Lavori in condominio: la costituzione del fondo è dilazionabile

lunedì 27 maggio 2013

Il fondo deve essere previsto già dalla deliberazione, altrimenti si crea un vizio di annullabilità

Come funziona la costituzione del “Fondo” per l’esecuzione dei lavori condominiali? La legge di Riforma che entrerà in vigore tra circa tre settimane prevede che, quando si delibera l’esecuzione di lavori straordinari, si debba costituire obbligatoriamente un fondo pari all’entità dei lavori da eseguire. Una deliberazione che non lo prevedesse, spiega Assoedilizia, sarebbe viziata e potrebbe essere impugnata da un condomino dissenziente, assente o astenuto. Si ritiene tuttavia che tale vizio sia di semplice annullabilità e debba pertanto essere fatto valere entro trenta giorni a partire dalla delibera per i presenti e dalla comunicazione per gli assenti.

Un dubbio che potrebbe sorgere è se sia sufficiente la deliberazione di un fondo con versamenti dilazionati all’andamento dei lavori (i quali quindi potrebbero essere nel frattempo avviati) oppure se si debba necessariamente precostituire un accantonamento integrale prima di iniziare le opere. A parere di Assoedilizia, questa seconda soluzione pare eccessivamente penalizzante perché rimanderebbe inevitabilmente l’esecuzione degli interventi. Quindi per l’avvio dei lavori si ritiene sufficiente che la delibera costituisca il fondo e ne determini le modalità del versamento.

Fonte : Quotidianocasa.it

Lastrico solare di proprietà esclusiva: perché alle volte il proprietario non è responsabile dei danni che ne derivano?

Lastrico solare di proprietà esclusiva: perché alle volte il proprietario non è responsabile dei danni che ne derivano?

27/05/2013
di Alessandro Gallucci

Quando parliamo di lastrico solare siamo, per associazione mentale, chiamati subito a pensare all’art. 1126 c.c. che recita:
 
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
 
Si tratta della norma che disciplina la ripartizione delle spese relative al lastrico solare di uso e (secondo la giurisprudenza anche) di proprietà esclusiva. Per quello di proprietà comune la ripartizione delle spese è sempre regolata dall’art. 1123 c.c. 
 
Ma torniamo al caso del lastrico in uso o proprietà esclusiva ed andiamo oltre la mera questione del criterio di ripartizione delle spese.
 
Vale la pena, per comprendere meglio la funzione di quella parte dell’edificio, spiegare perché alle volte il proprietario o utilizzatore esclusivo non può essere chiamato in giudizio per essere condannato al risarcimento del danno o perché se chiamato può andare esente da responsabilità.
 
In una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione si afferma: “quanto ai criteri di responsabilità derivanti dagli obblighi di custodia del lastrico solare, occorre richiamare i principi elaborati dalla giurisprudenza di questa Corte: il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.) e quindi il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. 21/2/2006 n. 3676; Cass. 13/3/2007 n. 5848; Cass. 22/3/2012 n. 4596); - la disposizione dell'art. 1126 c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio (Cass. 15/4/2010 n. 9084)” (Cass. 30 aprile 2013, n. 10195).
 
Insomma la responsabilità deriva dalla causa del danno e può essere così sintetizzata: difetti costruttivi sono imputabili al proprietario, per il resto ad esempio per i difetti manutentivi è necessario verificare se essi sono conseguenza di incuria del condomino e/o del condominio.
 
Fonte : CondominioWeb.com

LA CREATIVITÀ IN PRIMO PIANO. CON TANTO DI OPINIONI: CONTRARI O FAVOREVOLI?

LA CREATIVITÀ IN PRIMO PIANO.  CON TANTO DI OPINIONI: CONTRARI O FAVOREVOLI?

A tutto comfort, con la doccia salvaspazio 

Hide&Seat Roca

24 MAGGIO 2013 

Hide & Seat: una soluzione smart per il box doccia da Roca. Il brand spagnolo ha infatti integrato nel piatto Heat & Seat – letteralmente “nascondi e siediti” – una panchetta che, dall’esterno, diventa un pratico cassettone-contenitore.

Un comodo carrello estraibile per gli asciugamani o per riporre un asciugacapelli è collocato nello spazio della seduta, mentre il sedile a sua volta si alza per trasformarsi in un utile porta sapone e spugne. Davvero salvaspazio!


Roca è specializzata nella progettazione, produzione e commercializzazione di prodotti per gli spazi da bagno e pavimenti/rivestimenti ceramici per architettura, edilizia e interior design. BM

 Fonte : ATCasa

mutui casa per i giovani, arriva l’offerta per chi ha un contratto atipico

venerdì, 24 maggio, 2013 - 08:28

Fonte : Idealista
pubblicato da supermoney

il mercato immobiliare è bloccato anche perché le condizioni per accendere un mutuo casa si sono fatte sempre più stringenti nell'ultimo periodo. tra le categorie maggiormente in difficoltà per questo motivo, ci sono le giovani coppie che hanno una situazione lavorativa instabile e non potrebbero offrire le garanzie richieste dalle banche

ubi banca ha così deciso di lanciare la campagna “mutuo casa giovani coppie 2013”, ovvero la concessione del finanziamento ipotecario a condizioni di vantaggio per le coppie under 40 che abbiano contratti di lavoro atipici o a tempo determinato da almeno 18 mesi. il mutuo può coprire fino all’80% del valore di perizia dell’immobile e il prestito erogato non può varcare la soglia dei 500 mila euro

il contratto prevede che il rapporto massimo tra rata e reddito non superi il 35% ed offre alle coppie la possibilità di richiedere una sospensione del pagamento fino a 12 mesi e per un massimo di 24 complessivi di proroga prima di rendere il rimborso. il mutuo giovani coppie è disponibile a tasso fisso, oppure nella versione mutuo sempre light (assoggettato ad un tasso variabile e proporzionale al costo del denaro) e mutuo prefix (una formula mista che da un iniziale tasso fisso passa poi ad un tasso variabile concordato in sede contrattuale)

ubi consiglia infine in aggiunta la sottoscrizione di una polizza assicurativa, ed offre la possibilità di scegliere tra blucasa – tradizionale polizza sulla casa – e blucredit one, che interviene anche a copertura del rimborso delle rate nel caso in cui il titolare del finanziamento non possa più farlo (perdita del lavoro o decesso prematuro)

I barbecue che arredano in sicurezza

I barbecue che arredano in sicurezza

• 23 maggio 2013

di Paola Guidi

Dal piccolo balcone al terrazzo super attrezzato in città, fino al grande giardino in una villa di campagna, si diffonde il piacere di cucinare all'aperto con i nuovi barbecue che consentono di graduare con precisione fiamme, braci e calore per non bruciare il cibo e per non disturbare con fumi e odori i vicini.
Gli ultimi modelli – realizzati con linee di design e materiali raffinati – diventano l'elegante centro di una serata con gli ospiti o rendono piacevole un pic-nic sul piccolo balcone. I prezzi sono molto diversi, in base alle dimensioni, alle prestazioni e al tipo di funzionamento poiché, per esempio, gli apparecchi a gas costano di più. In linea di massima, per i modelli in muratura si va da 150 a oltre 2mila euro, mentre quelli portatili a carbonella e legna possono partire da poche decine di euro per arrivare a circa 200 euro. I barbecue tradizionali, su rotelle, hanno un prezzo medio di circa 500 euro, con punte molto alte per quelli che, come le proposte Alpes Inox e Metalco, sono vere e proprie cucine all'aperto con diversi tipi di cottura.

GALLERY

Il bello della cucina all'aperto

A gas, a carbonella, elettrico?
Simbolo del barbecue sono le braci ardenti create dalla carbonella o dalla legna, il cui calore naturale conferisce, soprattutto a carne e pesce, un profumo e una rosolatura unici. Il barbecue tradizionale richiede però tempo sia per la preparazione, sia per la pulizia. Per chi desidera grigliare rapidamente i cibi e dispone di poco spazio può essere indicato un piccolo apparecchio elettrico che crea meno fumi. Chi, invece, cucina spesso all'aperto e ha un'ampia terrazza o un ampio giardino, può scegliere i grandi apparecchi su ruote, dotati di bruciatori a gas sui quali va messa una pietra lavica per avere l'«effetto barbecue».
mini e pieghevoli
Un "secchiello" di minimo ingombro per piccoli spazi o addirittura per la tavola come Smile di Ferraboli, l'elegante Eva Solo di Schönhuber in ceramica, il compatto Italy Inox (sempre di Ferraboli) e il modello richiudibile O Grill di Ricci rappresentano la risposta ottimale per conciliare le esigenze dello spazio con quelle di una sana cucina all'aperto. Quando occorre un apparecchio ancor più semplice, ecco i bracieri pieghevoli di Primrose. Wood-U di Antrax, girevole sull'asta di sostegno, occupa uno spazio minimo e d'inverno può essere smontato e posto al riparo.

Eleganti per terrazza e piscina
La proposta Viteo di Ecliss si inserisce anche nelle terrazze e negli esterni più raffinati o a bordo di una piscina poiché è una lineare base di cemento sulla quale si posa, all'altezza desiderata, una sottile griglia. Il cilindro nero e girevole di Focus, su rotelle, o quello di Ricci hanno design pulito e funzionalità, poiché sono girevoli e dotati di coperchio, per evitare pericolosi spegnimenti. Per garantire un uso sicuro e senza incidenti è bene scegliere modelli con ruote robuste come quelli dei Signori del Barbecue, di Ferraboli o Leroy Merlin, che favoriscono gli spostamenti per allontanarli dalle fonti d'acqua durante la cottura. I tradizionali apparecchi sono dotati di coperchi che trasformano la griglia di cottura in forno per cuocere le pietanze più in fretta e al riparo.

In qualsiasi stagione
I barbecue in muratura come quelli di Palazzetti mettono a disposizione vani e ripiani per cucinare in modo comodo e resistono a qualsiasi condizione ambientale. Sunday One è la versione componibile, smontabile e rimontabile in tempi rapidi, in modo da alternare i sistemi di cottura e regolare l'altezza del piano. Per chi ha un piccolo spazio ma vuole avere un barbecue sempre pronto per l'uso, senza doverlo proteggere, ecco l'originale Sigmafocus di Focus, ribaltabile a muro, con diverse posizioni, e molto elegante.

Fonte : Case24plus

Deliberazione in assemblea: serve maggioranza di teste e millesimi

venerdì 24 maggio 2013

Anche con la Riforma il meccanismo non cambia, modificato soltanto il minimo di presenze richiesto

Tra teste e millesimi, la validità delle deliberazioni nelle assemblee condominiali è sempre stata una questione spinosa. E ora, con l’arrivo dellaRiforma del condominio, forse qualcuno che prima aveva ben inteso il meccanismo potrebbe trovarsi di nuovo confuso. In realtà la questione è più semplice di quanto possa sembrare, come mostra Assoedilizia attraverso i periodici chiarimenti che fornisce sul tema.

La legge di Riforma in realtà non ha modificato i meccanismi di approvazione delle deliberazioni assembleari, che quindi rimangono gli stessi. L’unico cambiamento che verrà posto in essere è la riduzione del numero minimo di condomini presenti, abbassato sa due terzi alla metà per la prima convocazione, e ad un terzo per la seconda. Le quote millesimali richieste, invece, sono rimaste le stesse: metà del valore in prima convocazione, un terzo in seconda. Di queste quote deve comunque essere portatrice la maggioranza dei condomini presenti, perciò i voti favorevoli devono essere la maggioranza sia delle “teste” in assemblea sia dei millesimi.

Ora un piccolo esempio, per comprendere fino in fondo il meccanismo anche in situazioni complesse. Il caso è questo: in un’assemblea di condominio un argomento posto in discussione ha ottenuto il voto favorevole di 8 condomini su 20 totali, con 7 contrari; i favorevoli però rappresentano solo 335 millesimi contro i 398 dei contrari. Il che significa maggioranza di “teste” favorevoli contro maggioranza di millesimi contrari. Cosa deve fare il presidente dell’assemblea? Può ritenere valida la delibera giustificandola con la maggioranza delle “teste” presenti e almeno un terzo dei millesimi? La risposta è no. Anche se la delibera ha raggiunto i valori minimi richiesti, la quota di favorevoli non rappresenta comunque la maggioranza del valore millesimale presente in assemblea. Perciò la deliberazione è da ritenersi non valida.

Fonte : Quotidianocasa.it

Diritto all'estirpazione degli alberi del vicino solamente se le distanze sono misurate dalla base del tronco

Diritto all'estirpazione degli alberi del vicino solamente se le distanze sono misurate dalla base del tronco

24/05/2013
di Alessandro Gallucci

Ogni persona che abita un’unità immobiliare, sia essa indipendente, sia essa ubicata in condominio, ha diritto a vedere rispettare le distanze degli alberi e delle piante del vicino (nonché di quelle condominiali) dal proprio confine.
 
Se ciò non avviene, può essere domandata l’estirpazione e/o la potatura degli alberi e delle piante.
 
La norma di riferimento, al fine di comprendere quali debbano essere le distanze da rispettare (anche in relazione alla diversa tipologia di vegetale) è l’art. 892 c.c., che recita:
 
Chi vuol piantare alberi presso il confine deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, dagli usi locali. Se gli uni e gli altri non dispongono, devono essere osservate le seguenti distanze dal confine:
 
tre metri per gli alberi di alto fusto. Rispetto alle distanze, si considerano alberi di alto fusto quelli il cui fusto, semplice o diviso in rami, sorge ad altezza notevole, come sono i noci, i castagni, le querce, i pini, i cipressi, gli olmi, i pioppi, i platani e simili;
un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto. Sono reputati tali quelli il cui fusto, sorto ad altezza non superiore a tre metri, si diffonde in rami;
mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo.

 
La distanza deve essere però di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due metri per le siepi di robinie.
 
La distanza si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell'albero nel tempo della piantagione, o dalla linea stessa al luogo dove fu fatta la semina.
 
Le distanze anzidette non si devono osservare se sul confine esiste un muro divisorio, proprio o comune, purché le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro.
 
Nota bene. Le norme contenute nell’articolo citato hanno una funzione sussidiaria rispetto a quelle contenute nei regolamenti (es. regolamento di polizia locale) o nelle raccolte d’usi conservate presso le locali Camera di Commercio industria, artigianato ed agricoltura.
 
La norma stessa, ai soli fini del rispetto delle distanze, spiega che cosa debba intendersi per alto fusto, ecc.
 
E’ importante notare come il terzo specifichi che il calcolo delle distanze debba essere effettuato tenuto conto di due elementi:
 
da un lato la base del tronco dell’albero o, per le piante, il luogo dove fu fatta la semina (cfr. da ultimo Cass. 10502/2013);
 
dall’altro la linea di confine tra le due unità immobiliari.

 
Nell’ipotesi di condominio di case, la distanza, per il caso del balcone, dev’essere misurata dalla base di questo manufatto e le caso di finestre, dalla soglia delle medesime.
 
Se le distanze non sono inferiori a quelle indicate dai regolamenti, dagli usi locali o, in mancanza, dall’art. 892 c.c., ai sensi dell’art. 894 c.c.
 
Il vicino può esigere che si estirpino gli alberi e le siepi che sono piantati o nascono a distanza minore di quelle indicate dagli articoli precedenti. 
 
Fonte : CondominioWeb.com

Usucapione di un'unità immobiliare: che cosa vuol dire interversione del possesso e quando si realizza

Usucapione di un'unità immobiliare: che cosa vuol dire interversione del possesso e quando si realizza

22/05/2013
di Alessandro Gallucci

“Parlando di usucapione gli operatori del diritto intendono far riferimento ad un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali di godimento (escluse le servitù non apparenti), in virtù di un possesso non vizioso e continuato per un determinato periodo di tempo, che varia a seconda della natura del bene posseduto (Katia Mascia, L'usucapione. La casistica giurisprudenziale di acquisto della proprietà di beni mobili e immobili e di altri diritti reali attraverso il decorso del tempo, Halley Editrice, 2007).
 
Insomma chi abita una casa e lo fa comportandosi come se ne fosse proprietario, senza alcuna interferenza dell’originario proprietario e senza che questo glielo abbia concesso per amicizia o, comunque, per favore (i così detti atti di tolleranza, art. 1144 c.c.), allora dopo 20 anni potrà vantarne l’acquisto della proprietà per usucapione.
 
Ciò in linea generale. Soffermiamoci adesso su un aspetto. 
 
Si supponga che una persona, per comodità facciamo riferimento all’arcinoto personaggio di fantasia Tizio, inizi ad abitare una casa perché il proprietario gliel’ha concessa in locazione o in comodato. Tecnicamente si dice che Tizio ha la disponibilità della casa a titolo di detenzione.
 
E’ possibile che in questa condizione l’inquilino (o comodatario) usucapisca il bene, ossia ne possa, trascorso il termine ventennale, vantare la proprietà.
 
La risposta è positiva purché intervenga la così detta interversione del possesso.
 
Ai sensi dell’art. 1141 c.c., rubricato Mutamento della detenzione in possesso:
 
Si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato a esercitarlo semplicemente come detenzione.
 
Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non venga ad essere mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore. Ciò vale anche per i successori a titolo universale.
 
Ma esattamente in che modo si manifesta tale interversione del possesso?
 
La Cassazione, con una sentenza dello scorso aprile, ci aiuta a comprendere il concetto d’interversione del possesso.
 
Si legge nella pronuncia n. 8900 dell’11 aprile 2013 che “ l'interversione idonea a trasformare la detenzione in possesso non può avvenire mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in un uno o più atti esterni, sebbene non riconducibili a tipi determinati, dai quali sia consentito desumere la modificata relazione di fatto con la cosa detenuta, in opposizione al possessore. L'interversione del possesso, quindi, pur potendo realizzarsi mediante il compimento di attività materiali in grado di manifestare inequivocabilmente l'intenzione di esercitare il possesso esclusivamente nomine proprio, richiede sempre, ove il mutamento del titolo in base al quale il soggetto detiene non derivi da causa proveniente da un terzo, che l'opposizione risulti inconfondibilmente rivolta contro il possessore e cioè contro colui per conto del quale la cosa era detenuta, in guisa da rendere esteriormente riconoscibile all'avente diritto che il detentore ha cessata di possedere nomine alieno e che intende sostituire al preesistente proposito di subordinare il proprio potere a quello altrui, l’animus di vantare per sé il diritto esercitato, convertendo così in possesso la detenzione, anche soltanto precaria, precedentemente esercitata”.
 
Insomma non basta pensare d’essere il proprietario ma bisogna comportarsi come tale e farlo “in faccia” a chi possedeva. In buona sostanza nel caso della locazione, ad esempio, scaduto il contratto e proseguita l’occupazione da parte del conduttore, detentore, senza che il proprietario, possessore, si opponesse, il conduttore può essere considerato non solo più detentore ma anche possessore se si comporta in modo tale da risultare il proprietario. Sembra un gioco di parole complicato ma è la realtà dei fatti.  Non per niente dimostrare l’interversione del possesso non è cosa affatto facile.
 
“ L'accertamento, in concreto, degli estremi dell'interversione del possesso – prosegue la Cassazione – integra un'indagine di fatto, rimessa al giudice di merito, sicché nel giudizio di legittimità non può chiedersi alla Corte di Cassazione di prendere direttamente in esame la condotta della parte, per trame elementi di convincimento, ma si può solo censurare, per omissione o difetto di motivazione, la decisione di merito che abbia del tutto trascurato o insufficientemente esaminato la questione di fatto della interversione” (Cass. n. 4404/06).
 
Proprio parlando dell’ipotesi della locazione e/o del comodato, proseguono gli ermellini, “ ove la relazione con la res abbia avuto inizio a titolo di detenzione, il protrarsi, anche a lungo, del godimento del bene nonostante la scadenza del termine di durata del rapporto contrattuale attributivo della detenzione stessa, l'inerzia dei proprietari nel richiedere la restituzione della cosa, la mera esternazione - fatta a persone diverse dal possessore - del considerarsi proprietario del bene, sono circostanze inidonee tanto ad escludere l'operatività della norma dell'art. 1141, 2 comma c.c. (in base alla quale chi ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non sia mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore), quanto a configurare un'opposizione al possessore” (Cass. 11 aprile 2013, n. 8900).
 
Fonte : CondominioWeb.com

Animali in condominio:una norma da riscrivere.

Animali in condominio:una norma da riscrivere.

22/05/2013
di Ivan Meo


L’Associazione nazionale medici veterinari italiani lancia l’allarme: 
aumenteranno i contenziosi

 



La vecchia proposta di legge. 
 
Tra le novità contenute nel testo della riforma che ha suscitato maggior clamore è stata quella della eliminazione del divieto per la detenzione di animali tra le mura domestiche. Il precedente testo legislativo prevedeva che: "nel regolamento di condominio non possono essere inserite disposizioni che, in qualunque modo, limitino il diritto di ciascun condomino a possedere o a detenere un animale familiare, nonché la facoltà o le modalità del proprietario o del detentore di ospitarlo nella sua abitazione". La proposta si spingeva oltre fino a prevedere che “tali limitazioni non possano essere previste neanche da deliberazioni assembleari assunte all'unanimità”. Inoltre precisava che "nessun accordo tra le parti contraenti, pubbliche o private, può avere ad oggetto limitazioni al diritto di possedere o di detenere un animale familiare o alla facoltà del proprietario o del detentore di ospitarlo nella sua abitazione. Tali limitazioni comportano la nullità dell'accordo per illiceità della causa".  Quanto alle parti comuni, la proposta di legge stabiliva che “il transito e la permanenza di animali familiari nelle parti comuni degli edifici ad uso abitativo o in aree private sono sempre consentiti e devono avvenire sempre in presenza o sotto la responsabilità del proprietario o del detentore, che garantisce la pulizia degli spazi comuni eventualmente sporcati dal proprio animale”. Nel caso in cui si tratti di cani, il transito è consentito con l'ausilio del guinzaglio. Non è consentito ostacolare il transito e la permanenza, per il tempo necessario, alle persone che accudiscono gli animali familiari". Resta ferma la responsabilità civile del proprietario o del detentore per qualunque danno cagionato dall'animale.
 
L’attuale testo
 
In sede di approvazione del testo legislativo, ci si invece limitati ad aggiungere un comma all’art. 1138 del codice civile la seguente frase: “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. In fase di approvazione o si è preferito inserire la specifica"domestici". La correzione accolta dal Governo è volta ad evitare che si possano detenere animali esotici negli appartamenti condominiali. Quindi viene volutamente fatta una distinzione tra animali domestici ed esotici. Infatti, nell'impostazione originaria la norma prevedeva che nei regolamenti condominiali non venisse prevista o venisse prevista le possibilità di vietare la detenzione degli animali da compagnia. Con questo emendamento si modifica la dizione e, quindi, non si tratta di animali da compagnia, ma animali domestici. Questa precisazione serve ad evitare, nella sostanza, che si possano detenere animali esotici. L'esempio concreto è rappresentato da quei casi eclatanti, riportati sui giornali, per cui uno si tiene pitoni, iguane o tigri.
 
I problemi della norma.
 
1. La copertura assicurativa e i relativi. La nuova riforma però apre un problema: quella dei doveri dei proprietari che saranno chiamati ad una maggiore attenzione ad evitare che per esempio il suo cane continui ad abbaiare anche nelle ore del riposo o che il gatto scappato dalla mura domestiche non danneggi il giardino condominale. Cosa fare in questi casi? Molti proprietari di animali, specialmente cani, si sono dotati di assicurazioni per quanto riguarda la responsabilità civile a copertura di eventuali danni provocati dagli animali domestici.  Quindi al fine di non incorrere in spiacevoli contravvenzioni o multe, sarà evidente che i proprietari di cani e gatti saranno chiamati dagli stessi regolamenti condominiali a munirsi di assicurazione di responsabilità civile. Va anche precisato che l’idea di rendere obbligatoria l’assicurazione sui danni e sulle responsabilità civili per i proprietari di quattro zampe potrebbe sollevare, a priori una seri di conflitti.  
 
I costi di queste polizze, già esistenti sul mercato, variano dagli 80 ai 130 euro di media e coprono diverse voci che vanno dal rimborso spese per i danni effettuati, appunto alla responsabilità civile, ai risarcimenti in caso di danni provocati a terzi, fino al rimborso di spese veterinarie ed interventi chirurgici. Ad oggi in Italia solo il 10% dei possessori di animali domestici possiede una polizza assicurativa, mentre con l’introduzione della nuova legge nel giro di qualche anno è facile prevedere che almeno la metà delle famiglie sceglieranno di munirsi di apposita polizza assicurativa anche al fine di ridurre il carico delle potenziali liti tra condomini.. Purtroppo quello dei cani e gatti in condominio è un diritto che avrà ricadute anche sul budget familiare. Al fine di evitare un aumento esponenziale dei costi della polizza per la detenzione di animali alcuni esponenti di compagnie assicurative propongono delle assicurazioni collettive di condominio a carico ovviamente dei proprietari di animali in modo da permettere a tutti di tutelare i propri animali almeno sotto il profilo risarcitorio in caso di danni o disturbo in condominio
 
2.Liti condominiali. Secondo il presidente Anmvi, Marco Melosi, l'articolo 1138 del Codice civile,  così come modificato dalla legge 220/2012, potrebbe essere oggetto a lunghe discussioni e litigi giudiziari, salvo una modifica terminologica: la definizione di animali domestici dovrà essere modificata in animali da compagnia al triplice scopo di:
 
non discriminare animali non domestici affermati come animali da compagnia (tartarughe e criceti);
abbassare il contenzioso condominiale al quale sono altamente esposti i cittadini-proprietari in conseguenza della legge 220/2012;
limitare il rischio abbandono di determinate specie animali nei contesti urbani.

 
Da questa considerazioni si può facilmente dedurre che sicuramente la norma in oggetto sarà una delle più discusse nella aule dei Tribunali.
 
Fonte : CondominioWeb.com

Compravendita e spese condominiali: perché le spese straordinarie devono essere pagate da chi le delibera?

Compravendita e spese condominiali: perché le spese straordinarie devono essere pagate da chi le delibera?

23/05/2013
di Alessandro Gallucci

Tizio è proprietario di un’unità immobiliare ubicata nel condominio Alfa.
 
Il palazzo necessita d’interventi manutentivi; in un’assemblea si pongono le basi per una successiva deliberazione degli stessi.
 
Accade che Tizio vende a Caio e solo dopo la cessione si formalizzano i lavori di manutenzione straordinaria.
 
Le parti non hanno previsto nulla contrattualmente e iniziano a litigare: secondo Tizio deve pagare Caio, poiché è lui che ha deciso sull’esecuzione dei lavori. Secondo Caio, invece, è Tizio a dover pagare poiché la prima delibera in materia è stata adottata quando quest’ultimo era ancora condomino. I nomi sono di fantasia ma la storia è vera
Chi ha ragione?
Secondo la Cassazione, che ha risolto l’intricata vicenda con la sentenza n. 10239 dello scorso 2 maggio, è Caio a dover pagare: quella adottata con il voto di Tizio, infatti, era una semplice delibera di dichiarazione d’intenti. Insomma con essa non s’era preso nessun impegno.
La sentenza appena citata, però, è importante anche per un altro motivo: la Cassazione è tornata a pronunciarsi sul contrastatissimo tema dell’attribuzione delle spese condominiali tra venditore e compratore.
 
In che modo: affermando, come già sostenuto nel 2010, che le spese ordinarie sono a carico di chi è condomino al momento dell’effettuazione degli interventi che le giustificano, mentre per quelle straordinarie paga sempre chi è proprietario al momento della loro deliberazione. 
 
Per quale motivo?
 
Lasciamo la parola agli ermellini.
 
Con la più recente sentenza n. 24654 del 2010 di questa Sezione, è stata prospettata una soluzione della problematica più articolata e fondata su principi logici di ordine sistematico, che appare a questo collegio convincente.
 
Infatti, in quest'ultima sentenza, pur partendosi dalla natura "propter rem" delle obbligazioni condominiali, si è affermato che la risoluzione alla "quaestio iuris" proposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.
 
Con riferimento alla prima ipotesi si è rilevato che l'insorgenza dell'obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell'attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l'erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea condominiale (ma soltanto l'approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all'amministratore in quanto tale (ai sensi dell'art. 1130, comma, n. 3, c.c.), e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l'approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo (v., in questo senso, già Cass. 21 maggio 1964, n. 1251, nonché Cass. 26 gennaio 2000, n. 857, e Cass. 22 febbraio 2000, n. 1956).
 
Con riguardo alla seconda ipotesi si è sostenuto che l'obbligo in capo ai singoli condomini non può essere ricollegato all'esercizio della funzione gestionale demandata all'amministratore in relazione alla somme indicate nel bilancio preventivo ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l'adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l'apporto di innovazioni condominiali. 
 
Per giungere a tale conclusione la sentenza n. 24654 del 2010 ha valorizzato il coordinamento sistematico di una serie di indici normativi imprescindibili, quali: - l'art. 1104 c.c., in base al quale, in materia di comunione in generale, gli obblighi dei partecipanti ad essa per le spese necessarie alla conservazione e al godimento del bene comune devono essere fondati sulle spese "deliberate" dalla maggioranza secondo le specifiche disposizioni; - l'art. 1121, comma 2, c.c., ad avviso del quale, in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, qualora l'utilizzazione separata non sia possibile, l'innovazione può ritenersi consentita a condizione che la maggioranza dei condomini che l'ha "deliberata" o accettata intenda sopportarne integralmente le spese; - l'art. 1123, comma 1, c.c., in virtù del quale anche la ripartizione delle spese necessarie per le innovazioni (che i condomini devono sostenere in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno) deve avvenire in base alla deliberazione della maggioranza. 
 
Alla stregua di queste argomentazioni la sentenza in questione è approdata all'affermazione del seguente principio di diritto: "in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c." (Cass. 2 maggio 2013 n. 10239).
 
Fonte : CondominioWeb.com