Come funziona l'affitto con riscatto

Si chiama "rent to buy" e fa sì che metà dell'affitto corrisposto mensilmente venga accantonato per il futuro acquisto. Ecco come funziona 

a cura di Redazione

16 dicembre 2014 

I VANTAGGI DEL "RENT TO BUY" - La Ducale Spa, società di sviluppo immobiliare del gruppo Tecnocasa, in alcuni dei suoi cantieri utilizza la formula del "rent to buy", che - dice - essere risultata "vincente in un particolare momento di mercato come quello attuale, che registra un divario sempre più evidente tra prezzo richiesto e prezzo proposto". In cosa consiste? Il "rent to buy" è una modalità di compravendita. L'inquilino-futuro proprietario entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore - costruttore o privato - un acconto che solitamente ammonta al6% del prezzo di compravendita, bloccato per tre anni. L'inquilino versa poi mensilmente, sempre al venditore, un importo equivalente a un normale affitto, il quale viene per metà considerato canone di locazione a fondo perduto. L'altra metà viene invece "salvata" e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all'acconto iniziale, porterà l'accantonamento totale, al termine del programma, al 15% del prezzo concordato. Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo scelto dall'acquirente, il restante 85% del prezzo. Secondo La Ducale, ci sono diversi vantaggi. Eccoli.

I vantaggi per il conduttore e futuro acquirente
•    Disponibilità immediata della nuova casa con possibilità di acquisto dopo un dato periodo e a un prezzo prefissato
•    Patrimonializzazione dei canoni di locazione che non vanno perduti
•    Possibilità di vendere l’eventuale vecchia proprietà immobiliare con maggior tempo a disposizione e conseguente maggiore tranquillità
•    Possibilità di superare i problemi fiscali relativi all’imposizione in caso di doppia intestazione (casa vecchia - casa nuova)
•    Possibilità, per le giovani coppie, di “provare” la convivenza prima di investire in un acquisto senza perdere i soldi impegnati nella “prova”
•    Possibilità di diminuire, al momento dell'acquisto, l'importo del mutuo rientrando così nei stringenti parametri di merito creditizio
•    Risparmio immediato degli oneri finanziari del mutuo che verrà acceso solo al momento dell’esercizio di opzione di acquisto

I vantaggi per la società costruttrice locatore e futuro venditore
•    Messa a reddito del patrimonio immobiliare
•    Miglioramento delle performance di vendita: il conduttore avrà tutto l'interesse ad acquistare vista la patrimonializzazione delle somme versate
•    Vendita a prezzi di listino

I DUBBI - Non mancano però gli scettici: c'è chi, per esempio, fa notare che questa formula di acquisto viene accordata solo a clienti più che solidi con un curriculum creditizio senza sbavature - nessun ritardo nel versamento delle rate di un finanziamento precedente, per esempio - che quindi possano far star tranquilli non solo il costruttore ma anche la società che concederà il prestito. Con il risultato, dicono sempre gli scettici, che solo pochi ce la fanno a finalizzare l'acquisto con questa modalità.

FONTE : SOLDIWEB

Mutui surroga, i consigli per cambiare prestito

Si può cambiare banca per trovare l'occasione migliore e costi più bassi. Ecco cosa fare e, soprattutto, cosa c'è da sapere 

a cura di Redazione

17 dicembre 2014

TIMIDI SEGNALI DI RIPRESA - Da qualche mese sono tornati a crescere sia la domanda di mutui che i volumi di erogato. Dietro le cifre però, come evidenzia Monitorimmobiliare, ci sonosurroghe e sostituzioni, con i mutuatari che cambiano prestito in cerca dell'occasione migliore a costo zero, dal momento che il cambio di mutuo è un costo per la banca ma non per il cliente, come prevede il decreto Bersani sulle liberalizzazioni. Un braccio di ferro che vede da una parte chi chiede soldi e dall'altra gli istituti di credito, che si scambiano e si contendono lo stesso bacino di clienti. Quanto alle nuove compravendite, la situazione non si sblocca e resta a 410-420mila scambi di unità residenziali all'anno, con solo il 30% che ricorre a un mutuo per comprare. In questo finale di 2014 non sono mancati alcuni segnali di maggiore dinamismo, ma non è ancora sufficiente.

SOSTITUZIONE DEL MUTUO - Come funzionano surroghe e sostituzioni? Un ripasso di certo non guasta. Come ricorda MutuiOnline, tecnicamente la sostituzione del mutuo può essere realizzata tramite due soluzioni: una è il mutuo di sostituzione e l'altra è la surrogazione osurroga del mutuo. Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca. Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il mutuo preesistente con la vecchia banca. Per il mutuo stipulato con la nuova banca sarà necessario un nuovo atto di mutuo. L’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene di conseguenza cancellata e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca.

SURROGAZIONE (O SURROGA) - Con la surrogazione - nota anche come surroga oportabilità - si “trasferisce” il mutuo da una banca a un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso. In questo caso l’estinzione del mutuo avviene con una procedura semplificata, tramite la quale l’ipoteca sull’immobile rimane in essere ma viene aggiornata con l’indicazione della nuova banca, a favore della quale essa costituisce garanzia. La surrogazione è stata ulteriormente regolamentata con la legge 40/2007 (legge Bersani) e successivamente con lalegge finanziaria per il 2008. In particolare, i commi 450 e 451 della legge finanziaria hanno precisato che il mutuo viene trasferito alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante.

Fonte : SOLDIWEB

Immobili e certificazione energetica

17/12/2014 in “MutuiOnline informa”

La stipula di un contratto di vendita immobiliare prevede l’adempimento di specifiche certificazioni previste dalla normativa italiana. Affinché il contratto sia valido, l’immobile deve soddisfare una serie di requisiti imposti dalla legge in materia di edilizia, consumo energetico, sicurezza degli impianti: per questo motivo, la legislazione vigente impone ai notai di effettuare una serie di controlli per garantire tali norme.
Una delle certificazioni riguarda il rendimento energetico degli edifici. Prevista a seguito di una direttiva europea del 2005, la legislazione è stata più volte aggiornata nel corso degli anni: l’attuale testo è stato modificato dal Decreto Destinazione Italia (Dl n. 145/2013) e dalla sua legge di conversione (n. 9/2014).
Il certificato, suddiviso in classi dalla A alla G con relative sottoclassi, deve chiarire il consumo energetico sia dell’impianto di riscaldamento, che di climatizzazione dove presente. Attualmente, per identificarlo si parla di attestato di prestazione energetica – APE – e si differenzia dal precedente attestato di qualificazione energetica proprio per la necessità, prevista solo per il primo, dell’attribuzione della classe di efficienza energetica.
L’obbligo di dotazione riguarda sia gli interi edifici che le singole unità immobiliari che li compongono, ha validità 10 anni e va redatto nuovamente nel caso in cui si effettuino dei lavori che possono modificare il rendimento energetico.
Per legge, l’APE deve essere esibito anche in fase precontrattuale così che il potenziale acquirente possa valutare la prestazione energetica dell’edificio dove l’immobile è ubicato in termini di costi/benefici.
Dalla normativa in materia di certificazione derivano quattro distinti obblighi da tenere in considerazione in caso di trasferimento dei fabbricati:
a) l’obbligo di DOTAZIONE, che può prescindere da un evento traslativo, come nel caso di edifici nuovi, edifici soggetti a “ristrutturazioni importanti” o edifici pubblici. Non tutti gli immobili devono essere dotati di attestato energetico: sono esclusi i fabbricati industriali e artigianali, ruderi, box, cantine, edifici inagibili, edifici adibiti a luogo di culto;
b) l’obbligo di ALLEGAZIONE, per cui è prevista una sanzione pecuniaria in luogo della precedente sanzione di nullità. Riguarda la compravendita, gli atti di trasferimento a titolo oneroso, gli atti di locazione con esclusione di quelli che hanno ad oggetto singole unità immobiliari.  Nessun obbligo invece per gli atti traslativi a titolo gratuito;                                                           
c) l’obbligo di CONSEGNA dell’attestato energetico, che va documentato con l’inserimento in atto di apposita clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell’attestato, relativa alla prestazione energetica. La mancanza della clausola è punita con una sanzione pecuniaria;                                                                                                         
d) l’obbligo di INFORMATIVA, il cui adempimento va documentato con l’inserimento nell’atto di apposita clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni relative all’attestazione di prestazione energetica dell’immobile.
In materia di certificazione energetica esistono una normativa nazionale e una di carattere regionale. Quest’ultima ha ruolo di completamento e integrazione degli obblighi con quella nazionale ed europea.
Poiché l’attestazione energetica deve essere allegata all’atto, pena una sanzione che va dai 3 ai 18 mila euro, il notaio effettua un controllo formale del documento. Si accerta quindi che abbia quei requisiti minimi per qualificarlo come tale: l’indicazione della classe di prestazione energetica, la data di rilascio e il termine di validità, gli elementi idonei a collegare l’attestato all’immobile negoziato, la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto. Non è tenuto a fare controlli sul contenuto tecnico o sul merito dell’attestato. Spetta al proprietario del bene (alienante) verificare che il tecnico al quale si affida l’incarico sia in possesso dei requisiti previsti dalla normativa vigente per redigere la certificazione.
FONTE : MUTUIONLINE

                                                                                                                                                                        A cura di Paola Campanelli

SE L'IMMOBILE NON È CEDUTO NEGLI ATTI DI SEPARAZIONE

SE L'IMMOBILE NON È CEDUTO NEGLI ATTI DI SEPARAZIONE

A cura di Caterina Valia15-12-2014

Mia figlia ha acquistato, insieme al marito, l'abitazione principale, con mutuo regionale che lui si è accollato. A due anni dall'acquisto, si sono separati legalmente. Mia figlia vuole che la casa rimanga all'ex marito, dal momento che è lui che paga; tuttavia non può permettersi la spesa del passaggio di proprietà. Inoltre ci dovrebbe essere un passaggio di denaro e questo non è possibile perché manca la disponibilità. Vorrei sapere se c'è soluzione a questo problema.

Il trasferimento della quota dell'immobile poteva essere inserito tra gli accordi di separazione in modo da effettuare il trasferimento con il maggior risparmio possibile. Se la fase di separazione è già perfezionata, non rimane che effettuare un trasferimento dell'immobile che, secondo gli accordi delle parti, può essere a titolo oneroso o gratuito. Se le disponibilità non ci sono al momento, ma la parte cedente pretende una somma a titolo di corrispettivo, si può prevedere un pagamento rateale in modo da consentire di effettuare il pagamento nel tempo.

FONTE : CASA24PLUS

Lavori importanti e costosi, l'assemblea può deliberarli con il voto della maggioranza

Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

16/12/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

L'assemblea condominiale può deliberare l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

Questa la conclusione che emerge leggendo l'art. 1136, quarto comma, c.c.; tale quorum deliberativo si riferisce tanto alla prima, quanto alla seconda convocazione. Si tratta di una maggioranza assoluta che sottolinea, si pur senza arrivare alla maggioranza qualificata prevista per le innovazioni, l'importanza della decisione.

Come per molti concetti riferibili al condominio negli edifici (si pensi alle innovazioni, al regolamento, ecc.) il legislatore non ha fornito una definizione di notevole entità riferita ai lavori di manutenzione straordinaria.

Il concetto, evidentemente, si riferisce all'esborso necessario per le opere da eseguire; in assenza di un ancoraggio normativo certo, dunque, per comprendere quale sia l'ammontare del costo dei lavori oltre il quale si deve parlare di notevole entità bisogna guardare alle pronunce giurisprudenziali in merito.

La Cassazione non affronta l'argomento molto frequentemente (come accade, invece, per l'uso della cosa comune o gli impianti di riscaldamento); ogni sentenza in materia, pertanto, è utile per monitorare lo stato dell'arte o, per dirla più direttamente, la nozione giurisprudenziale di notevole entità utile rispetto alle singole fattispecie che si vanno ad analizzare. Da non perdere:;L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?

In ordine di tempo l'ultima pronuncia degli ermellini in materia è la sentenza n. 25145 depositata in cancelleria il 26 novembre 2014.

Nel caso risolto dalla Suprema Corte, un condomino aveva impugnato una delibera di approvazione di lavori straordinari di notevole entità lamentando, tra le altre cose, l'approvazione di tali lavorisenza il raggiungimento della maggioranza all'uopo richiesta. Il Tribunale, in primo grado, e la Corte d'appello, poi, gli davano torto.

Da qui l'epilogo della controversia davanti ai giudici di piazza Cavour. Secondo i giudici di Cassazione la conclusione cui era giunta la sentenza di secondo grado non era errata in quanto “agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini” (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145).

Si tratta, come si suole dire, del consolidato orientamento espresso dai giudici di Cassazione. (cfr. Cass. 29 gennaio 1999 n. 810 e Cass. 6 novembre 2008 n. 26733).

Insomma spendere 100.000 euro in un edificio popolare con venti partecipanti è cosa ben diversa dallo spendere la stessa somma in un condominio signorile con 50 partecipanti.

Si badi: nel concetto di notevole entità, sebbene riferibile all'importo dei lavori rispetto al contesto nel quale s'inseriscono, non è compresa la condizione economica del singolo condomino al momento della deliberazione dei lavori di manutenzione straordinaria.

Chiarito questo aspetto è utile rammentare che, almeno secondo la lettura data alla norma in sede di merito (cfr. Trib. Lecce 20 gennaio 2012 n. 159), bisogna distinguere tra deliberazione di approvazione dei lavori straordinari di notevole entità e delibera di approvazione della contabilità finale dei medesimi.

In sostanza, nella succitata sentenza, il giudice salentino afferma che l'art. 1136, co. 2 e 4, c.c. impone maggioranze qualificate per le delibere che concernono le riparazioni straordinarie di notevole entità che sono cosa differente da quelle che hanno ad oggetto il mero esame e l'approvazione della contabilità finale di lavori di manutenzione (già approvati in precedenza) e del relativo piano di riparto, con la conseguenza che rispetto a tali ultime materie “anche in caso di notevole entita' dei lavori – non si estende il quorum deliberativo richiesto per l'approvazione di questi ultimi e dei relativi esborsi […]” (Trib. Lecce 20 gennaio 2012 n. 159).

 Cass. 25 novembre 2014 n. 25145

Fonte : www.condominioweb.com

Rimozione del contatore del gas per morosità.

Il distributore che blocca il contatore del gas del cliente moroso deve prima provare l'entità del debito.

17/12/2014

Avv. Leonarda Colucci

Una sentenza del Tribunale di Cremona affronta una nuova tematica ossia quella riguardante il meccanismo di distribuzione del gas naturale e di interruzione della fornitura a fronte della morosità dell'utente finale.

La disciplina. Prima di soffermarsi sul contenuto dell'ordinanza e sui fatti di causa che hanno preceduta la sua emanazione è necessario dedicare qualche cenno al sistema di distribuzione del gas naturale per comprendere a fondo i vari aspetti della vicenda conclusasi con l'ordinanza in commento.

L'erogazione di gas naturale avviene nel seguente modo:

• Vi è il distributore che è titolare di una concessione comunale per lo svolgimento del servizio pubblico di distribuzione; tale distributore opera in regime di monopolio sul territorio comunale ed ha come suoi diretti interlocutori le società di vendita di gas naturale;
• Mentre il venditore acquista il gas naturale dalla rete di distribuzione comunale e provvede a venderlo agli utenti finali. Occorre puntualizzare che la vendita di gas naturale non è un servizio pubblico ma un'attività liberalizzata;
• L'utente finale stipula un contratto di fornitura con il venditore e quest'ultimo invece si interfaccia esclusivamente con il distributore locale per quanto concerne la materiale consegna e misurazione del gas consumato dall'utente finale.

La disciplina di tale particolare materia è prevista in gran parte da norme regolamentari emanate dall'autorità indipendente di settore ( AEEG) ed in particolare dal Testo integrato Morosità e gas (TIMG) previsto dalla delibera dell'AEEG 99/11.

In base a tale disciplina nel momento in cui l'utente finale non paga le bollette emesse dal venditore, quest'ultimo ha la facoltà di chiedere che sia interrotta la fornitura di gas all'utente finale divenuto moroso. Tuttavia la fornitura di gas naturale può essere interrotta solo nel momento in cui si provveda al disalimentazione del contatore. (Da non perdere: Distacco luce condominiale per morosità, perchè non è invocabile la tutela cautelare?)

A questo punto il venditore per non veder crescere il proprio credito nei confronti di un debitore insolvente, che lo esporrebbe a notevoli perdite economiche, può decidere in base all'articolo 17 del TIMG di avviare la procedura di “default”, in base alla quale il venditore cessa di essere la controparte nella fornitura del gas che continua ad essere erogato dal contatore fino a quando non si provvederà alla sua rimozione, ed a ad egli subentra il distributore che, in base a recenti modifiche del TIMG, potrà agire giudizialmente per ottenere la materiale disalimentazione del contatore.

Praticamente nel momento in cui il venditore decide di non voler essere la controparte contrattuale del cliente moroso, in base al TIMG, scatta in capo al distributore non solo l'obbligo di anticipare i costi di tale fornitura, ma anche quello di agire in giudizio entro termini molto stretti al fine di ottenere la disalimentazione del contatore dell'utente finale moroso. Il TIMG, inoltre, prevede che i costi per l'azione giudiziaria che il distributore deve intraprendere saranno rimborsati a quest'ultimo da parte dell'AEEG entro determinati limiti di spesa.

Considerati i tempi piuttosto contenuti entro i quali l'azione giudiziaria deve concludersi i distributori, quindi, dovranno scegliere lo strumento processuale più idoneo al fine di ottenere un titolo esecutivo che gli consente di intraprendere il giudizio di esecuzione che dovrà concludersi con la disalimentazione del contatore dell'utente moroso.

Nel caso di specie il distributore ha intrapreso l'azione giudiziaria facendo ricorso ad un'azione ex art. 702 bis cpc avviando, quindi, un procedimento sommario di cognizione conclusosi, però, in modo negativo per il distributore.

L'ordinanza del Tribunale di Cremona. Una volta instaurato il procedimento sommario di cognizione, ad opera del distributore del gas naturale, i Giudice della sezione speciale di Cremona ha potuto constatare che il rapporto fra distributore di gas naturale ed utente finale deve essere ricondotto nell'alveo della disciplina del contratto di somministrazione reso, in tale ipotesi, particolare poiché risulta trilaterale dato che il venditore del gas non è colui che esegue materialmente la prestazione, poiché della stessa si occupa il distributore. Considerata tale peculiarità l'ordinanza in commento ha rilevato che “Si ha una connessione soggettiva tra due contratti, il contratto a monte ( distributore /utente) e quello a valle ( utente/cliente), ma anche una derivazione di questo da quello”

Tenendo conto della particolarità del rapporto in questione il Giudice, nel caso di specie, ha ritenuto applicabile la regole generali previste dal codice civile per il contratto di somministrazione osservando che deve sussistere “il presupposto generale, per poter sospendere il servizio, della morosità di lieve entità ( previa diffida), nonché per risolvere il contratto per l'inadempimento di notevole importanza”

Analizzando nel dettaglio la vicenda l'ordinanza in commento del Tribunale di Cremona ha evidenziato che la regolamentazione di settore, predisposta in tal caso dal TIMG, non può in alcun caso integrare o derogare una fonte normativa primaria a meno che non esista una espressa delega del legislatore.

Muovendo da tali considerazioni il Giudice della sezione speciale del Tribunale di Cremona ha disposto il rigetto del ricorso presentato dal distributore di gas naturale poiché non ha fornito la prova della morosità del cliente finale nei confronti del venditore così che non è stato possibile verificare l'esistenza del presupposto che avrebbe giustificato, nel caso in questione, il recesso del venditore.

A queste conclusioni il Giudice approda poiché nel caso di specie, dopo l'instaurazione del procedimento sommario di cognizione, il distributore ha omesso di produrre una serie di documenti che avrebbero permesso al giudicante di valutare in modo più dettagliato la questione (contratto tra utente e cliente, contratto fra utente e distributore, documentazione attestante la sussistenza e l'entità della morosità).

Dunque il ricorso è stato respinto poiché tenendo conto della regolamentazione di settore solo quando la morosità è superiore alla cauzione versata da parte del cliente si può procedere alla interruzione del servizio.

Tribunale di Cremona Sezione Civile Speciale Ordinanza 10 ottobre 2014

Fonte : www.condominioweb.com

Vai vivere nell'immobile abusivo? Ecco cosa succede.

16/12/2014

di Avv. Mauro Blonda

Andare a vivere nell'immobile abusivo non ne prova l'ultimazione. La prescrizione del reato inizia a decorrere solo dalla effettiva ultimazione dei lavori

Vai vivere nell'immobile abusivo? Ecco cosa succede. Sette mesi di carcere e ben 45.000 euro di ammenda da pagare: questa è stata la condanna inflitta ad un signore leccese che aveva realizzato abusivamente un immobile di 3 vani, per complessivi 55 mq, in area sottoposta a vincolo paesaggistico. La difesa dell'imputato non convince nessuno: né il Tribunale di primo grado, né la Corte d'Appello di Lecce, né infine la Cassazione ritengono ultimati i lavori abusivi, anche se l'imputato lo occupa e vi ha intestato alcune utenze. (Chi risponde dell'abuso edilizio? L'usufruttuario o il nudo proprietario?)

Con la sentenza n. 48002 del 20 novembre scorso, infatti, la III Sezione Penale del Supremo Collegio ha rigettato il ricorso e chiarito che la rifinitura solo esteriore dell'immobile non basta a far ritenere conclusi i lavori di costruzione, se, come nel caso in esame, esso è "mancante degli infissi, degli impianti elettrici e dell'imbiancatura" (Cass. Pen., Sez. III, sent. N. 48002 del 20/11/2014).

Ma allora quando i lavori possono ritenersi conclusi? Quindi allacciare l'acqua e trasferirsi nell'immobile non dimostrano l'ultimazione della sua edificazione?

Sembrerebbe proprio di no: tali attività costituiscono sicuramente un indizio ma non una sufficiente prova del completamento dei lavori poiché, come indicato dalla stessa Cassazione qualche anno fa, "deve ritenersi ultimato solo l'edificio concretamente funzionale che possegga tutti i requisiti di agibilità ed abitabilità" (Cass. Pen., Sez. III, sent. N. 40033 del 18/10/2011).

E tale non può certo definirsi un'abitazione priva di finestre.

Infatti "l'uso effettivo dell'immobile, se pure accompagnato dall'attivazione delle utenze e dalla presenza di persone al suo interno, non è sufficiente al fine di ritenere "ultimato" l'immobile abusivamente realizzato, coincidendo l'ultimazione con la conclusione dei lavori di rifinitura interni ed esterni, quali gli intonaci e gli infissi" (Cass. Pen., Sez. III, sent. N. 39733 del 18/10/2011).

L'importanza della data di ultimazione dei lavori nei reati permanenti. Quelli edilizi sono reati permanenti, reati cioè i cui effetti non si arrestano se non con l'esaurimento totale dell'attività abusiva o con la cessazione della condotta per qualsiasi altro motivo (Cass. Pen., Sez. III, sent. N. 28934 del 26/03/2013): tale principio è importante per determinare il tempo entro cui si prescrive il reato poiché nei reati permanenti il corso della prescrizione non inizia a decorrere se non cessa la permanenza (art. 158 cod. pen.).

Ciò significa che nei reati edilizi la prescrizione non inizia a decorrere se non termina l'attività di realizzazione dell'immobile abusivo: è solo da questo momento, quindi solo da quando l'edifico è completo di rifiniture interne ed esterne, quando sono quindi ultimati gli intonaci sia interni che esterni, quando sono stati installati gli infissi che potrà iniziare a conteggiarsi il termine utile a prescrivere il reato.

Diversamente, ove cioè la struttura sarà ancora in costruzione, il reato non potrà ritenersi consumato e la sua prescrizione non maturerà. =>Pericolosità dello stabile abusivamente realizzato.

Un solo abuso, tanti reati: quando le violazioni avvengono in aree protette. È inoltre possibile che con una sola attività edificatoria abusiva si commettano più reati, tutti concorrenti tra loro, e si venga per ciò puniti con una pena maggiore, frutto del cumulo delle singole pene inflitte per i singoli reati commessi.

È il caso dei reati edilizi commessi in aree sottoposte a speciali tutele e vincoli paesaggistici, la cui disciplina non è inserita nel D.P.R. 380/2001 (T.U. sull'edilizia) ma in specifiche norme quali, ad esempio il D. L.vo 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) e la L. 394/1991 (legge quadro sulle aree protette). Quando gli immobili abusivi sono realizzati in zone protette da specifiche leggi di tutela ambientale, artistica o paesaggistica i reati edilizi si aggiungono a quelli ambientali, essendo diversi i beni giuridici tutelati dalle diverse norme violate: l'una norma non assorbe le altre e la sanzione prevista dall'una non assorbe quelle previste dalle altre.

Quindi si applica quanto prescritto nei singoli testi di legge, tant'è vero che, ad esempio, "per la realizzazione di interventi, opere e costruzioni in aree protette (ad esempio parchi nazionali, regionali e riserve naturali) occorrono tre distinti ed autonomi provvedimenti: il permesso di costruire, l'autorizzazione paesaggistica e, ove previsto, il nulla osta dell'Ente parco" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 20738 dell'11/03/2003).

Allo stesso modo si applicano anche le singole sanzioni previste in ciascuna delle norme di riferimento, cumulandole tra loro.

 Corte di Cassazione Penale - n°. 48002 del 20/11/2014

Fonte : www.condominioweb.com

LA DISDETTA È UN ATTO UNILATERALE E RECETTIZIO

LA DISDETTA È UN ATTO UNILATERALE E RECETTIZIO

A cura di Matteo Rezzonico24-11-2014

Nella risposta al qusito n. 2788 («Disdetta senza motivo al termine del «4+4»), pubblicata sull'Esperto risponde n. 33/2014, mettete tra parentesi l'espressione «... e da lui ricevuta). Che cosa significa nello specifico? Che la raccomandata deve essere inviata con ricevuta di ritorno? Come si può essere sicuri di un ricevimento della stessa? Mi pare di ricordare che il fatto che una raccomandata non sia ritirata (nel caso di mancata consegna) non sia una scusante per il ricevente.

L’impiego della raccomandata con ricevuta di ritorno, per l’invio della disdetta è necessaria per assicurare « … la conoscenza da parte del conduttore e la certezza della tempestiva comunicazione … » (Cassazione, 12 gennaio 2006, numero 409). La disdetta può anche essere inviata con mezzi di uguale efficacia come, esemplificativamente: la posta elettronica certificata, il telegramma, la raccomandata a mani eccetera.In ogni caso, per la giurisprudenza, la disdetta del contratto di locazione è atto unilaterale e recettizio. Conseguentemente, si perfeziona con il ricevimento (si veda, per tutte: Tribunale di Milano, 10 maggio 1993). Senonchè, per “ricevimento”, si deve intendere il recapito all’indirizzo del conduttore (e non la contestuale o successiva presa in consegna materiale della busta da parte dell’inquilino). Si veda, in questo senso, tra le tante, Cassazione 10 dicembre 2013, numero 27526, secondo cui, «la disdetta del contratto ha lo scopo di impedire la prosecuzione del rapporto e costituisce un atto negoziale e recettizio, disciplinato dagli articoli 1334 e 1335, Codice civile, che si presume conosciuto dal destinatario nel momento in cui è recapitato al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui ne prende effettiva conoscenza. Infatti, la prova che il dichiarante deve fornire è che l'atto è pervenuto nella sfera di conoscibilità del destinatario … ». Puntualizza la Suprema corte - nella richiamata pronuncia 27526/2013 - che una diversa interpretazione aggraverebbe ulteriormente gli oneri, temporali e formali, a cui la legge assoggetta l’esercizio del diritto di diniego del rinnovo del disdettante/locatore (nel senso che quest’ultimo dovrebbe calcolare in anticipo: i rischi del ritardo postale, i rischi dell’eventuale assenza del destinatario e i rischi del successivo tempo necessario alla cognizione dell’atto o al compimento della sua giacenza all’ufficio postale).

FONTE :CASA24PLUS

LA QUIETANZA SI RILASCIA A RICHIESTA DEL LOCATARIO

LA QUIETANZA SI RILASCIA A RICHIESTA DEL LOCATARIO

A cura di Luca Stendardi08-12-2014

Ho stipulato un contratto di locazione per il mio appartamento. Il canone mi viene pagato con bonifico direttamente sul conto corrente bancario: occorre comunque consegnare al conduttore una ricevuta, apponendo sulla stessa l'imposta di bollo da due euro?

L'articolo 1199 del Codice civile stabilisce che il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciarne quietanza. Conseguentemente il locatore, che ha ricevuto il pagamento a mezzo bonifico, non è tenuto a rilasciare quietanza specifica, con apposizione della marca da bollo, se questo adempimento non gli viene richiesto dal conduttore. Quest'ultimo dovrà però sostenere le spese della marca da bollo.

FONTE :CASA24PLUS

Quando lo stato di necessità giustifica il reato?

Incinta occupa con la famiglia un'abitazione dello IACP.

10/12/2014

di Avv. Mauro Blonda

L'abusiva occupazione di immobili. Condannata a 600 euro di multa (beneficiando dello sconto di pena determinato dalla scelta del rito abbreviato), una donna incinta che, priva di una propria dimora, si era rifugiata con la propria famiglia all'interno di un alloggio dello IACP.

La pena è stata determinata dal riconoscimento della responsabilità per la commissione del reato di cui all'art. 633 cod. pen. (invasione di edifici), chepunisce appunto con la reclusione fino a 2 anni e con la multa fino a 1032,00 euro chiunque invada arbitrariamente immobili altrui al fine di occuparli.

La condanna veniva confermata in appello poiché anche il Tribunale, come il G.I.P. che l'aveva emessa, ha ritenuto che il reato fosse stato commesso inassenza di una causa di necessità, la speciale causa di esclusione di punibilità prevista dall'art. 54 del codice penale.

Lo stato di necessità. Recita infatti l'art. 54 del cod. pen.: “Non è unibile chi ha commesso il fatto per esservi stato costretto dalla necessità di difendere un diritto proprio od altrui contro il pericolo attuale di una offesa ingiusta”.

Il codice, quindi, prevede un'ipotesi di “scusabilità” applicabile in via generale a tutti i reati, a condizione che questi vengano commessi in una situazione di assoluta necessità.

Non ogni necessità però giustifica la commissione di un reato, ma solo quella di tutelare un diritto.

L'imputata fa leva proprio sull'esistenza dello stato di necessità di salvaguardare la propria salute e quella del nascituro, che l'avrebbero condotta a compiere il reato di occupare abusivamente un immobile destinato ad altre persone.

Ma anche la Cassazione la pensa diversamente da lei e la condanna viene confermata.

L'attualità del pericolo è elemento fondamentale per la sussistenza dell'esimente. Con sentenza del 15 ottobre scorso la Suprema Corte rigetta però il ricorso dell'imputata ritenendo non sussistenti nel caso di specie gli estremi per l'applicabilità dello stato di necessità. Gli Ermellini, ricordando come “la scriminante dello stato di necessità non coincide con l'esigenza dell'agente di reperire un alloggio e risolvere i propri problemi abitativi” (Cass. Pen., Sez. II, sent. n. 4292 del 01/02/2012), conferma la giustezza della sentenza e condanna l'imputata anche alle spese processuali del giudizio di Cassazione.

Sostiene infatti il Supremo Collegio che “Lo stato di necessità di cui all'art. 54 cod. pen. ricorre solo in presenza di un pericolo attuale di un danno grave alla persona” ed a sua volta “l'attualità del pericolo presuppone che, nel momento in cui l'agente agisce contra ius - al fine di evitare "un danno grave alla persona" - il pericolo sia imminente e, quindi, individuato e circoscritto nel tempo e nello spazio” (Cass. Pen., Sez. II, sent. n. 43078 del 15/10/2014).

L'attualità del pericolo contrasta con la cronicità della mancanza di un alloggio.Richiedere che il pericolo sia imminente e circoscritto nel tempo significa impedire l'applicazione della scriminante dello stato di necessità in quei casi in cui il motivo per cui si delinque non sia di natura eccezionale e temporaneo. La stessa Cassazione è chiara nel sostenere che “L'attualità del pericolo esclude, in linea di massima, tutte quelle situazioni di pericolo non contingenti caratterizzate da una sorta di cronicità essendo datate e destinate a protrarsi nel tempo” (Cass. Pen., Sez. II, sent. n. 43078 del 15/10/2014).

In caso contrario, ove si giustificasse un reato anche in presenza di situazioni non contingenziali ma croniche (come quello appunto dell'assenza di un alloggio), “si opererebbe una inammissibile sostituzione del requisito dell'attualità del pericolo con quello della permanenza, alterando così il significato e la ratio della norma. Pertanto lo stato di necessità, nella specifica e limitata ipotesi dell'occupazione di beni altrui, può essere invocato solo per un pericolo attuale e transitorio non certo per sopperire alla necessità di trovare un alloggio al fine di risolvere, in via definitiva, la propria esigenza abitativa” (Cass. Pen., Sez. II, sent. n. 43078 del 15/10/2014).

Occupare un alloggio è quindi sempre reato? Non esistono eccezioni? In linea di massima si può affermare che introdursi e permanere abusivamente in un immobile altrui (o ad altri destinato, come nel caso delle abitazioni dello IACP) costituisca un reato difficilmente scusabile, “anche nell'ipotesi di occupazione di un alloggio da parte di donna in gravidanza con rischio di aborto” (cfr. Cass. Pen., Sez. VI, sent. n. 28115 del 13/07/2012).

L'unica possibilità di salvezza è data dalla dimostrazione che il pericolo da cui si fugge, rifugiandosi in un alloggio altrui, sia di natura transitoria ed eccezionale, temporanea ed imprevista, accompagnata sempre dalla dimostrazione dell'esistenza di quella “assoluta necessità della condotta ed inevitabilità del pericolo” (Cass. Pen., Sez. II, sent. n. 8724 dell'11/02/2011).

Diversamente l'eccezione diventerebbe ordinarietà e si finirebbe col rendere lecito l'illecito in via pressoché generale.

Perché le case popolari potrebbero non essere acquistate ad usucapione?

 Corte di Cassazione, sez. II Penale, 15 ottobre 2014, n. 43078

Fonte :  www.condominioweb.com

L'immobile non si può vendere, il notaio non ha effettuato le dovute verifiche!

Responsabile il notaio se non effettua le visure per verificare l'assenza di vincoli che possono impedire la commerciabilità di un immobile.

12/12/2014

Avv. Leonarda Colucci

Se l'ipoteca estinta è cancellata da uno solo dei comunisti, l'immobile si può vendere ugualmente?

La sentenza affronta il tema della responsabilità professionale del notaio, ossia quella concernente l'obbligo di tale professionista di effettuare le visure per verificare l'assenza di vincoli che possono impedire la commerciabilità di un immobile.

Il fatto. Due coniugi citano in giudizio un notaio dinanzi al Tribunale di Brindisi chiedendo che sia accertata la responsabilità di quest'ultimo per aver omesso di consultare i registri immobiliari al fine di verificare la libertà e la disponibilità dell'immobile prima di procedere alla compravendita dello stesso.

A tal fine gli attori premettevano di essere divenuti proprietari esclusivi di un terreno con annesso immobile,ù in forza di un atto di divisione. Tale immobile, infatti, rientrava in un ampio compendio originariamente intestato agli attori ed ad altri due coniugi (Y); in sede di divisione gli attori ed i coniugi Y avevano dichiarato che gli immobili, successivamente loro assegnati, “erano liberi da qualsiasi vincolo”.

I coniugi Y, in questa occasione, avevano taciuto il fatto che in passato avevano iscritto in loro danno una ipoteca legale attraverso atto amministrativo della Sesit Puglia.

Gli attori, dal canto loro, completamente ignari dell'esistenza di tale iscrizione pregiudizievole, dopo essere divenuti effettivi proprietari dell'immobile in seguito alla divisione appena citata, stipulavano contratto preliminare promettendo la vendita del loro immobile per una somma di circa 133 mila euro. (da non perdere: Notaio e geometra poco attenti? Niente paura, risarciscono l'acquirente!)

Assolutamente sicuri del fatto che presto avrebbero venduto tale immobile, si impegnavano con la stipula di un secondo contratto preliminare all'acquisto di un appartamento per la somma di circa 125 mila euro.

Tuttavia al momento della predisposizione della documentazione necessaria per la vendita del terreno, al quale gli attori si erano obbligati con la stipula del primo contratto preliminare, il notaio rilevava l'esistenza di una ipoteca legale iscritta, in passato dalla Sesit Puglia sulla quota pro-indiviso dei coniugi Y.

Dopo aver constatato l'esistenza di tale impedimento il notaio comunicava agli attori l'impossibilità giuridica di procedere al rogito della compravendita della quota ad essi attribuita mediante atto di divisione.

A fronte di tale situazione gli attori erano costretti a risolvere tanto il contratto preliminare stipulato per la vendita del terreno, quanto il successivo contratto preliminare stipulato per l'acquisto di un appartamento. In conseguenza della risoluzione di tali contratti gli attori affermavano di aver subito un grave pregiudizio economico, e solo dopo essersi attivati per la liberazione della iscrizione pregiudizievole della loro quota di proprietà avevano potuto procedere:

- alla vendita del terreno a nuovi acquirenti,

- ed all'acquisto di un nuovo appartamento a condizioni meno vantaggiose rispetto al precedente.

La decisione. Attraverso la sentenza in commento il Giudicante della seconda sezione civile del Tribunale brindisino chiarisce quali sono gli effetti dell'ipoteca estinta ma non cancellata.

In particolare la sentenza puntualizza che “ anche se l'ipoteca estinta non è stata cancellata …tale omessa formalità rende il vincolo solo apparente … e pertanto non si può imputare nessunaresponsabilità professionale al notaio che non consultò i registri immobiliari”.

Prima di giungere a tale conclusione, tuttavia, la pronuncia ha messo in luce un altro aspetto e cioè quello relativo al fatto che “la divisione della comunione degli immobili è retroattiva, per cui l'ipoteca iscritta sul bene di uno degli condividenti non impedisce la libera circolazione del bene assegnato a un altro”.

Dunque se l'Equitalia, chiamata in causa nel giudizio conclusosi con la sentenza in commento, non provvede a riscrivere l'ipoteca entro novanta giorni dalla divisione la precedente iscrizione perde efficace.

L'atto di divisione, quindi, esplica una sua natura dichiarativa pertanto quando ad uno degli ex condividendi viene assegnato un bene che faceva parte della comunione, egli diventa titolare esclusivo del cespite non dal momento della divisione ma, retroattivamente e cioè dal momento in cui la comunione risulta sorta. Pertanto nel caso in cui uno dei condividenti abbia concesso un'ipoteca legale sulla propria quota pro indiviso della comunione, l'iscrizione pregiudizievole trascritta non costituisce un impedimento alla libera circolazione del bene che viene assegnato poi ad uno degli ex condividenti.

Dunque poiché tale iscrizione non esplicava alcun effetto pregiudizievole per gli attori, la sentenza in commento si conclude con la constatazione:

a) dell'assenza di qualsiasi responsabilità in capo al notaio che non aveva effettuato le necessarie visure;

b) della piena ed assoluta commerciabilità del bene di proprietà degli attori.

Tribunale di Brindisi, seconda sezione civile, 6 agosto 2014

 Fonte :  www.condominioweb.com

Tasi e Imu 2014, seconda rata, calcolo e compensazione crediti: dal 2015 la Local Tax

Tasi e Imu 2014, seconda rata, calcolo e compensazione crediti con F24: dal 2015 subentra la Local Tax, tutti i dettagli

Tasi e Imu 2014, pagamento e compensazione crediti

Mancano otto giorni esatti alla scadenza per il pagamento della seconda rata di Tasi e Imu 2014, le due imposte sulla casa tanto temute dagli italiani. Per chi ha già pagato la prima rata di Tasi e Imu 2014, il pagamento in scadenza al 16 dicembre non nasconde alcuna particolare criticità: in linea di massima non bisognerà far altro che effettuare le stesse identiche operazioni versando i medesimi importi. Discorso diverso per quei contribuenti che non hanno versato la prima rata: in questi frangenti la possibilità di scorporare il pagamento in due tranche è andata perduta, con la conseguenza che bisogna versare tutto in un’unica soluzione entro lo stesso 16 dicembre. Con il pagamento della seconda rata, i contribuenti saluteranno sia l’Imu che la Tasi 2014: il nuovo anno dovrebbe infatti recare in dote una tassa unica, la Local Tax, che quanto meno eviterebbe particolari criticità per quel che concerne scadenze diversificate o calcoli differenziati. Cerchiamo adesso di entrare più nel dettaglio andando ad approfondire le tematiche connesse a calcolo e compensazione dei crediti tramite modello F24 da doversi utilizzare per il pagamento della seconda rata di Tasi e Imu 2014.

Tasi e Imu 2014, seconda rata, calcolo e compensazione crediti con F24: dal 2015 subentra la Local Tax – No al modello cartaceo in caso di compensazioni

Le procedure di calcolo di Imu e Tasi 2014 sono ormai ampiamente note: partendo dall’Imu bisogna prendere a riferimento la rendita catastale e moltiplicarla prima per 105 e poi per 160, al termine andranno conteggiate le aliquote deliberate dal proprio Comune nel 2014 ma solo se le stesse siano state approvate entro il 28 ottobre. In caso contrario faranno fede le aliquote stabilite nel 2013. Come ormai ampiamente risaputo, l’Imu 2014 (e dunque anche la seconda rata) si paga per gli immobili diversi dalla prima casa: grande attenzione raccomandiamo ai proprietari di terreni agricoli in collina o in montagna, dato che il primo dicembre scorso il MEF ha deliberato come l’esenzione dal pagamento della seconda rata dell’Imu 2014 tocchi solo e soltanto i terreni ubicati ad un’altezza che superi i 600 metri. Passando adesso alla seconda rata della Tasi 2014, le tecniche di calcolo sono molto simili: una volta presa a riferimento la rendita catastale bisogna moltiplicarne il relativo valore per 1,05, moltiplicare il risultato per un coefficiente variabile da immobile a immobile, includere le aliquote comunali e scomputare le detrazioni. Sia in riferimento al calcolo dell’Imu 2014 che riguardo a quello della Tasi occorre dunque conoscere alcuni parametri contenuti nelle delibere dei propri comuni: questi dati sono riportati sul sito Web delle singole amministrazioni ma possono essere rinvenuti anche sul portale del MEF, dove una mappa interattiva guida l’utente nell’atto di consultazione dei documenti relativi al proprio Comune. Solo in625 amministrazioni si procederà al pagamento della Tasi 2014 per la prima volta: tutti gli altri dovranno versare lo stesso ammontare pagato in occasione della prima rata. La seconda rata della Tasi 2014 la paga anche l’inquilino, ma qui a decidere sono i Comuni: gli obblighi di pagamento di inquilini e proprietari sono comunque distinti, ognuno versa la propria parte e se l’inquilino non paga non è comunque il proprietario a risponderne. La seconda rata di Imu e Tasi 2014 va versata tramite modello F24: tale modello è utilizzabile anche per la compensazione di eventuali crediti IRPEF, ma lo scorso ottobre è stato deciso che in questo caso i contribuenti non possono utilizzare il modello cartaceo (è dunque obbligatorio il ricorso all’home banking). Sotto i 12 euro si è esenti dal pagamento della seconda rata di Imu e Tasi 2014, chi invece deve versare più di 1000 euro deve necessariamente utilizzare i canali online. Se desiderate rimanere aggiornati sulle tematiche connesse a tasse e fiscalità vi invitiamo a cliccare il tasto ‘Segui’ poco sotto il titolo del pezzo.

FONTE : SUPERMONEY

Saldo Imu e Tasi da pagare entro il 16 dicembre

La scadenza Imu del 16 dicembre riguarderà gli immobili diversi dalla prima casa.

Scadenze per il 16 Dicembre di Tasi e Imu

Giorno 16 dicembre ultimo appuntamento dell'anno con letasse sulla casa, giorno di scadenza del saldo di Imu e Tasi, forse ultimo anno di questo pagamento doppio che probabilmente dal prossimo anno verrà cancellato, almeno così si spera. Dal 2015, a quanto pare, il Governo sta pensando all'introduzione di un'unica tassa che dovrebbe inglobare in se Imu e Tasi e prendere il nome di Local Tax. Questo verrà fatto anche allo scopo di evitare delle complicazioni eccessive per quanto concerne il calcolo esatto degli importi, oggi giudicati eccessivamente complessi.

Tasi 2014, saldo e scadenza - Per quanto riguarda la Tasi ricordiamo che in 5220 comuni la prima rata è stata pagata appena 2 mesi fa e solo 659 comuni avevano fatto saltare ai propri cittadini questo appuntamento; per questi infatti l'imposta si pagherà solo a dicembre come prima e unica rata. Molto semplice il calcolo da parte di chi ha già versato a giugno o ottobre. A dicembre si dovrà versare lo stesso importo della prima volta con l'acconto e si dovranno seguire le stesse regole sugli immobili, qualora la propria situazione relativamente alla casa non sia cambiata.

Per chi invece si trova a dover fare i conti con la Tasi per la prima volta occorre ricordare che con essa le regole sono le stesse che con l'Imu. Questo vale sia per quello che concerne il concetto di prima casa, infatti anche qui pagheranno un aliquota più elevata le case che pagano anche l'Imu, sia per quello che riguarda la determinazione della base imponibile. Infatti essa anche in questo caso sarà determinata dal valore catastale dell'immobile rivalutato del 5% e moltiplicato per 160, per abitazioni e pertinenze.

La prima casa permane quella dove il proprietario abita e ha la residenza a prescindere da quanti altri immobili possieda. Alla prima casa sono assimilate dalla Legge gli immobili degli anziani in casa di cura e le case date ai figli o ai genitori purchè esse presentino una rendita catastale bassa cioè non superiore a 500 euro o con l'Isee di chi vi abita che non superi i 15mila euro complessivi. Fondamentale per il calcolo del pagamento Tasi rimane il consultare le delibere comunali per avere certezze su come calcolare l'importo, questo perché ogni comune ha previsto delle detrazioni che variano a seconda di vari fattori in base alle condizioni personali degli interessati.

Da ricordare che anche l'inquilino con contratto di durata superiore a 6 mesi deve pagare una quota di Tasi che va dal 10 al 30% del valore complessivo e la cui quota esatta è determinata dal comune di residenza secondo una propria libera scelta. Come detto entro il 16 dicembre va pagata anche l'imu per gli immobili diversi dalla prima casa e anche qui occorre guardare alle delibere comunali in quanto anche in questo caso i comuni hanno avuto libera scelta. Per il pagamento qualora i comuni non abbiano inviato dei modelli precompilati, si può benissimo usare il il modello F24 standard. Infine in caso di compensazioni ricordiamo come sia obbligatorio effettuare il pagamento mediante ed esclusivamente Home Banking.

FONTE : SUPERMONEY