologie contrattuali indicate.
Innanzitutto bisogna evidenziare che ai sensi dell'art. 2, secondo comma della legge 431/98 le norme dettate in relazione ai succitati contratti, alle agevolazioni fiscali ad essi inerenti ed alle procedure di rilascio nonché ai divieti connessi a queste tipologie contrattuali non si applicano:
“a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”.
Tizio è proprietario di una villa di lusso e la vuole affittare? Il contratto dovrà essere disciplinato dal codice civiìe. Tizio è proprietario di un appartamento in località marittima e Caio lo vuole prendere in affitto per una breve vacanza? Idem.
Tizio è proprietario di un'unità immobiliare residenziale (secondo la categorie catastalihttp://www.catasto.it/categorie.html) e Caio intende prenderla in affitto per soddisfare le proprie normali esigenze abitative? Le parti possono scegliere di fare ricorso a due tipologie contrattuali:
a) quella così detta 4+4;
b) quella così detta 3+2.
Contratto quadriennale con rinnovo automatico, salvo recesso giustificato ex art. 3 legge n. 431/98.
E' in questo modo che possiamo definire il più volte citato contratto 4+4.
Come funziona esattamente?
Ai sensi dell'art. 2, primo comma, l. n. 431/98:
Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Proseguiamo nell'illustrazione della norma riprendendo l'ultimo esempio.
Tizio concede in locazione a Caio una propria unità immobiliare. Le parti, poiché intendono determinare in autonomia il canone locatizio, dovranno utilizzare il contratto quadriennale con rinnovo automatico. Ciò vuol dire, ad esempio, che se il contratto è stato stipulato il giorno 1 febbraio 2010, la prima scadenza avverrà il giorno 1 febbraio 2014. Se non ricorre alcuna delle circostanze indicate dall'art. 3 della legge n. 431/98 (si veda più avanti) che consentono al proprietario di recedere, il contratto deve considerarsi rinnovato per un altro quadriennio, con nuova scadenza, quindi, per il giorno 1 febbraio 2018. Arrivando alla seconda scadenza, le alternative sono due:
a) le parti, con lettera raccomandata da inviarsi almeno sei mesi prima della scadenza, attivano la procedura di rinnovo a nuove condizioni o di rinuncia al contratto;
b) le parti restano inattive facendo così rinnovare tacitamente il medesimo contratto per un altro periodo 4+4.
Solitamente, è evidente, se v'è accordo per proseguire alle medesime condizioni, il silenzio è la soluzione migliore, insomma inutile scrivere “desidero rinnovare alle medesime condizioni” se si sa che la controparte è d'accordo. Scrivere, come prescrive la legge, serve per valutare la possibilità di proseguire nel rapporto a condizioni diverse o per dire che non lo si vuole più fare. Farlo con così tanto tempo di anticipo (almeno sei mesi dalla seconda scadenza) serve per consentire ad entrambe le parti di poter provvedere a cercare una nuova soluzione (abitativa per il conduttore, di locazione per il proprietario).
Il proprietario dell'unità immobiliare concessa il locazione può interrompere il contratto 4+4 alla prima scadenza, purché lo faccia per ben determinati motivi.
Lo dice chiaramente l'art. 3, primo comma della legge n. 431/98, a mente del quale:
“Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”.
Il locatore vuole dare l'abitazione al proprio figlio che si sta per sposare (o che più semplicemente vuole andare a viverci)? Il locatore può disdire il contratto.
Il locatore scopre che il conduttore ha un immobile libero e di sua proprietà nello stesso comune? Idem.
Si badi, come ha specificato la giurisprudenza di merito e di legittimità, in più occasioni, sebbene la lettera di disdetta non debba osservare particolari formule sacramentali, è, tuttavia, obbligatorio che il diniego motivato di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza
“per essere idoneo allo scopo, deve esprimere testualmente, inequivocamente e specificamente alcuno dei motivi (tra quelli descritti dall'art. 3 della L. n. 431/1998) che legittimano il locatore a recedere dal contratto alla scadenza del primo quadriennio” (Trib. Roma 4 ottobre 2010 n. 19817).
Insomma, prosegue il Tribunale di Roma,
“non si ritiene che il richiamo per relationem agli articoli di legge, possa soddisfare il requisito di forma prescritto dal menzionato art. 3. - (V. tra le tante, Cass. n. 936 del 2013 in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica ex ante della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore)” (Trib. Roma 4 ottobre 2010 n. 19817).
Come dire: non basta scrivere “esercito la facoltà di disdetta ai sensi dell'art. 3 legge n. 431/98” ma bisogna scrivere “esercito la facoltà di disdetta ai sensi dell'art. 3 legge n. 431/98 poiché (e di seguito spiegare quale tra le circostanze indicate dalla norma ricorre”.
Nei casi di disdetta per lavori manutentivi per le circostanze indicate dalle succitate lettere d) ed e), il possesso del titolo autorizzativo (es. permesso di costruire) è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. Come dire: senza permessi inutile andare in Tribunale a chiedere il rilascio dell'immobile in ragione dell'esercizio della facoltà di recesso ex art. 3 l. n. 431/98.
Che cosa accade se il locatore comunica l'intenzione di recedere, riacquista la disponibilità dell'immobile ma, poi, non fa ciò che ha detto (es. destinare la casa ad abitazione del figlio)?
Ai sensi dell'art.3, quinto comma, l. n. 431/98:
“nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3”.
Il terzo comma del medesimo articolo specifica che:
“Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito”.
Le norme, evidentemente, disciplinano due ipotesi diverse: il quinto comma fa riferimento al semplice decorrere del tempo, mentre il terzo comma disciplina le revoca illegittima. Ad ogni buon conto nel caso di cui al quinto comma, il conduttore può chiedere, alternativamente, due rimedi:
a) ripristino del contratto;
b) risarcimento del danno con corresponsione di trentasei mensilità di canone locatizio.
Anche il conduttore può esercitare il diritto recesso dal contratto 4+4 non solo alla prima scadenza:
a) sempre con un preavviso di sei mesi se ricorrono gravi motivi (es. personale crisi economica, cfr. in tal senso App. Firenze 28 marzo 2013, n. 100);
b) sempre, al di là dei gravi motivi, con un preavviso di sei mesi se se è previsto dal contratto (art. 4 legge n. 392/78).
Contratti 3+2 ovvero accordi con determinazione dei canoni di locazione agevolati nella contrattazione territoriale
Si tratta di contratti in cui le parti rinunciano ad una parte della propria autonomia contrattuale.
Ai sensi dell'art. 2, terzo comma, legge n. 431/98, in alternativa ai contratti 4+4:
“[…] le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata”.
In questo contesto, ad affermarlo è l'art. 1, primo comma, d.m. 20 dicembre 2002:
Gli Accordi territoriali, in conformità delle finalità indicate all'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n.431, stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all'interno delle quali, secondo le caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare, è concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti.
E' bene ricordare che i contratti tipo, i quali possono poi prevedere specificazioni a livello locale, devono essere redatti dalla così detta convenzione nazionale di cui si fa menzione negli artt. 4 e 4-bis della legge n. 431/98.
Insomma per stipulare il contratto 3+2 è necessario essere a conoscenza degli accordi nazionali e di quelli della propria zona. Questi ultimi è possibile conoscerli presso il comune in cui è ubicato l'immobile o, magari, come nel link che portiamo ad esempio, sul sito istituzionale di un'associazione di proprietari o inquilini (http://www.sunia.it/accmilano).
Si badi: è sempre bene verificare che quello individuato sia l'accordo vigente e che il contratto sia stipulato nelle forme indicate dal succitato d.m. 20 dicembre 2002 o degli accordi territoriali, altrimenti quell'accordo dev'essere automaticamente riportato nell'ambito del classico contratto 4+4. La stipula dei predetti contratti è spesso accompagnata da agevolazioni di carattere fiscale (es. pagamento agevolato delle imposte sulla casa). Vista l'articolazione della materia, è consigliabile, se non s'ha esperienza nel settore, farsi assistere da un legale di propria fiducia o da una delle associazioni da categoria di proprietari o inquilini.
Che cosa succede al termine dei primi tre anni di contratto?
Ai sensi dell'art. 2, quinto comma, l. n. 431/98
“[…] Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.
Nella sostanza si tratta d'un contratto quinquennale (difficile pensare ad un cambio delle condizioni di locazione dopo tre anni, fermo restando il diritto del proprietario di disdire il contratto al termine del triennio, per i motivi indicati dall'art. 3 della legge n. 431/98.
Per il recesso del conduttore vale quanto detto in relazione ai contratti 4+4.
Contratti di natura transitoria
Il contratto di natura transitoria, come afferma l'art. 5 della legge n. 431/98 è quell'accordo
“anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti”.
La durata dei contratti transitori è prevista d.m. 20 dicembre 2002 in un minimo di un mese ed in un massimo di diciotto mesi. Questo genere di contratti possono essere utilizzati per soddisfare esigenze transitorie (debitamente documentate con atti che devono essere allegati al contratto di locazione) tanto del proprietario/locatore quanto del conduttore anche e soprattutto avendo riguardo ad esigenze di studio o lavoro, ma non solo chiaramente.
Si pensi al lavoratore che sa di essere distaccato presso un ramo d'azienda in una città diversa da quella di residenza, o al proprietario di un'unità immobiliare che viva la medesima situazione. In tal casi si può fare ricorso a questa particolare tipologia contrattuale, il cui canone non è completamente determinabile dalle parti (si segue una disciplina di determinazione dei parametri di riferimento sostanzialmente coincidente con quella prevista per i così detti contratti 3+2).
Siccome la legge n. 431/98 ed il successivo d.m. 20 dicembre 2002 (sia pur prevedendo quest'ultimo un schema tipo applicabile in ipotesi residuali, ossia di mancanza di schemi locali) prevedono un intervento non secondario degli accordi tra associazioni di categoria, specie nei costituenti aree metropolitane (es. Torino, Milano, Roma, Napoli, ecc.), è consigliabile rivolgersi ai Comuni di riferimento e/o alle associazioni locali di proprietari ed inquilini per avere tutte le informazioni/consulenze del caso. E' bene ricordare che il contratto ad uso transitorio, se utilizzato per scopi diversi da quelli succitati e meglio specificati negli accordi locali o se utilizzato per tali scopi surrettiziamente, dev'essere ricondotto nell'ambito del contratto 4+4.
Il termine di recesso previsto per il conduttore è liberamente determinato dalle parti. Non è previsto un recesso del proprietario. Sono previste particolari forma di comunicazione della continuazione della causa di transitorietà pena la riconduzione del contratto transitorio nell'ambito del contratto di locazione 4+4.
Fonte http://www.condominioweb.com/i-contratti-di-locazione-a-disposizione-e-recesso.12091#ixzz3m6afJGeN
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