Quali sono le maggioranze necessarie per deliberare l'installazione di una tettoia in plexiglas all'ingresso dell'edificio?

26/09/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

Possiamo installare una tettoia in plexiglas sul portone d'accesso del mio palazzo? Vi spiego meglio

Nel condominio in cui vivo il portone d'ingresso, ubicato in una rientranza compresa tra due giardini privati a loro volta chiusi dal muro perimetrale dell'edificio, non è provvisto di alcuna utile protezione dalle intemperie.

L'unica soluzione, a parte improbabili appiattimenti sul vetro del portone, è quella di montare una pensilina in plexiglas che consenta a noi ed ai nostri ospiti di poter aprire il portone o citofonare senza “doverci fare la pioggia” ogni volta che piove.

Quali sono le maggioranze necessarie?

Questo il quesito, su un argomento molto diffuso, che ci giunge da un nostro lettore.

Innovazioni, uso più comodo delle parti comuni, decoro architettonico e maggioranze deliberative.

La prima domanda cui è necessario rispondere è la seguente: l'installazione della tettoia è un'innovazione? 

Vedi anche: Le maggioranze necessarie per l'installazione di una pensilina copricancello

È utile ricordare che secondo la Suprema Corte di Cassazione “per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

La definizione, sostanzialmente accolta anche dagli studiosi di diritto condominiale, è importante in quanto la legge, nemmeno dopo l'approvazione della così detta riforma del condominio, non ne fornisce una.

Anche se è innegabile che andando ad apporre la pensilina s'inserisce qualcosa che prima non c'era, è altrettanto innegabile che la facciata dell'edificio, oltre alla funzione di preservare gli ambienti interni, è utile anche per l'apposizione di cose che rendano più gradevole e/o meglio utilizzabile l'edificio in condominio. Non pare, quindi, possa parlarsi d'innovazione poiché la modifica non altera l'entità, né la destinazione del bene interessato.

Quali spese spettano all'inquilino e quali al proprietario?

In questo contesto, quindi, se la spesa è contenuta, per deliberare l'installazione della tettoia in plexiglas, in seconda convocazione, basterà il voto favorevole della maggioranza dei presenti e di 1/3 del valore millesimale dell'edificio.

Si potrebbe andare incontro a qualche contestazione per ciò che concerne il decoro dell'edificio. Ebbene ricordare che per decoro "deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. n. 851 del 2007). In ogni caso, è sempre la giurisprudenza a parlare, l'alterazione dev'essere apprezzabile e tale apprezzabilità dell'alterazione “del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell'intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l'innovazione viene posta in essere” (così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).

Sostituzione delle zanzariere e decoro architettonico

L'onere di dimostrare tali circostanze spetta a chi se ne lamenta. Ad ogni buon conto, per evitare contenziosi, è bene che in assemblea sia rappresentato il modello di tettoia scelto e comunque che la scelta ricada su elementi che vadano ad armonizzarsi con il contesto dell'edificio.

Fonte : condominioweb.com

L'ASSENZA DI RISCALDAMENTO NON ESIME DALL'«APE»

L'ASSENZA DI RISCALDAMENTO NON ESIME DALL'«APE»

A cura di Matteo Rezzonico22-09-2014

Dal 1980, da quando possiedo una piccola abitazione al mare, non ho mai utilizzato l'impianto di riscaldamento in quanto la stessa è stata utilizzata esclusivamente per il periodo estivo. La caldaia, oltre a non essere stata mai utilizzata in quanto per l'acqua calda c'è uno scaldabagno elettrico mentre la cucina è alimentata con le bombole a Gpl, è stata tolta e allo stato attuale non esiste impianto di riscaldamento. In caso di vendita o affitto dell'abitazione è richiesto l'attestato di prestazione energetica? In caso affermativo, l'obbligo sussiste anche per la sola locazione nel periodo estivo?

In caso di vendita o di locazione - quest’ultima però se soggetta a registrazione a norma del Decreto del Presidente della Repubblica 131/1986, cioè se di durata superiore a trenta giorni - di un appartamento al mare, anche se non dotato di impianto di riscaldamento, è necessario predisporre l’Ape (attestato di prestazione energetica). In particolare, per l’articolo 6, comma 3, del Decreto legislativo 192/2005, «nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell'attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da 3.000 euro a 18.000; la sanzione è da 1.000 euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà…».L’obbligo di dotarsi dell’Ape, sussiste anche per i relativi annunci (di vendita o locazione) e per le trattative. Senonchè ove l’immobile – come sembrerebbe nel caso del lettore – sia utilizzato per meno di quattro mesi all’anno, in caso di locazione, non è necessario inserire negli annunci gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente. Per l’articolo 6, comma 8, del Dlgs 192/2005 infatti, «nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all'anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente».

FONTE : CASA24PLUS

Tassi Usura. Emessi i nuovi valori soglia per il terzo trimestre 2014.

Tassi Usura. Emessi i nuovi valori soglia per il terzo trimestre 2014.

Sono stati emanati i tassi di interesse effettivi globali medi validi dal 1° luglio fino al 30 settembre del 2014.

Per quanto riguarda i tassi d’interesse effettivi globali valevoli come soglie antiusura per le principali operazioni di credito e finanziamento (mutuo, prestito, leasing, conto corrente, etc…) il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha apportato alcune variazioni rispetto al trimestre precedente.

Il tasso soglia dei mutui con garanzia ipotecaria a tasso variabile è aumentato da 8,66% a 8,77%. Passa invece da 10,46% a 10,38% il tasso soglia per i mutui a tasso fisso.

Per quanto riguarda i tassi soglia dei prestiti finalizzati la Banca d’Italia ha aumentato anche le soglie sia dei finanziamenti con importi fino a 5.000 euro (il tasso è salito da 19,06% a 19,31%), sia dei prestiti con importo oltre i 5.000 euro (da 16,22% a 16,43%).

Si rileva una lieve variazione al rialzo anche per i tassi soglia relativi alla cessione del quinto: sugli importi fino a 5.000 euro il tasso soglia sale da 19,10% a 19,23%, mentre per gli importi superiori il valore passa da 18,37% a 18,61%. Passa invece da 18,77% a 19,26% il tasso previsto per il credito personale.

Nel secondo trimestre del 2014 si rilevano cambiamenti anche sulle soglie dei conti correnti: il tasso relativo all’apertura di un conto per importi fino a 5.000 euro è salito da 18,35% a 18,51%, mentre per gli importi superiori a 5.000 euro il tasso è passato da 16,57% a 16,75%

FONTE : MUTUI&FUTURO

Mutui a Tasso Variabile. Cosa succede se l'euribor diventa negativo?

Mutui a Tasso Variabile. Cosa succede se l'euribor diventa negativo?

Per chi ama vedere sempre il bicchiere mezzo pieno c'è da dire che nell'ormai strutturale crisi dell'Eurozona (sei Paesi su 18 sono ufficialmente in deflazione, la disoccupazione è stabilmente ai livelli del dopoguerra e con il Paese che dovrebbe fare da traino, ovvero la Germania, in crescente difficoltà) una notizia buona c'è. E riguarda coloro che stanno rimborsando un mutuo a tasso variabile.

Il tasso Bce (ridotto allo 0,05%) o gli indici Euribor a cui sono agganciati sono ai minimi di tutti i tempi e la sensazione è che sono destinati a rimere su tali livelli, o comunque su livelli eccezionalmente bassi e lontani dalla media storica del 3%, ancora per molto tempo.

Una magra consolazione, certo, che però riguarda una buona fetta di italiani, circa 3 milioni fra coloro che hanno un mutuo da pagare, secondo le stime delle associazioni dei consumatori.

Ma non è finita qui. La fortuna, come recita il proverbio, bacia i belli. E qui i "mutuatari variabili" possono diventare ancora più belli. Perché gli indici Euribor stanno continuando a perdere colpi. Soprattutto dal 5 settembre, ovvero da quando la Banca centrale europea non solo ha tagliato il tasso di riferimento dallo 0,15% allo 0,05% ma ha anche portato a -0,2% il tasso sui depositi presso la Bce, ovvero quello che la Bce "dovrebbe" pagare alle banche che parcheggiano la liquidità a breve termine presso l'istituto di Francoforte. La storia (e il senso del tasso sui depositi) nell'era dei tassi sottozero è cambiata. Adesso in pratica sono le banche a dover pagare una tassa (lo 0,2%) per depositare soldi presso la Bce.

Ne consegue che molti istituti preferiscono scambiarsi la liquidità tra loro a condizioni migliori, piuttosto che pagare la Bce per parcheggiare il denaro. Ed è questo il motivo per cui gli indici Euribor (che sintetizzano il costo dei prestiti interbancari, anche se si basa su dichiarazioni delle banche e non su reali transazioni) stanno scendendo ulteriormente. L'Euribor a 1 settimana viaggia da diverse settimane già sottozero: oggi è stato fissato a -0,006%. Il tasso a 1 mese, invece, per ora resiste sopra la parità ma è vicinissima ad azzerarsi (0,007%) e non è da escludere tecnicamente una scivolata in territorio negativo. Stesso discorso per l'Euribor a 3 mesi (0,04%).

La domanda che molti mutuatari si staranno facendo a questo punto è: cosa succede se l'Euribor scivola in territorio negativo? Come calcoleranno la prossima rata gli istituti di credito? Ricordando che la rata del mutuo a tasso variabile è data dalla somma tra lo spread e il tasso di indicizzazione (il tasso Bce o, per la maggior parte dei casi, Euribor a 1 e 3 mesi) la risposta non può che essere girata ai singoli istituti.

Gli esperti di settore nicchiano sull'argomento, così come le banche. A questo punto ai mutuatari non resta che porre personalmente il quesito allo sportello del proprio istituto per constatare se è pronto tecnicamente all'evenienza. In teoria, è sufficiente leggere il proprio contratto di mutuo. Se non è previsto diversamente, qualora l'Euribor dovesse scivolare in territorio negativo dovrebbe continuare ad essere sommato algebricamente (quindi sottratto) allo spread per ottenere il tasso finale del mese su cui calcolare la prossima rata. In un basket di contratti visionati dal Sole 24 Ore non sono stati riscontrati "ombrelli sull'Euribor", ovvero limiti oltre il quale l'Euribor non possa scendere per il calcolo della rata. Per cui in teoria questi contratti dovrebbero prevedere la sottrazione automatica dell'Euribor (se negativo) allo spread fisso per ottenere il tasso su cui calcolare la nuova rata.

A questo punto non resta che leggere il proprio contratto e, per chiarire gli ultimi dubbi, chiedere anche alla propria banca.

In ogni caso, gli esperti di politica monetaria indicano che alle condizioni attuali ipotizzare che gli Euribor a 1 e 3 mesi scendano sottozero è difficile. Perché il tasso Eonia (quello overnight) e l'Euribor a 1 settimana hanno seguito il tasso sui depositi e si sono portati sottozero mentre gli Euribor su distanze più lunghe (da 1 mese in poi) inglobando un rischio prestito più alto per le banche (maggiore è la durata di un finanziamento, maggiore è il rischio per il creditore) potrebbero restare anche vicini allo 0, ma non sconfinare sotto.

FONTE : MUTUI&FUTURO

Mutuo casa tra preventivo, contratto, conto corrente: come chiederlo in banca senza rischi

11-09-2014 - Filadelfo Scamporrino

Occhio alle condizioni contrattuali del mutuo visto che queste possono cambiare anche all'ultimo momento, le info.

Mutuo casa tra preventivo, contratto, conto

Buone notizie in Italia per i mutui casa le cui erogazioni, nei primi sette mesi del 2014, hanno fatto registrare un incremento su base annua pari al 29,2%. In controvalore infatti sono stati concessi mutui per 14,6 miliardi di euro complessivi rispetto a 11,4 miliardi di euro nel periodo gennaio-luglio del 2013. Questi dati sono stati comunicati dall'ABI,Associazione Bancaria Italiana, prendendo a riferimento le erogazioni di 84 società bancarie che coprono circa l'80% del mercato italiano del credito. Visto che sta aumentando, dopo la lunga crisi del mercato, il numero di famiglie che si reca in banca per chiedere un finanziamento ipotecario, è bene sapere quelli che sono i diritti dei consumatori in sede di sottoscrizione di unmutuo. Al riguardo l'Adiconsum, innanzi tutto, ricorda come per accendere un mutuo in banca non ci sia l'obbligo di aprire un conto corrente presso la filiale dello stesso istituto di credito. L'addebito delle rate può essere infatti agganciato anche su un conto di banche diverse con l'Istituto di creditoche, peraltro, non può imporre e subordinare l'apertura del conto all'erogazione del finanziamento ipotecario in quanto in tal caso trattasi di pratica commerciale scorretta. L'Associazione dei Consumatori ricorda inoltre come sia un diritto del cliente bancario quello di acquisire dall'istituto di credito una copia del contratto di mutuo, al fine di poterla leggere attentamente, senza che ci sia poi obbligo di successivasottoscrizione. Massima attenzione deve essere in ogni caso riposta allecondizioni contrattuali del mutuo visto che queste possono cambiare anche all'ultimo momento e comunque prima che dal notaio si proceda con la sottoscrizione del rogito.

E prima di prendere la decisione finale sul mutuo casa da scegliere, l'Associazione Adiconsum invita al confronto delle varie proposte. Confronto possibile facendosi consegnare l'European Standardised Information Sheet, ovverosia il modello ESIS dove sono indicate anche tutte le condizioni contrattuali.

FONTE : SUPERMONEY

Gli italiani sono disposti a spendere per il mattone? Sì, ma solo se si tratta di «prima casa»

Gli italiani sono disposti a spendere per il mattone? Sì, ma solo se si tratta di «prima casa»

di E. Sg.

Il mattone è ancora un buon investimento per gli italiani, a condizione che per investimento si intenda anche l'acquisto di una casa per vivere e non da mettere a reddito. È il risultato che emerge da un sondaggio promosso da Casa.it. Il portale immobiliare, infatti, ha voluto verificare se la casa rappresenti ancora un riferimento nelle scelte di risparmio o se, in tempi di prezzi in calo e tassazione in aumento, gli italiani preferiscano pagare l'affitto o ricorrere a strumenti finanziari più redditizi.

Ebbene, secondo il sondaggio realizzato a metà settembre, ben il 73% di risposte è a favore del mattone come "investimento sicuro". Andando ad analizzare in dettaglio il risultato, però, emergono le crepe e le inquietudini che attraversano il rapporto tra gli italiani e la casa di proprietà. Innanzitutto una percentuale del tutto simile (il 74%) ritiene che l'investimento nel mattone è finalizzato alla soddisfazione di un bisogno personale e diretto. Di conseguenza perde quota quella propensione ad acquistare immobili come strumento da cui trarre un reddito.

«Alla richiesta di motivare il sì al mattone, il 63% degli intervistati - comunica Casa.it - ha scelto la risposta più scontata, ovverosia la non convenienza dell'affitto nel lungo periodo».
Sorprende, invece, il 17,5% di preferenze alla motivazione «resta un bene che non si svaluta nel tempo». Se ne deduce che il mattone ha conservato la reputazione di bene rifugio malgrado i consistenti ribassi nelle quotazioni immobiliari succedutisi dal 2007 in poi. Interessante poi segnalare che per il 15,8% degli intervistati essere proprietari di casa è «rassicurante».

La minoranza (23,7%) che nega fiducia al mattone ha addotto come motivazioni l'eccessiva tassazione e i costi di manutenzione (40%), l'incognita sull'effettivo aumento del valore (25%) e la difficoltà di smobilizzare in tempi brevi (25%). Appena il 10% ha menzionato la preferenza verso strumenti finanziari più flessibili e redditizi.

Avendo a disposizione un campione composto per il 56% da proprietari di casa e per il 44% da non proprietari, in larga misura giovani (18-25 anni) e giovani adulti (25-35 anni) del ceto medio, il sondaggio è andato a investigare sulle motivazioni che inducono gli italiani all'acquisto di un immobile o ad astenersi.

A favore del "grande passo" figura, innanzitutto, la preferenza per il mutuo rispetto all'affitto (50%), ma hanno un peso anche il disagio della condizione di inquilino (11,8%) e il sentirsi pronti a fare un investimento a lungo termine (11,8%). Sull'altro versante, la più importante tra le ragioni ostative è senza dubbio la mancanza di disponibilità economica o di una sicurezza lavorativa (62%), seguita dalla difficoltà di accedere a un mutuo (19%) e dai costi esorbitanti di una casa di proprietà (19%)

FONTE : CASA24PLUS

Uso del contante per il pagamento delle spese condominiali. Interviene il Ministero dell'Economia e delle Finanze

26/09/2014

Dott.ssa Maria Adele Venneri

Il 24 settembre, il Ministero dell'Economia e delle finanze, rispondendo ad un'interrogazione a risposta immediata, ritorna sulla questione dell'uso del contante per il pagamento delle spese condominiali.

Il quesito.

La domanda posta parte dal presupposto che dal 18 giugno 2013 è in vigore la nuova disciplina civilistica del condominio, a seguito della L. n. 220/2012.

Tra gli adempimenti amministrativi e contabili introdotti dalla novella legislativa figura l'obbligo, imposto all'amministratore, “ … a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio…”, ex art. 1129, comma VII, Cod. Civ..

L'articolo novellato, dunque, introduce il principio della tracciabilità delle somme di gestione condominiale.

Questi nuovi obblighi a carico degli amministratori hanno creato, però, non poche preoccupazioni tra gli addetti al settore.

Contestazioni spese condominiali: quando il conduttore prende tempo chiedendo l'incontro per saldare le spese.

La previsione dell'obbligo di cui all'articolo succitato rischia di arrestare la gestione condominiale.

Infatti, i deputati interroganti ( Pisano e altri) hanno rilevato che i nuovi obblighi hanno rischiato di "paralizzare la gestione condominiale, imponendo un divieto assoluto all'amministratore di prelevare o depositare dei contanti dal conto corrente" e hanno suggerito di consentire all'amministratore di versare o prelevare contante dal conto corrente, anche mediante l'indicazione di una generica causale, "purché della gestione del denaro vi sia dettagliato riscontro nella contabilità condominiale" tramite annotazioni analitiche.

La risposte del MEF.

Il vice ministro dell'economia, Luigi Casero, contrariamente, ha respinto l'interpretazione dei deputati perché non avrebbe consentito la piena tracciabilità di tutte le movimentazioni bancarie.

Il vice ministro, dunque, citando la Nota, Prot. DT 10492, (emanata dal Dipartimento del Tesoro il 5 febbraio 2014), che in relazione al divieto di contante nel pagamento dei canoni di locazione, richiama la L. n. 231/2007 che fissa a 1.000,00 euro il limite per libera circolazione dei contanti, chiarisce che "tale interpretazione possa essere ragionevolmente estesa anche alla fattispecie oggetto dell'interrogazione"

La nota sulla tracciabilità dei canoni di locazione, si è occupata, infatti, del problema analogo dell'uso del contante per pagare gli affitti.

Richiamando la suddetta Nota (nella parte in cui si riferisce ai rapporti di locazione), ha affermato, dunque, che la soglia di criticità scatta solo dopo i mille euro in contanti e che la finalità della legge di conservare traccia delle transazioni in contante "può ritenersi soddisfatta fornendo una prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare la devoluzione di una determinata somma di denaro al pagamento del canone di locazione".

Pertanto ora, secondo il MEF, tale principio può essere esteso e applicato anche per l'uso di denaro contante nel condominio.

Con un'adeguata documentazione, dunque, il problema del passaggio di contanti, sempre sotto il limite di mille euro, non sussiste.

Alla luce della recentissima risposta del Mef l'uso del contante è consentito ma occorrerà:

• sempre rispettare il limite dei mille euro per non incorrere nell'irrogazione delle sanzioni anti-riciclaggio;
• e dovrà essere strettamente tracciato.

Fonte : condominioweb.com  

Si può negare l' agevolazione prima casa se il trasferimento della residenza è stato impedito da cause di forza maggiore?

25/09/2014

Dott.ssa Maria Adele Venneri

I presupposti.

Nel caso di acquisto della "prima casa" sono previste delle agevolazioni:

• l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta;
• le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

Al fine di beneficiare dell'agevolazioni, però, l'acquirente deve:

• avere la residenza anagrafica, o prestare attività lavorativa, nel Comune in cui è ubicato l'immobile;
• ovvero si impegna, attraverso l'atto di acquisto, a stabilire la residenza anagrafica nel termine di diciotto mesi.

Dunque, Il trasferimento della residenza rappresenta elemento costitutivo della fattispecie, un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco.

Il caso.

Un contribuente a seguito dell'avviso di liquidazione, emesso dall'Agenzia delle entrate, (con irrogazione delle relative sanzioni, delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale), scaturente dalla revoca delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, poiché non aveva trasferito la propria residenza, entro i diciotto mesi dall'acquisto, nel Comune dove è ubicato l'immobile acquistato, ricorreva dinanzi la Commissione tributaria provinciale.

L'Amministrazione, soccombente sia nel primo grado sia nel secondo, ricorreva per la cassazione della sentenza, sostenendo la violazione e falsa applicazione dell'art. I della tariffa, parte I, nota II-bis n. 1, lettera a), del d.p.r. n. 131 del 1986 e dell'art. 2697 del codice civile, facendo leva sull'inosservanza da parte del contribuente dell'obbligo di trasferire la propria residenza nel comune dove è ubicato l'immobile oggetto delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto.

Per l'Agenzia delle entrate, pertanto, si sarebbe configurata una violazione e falsa applicazione del Testo unico sull'imposta di registro.

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 19247/2014, respingeva il ricorso.

Il principio di diritto posto alla base della decisione.

Gli Ermellini hanno rilevato che: "È infondato l'unico motivo di ricorso proposto dall'Agenzia […]. Il motivo non è difatti congruente col deciso.

La sentenza impugnata, contrariamente a quanto sostenuto in ricorso, non riconnette affatto l'evento inevitabile ed imprevedibile impeditivo del trasferimento alla circostanza che l'immobile fosse in ristrutturazione, e quindi non abitabile, già al momento della stipula del contratto di acquisto (ipotesi, questa, che senz'altro non rientra nella nozione della causa inimputabile, giusta, da ultimo, Cass. 26 marzo 2014, n. 7067), sebbene ad eventi successivi all'acquisto, consistiti nel «verificarsi di smottamenti nel sedime dell'immobile e nella strada di accesso causati da abbondanti piogge», che hanno determinato «...lavori di messa in sicurezza, durati circa sette mesi...». Circostanza, questa, non contestata in fatto, mediante il veicolo del vizio di motivazione".

Prima casa, il trasferimento di residenza deve avvenire entro i diciotto mesi anche se l'immobile è in costruzione

La Suprema Corte, dunque, precisa che, nel caso in esame la residenza non è stata trasferita entro il termine di legge poiché si sono resi necessari degli interventi edilizi successivamente al rogito, pertanto

il contribuente mantiene comunque i benefici fiscali sulla prima casa.

Infatti, gli Ermellini hanno ribadito la legittimità della necessità della messa in sicurezza della casa, successivamente all'atto di compravendita, a causa del verificarsi di smottamenti provocati da abbondanti piogge.

Quanto sopra esposto è conforme a quanto stabilito nella sentenza n. 7067/2014, dello scorso marzo.

In quel caso, infatti, la Cassazione aveva ribadito che il concetto di causa di forza maggiore va individuato in un evento futuro ed incerto che non può essere rappresentato dal mero procrastinarsi dei tempi di realizzazione del manufatto, senza che intervengano eventi non prevedibili. 

 Corte di Cassazione, Sez. 6, ordinanza n. 19247/2014

Fonte : condominioweb.com

Dall’Agenzia Entrate le Guide per comprare, vendere o affittare casa

Pubblicati i nuovi vademecum che spiegano a venditori, acquirenti, locatori e inquilini tutti gli adempimenti, le imposte e le agevolazioni

di Rossella Calabrese

 

24/09/2014 - Ispezione ipotecaria, compromesso, imposte e detrazioni. Sono tanti gli adempimenti e le cose da sapere quando si acquista o si vende una casa. E lo stesso vale per gli affitti.

Per aiutare i cittadini, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato due nuove Guide fiscali, dedicate rispettivamente all’acquisto e vendita della casa e alla locazione a uso abitativo fra privati.

La Guida ‘Fisco e casa: acquisto e vendita’ assiste il contribuente nei passaggi chiave che conducono all’acquisto o alla vendita di un’abitazione. Si parte dall’ispezione ipotecaria, un controllo nei Registri immobiliari per verificare il legittimo proprietario e la presenza o meno di ipoteche o pendenze.

Sgombrato il campo da dubbi, si passa al contratto preliminare o ‘compromesso’, un accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo contratto definitivo di compravendita, e che mette al sicuro il compratore qualora il venditore cedesse l’immobile ad altre persone, o iscrivesse ipoteche.

Segue una disamina delle imposte da versare: Iva, imposte di registro, ipotecaria e catastale, che variano in relazione al venditore (privato o impresa). Se l’acquisto riguarda laprima casa (non di lusso), sono previste agevolazioni, variabili a seconda della tipologia di venditore, privato o impresa (esente da Iva o meno).

L’ultima parte della Guida riguarda gli adempimenti del neo-proprietario: trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari e voltura nella banca dati catastale; e ricorda che i compensi pagati all’agenzia immobiliare per l’acquisto della prima casa sono detraibili al 19%. Lo stesso vale per gli interessi passivi del mutuo ipotecario.

Inoltre, l’immobile acquistato produce un reddito, che è dato dalla rendita catastale rivalutata o dal canone d’affitto, che va dichiarato dal nuovo proprietario nel modello 730 o in Unico. Infine, nel caso in cui si decidesse di vendere la casa, l’eventuale plusvalenza va dichiarata tra i ‘redditi diversi’ e tassata con le normali aliquote Irpef; in alternativa, il venditore può optare per un’imposta sostitutiva di quella del reddito pari al 20%.

Il vademecum illustra anche il nuovo bonus fiscale - introdotto dal decreto Sblocca Italia - per chi acquista case nuove o ristrutturate, in classe energetica A o B, e le affitta a canone concordato per almeno 8 anni. Il bonus consiste in una deduzione dall’Irpef del 20% del prezzo di acquisto o delle spese di realizzazione, fino ad un massimo di spesa di 300mila euro, da ripartire in otto rate annuali .

La Guida ‘Fisco e casa: le locazioni’ è un vademecum per i contratti di locazione a uso abitativo fra privati, dalla registrazione del contratto fino alle detrazioni per gli inquilini, e fornisce tutte le informazioni per registrare un contratto di affitto o rimediare a eventuali errori.

Viene spiegato come effettuare la registrazione telematica o in ufficio dei contratti di locazione e sono elencati tutti i codici tributo da utilizzare per pagare le imposte di registro, di bollo, sanzioni e interessi, nel caso in cui non si opti per la cedolare secca.

Un capitolo specifico della Guida è dedicato alla registrazione con l’opzione della cedolare secca, che permette di non pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe .

La procedura è incentrata sul software RLI, con il quale i contribuenti possono registrare online i contratti di locazione e affitto di immobili, pagare i tributi, comunicare proroghe, cessioni o risoluzioni, esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca .

La Guida fornisce inoltre chiarimenti sulle detrazioni legate al canone di locazione: dagli studenti universitari fuori sede ai dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro, dai giovani fra i 20 e i 30 anni agli inquilini a basso reddito, fino alla detrazione per i titolari di contratti di locazione di alloggi sociali, beneficio introdotto dal Piano Casa del Governo Renzi e valido nel triennio 2014-2016 per i percettori di un reddito fino 30.987,41 euro.

L’ultima parte del vademecum è dedicata agli errori o dimenticanze (omessa registrazione del contratto di locazione, parziale occultamento del corrispettivo, omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro) per i quali è prevista una sanzione amministrativa. È illustrato, infine, lo strumento del ravvedimento.

Una terza Guida di recente pubblicazione è ‘Fisco e casa: successioni e donazioni’, che spiega le procedure per dichiarare, calcolare e versare le imposte relative agli immobili ricevuti in seguito a una successione o una donazione e illustra, in particolare, le agevolazioni previste per la prima casa e i limiti al di sotto dei quali l’imposta non è dovuta.

FONTE : EDILPORTALE.COM

CASA ALLA FIGLIA: COSÌ IL PADRE SCONTA IL MUTUO

CASA ALLA FIGLIA: COSÌ IL PADRE SCONTA IL MUTUO

A cura di Alfredo Calvano22-09-2014

Sono in procinto di acquistare un'abitazione a Roma che sarà intestata a mia figlia, con le agevolazioni prima casa; dovendo contrarre un mutuo (che sarà cointestato) per integrare la somma necessaria all’acquisto, vorrei sapere se potrò detrarre integralmente i relativi interessi passivi o se, in alternativa, tale possibiltà è ammessa nel caso di "frazionamento" della proprietà (ad esempio: 95% alla figlia e 5% al padre).

Per conseguire la detrazione degli interessi passivi derivanti dal mutuo ipotecario, stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale (lettera B articolo 15 Tuir) è necessario che il contribuente sia contemporaneamente titolare (anche pro quota) della proprietà dell’immobile e del mutuo stesso. Qualora quest’ultimo sia cointestato con un altro soggetto, egli avrà diritto alla detrazione in misura proporzionale alla quota di propria spettanza. Il beneficio fiscale compete invece nella intera misura (fermo restando il limite di 4.000 euro sul quale calcolare la prevista aliquota del 19%) nell’ipotesi di intestazione esclusiva del mutuo, a prescindere dalla consistenza del diritto proprietà immobiliare che in ipotesi estrema può essere anche soltanto del 5%, come nel caso esemplificato dal lettore.

FONTE : CASA24PLUS

LE MIGLIORIE DELL'INQUILINO E L'ONERE DEL PROPRIETARIO

LE MIGLIORIE DELL'INQUILINO E L'ONERE DEL PROPRIETARIO

A cura di Luca Stendardi22-09-2014

Un proprietario di casa ha due alloggi, entrambi affittati con contratto registrato 4+4. I due inquilini, di pari accordo tra loro, mettono l'antenna Tv sul tetto, a loro spese, con il parere verbale favorevole del padrone di casa. Non pretendono alcun rimborso. Nel giro di un anno, uno dei due lascia volontariamente la casa. L'inquilino che ha lasciato l'alloggio può vantare un rimborso spese?

In primo luogo, va precisato che in tema di miglioramenti ed addizioni alla cosa locata, le disposizioni di cui agli articoli 1592 e 1593 del Codice civile, non essendo di carattere imperativo, sono derogabili dalle pattuizioni contenute nel contratto. Si deve pertanto esaminare il contratto di locazione per verificare se ci siano, o meno, clausole che consentano al locatore di non pagare indennizzi o rimborsi nel caso di migliorie o addizioni apportate dal conduttore.Inoltre, in tema di miglioramenti ed addizioni all'immobile apportati dal conduttore, la manifestazione di consenso del locatore, di cui agli articoli 1592 e 1593, non può desumersi da un suo comportamento di mera tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara e non equivoca espressione di volontà, da cui possa desumersi la esplicita approvazione delle innovazioni medesime, così che la mera consapevolezza, o la mancata opposizione, del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta di indennizzo. L’antenna televisiva si configura come una addizione facilmente rimovibile al termine della locazione. In tal caso, il proprietario ha la scelta tra ritenere l’addizione stessa o farla rimuovere. Nella prima ipotesi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. È chiaro, però, che nella fattispecie il locatore può limitarsi, per nulla pagare, a chiedere la rimozione creando problemi nei rapporti tra i due conduttori installatori e comproprietari dell’antenna.

FONTE : CASA24PLUS

I LIMITI ALL'AFFOLLAMENTO DELL'ALLOGGIO LOCATO

I LIMITI ALL'AFFOLLAMENTO DELL'ALLOGGIO LOCATO

A cura di Luca Stendardi22-09-2014

Un appartamento di 140 mq, dato in affitto dal Comune, è occupato da due nuclei familiari, uno dei quali è costituito dai genitori e da due figli maggiorenni e l’altro dalla terza figlia, con coniuge e due bambine. Vorrei sapere se ciò è legale, ovvero quali provvedimenti possono adottarsi per la regolarizzazione di questo superaffollamento, per evitare irregolarità condominiali.

Ai sensi dell’articolo 1, comma 3, della legge 431 del 1978, ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del Codice civile. Se, come sembra dal quesito, le unità immobiliari sono state locate al Comune per soddisfare esigenze transitorie si deve far riferimento a possibili clausole contrattuali che risultino vincolanti sul punto in questione; in particolare, a divieti di permanenza di persone in misura superiore ad un certo limite. In mancanza, si deve far riferimento al regolamento d’igiene locale che stabilisce i rapporti di spazio per ogni abitante dell’alloggio. In caso di violazione di questi limiti è possibile chiedere la risoluzione del contratto. Nei rapporti con il condominio, il locatore rimane esente da responsabilità se dimostra di non aver autorizzato o consentito la permanenza di un numero di persone superiore a quello eventualmente posto dal regolamento condominiale di natura contrattuale.

FONTE : CASA24PLUS

Affitti, novità sulle modalità di pagamento

01-09-2014 - Luca Giugliano

Tracciabilità dei pagamenti e uso dei contanti per l’affitto degli immobili

Affitti in nero e tracciabilità dei pagamenti

Con la speranza di eliminare il fenomeno degli affitti in nero, il Governo ha varato una serie di riforme che interessano soprattutto la tracciabilità dei pagamenti degli affitti, entrate in vigore dal 1° gennaio 2014, tra cui spicca un elemento: gli affitti sotto i 1000 euro pagabili in contanti con ricevuta. Sebbene inizialmente la riforma inserita nellaLegge di Stabilità prevedesse che tutti gliaffitti, esclusi quelli degli immobili adibiti ad uso commerciale e box, non potessero più essere pagati in contanti ma solo mediantebonifico, carte di credito o assegno bancario, affinché rimanesse traccia di ogni pagamento avvenuto, successivamente il Ministero dell'Economia e delle Finanze ha cambiato la precedente norma: adesso anche gli affitti degli immobili adibiti ad uso familiare e privato che si attestano sotto una cifra di 1000 Euro possono essere ancora pagati in contanti dagli inquilini, ma bisognerà, in tal caso, produrre comunque una documentazione, cioè unaricevuta che attesti il pagamento incassato dal proprietario di casa.

Case affittate a turisti e studenti - Tale novità è stata senz'altro accettata positivamente da coloro i quali affittano le case ai turisti, ma anche da coloro che hanno per inquilini gli studenti, poiché la cifra di 1000 euro s'intende ad personam, per cui il singolo studente che non supera tale cifra potrà quindi pagare in contanti, come avveniva prima.

Canone d'affitto, regole e sanzioni - Quindi dall'anno in corso, coloro i quali non rispettano le nuove regole riguardanti il canone d'affitto e le relative modalità di pagamento previste si vedranno sanzionati per un importo che va dal 1% al 40% dell'affitto pagato. Il Tesoro ha, inoltre, precisato che il minimo della sanzione sarà comunque pari ad un minimo di 3000 Euro.

Niente più sconto sul canone se un inquilino denuncia un affitto in nero -Tale novità si aggiunge a una sentenza di marzo 2013: se fino a quel momento, gli inquilini che denunciavano l'irregolarità dei pagamentivoluta dai proprietari di case aveva la possibilità di pagare un canone di affitto ridotto, dalla sentenza in poi agli inquilini non verrà più riconosciuto nessuno sconto sull'affitto. Anzi tale sentenza ha destato la preoccupazione dei Sindacati Inquilini, i quali temono una rivendicazione per morosità a carico degli inquilini che hanno denunciato gli affitti in nero.

Caos tra gli affittuari per la poca chiarezza normativa - Insomma, tante novità che dovevano fare più chiarezza, tra modifiche e marcia indietro da parte del Tesoro, hanno provocato ulteriore caos tra gli affittuari, i quali si ritrovano ad affrontare molte novità che incidono su un bene fondamentale: l'abitazione.

FONTE : SUPERMONEY

Fondo affitti: come accedere al contributo statale

23-09-2014 - Luca Giugliano

Nucleo familiare, disabili e over 65 parametri per l’assegnazione del contributo.

Fondo affitti del governo per aiutare le famiglie

Il Governo, per favorire le famiglie meno agiate che si trovano a dover pagare uncanone mensile di affitto, concede uncontributo di tipo economico, come stabilito dalla Legge n°43 del 19 dicembre 1988. Per avere accesso al contributo bisogna rivolgersi a un Centro di Assistenza Fiscale (CAF) che, con il soggetto interessato, verificherà mediante l'ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente), in che modo il canone incide sul reddito e a che fascia si attesta, tenendo conto che le fasce di reddito ISEE variano ad ogni anno e vengono rese note, con le relative modifiche apportate, attraverso il sito del Comune di residenza, che è sempre importante consultare, oppure proprio mediante il CAF.

Sarà il Comune, una volta ricevuti i fondi dalla Regione, che in maniera dipendente dal proprio bilancio e da quello statale, si occuperà di erogare in un'unica soluzione il contributo alle famiglie che ne hanno diritto. Per avere accesso a tale importo, che ogni anno viene stabilito dalla Finanziaria, oltre al reddito, vengono presi in considerazione dal Comune anche altriparametri, che sono riassumibili nella numerosità del nucleo familiare, nella presenza di disabili e nella presenza di soggetti che superano i 65 anni d'età.

Come presentare la domanda

Per poter presentare la domanda, oltre alla dichiarazione ISEE, che è in grado di fornire il più dettagliatamente possibile informazioni circa lasituazione economica della famiglia, bisognerà allegare al modello in carta semplice che occorre compilare anche la copia del contratto d'affitto regolarmente registrato e infine, se si tratta di cittadini stranieri, si rende necessario aggiungere anche la copia del permesso di soggiorno.

Erogazione del fondo tramite bando pubblico del comune di residenza

L'entità e la possibile erogazione del fondo affitti, quindi, dipende dal Comune che si occupa di renderli noti attraverso appositi Bandi Pubblici, in cui tutti i parametri di accesso, di relativo pagamento, nonché quelli riguardanti date e scadenze per la presentazione della domanda stessa, vengono resi noti a tutti i cittadini interessati. Nell'anno 2014, le richiesteregistrate dai comuni italiani hanno subito un forte aumento rispetto all'anno precedente, proprio a sottolineare la grande crisi che tutt'ora attanaglia l'Italia, rendendo sempre più difficile alle famiglie la possibilità di mantenersi in regola con il canone d'affitto da pagare. Il fondo per molte di queste famiglie è un modo per poter far fronte in modo un po' più sereno a questa spesa mensile.

FONTE: SUPERMONEY