martedì 19 luglio 2016

Iscrivere un'ipoteca sproporzionata comporta la responsabilità aggravata del creditore



Iscrivere un'ipoteca sproporzionata 

comporta la responsabilità 

aggravata del creditore


Quando il creditore iscrive un'ipoteca giudiziale sproporzionata. Ecco cosa succede








 Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 6533 del 5 aprile 2016 in merito alla responsabilità del creditore per aver iscritto l'ipoteca su beni di valore sproporzionato rispetto al credito garantito.Nel momento in cui si accerta l'inesistenza del diritto per cui è stata iscritta l'ipoteca giudiziale e la normale prudenza del creditore nel procedere all'iscrizione dell'ipoteca stessa, è configurabile in capo al creditore la responsabilità aggravata prevista dall'articolo 96, comma 2 del c.p.c. quando non ha usato la normale diligenza nell'iscrivere ipoteca sui beni per un valore proporzionato rispetto al credito garantito.
I fatti di causa. La banca Alfa, nel maggio del 1997, otteneva un decreto ingiuntivo in danno di Tizio e Caio, quale garante, per l'importo di una somma (100 milioni di lire); contestualmente, iscriveva ipoteca giudiziale, per la somma (150 milioni di lire) sull'intero patrimonio immobiliare, facente parte dell'impresa del debitore finalizzata alla costruzione e vendita di immobili così determinando la cessazione della propria attività imprenditoriale.
Avverso tale procedura, i debitori proponevano opposizione chiedendo l'annullamento del decreto ingiuntivo e il risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c. comma 2 (responsabilità del creditore). La corte di Appello, accoglieva il ricorso (revoca del decreto) ma non la domanda di risarcimento dei danni. Avverso tale pronuncia, le parti proponevano ricorso per cassazione.
L'ipoteca e la responsabilità del creditore. Preliminarmente è opportuno precisare che l'ipoteca (art. 2808 c.c.) è un diritto reale di garanzia che serve a tutelare le ragioni del creditore individuando, nel patrimonio del debitore, uno specifico bene immobile sul quale soddisfarsi in caso di inadempimento.
In altre parole, alla garanzia patrimoniale generica di cui all'art. 2740 c.c. viene sostituita una garanzia specifica costituita dal bene ipotecato e corredato di diritto: anche in caso di successive alienazioni di tale bene, il creditore ipotecario conserverà il proprio diritto a farsi pagare sul bene ipotecato con preferenza su altri eventuali creditori.
A seconda della sua fonte, questa può essere volontaria, legale o giudiziale. L'ipoteca è giudiziale quando il titolo esecutivo per l'iscrizione del diritto reale di garanzia è costituito da una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all'adempimento di un'altra obbligazione o al risarcimento del danno: sono titoli esecutivi in tal senso anche i decreti ingiuntivi dichiarati esecutivi.
Premesso ciò, nella fattispecie in esame, era stata costituita un'ipoteca giudiziale su beni (aziendali) di valore sproporzionato rispetto al credito garantito con conseguente eccedenza del valore dei beni rispetto alla cautela (abuso del diritto della garanzia patrimoniale).
Sul punto, giova ricordare che da un lato l'articolo 2740 c.c., fissa il principio secondo cui il debitore risponde dell'adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri; dall'altro l'articolo 2828 c.c. abilita il creditore ad iscrivere ipoteca su qualunque immobile del debitore.
In questa prospettiva, per costante orientamento della giurisprudenza, si evidenzia che il creditore che iscrive ipoteca giudiziale sui beni del debitore il cui valore sia eccedente la cautela, discostandosi dai parametri normativi mediante l'iscrizione per un valore che supera di un terzo, accresciuto dagli accessori, pone in essere un comportamento di abuso dello strumento della cautela rispetto al fine per cui gli è stato conferito (assicurandosi la maggiore garanzia possibile, ma determinando un effetto deviato in danno del debitore).
Il ragionamento della Corte di Cassazione: il nuovo orientamento della responsabilità aggravata del creditore. Secondo gli ermelliniè pacifico nella giurisprudenza di legittimità che l'art. 96 c.p.c. disciplina una responsabilità in capo al soccombente che, all'interno del processo, abbia compiuto un'attività qualificabile quale "illecito processuale", quando il comportamento assume modalità illecite sostanziandosi nell'abuso del diritto di agire o resistere in giudizio.
Una responsabilità speciale rispetto alla generale norma di cui all'art. 2043 c.c. e devoluta al giudice cui spetta conoscere il merito della controversia (Cass. n. 17523 del 2011).
Sicché, per le suesposte considerazioni, non sussiste alcuna ragione per cui le norme sulle responsabilità patrimoniali non possano trovare un limite nell'abuso del diritto; né la norma sul diritto di iscrivere ipoteca giudiziale può essere interpretata come la facoltà di iscrivere ipoteca su tutti gli immobili del debitore.A dire della Cassazione, il novellato art. 111 Costituzione (giusto processo) comporta l'ingiustizia di un processo che sia esito di un abuso del diritto, derivante dall'utilizzo, in modo sproporzionato, dei mezzi di tutela.
Ne discende che Iscrivere un'ipoteca sproporzionata comporta la responsabilità aggravata del creditore. Il mancato utilizzo della «normale prudenza» nell'aggressione dei beni del debitore - prevista dall'articolo 96 c.2 del codice di procedura, - e cioè il superamento di un terzo del valore del credito (articolo 2875 del codice civile), farà scattare d'ora in poi automaticamente le sanzioni processuali.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Suprema corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei ricorrenti; per l'effetto ha annullato con rinvio il provvedimento impugnato (la Corte di Appello dovrà valutare le responsabilità del creditore ai sensi dell'art. 96 comma 2 c.p.c.).
Corte di Cassazione, sez. III Civile,13 ottobre 2015 - 5 aprile 2016, n.6533 pr


Fonte http://www.condominioweb.com/quando-il-creditore-iscrive-unipoteca-giudiziale-sproporzionata.12870#ixzz4ErCh0G7I
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L'utilizzo del contrassegno dei disabili nel parcheggio condominiale. Ecco le novità introdotte dal Ministero dei Trasporti


L'utilizzo del contrassegno 

dei disabili nel parcheggio 

condominiale. Ecco le novità 

introdotte dal Ministero dei 

Trasporti


Il c.d. posto sotto casa e il contrassegno. Alcune problematiche condominiali.





Nel caso invece in cui il posto auto sia di proprietà esclusiva del singolo condomino la questione della possibile esclusività o priorità di assegnazione a chi è in una situazione di difficoltà di deambulazione ovviamente non si pone.In molti edifici condominiali capita spesso che siano presenti aree di parcheggio comuni in cui i condomini possono parcheggiare la propria auto liberamente.Solo nel caso in cui i posti auto siano situati nelle parti comuni si può applicare la normativa che prevede un trattamento di favore per le persone con difficoltà motorie.
In quest'ultimo caso occorrerà più che altro porre la dovuta attenzione in fase di acquisto, per accertarsi che le dimensioni, il posizionamento e la tipologia di posto auto (in box o in un area esterna) siano adeguate ai bisogni di chi dovrà usufruirne.
Il c.d. posto sotto casa e il contrassegno. In merito al posto auto esterno al condominio,riguardo al contrassegno, va detto, che il sindaco lo rilascia, ovviamente previo accertamento medico ed con validità su tutto il territorio nazionale, come previsto dal combinato disposto dell'articolo 188 del Codice Della Strada e dell'articolo 381 del Regolamento di Esecuzione al Codice Della Strada.
A tal proposito, l'articolo 11, comma 1, del D.P.R. n. 503/1996 prevede che "alle persone detentrici del contrassegno di cui all'art. 12 viene consentita, dalle autorità competenti, la circolazione e la sosta del veicolo al loro specifico servizio, purché ciò non costituisca grave intralcio al traffico, nel caso di sospensione o limitazione della circolazione per motivi di sicurezza pubblica, di pubblico interesse o per esigenze di carattere militare, ovvero quando siano stati stabiliti obblighi o divieti di carattere permanente o temporaneo, oppure quando sia stata vietata o limitata la sosta." Quindi, se l'interessato non ha disponibilità di uno spazio di sosta privato accessibile, nonché fruibile, può essere concessa nelle zone ad alta densità di traffico, dietro specifica richiesta da parte del detentore del "contrassegno di parcheggio per disabili".
Il Comune può inoltre stabilire, anche nell'ambito delle aree destinate a parcheggio a pagamento gestite in concessione, un numero di posti destinati alla sosta gratuita degli invalidi muniti di contrassegno superiore al limite minimo previsto dall'articolo 11, comma 5, del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1996, n. 503, e prevedere, altresì, la gratuità della sosta per gli invalidi nei parcheggi a pagamento qualora risultino già occupati o indisponibili gli stalli a loro riservati.
Si tratta, pertanto, di concessioni particolari ad personam, per cui ha senso prevedere limitazioni quale quella legata al fatto che il disabile ha già un posto auto riservato nel proprio condominio.
Il precetto normativo esposto, inoltre, trova fondamento anche in giurisprudenza, ove è stato osservato che “ai titolari del contrassegno invalidi è consentito sostare nelle apposite strutture loro riservate e debitamente segnalate, al di fuori delle quali anche essi sono tenuti a rispettare i divieti prescritti per la generalità dei conducenti salvo che non sia per loro espressamente consentito, giusta apposito segnale” (Cass. Civ. Ordinanza 11 gennaio 2012, n. 168).


Fonte http://www.condominioweb.com/contrassegno-parcheggio-disabili.12869#ixzz4Er9bkRyU
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venerdì 15 luglio 2016

Cosa accade se l'inquilino danneggia l'immobile preso in locazione?


Cosa accade se l'inquilino 

danneggia l'immobile preso

 in locazione?


Ecco cosa succede quando l'inquilino danneggia l'immobile in locazione.








Quando i danni non paiono riconducibili al normale uso della cosa scatta il risarcimento del danno a carico dell'inquilino
Incombe al conduttore, ai sensi degli artt. 1590 e 1588 c.c., l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all'immobile locato al termine della locazione ed all'atto della riconsegna, restando esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo della cosa in costanza di rapporto.
Sulla base di tale principio di diritto il Tribunale di Ivrea, sentenza n. 378 del 6 maggio 2016, ha condannato l'inquilino al risarcimento dei danni derivanti dalla rottura della serratura del portoncino d'ingresso, della maniglia della porta finestra e della fune riavvolgibile, rilevando che i danni di questo genere “non paiono riconducibili al normale uso della cosa sicché, in assenza di prova liberatoria da parte della resistente, gli stessi vanno risarciti”.
Rigettata invece la richiesta di risarcimento dei danni connessi ai buchi nelle piastrelle, perché secondo il giudice essi rientrerebbero invece nel normale deterioramento della cosa in costanza di rapporto.
La sentenza in esame di occupa dunque di una controversia relativa alla chiusura di un contratto di locazione, soffermandosi sugli obblighi risarcitori che possono gravare sull'inquilino al termine del rapporto locatizio, nonché dell'onere probatorio gravante su quest'ultimo per evitare di pagare i danni.
Nella fattispecie in esame, in particolare, il proprietario dell'immobile ha presentato ricorso ex art. 447-bis c.p.c. contro il conduttore, nel frattempo resosi irreperibile e rimasto contumace per tutto il giudizio, lamentando il mancato pagamento di molte mensilità e delle spese condominiale, e chiedendo altresì il risarcimento dei danni riscontrati nell'immobile.
Il giudice piemontese ha accolto pienamente la richiesta di condanna al pagamento dei canoni e delle spese condominiali.
Quanto alle domande risarcitorie, il locatore aveva anzitutto il rimborso delle spese di acquisto di un forno nuovo; ma la domanda è stata rigettata per non aver il proprietario dimostrato né l'effettivo acquisto del forno, né che lo stesso fosse destinato all'immobile locato.
Invece, come anticipato, il Tribunale ha accolto la richiesta di risarcimento danno derivanti dalla rottura della serratura del portoncino d'ingresso, della maniglia della portafinestra e della fune riavvolgibile, tutti danni non riconducibili al normale deterioramento della cosa, dunque risarcibili dal conduttore.
Al contrario, rientrano tra i danni conseguenti al normale uso della cosa, dunque non sono risarcibili, quelli alle piastrelle documentati dal proprietario.
Il principio ricavabile dal combinato disposto degli art. 1590 e 1588 c.c., coordinato con l'art. 1218 c.c. in materia di responsabilità contrattuale, stabilisce che l'inquilino risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile.
Si tratta di una vera e propria presunzione di colpa a carico del conduttore, dalla quale quest'ultimo può liberarsi solo fornendo la prova liberatoria.
In pratica, si presume il buono stato dell'immobile all'inizio della locazione, con conseguente possibilità di addebitare al conduttore tutti i danni riscontrati al termine del contratto, esclusi solo quelli connessi al normale deterioramento o consumo della cosa durante il rapporto di locazione.
Per liberarsi da ogni responsabilità il conduttore deve fornire la prova liberatoria, cioè dimostrare di aver adempiuto con la diligenza dovuta a tutti gli obblighi di custodia della cosa previsti a suo carico, e che la causa di eventuali danni non è a lui imputabile.
Una prova che può rivelarsi tutt'altro che agevole, se si considera che, tra l'altro, per espressa previsione contenuta in molti contratti, l'immobile concesso in locazione si considera, all'atto della consegna, “in condizioni ottimali” e “idoneo all'uso pattuito”.
Ciò facilita evidentemente il proprietario, che potrà lamentare qualunque danno sorto durante il contratto, dato che l'immobile era stato consegnato in perfette condizioni; nell'altro lato, complica la situazione del conduttore, che deve dimostrare non imputabilità a sé dei danni.
Nel caso preso in esame dal Tribunale di Ivrea, il conduttore si era reso irreperibile, è rimasto contumace per tutto il giudizio, senza dunque fornire alcuna prova liberatoria. Di conseguenza, il giudice ha condannato l'inquilino al risarcimento dei danni lamentati dal proprietario, con la sola esclusione dei danni non provati (l'acquisto del forno) e riconducibile al normale uso della cosa (i danni alle piastrelle).
In cosa consiste la prova liberatoria? Tenendo conto delle circostanze del caso concreto, in termini generali la prova liberatoria a carico del conduttore per andare esente da responsabilità potrà consistere anzitutto dimostrare che i danni rientrano in tutto o in parte tra quelli riconducibili al normale uso della cosa locata, dunque non risarcibili.
Per gli altri danni, il conduttore deve trovare il modo di dimostrare che essi non dipendono da sua colpa e sono invece riconducibili al caso fortuito o forza maggiore, escludendo qualsiasi nesso di causalità tra i danni e la condotta da lui tenuta nel corso del contratto.
Il caso fortuito o forza maggiore costituisco eventi che si collocano fuori dalla sfera di controllo dell'inquilino, dunque da lui assolutamente imprevedibili e inevitabili. Peraltro, per espressa previsione del comma 2 dell'art. 1588 c.c.,l'inquilino risponde comunque dei danni cagionati dal fatto colposo di terzi che lo stesso abbia, anche temporaneamente, ammesso all'uso o godimento della cosa locata.
 Tribunale di Ivrea, n. 378 del 6 maggio 2016


Fonte http://www.condominioweb.com/ecco-cosa-succede-quando-linquilino-danneggia-limmobile-in-locazione.12860#ixzz4EU4JoRjO
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Che cosa si intende per risoluzione consensuale del contratto di locazione



Risoluzione consensuale contratto 

di locazione


Che cosa si intende per risoluzione consensuale del contratto di locazione









Che cosa bisogna fare se s'intende porre in essere una risoluzione consensuale del contratto di locazione?
Partiamo dalla definizione di locazione: essa è definita dal codice civile come il contratto con il quale una parte – il locatore – mette a disposizione dell'altra – il conduttore – un bene mobile o immobile dietro un corrispettivo in denaro.
Con la firma del contratto di locazione – per i contratti a scopi abitativi essa è obbligatoria per legge – il conduttore diviene titolare di un diritto personale di godimento su cosa altrui.
Del contratto di locazione nonché dei dati del conduttore si deve dare comunicazione all'amministratore di condominio ai fini della regolare tenuta del registro di anagrafe condominiale (cfr. art. 1130 n. 6 c.c. e art. 13, primo comma, l. n. 431/98).
I contratti di locazione ad uso abitativo (legge n. 431 del 1998 e decreto ministeriale 30 dicembre 2002) hanno durata prestabilita dalla legge, ossia:
a) contratti quadriennali con rinnovo di pari durata, salvo specifica causa di recesso da parte del locatore;
b) contratti triennali con rinnovo biennale, salvo specifica causa di recesso da parte del locatore, e canone concordato sulla base di parametri fissati dalla legge e dagli accordi tra associazioni di categoria;
c) contratti transitori e per universitari, con durata variabile tra un mese e diciotto mesi, salvo specifica causa di recesso da parte del locatore, e canone concordato sulla base di parametri fissati dalla legge e dagli accordi tra associazioni di categoria.
È, poi, possibile addivenire alla stipula di contratti di locazione per un periodo di tempo inferiore a trenta giorni.
Tutti i contratti ad eccezione di quest'ultimo devono essere registrati ai fini del pagamento delle imposte con deposito presso la locale sede dell'agenzia delle entrate.
Al conduttore è sempre riconosciuto il diritto di recedere unilateralmente dal contratto qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso da comunicarsi sei mesi prima al locatore.
I contratti di locazione per uso differente da quello abitativo, ai sensi degli artt. 27 e seguenti della legge n. 392/78, devono avere una durata minima di sei anni (nove per le locazioni alberghiere) con deroghe per le attività a carattere temporaneo o stagionale.
Risoluzione del contratto
Differente dal recesso è la risoluzione contrattuale. Essa viene definita in ambito privatistico come lo “scioglimento con effetto immediato di un contratto valido ed efficace” (Fonte: Dizionario enciclopedico Treccani).
Risolvere un contratto, quindi, vuol dire liberarsi da quel vincolo facendo venire meno gli effetti dell'accordo e quindi i diritti ed gli obblighi da esso discendenti: risolvere un contratto di locazione per il conduttore vuol dire smettere di godere del bene mobile o immobile concessogli e di conseguenza cessare il pagamento dei canoni, mentre per il proprietario sta a significare riacquistare la materiale disponibilità del bene ma perdere la fonte di reddito data dal canone di locazione.
Nel nostro ordinamento si sente spesso parlare di risoluzione per inadempimento, per impossibilità sopravvenuta, per eccessiva onerosità e di risoluzione giudiziale e consensuale. Le prime due sono strettamente connesse, o meglio la prima è collegata alla seconda, poiché in caso di contestazioni è un giudice a dover accertare se l'inadempimento dedotto sia tale da fare ricorrere al risoluzione giudiziale.
Differente il caso della risoluzione consensuale. Essa altro non è che un accordo che serve per porre nel nulla un altro accordo già esistente ed in vigore tra le parti.
Tizio e Caio sono parti in un contratto di locazione della durata di quattro anni. Al termine dei quattro anni per differenti esigenze le parti si trovano d'accordo sulla decisione di chiudere anzi tempo il rapporto contrattuale. Così facendo firmano un accordo che serve per risolvere, cioè sciogliere, il vincolo locatizio.
Sebbene non vi siano disposizioni di legge che impongano chiaramente che la risoluzione debba avvenire in forma scritta, ciò lo si può desumere dalla forma necessaria per la locazione – quanto meno per quella ad uso abitativo – o comunque dal contenuto dello stesso contratto che, di norma, prevede la forma scritta per qualunque modifica ad esso inerente.
Così come è obbligatorio registrare il contratto di locazione, allo stesso modo è indispensabile – per le parti che non vogliano continuare a pagare le tasse sui redditi derivanti da quell'accordo – provvedere a registrare la risoluzione del contratto stesso.
Come si legge sul sito istituzionale dell'agenzia delle entrate in tal caso è dovuta l'imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto che è pari alla misura fissa di 67 euro e che deve essere versata, entro 30 giorni dall'evento anche tramite modello F24; in tal caso, specifica l'agenzia delle entrate bisogna comunicare la risoluzione del contratto di locazione all'ufficio dove è stato registrato il contratto che ne ha dato origine, nello stesso termine di 30 giorni utilizzando un apposito modello.
Nel caso di contratto di locazione rispetto al quale s'è optato per il regime dellacedolare secca, l'imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta e ci sono più locatori non è dovuta solamente se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
Anche in questo caso, ricordano dall'agenzia delle entrate, è comunque necessario depositare apposito modello di comunicazione della risoluzione del contratto.
Con l'accordo di risoluzione è sempre bene regolare le eventuali situazioni ancora pendenti, ad esempio restituzione della caparra, pagamento degli oneri accessori o comunque tempistica della richiesta e spese per la registrazione della risoluzione in modo tale da evitare problemi futuri che il semplice accordarsi potrebbe tranquillamente fare evitare.
Nulla vieta che le parti possano porre nel nulla la risoluzione con altro atto annullativo della stessa, oppure che dopo la risoluzione addivengano ad una stipula di un nuovo contratto a condizioni uguali o differenti e per periodi uguali o differenti. La libertà contrattuale, in tal senso, è molto ampia.

Fonte :  http://www.condominioweb.com/risoluzione-consensuale-locazione.12866
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Mancata vendita dell’immobile entro l’anno

Mancata vendita dell’immobile entro l’anno 

Domanda

 In caso di inottemperanza dell’obbligo di alienazione dell’immobile preposseduto entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile, previsto dal 15 comma 4-bis dell’articolo 1, nota II-bis, della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986 (agevolazione “prima casa”) sono applicabili le procedure indicate nelle risoluzioni nn. 105/E/2011 e 112/E/2012?

Risposta

 Si rammenta che con le richiamate risoluzioni, n. 105 del 2011 e n. 112 del 2012, sono state indicate le procedure che possono essere seguite dal contribuente che non intende o non può assolvere agli impegni assunti in sede di acquisto della ‘prima casa di abitazione’ per comunicare tale circostanza all’Agenzia delle entrate ed evitare l’applicazione della sanzione amministrativa ovvero, corrisponderla in misura ridotta, beneficiando dell’istituto del ravvedimento operoso. In particolare, con la risoluzione n. 105/E del 2011, è stata esaminata l’ipotesi di mancato trasferimento della residenza, nel termine di 18 mesi, nel comune in cui è sito l’immobile acquistato. In tale sede, è stato chiarito che qualora risulti ancora pendente il termine di 18 mesi, l’acquirente può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto, presentando apposita istanza all’Ufficio dove è stato registrato l’atto; in tal caso, sono dovute le imposte di trasferimento in misura ordinaria (al netto di quanto versato in sede di registrazione) e i relativi interessi, senza applicazione di sanzioni. Decorso il termine di 18 mesi, si verifica la decadenza dall’agevolazione; in tal caso, il contribuente sarà tenuto anche alla corresponsione delle sanzioni ma potrà avvalersi, ricorrendone le condizioni, dell’istituto del ravvedimento operoso, presentando apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione. Analoghe considerazioni sono state svolte con la successiva risoluzione n. 112/E del 2012, in relazione all’ipotesi di vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni entro il successivo quinquennio e mancato riacquisto entro l’anno. I principi affermati con le richiamate risoluzioni devono ritenersi applicabili anche con riferimento alla nuova previsione di cui al comma 4-bis della nota IIbis) posta in calce all’articolo 1, della Tariffa, parte I, allegata al TUR, che 16 consente l’applicazione delle agevolazioni ‘prima casa’ anche nell’ipotesi in cui il contribuente sia già in possesso di altro immobile acquistato con le agevolazioni ‘prima casa’ a condizione, comunque, che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione si verifica la decadenza dall’agevolazione fruita per l’acquisto del nuovo immobile. Analogamente alle fattispecie esaminate con le richiamate risoluzioni, anche la nuova previsione collega il verificarsi della decadenza al mancato rispetto di un impegno da parte dell'interessato. Coerentemente con i principi già resi, il contribuente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto potrà, entro l’anno stabilito per la rivendita, proporre apposita istanza all’Ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale revocare l’impegno assunto al trasferimento dell’immobile, e conseguentemente richiedere la riliquidazione dell’imposta dovuta, oltre che degli interessi. Nel diverso caso in cui sia decorso l’anno dal nuovo acquisto agevolato senza che si sia proceduto alla vendita dell’immobile preposseduto, si verifica la decadenza dall’agevolazione fruita in sede di acquisto e, pertanto, oltre all’imposta ed ai relativi interessi, trova applicazione anche la sanzione del 30 per cento. In presenza delle condizioni previste dall’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997, l’istante potrà accedere all'istituto del ravvedimento operoso ed ottenere la riduzione della sanzione, presentando apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle entrate con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione. Al riguardo, si precisa che i diversi termini a cui l’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997 ricollega differenti riduzioni delle sanzioni, decorrono dal giorno in cui si è verificata la decadenza dall’agevolazione fruita per il nuovo acquisto (ossia dal giorno in cui matura l’anno dalla stipula dell’atto).

Fonte : Agenzia Delle Entrate
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CONTRATTI DI LOCAZIONE

CONTRATTI DI LOCAZIONE

 La solidarietà nella registrazione

 DOMANDA

 Come si concilia, anche a livello sanzionatorio, il nuovo testo dell’articolo 13, comma 1, della legge 431/98 (introdotto dal comma 59 dell’articolo 1 della legge di Stabilità 2016) con l’articolo 57 del DPR 131/1986 che stabilisce la solidarietà tra conduttore e locatore per il versamento dell’imposta e la registrazione del contratto?

RISPOSTA

 L’articolo 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998, come riformulato con l’articolo 1, comma 59, della legge di stabilità 2016 ha introdotto l’obbligo a carico del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula; di tale registrazione il locatore deve dare “documentata comunicazione”, nei successivi sessanta giorni, al conduttore nonché all’amministratore del condominio (ai fini dell’ottemperanza, da parte di quest’ultimo, degli obblighi di tenuta della c.d. “anagrafe condominiale” - articolo 1130, numero 6), cod. civ.). La modifica normativa, di natura civilistica, introdotta con la legge di Stabilità 2016 alla disciplina delle locazioni ad uso abitativo, di cui alla legge n. 431 del 1998 non ha, tuttavia, variato la disciplina fiscale prevista, ai fini dell’imposta di registro, dagli articoli 10 e 57 del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR), per la registrazione dei contratti di locazione. Si rammenta che l’articolo 10 del TUR stabilisce al comma 1, lett. a), tra l’altro, l’obbligo di richiedere la registrazione a cura delle parti contraenti (e, dunque, sia il conduttore che il locatore) per i contratti di locazione redatti nella forma di scrittura privata non autenticata. 13 Detto obbligo grava, altresì, in capo agli agenti di affari in mediazione, ai sensi della successiva lettera d-bis) dello stesso articolo 10 del TUR. Coerentemente l’articolo 57 del TUR stabilisce l’obbligo solidale di pagamento dell’imposta in capo alle parti contraenti e agli agenti immobiliari “per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”. In definitiva, deve ritenersi, che la modifica operata con la legge di Stabilità 2016 non abbia innovato le regole di registrazione dei contratti di locazione, come disciplinati dall’imposta di registro e, dunque, restano obbligati all’adempimento della registrazione ed al pagamento della relativa imposta oltre che il locatore anche il conduttore dell’immobile ovvero l’agente immobiliare, qualora si tratti di contratti conclusi a seguito della loro attività.

Fonte : Agenzia Delle Entrate

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giovedì 14 luglio 2016

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mercoledì 13 luglio 2016

LEASING ABITATIVO

LEASING ABITATIVO

Agevolazione prima casa: destinazione ad abitazione principale

Domanda

L’art. 1, comma 83, della legge di Stabilità per il 2016 dispone che all’acquisto della società concedente si applichi l’agevolazione ‘prima casa’ se ricorrono i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, in capo all’utilizzatore. Il leasing abitativo (art. 1, comma 83, legge di Stabilità 2016) ha come presupposto la destinazione ad abitazione principale dell’utilizzatore della casa acquistata su sua indicazione. Si domanda se l’agevolazione ‘prima casa’ spetti a prescindere dal fatto che si tratti di una casa destinata ad abitazione principale dell’utilizzatore.

 Risposta 

L’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, come modificato dall’art. 1, comma 83, della legge di Stabilità 2016 prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’1,5 per cento per i trasferimenti effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario aventi per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alla nota II - bis e II- sexies. L’aliquota dell’1,5 per cento dell’imposta di registro trova applicazione all’atto di trasferimento dell’immobile a favore della società di leasing in presenza delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis che devono essere sussistere in capo all’utilizzatore e, dunque a prescindere dalla circostanza che tale soggetto destini l’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria a propria abitazione principale.

Fonte : Agenzia Delle Entrate
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Nuovo acquisto a titolo gratuito riferito alle agevolazione sulla prima casa

Nuovo acquisto a titolo gratuito 

Domanda

 L’estensione dell’agevolazione ‘prima casa’ di cui all’art. 1, comma 55, della Legge di Stabilità, spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (con impegno dell’acquirente di alienare la casa preposseduta entro un anno)?

 Risposta 

L’acquisto del nuovo immobile in regime agevolato, con l’impegno a rivendere quello preposseduto, può essere effettuato anche a titolo gratuito. La disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione trova, infatti, applicazione, in via generale, anche con riferimento agli atti a titolo gratuito, in virtù di quanto disposto dall’art. 69, commi 3 e 4, della legge 21 novembre 2000, n. 342. Tali disposizioni rinviano, infatti, alla ricorrenza delle condizioni di cui alla nota IIbis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis esplica, quindi effetti anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni ‘prima casa’ in sede di successione o donazione. Resta inteso che, nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione con cui si acquista il nuovo immobile in regime agevolato, dovrà risultare l’impegno a vendere entro l’anno l’immobile preposseduto. 2.4 Vendita dell’abitazione preposseduta Domanda Se un contribuente ha acquistato il 1° ottobre 2015 una casa senza l’agevolazione ‘prima casa’ ed entro il 30 settembre 2016 vende l’abitazione preposseduta, potrà chiedere il rimborso delle maggiori imposte versate per l’acquisto effettuato nel 2015 rispetto al prelievo con l’agevolazione ‘prima casa’? In alternativa, può utilizzare un credito d’imposta? Risposta La nuova disciplina recata dall’art. 1, comma 55, della legge di Stabilità 2016 trova applicazione in relazione agli atti di acquisto di immobili posti in essere a decorrere dal 1° gennaio 2016, data di entrata in vigore della legge di Stabilità. Per gli atti conclusi prima di tale data non può, dunque, essere richiesto il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che sarebbero 9 state dovute in applicazione delle nuove disposizioni né può essere riconosciuto un credito d’imposta.

Fonte : Agenzia Delle Entrate
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AGEVOLAZIONI ‘PRIMA CASA

AGEVOLAZIONI ‘PRIMA CASA’ 

Credito d’imposta per l’acquisto della nuova abitazione

Domanda 

Se un contribuente vende l’abitazione comprata con l’agevolazione ‘prima casa’ e ricompra entro un anno un’altra ‘prima casa’, gli spetta il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa?. Alla luce delle modifiche introdotte alle agevolazioni ‘prima casa’, spetta il credito d’imposta se il contribuente effettua il nuovo acquisto prima di vendere la casa preposseduta ?

Risposta

L’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 prevede l’attribuzione di un credito d’imposta ai contribuenti che provvedono ad acquisire, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni, un’altra casa di abitazione, semprechè anche in relazione al secondo acquisto sussistano le condizioni per beneficiare delle agevolazioni ‘prima casa’. A parere della scrivente, alla luce delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di ‘prima casa’ deve ritenersi che il credito di imposta di cui al citato art. 7 spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto. Una diversa interpretazione non risulterebbe, infatti, coerente con la ratio della riforma che ha inteso agevolare la sostituzione della ‘prima casa’, introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto. 7 All’atto di acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni ‘prima casa’ il contribuente potrà, quindi, fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto nel limite, in ogni caso, dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposte in occasione dell’acquisizione dell’immobile preposseduto.

Fonte : agenzia delle entrate
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Cancellazione dell’ipoteca a fine mutuo, la verifica è online e gratuita I servizi telematici dell’Agenzia aprono le porte del Registro delle comunicazioni


Cancellazione dell’ipoteca a fine mutuo, la verifica è online e gratuita I servizi telematici dell’Agenzia aprono le porte del Registro delle comunicazioni 


Verificare direttamente su internet la cancellazione dell’ipoteca sul proprio immobile. Da oggi, tramite i canali dell’Agenzia Fisconline e Entratel, chi ha estinto un proprio debito può controllare lo stato della comunicazione di estinzione dell’obbligazione inviata dal creditore, come per esempio la banca, consultando gratuitamente l’apposito registro. Il servizio è attivo su tutto il territorio nazionale ad eccezione delle Provincie Autonome di Trento e Bolzano e delle altre zone in cui vige il sistema tavolare. In rete tutte le informazioni sulla cancellazione dell’ipoteca - Accedendo al servizio, il debitore che ha estinto il mutuo può verificare se il creditore ha inviato la comunicazione, se questa è in lavorazione e se la pratica è andata a buon fine con la cancellazione dell’ipoteca. In caso contrario, può conoscere i motivi per cui l’iter si è eventualmente interrotto: per esempio, nel caso in cui mancano o sono errati i dati indispensabili alla cancellazione o il creditore ha chiesto la permanenza dell’ipoteca. Roma, 8 luglio 2016

Fonte : Agenzia delle Entrate

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/nsilib/nsi/agenzia/agenzia+comunica/comunicati+stampa/tutti+i+comunicati+del+2016/cs+luglio+2016/cs+08072016+ipoteca+fine+mutuo/137_Com.+st.+comunicazioni+estinzione+obbligazioni+online+08.07.2016.pdf
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lunedì 11 luglio 2016

I canoni di locazione non percepiti prima della risoluzione del contratto vanno pur sempre dichiarati

I canoni di locazione non percepiti

prima della risoluzione del contratto 

vanno pur sempre dichiarati


L'obbligo del conduttore di dichiarare al fisco i redditi fondiari sussiste a prescindere dal fatto che il locatore non li abbia percepiti dal conduttore.













La Commissione Tributaria provinciale di Benevento ha stabilito che rientrano nella base imponibile i canoni di locazione che non sono stati percepiti dal locatore prima della risoluzione del contratto, salvo che le parti non abbiano deciso di attribuire alla risoluzione efficacia retroattiva.
La vicenda. L'Agenzia delle Entrate notifica ad un contribuente un avviso di accertamento contestandogli di non aver presentato la dichiarazione dei redditi malgrado avesse percepito canoni di locazione per un importo di Euro 7800,00 in virtù di un contratto di locazione stipulato e regolarmente registrato.
Il contribuente contesta tale addebito in sede di reclamo presentato all'Agenzia delle Entrate precisando che la conduttrice dell'immobile, dopo la stipula del contratto, poiché non avendo ottenuto le necessarie autorizzazioni amministrative per l'esercizio della sua attività si era rifiutata di pagare il canone pattuito.
In virtù di tale situazione il locatore (contribuente) precisa di aver intimato alla conduttrice il rilascio dell'immobile, e non avendo percepito i canoni di locazione concordati, aveva chiesto tramite reclamo all'Agenzia delle entrate l'annullamento dell'avviso di accertamento.
L'Agenzia delle Entrate, a conclusione della fase di reclamo, ha proposto al contribuente la possibilità di ridurre del 40% la sanzione applicata.
Dopo aver al rifiutato tale soluzione il contribuente, convertendo il reclamo in ricorso alla Commissione tributaria provinciale di Benevento, ha ribadito nuovamente le sue ragioni in questa sede sostenendo:
- che era intervenuta la risoluzione del contratto di locazione in seguito alla quale aveva chiesto al conduttore il rilascio dell'immobile,
- che, nel frattempo, l'immobile era stato sequestrato dai Carabinieri ed era stato sottoposto ad un ordine di demolizione del Comune in quanto immobile abusivoprivo di qualsiasi requisito di legge,
- che l'evoluzione dei fatti dimostrava ulteriormente che egli non aveva percepito i canoni di locazione in merito ai quali l'Agenzia delle entrate gli contestava l'omessa comunicazione nella dichiarazione dei redditi emettendo l' avviso di accertamento impugnato.
(In tema di mancata dichiarazione al fisco dei redditi non percepiti vedasi: =>Inquilino moroso? Non paghi le tasse per il canone d'affitto non riscosso)
La sentenza della Commissione tributaria provinciale di Benevento. Nel giudizio instauratosi dinanzi alla Commissione Tributaria provinciale, se da un lato il contribuente ha dedotto l'illegittima pretesa dell'Agenzia delle entrate sostenendo di non aver mai percepito i canoni di locazione, d'altra parte l'Agenzia ha dedotto che, in virtù di quanto espressamente sancito dall'articolo 26 del Dpr 917/1986 (Testo unico delle imposte sui redditi), i redditi fondiari concorrono a formare l'imponibile anche se non percepiti dal contribuente.
Infatti la norma appena citata stabilisce che: “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'art. 30 , per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.
I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore...”
La Commissione Tributaria provinciale ha condiviso pienamente la tesi del Fisco rilevando che stando a quanto disposto dalla norma appena menzionata l'obbligo del conduttore di dichiarare al fisco i redditi fondiari sussiste a prescindere dal fatto che il locatore non li abbia percepiti dal conduttore.
Fra l'altro, osservano i giudici della Commissione tributaria provinciale, non può trovare applicazione al caso di specie quanto previsto dal citato articolo nella parte in cui stabilisce che i redditi derivanti da locazioni di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.
A tal proposito la Commissione tributaria ha chiarito due aspetti:
a) che nel caso di specie si discute di canoni di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo di conseguenza non può trovare applicazione il principio sancito dalla norma in questione;
b) e che la dichiarazione unilaterale di risoluzione del contratto non ha efficacia retroattiva salvo espressa volontà delle parti.
La Commissione tributaria provinciale giunge a quest'ultima conclusione condividendo un principio già sancito dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “Il solo fatto della intervenuta risoluzione consensuale del contratto di locazione (nel caso di specie, a causa del mancato pagamento dei canoni), insieme al mancato pagamento dei canoni relativi a mensilità anteriori alla risoluzione, non è idoneo, di per sè, ad escludere che tali canoni concorrano a costituire l'imponibile Irpef ai sensi dell'art. 23, D.P.R. n. 917 del 1986, salvo che non risulti la inequivoca volontà delle parti di attribuire alla risoluzione efficacia retroattiva (nel qual caso resterebbe, però, da valutare se tale retroattività sia opponibile all'Amministrazione finanziaria)” ( Cass. civ. Sez. V, 18-11-2005, n. 24444).
La Commissione ha rigettato il ricorso il contribuente condannandolo al pagamento delle spese di giudizio.
Commissione Tributaria Provinciale di Benevento, 228, sezione Terza, del 12-03-20


Fonte http://www.condominioweb.com/lobbligo-del-conduttore-di-dichiarare-al-fisco-i-redditi-fondiari.12855#ixzz4E6asfSew
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giovedì 7 luglio 2016

San Martino Ottimamente e Finemente Ristrutturato

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martedì 5 luglio 2016

La serra sul terrazzo che altera la facciata va rimossa, anche se in regola


La serra sul terrazzo che altera la facciata va rimossa, anche se in regola

di Paola Mammarella

Cassazione: il manufatto, pur autorizzato dal Comune, creava un danno agli altri condòmini




01/07/2016 – Se una serra altera la facciata del condominio, deve essere rimossa. Non importa che il manufatto sia stato autorizzato dal Comune e realizzato in regola.

Con la sentenza 12917/2016, la Corte di Cassazione ha spiegato che, prima di iniziare i lavori, oltre alle dovute autorizzazioni bisogna prendere in considerazione il regolamento condominiale e l’impatto che il manufatto avrebbe sul resto dei condòmini.

Nel caso esaminato, una serra era stata costruita sul terrazzo di un appartamento dopo che il proprietario aveva ottenuto il permesso di costruire dal Comune. La serra, quindi, non era abusiva e rispettava tutte le norme urbanistiche.

Il condominio si era però opposto, sostenendo che la serra  alterava la facciata del palazzo, e aveva fatto ricorso chiedendo la sua rimozione.

Nel vari gradi di giudizio, fino ad arrivare in Cassazione, i giudici hanno datoragione al condominio.

È stato spiegato infatti che l’autorizzazione del Comune regola il rapporto tra il privato e la Pubblica Amministrazione, ma non può incidere negativamente sui rapporti tra privati, in questo caso sui rapporti tra condòmini.

Dopo una serie di accertamenti, i giudici hanno rilevato che la serra aveva “dimensioni molto rilevanti, tanto da apparire come un prolungamento dei locali interni dell'unità immobiliare”. Per questo motivo incideva negativamente sull’aspetto della facciata, creando un danno ai condòmini.

La Cassazione ha quindi chiuso il caso imponendo la rimozione della serra.

Fonte : http://www.edilportale.com/news/2016/07/normativa/la-serra-sul-terrazzo-che-altera-la-facciata-va-rimossa-anche-se-in-regola_52788_15.html
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Sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni e degli oneri condominiali. La mediazione se fatta in un diverso luogo determina l'improcedibilità dell'azione


Sfratto per morosità per il mancato 

pagamento dei canoni e degli oneri

condominiali. La mediazione se 

fatta in un diverso luogo determina

l'improcedibilità dell'azione



Sfratto per morosità e mediazione fatta in luogo diverso






Sfratto per mancato pagamento dei canoni di locazioneIn tema di locazione, se il procedimento di mediazione viene avviato presso un organismo territorialmente incompetente, va dichiarata l'improcedibilità della domanda giudiziale. Tale vizio, nel processo di opposizione che segue alla pronuncia dell'ordinanza provvisoria di rilascio ottenuta con l'intimazione di sfratto per morosità, comporta l'improcedibilità della domanda di risoluzione del contratto di locazione senza intaccare l'ordinanza, che conserva efficacia di titolo esecutivo.
Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Napoli Nord con la sentenza n. 325 del 14 marzo 2016 in merito all'obbligatorietà del tentativo di mediazione.
I fatti di causa. Tizio (proprietario e locatore di un immobile), in giudizio, intimava a Caio (conduttore) sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni e degli oneri condominiali; per tali ragioni, chiedeva al competente Tribunale di Napoli Nord, l'emissione del decreto ingiuntivo (un titolo per richiedere il pagamento dei canoni scaduti e a scadere) nonché la contestuale ordinanza di rilascio dell'immobile.
Costituendosi in giudizio, il conduttore contestava l'avversa domanda in quanto, a suo dire, il debito riveniva dalla compensazione di un controcredito di un diverso rapporto.
A seguito dell'opposizione, il Giudice emetteva la provvisoria ordinanza con la data del rilascio dell'immobile, inoltre fissava la successiva udienza per il proseguo della causa, previo l'obbligatorio esperimento di tentativo di mediazione(possibilità di un accordo).
Nella successiva udienza, il Giudice, verificava che la domanda di mediazione era stata correttamente proposta nel rispetto dei termini assegnati, tuttavia, questa appariva come non proposta in quanto presentata presso organismo di mediazione al di fuori della circoscrizione del Tribunale; sicché, nel merito, la causa veniva dichiarata improcedibile.
Il problema della vicenda: l'obbligatorietà del preliminare tentativo di mediazione e la competenza dell'organismo. La mediazione è quella attività svolta da un terzo imparziale e finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, anche con formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa (art. 1 lett. a, del D.Lgs. 28/2010 riformulato dalla legge 98/2013).
In materia di locazione, l'articolo 5 del citato decreto prevede nei procedimenti per la convalida di licenza o sfratto, l'obbligatorietà della mediazione.
In particolare, all'udienza con cui il giudice dispone il mutamento del rito (cioè la fissazione della prossima udienza dove si discuterà la fondatezza e il merito della questione), invita le parti alla mediazione obbligatoria (si tenga presente che il giudice fisserà tale udienza con un rinvio di almeno sei mesi in quanto nelle more della stessa le parti dovranno procedere alla procedura di mediazione obbligatoria).
Premesso ciò, nella fattispecie in esame, l'intimante Tizio (locatore) con istanza aveva attivato la procedura di mediazione presso la Camera di Commercio di Napoli e quindi al di fuori della circondario dove pendeva la lite.
Su tale aspetto, giova ricordare che l'art. 4, comma 3 del D.lgs 28/2010, prevede che la domanda di mediazione deve essere presentata mediante istanza presso l'organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per le controversie.
Quindi, essendo una domanda presentata presso una sede priva di competenze territoriale, questa non ha prodotto effetti nella fattispecie in esame.
Nulla da fare neanche per la successiva istanza presentata presso altra sede (questa volta nel circondario del Tribunale) in quanto tardiva.
L'interpretazione del Tribunale di Napoli Nord. Conformemente ai principi esposti dalla giurisprudenza di merito, il Tribunale ha avuto modo di precisare che la domanda di mediazione, va presentata mediante deposito di un'istanza presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia. Ovviamente, trattandosi di norme legate alla mera competenza territoriale, è chiaro che le parti - se tutte d'accordo - possono porvi deroga rivolgendosi, con domanda congiunta, ad altro organismo scelto di comune accordo.Diversamente, la domanda di mediazione presentata unilateralmente dinanzi all'organismo che non ha competenza territoriale non produce effetti.
Per tali motivi, la sanzione dell'improcedibilità della domanda (ovvero la discussione dei motivi che hanno generato la causa) comporta l'emissione di una semplice sentenza di rito (chiusura del procedimento).(In senso conforme Tribunale di Milano Ordinanza 29 ottobre 2013 e Tribunale di Firenze del 4 giugno 2015).
Tuttavia, nonostante tale pronuncia, l'ordinanza di rilascio dell'immobile conserva la sua efficacia di titolo esecutivo in quanto provvedimento di natura cautelare i cui effetti permangono fino a quando non vengano messi nel nulla da una sentenza che conclude il giudizio.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Napoli Nord, con sentenza, ha concluso il procedimento per improcedibilità dell'azione: rigetto della domanda di parte attrice (richiesta del pagamento dei canoni) con la conferma dell'ordinanza di rilascio.
Di talché, il convenuto conduttore, alla luce della situazione attuale, sarà costretto a rilasciare l'immobile alla data fissata dal giudice.
condominio
 Tribunale di Napoli - n. 325 del 14 marzo 2016


Fonte http://www.condominioweb.com/sfratto-per-morosita-quando-si-determina-limprocedibilita-della-mediazione.12843#ixzz4DXdg4gbd
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Ecco cosa succede quando l'amministratore si appropria dei soldi del condominio


Ecco cosa succede quando 

l'amministratore si appropria dei 

soldi del condominio




Va condannato per appropriazione indebita l'amministratore che, durante il suo incarico, si appropria di somme di pertinenza del condominio




“In tema di condominio, l'appropriazione indebita ad opera dell'amministratore per la prescrizione va considerato il momento del passaggio di consegna col nuovo. Avendo l'amministratore la detenzione delle somme di pertinenza del condominio sulle quali opera attraverso operazioni in conto corrente, solo al momento della cessazione della carica si può profilare il momento consumativo dell'appropriazione indebita poiché in questo momento rispetto alle somme distratte si profila l'interversione nel possesso”.Per l'amministratore condominiale l'appropriazione indebita scatta solo al passaggio delle consegne.
Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione Penale con la sentenza n. 27363 del 4 luglio 2016 in merito al delitto di appropriazione indebita.
I fatti di causa. La Corte di Appello di Napoli confermava la pronuncia del precedente Tribunale che aveva condannato Tizio (ex amministratore) in quanto ritenuto colpevole del delitto di appropriazione indebita.
In particolare, la Corte territoriale precisava che sussistevano adeguati elementi di prova per ritenere Tizio responsabile del contestato delitto consumato nella sua qualità di amministratore, mediante appropriazione di somme del condominio di cui aveva la disponibilità, in forza dell'incarico conferitogli, mediante periodici prelievi dal conto corrente condominiale. Avverso tale pronuncia, veniva proposto ricorso per cassazione.
Brevi cenni del reato di appropriazione indebita. La fattispecie di reato è disciplinata dall'articolo 646 codice penale, a mente del quale “chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a euro 1.032”.
Il bene giuridico tutelato dalla norma, per molto tempo individuato nella generica inviolabilità del diritto di proprietà o altro diritto reale minore, il cui effettivo titolare subisce l'illecita interversione del possesso da parte dell'autore del reato, che pone comportamenti assimilabili a quelli dello stesso titolare, è oggi identificato nell'interesse di un soggetto, diverso dall'autore del fatto, al rispetto dell'originario vincolo di destinazione della cosa, ovvero “nel rapporto fiduciario la cui violazione perfezionerebbe l'appropriazione indebita” (Cass. n. 26805/2009).
Soggetto attivo può essere chiunque abbia il possesso del denaro o della cosa mobile altrui: vi rientrano, pertanto, i comproprietari, i compossessori, i coeredi e i soci, ma non il proprietario della cosa stante il requisito dell'altruità (Cass. SS.UU., n. 37954/2011; SS.UU. n. 1327/2005).
Presupposto della fattispecie criminosa de qua, che vale a distinguerla da quella del reato di furto, è la situazione di possesso della cosa altrui, sorto in base a qualsiasi titolo, purché non idoneo al trasferimento della proprietà.
Il delitto si intende consumato con il compimento della condotta appropriativa, ovvero quando il soggetto si comporta uti dominus verso la cosa della quale ha disponibilità per qualsivoglia motivo.
L'appropriazione indebita dell'amministratore di condominio. Accanto allaresponsabilità civilistica contrattuale che trova fondamento nel rapporto di mandato (art. 1710 c.c. e ss.) e alla responsabilità extracontrattuale da atto illecito (art. 2043 c.c. e ss.), assume rilevanza anche la responsabilità penale per le azioni o le omissioni poste in essere dall'amministratore del condominio.
Tra i reati di maggiore rilievo, che possono vedere responsabile l'amministratore di condominio, sono da annoverare quelli in cui egli lede il bene del patrimonio dei singoli condomini ovvero del condominio stesso.
In tali ipotesi, il comportamento dell'amministratore può integrare la fattispecie di appropriazione indebita. Con la legge n. 220 del 2012, il legislatore ha recepito le indicazioni giurisprudenziali, prevedendo espressamente al comma 7 del nuovo art. 1129 c.c. che “l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente…” e al successivo al comma 12, n. 3 come ipotesi tipica di “grave irregolarità” legittimante la revoca dell'amministratore, appunto, “la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma”.
Queste nuove disposizioni rendono indubbiamente più difficile la possibilità pratica che l'amministratore si appropri di denaro appartenente ai condomini o al condominio o destini tale denaro ad altri scopi.
Resta fermo che risponderà di tale reato l'amministratore di condominio, nel caso in cui si verifichi un ammanco di cassa o nel caso in cui le risorse patrimoniali non vengano utilizzate per le finalità tipiche della realtà organizzativa condominiale.
Ciò avviene nel caso di mancato versamento degli oneri contributivi condominiali quando essi vengano utilizzati, attraverso l'appropriazione, per finalità estranee alla gestione ed amministrazione della cosa comune.
Nel caso in cui l'amministratore, nel compiere il delitto di appropriazione indebitacagioni un grave danno economico al condominio, ricorre anche l'aggravante del “danno patrimoniale di particolare gravità” sancita dal n. 7 dell'art. 61 c.p. (Trib.
Roma, 4 giugno 2004, n. 12910); mentre, qualora l'amministratore, sottragga periodicamente delle somme dai conti del condominio per scopi personali e non giustificati dalle esigenze gestionali dell'ente, il reato si configurerà anche la “continuazione” ai sensi dell'art. 81 c.p., (Cass. pen., 8 luglio 2005, n. 33951; Cass. pen., 30 aprile 2004, n. 39651).
Il ragionamento della Corte di Cassazione. I giudici di piazza Cavour, nella fattispecie in esame, conformemente a quanto precisato dalla giurisprudenza di legittimità, hanno avuto modo di precisare che il delitto di appropriazione indebita è reato istantaneo che si consuma con la prima condotta appropriativa e, cioè nel momento in cui l'agente compia un atto di dominio sulla cosa con la volontà espressa o implicita di tenere questa come propria; sicché, per la configurazione del delitto previsto dall'art. 646 c.p. basta infatti che l'ingiusto profitto sia potenziale, non essendo necessario che esso si realizzi effettivamente, il che emerge pacificamente dal rilievo che la norma richiede solo che il soggetto attivo agisca “per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto” (In tal senso Cass. Pen. 29451/2012).
Premesso ciò, sul punto in esame, secondo gli ermellini “il momento in cui è integrato il delitto dell'amministratore che opera sul conto è l'omesso trasferimento delle giacenze di cassa che determina l'interversione del possesso”. Ne consegue che si perfezione il delitto in esame non nel momento della revoca dello stesso o della nomina del successore, bensì nel momento in cui l'agente, volontariamente negando la restituzione della contabiilità detenuta, si era comportato come proprietario rispetto alla res
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso di Tizio e per l'effetto ha confermato la pronuncia della Corte territoriale e la condanna al reato di appropriazione indebita
 Corte Suprema di Cassazione, Sez. II Pen., Sent. n. 27363 del 04/07/2016


Fonte http://www.condominioweb.com/appropriazione-indebita-amministratore.12844#ixzz4DXbdnYl6
www.condominioweb.com 
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