giovedì 24 settembre 2015

Come calcolare il numero dei condòmini?

Come calcolare il numero dei condòmini?


Qual è il modo esatto per calcolare il numero dei condòmini, cioè delle persone che partecipano alla compagine?
Se una persona è proprietaria di più unità immobiliari, conterà come un solo condomino o per tanti condòmini quante sono gli appartamenti di sua proprietà?
E se un appartamento è in comunione tra più persone (ipotesi più ricorrente quella della comunione tra i coniugi), essi dovranno essere considerati un solo condomino o ciascuno entrerà a far parte singolarmente del conteggio dei partecipanti al condominio?
La questione non è di poco conto giacché da questo calcolo discendono delle conseguenze non indifferenti.
La nomina dell'amministratore è obbligatoria solamente se il numero dei condòmini è superiore ad otto (art. 1129, primo comma, c.c.).
Dall'obbligatorietà della nomina discende, se non vi provvede l'assemblea, il diritto dei condòmini, anche singolarmente, di rivolgersi al Tribunale per addivenire alla così detta nomina giudiziale; in caso di numero inferiore a tale soglia, tale ricorso è precluso.
Altro caso: il regolamento condominiale. Esso, specifica l'art. 1138, primo comma, c.c. è obbligatorio quando il numero dei condòmini è superiore a dieci (quindi undici).
Prendendo spunto dagli esempi di cui sopra, in un condominio con undici unità immobiliari, tre delle quali appartenenti alla stessa persona, il numero dei condòmini dovrà essere considerato pari ad otto. Sul punto la legge non ammette dubbi: ciò che conta, ai fini del soglie superamento delle soglie che fanno divenire obbligatoria la nomina dell'amministratore e l'adozione del regolamento è il numero di persone e non delle unità immobiliari.
E se ci sono otto appartamenti uno dei quali in proprietà a due persone? I condòmini dovranno essere considerati otto, oppure nove con conseguente obbligo di nomina dell'amministratore?
Al riguardo, ad avviso di chi scrive, l'art. 67 disp. att. c.c. contiene la risposta inequivocabile a questo dubbio.
Recita la norma:
“Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea […]” (art. 67, secondo comma, disp. att. c.c.).
Dal dettato normativo emerge chiaramente che ai più comproprietari corrisponde un solo voto, ergo quei comproprietari, ai fini del conteggio che condòmini partecipanti, dovranno essere considerati al pari di un unico condomino. Allo stesso modo si dovrà ragionare rispetto all'ipotesi dell'appartamento concesso in usufrutto (cfr. art. 67, sesto e settimo comma, c.c. e Cass. n. 124/78).
Di conseguenza in un condominio che conta otto unità immobiliari, delle quali una in comproprietà tra due persone, il numero dei condòmini dovrà essere considerato pari otto.
Resta fermo, in capo all'amministratore l'onere di convocare tutti i comproprietari; tale onere può dirsi assolto anche se l'avviso di convocazione è stato inviato ad uno solo di questi, purché la situazione concreta possa portare a presumere che tale comunicazione sia stata conosciuta dagli altri (il caso dell'appartamento tra i coniugi conviventi, cfr. Cass. ult. cit.).
alle

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