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PER L'AFFITTO DI BOX LA DURATA È LIBERA

PER L'AFFITTO DI BOX LA DURATA È LIBERA

A cura di Matteo Rezzonico03-06-2013

Una ditta è proprietaria di un capannone e vorrebbe suddividerlo, al suo interno, in tanti piccoli box chiusi da una saracinesca, che locherebbe singolarmente a terzi, in modo temporaneo. Questo tipo di contratto ha una durata minima di legge, oppure essa è lasciata alla libera determinazione delle parti? Laddove l'inquilino fosse moroso, si dovrà passare attraverso il rito locatizio per ottenere il rilascio del box?

La locazione di un box (o posto auto) è svincolata dalle norme inderogabili della legge 431/1998 (in materia di locazioni abitative) e della legge 392/1978 (in materia di locazioni a uso diverso). Per la locazione di box – salvo ricorso a forme di contratto atipiche (per esempio al cosiddetto "contratto di parcheggio") – si deve fare riferimento agli articoli 1571 e seguenti del Codice civile, con la conseguenza che la durata, il canone e il regime di ripartizione delle spese sono liberamente determinabili dalle parti. In tale contesto, si ritiene legittima la stipula di un contratto di locazione di durata anche breve.In caso di morosità, il locatore può agire sia con l’intimazione di sfratto per morosità, a norma dell’articolo 658 del Codice di procedura civile, sia con il ricorso ex articolo 447-bis del Codice di procedura civile. Quest’ultima azione ha tuttavia tempi più lunghi. Si registra invece un contrasto giurisprudenziale, circa l’applicabilità al "rito locatizio", dell’articolo 702-bis del Codice di procedura civile, in tema di "procedimento sommario di cognizione".

FONTE : CASA24PLUS da L'Esperto Risponde

LA RISOLUZIONE ANTICIPATA DEGLI AFFITTI TRANSITORI

LA RISOLUZIONE ANTICIPATA DEGLI AFFITTI TRANSITORI

A cura di Matteo Rezzonico04-11-2013

In un contratto di locazione transitoria abitativa, della durata di 12 mesi, è obbligatorio spedire al conduttore la raccomandata riguardante la verificata sussistenza della transitorietà anche in caso di risoluzione anticipata del contratto?

In caso di recesso del conduttore per “gravi motivi”, (prima della scadenza) dal contratto di locazione ad uso transitorio, di cui all’articolo 5, comma 1, della legge 431/98, a nostro giudizio, non è più necessario provvedere alla conferma dei motivi di transitorietà a norma dell’articolo 2, commi 4 e 5 del decreto, del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002. Il richiamato articolo 2, commi 4 e 5, Dm 30/12/2002, dispone infatti che «i contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno».Vale poi la pena di evidenziare che, ove per un qualunque motivo l’inquilino che ha esercitato il recesso per “gravi motivi”, non riconsegni l’immobile nei termini previsti, si è sempre in tempo, successivamente, per procedere con la conferma dell’esigenza transitoria, ex articolo 2, Dm 30 dicembre 2002.

FONTE : CASA24PLUS da L'Espeto Risponde

LA TASSAZIONE AVVIENE AL NETTO DELLE SPESE

LA TASSAZIONE AVVIENE AL NETTO DELLE SPESE

A cura di Luca Stendardi04-11-2013

Devo stipulare un contratto di affitto. Il conduttore dovrà versare, oltre al canone mensile, anche le spese condominiali. Posso, nel contratto, indicare entrambe le spese? In questo caso, l'Irpef che dovrò poi pagare in sede di dichiarazione dei redditi sarà solo sul canone annuo o anche sulle spese condominiali che percepisco, ma verso al condominio?

Buona regola è quella di separare nel contratto di locazione la voce "canone" da quella delle "spese". Una simile distinzione non solo è possibile, ma addirittura essenziale, in quanto le due voci hanno una disciplina differente (il canone subisce gli aumenti previsti nel contratto, mentre le spese sono assoggettate a variazioni inizialmente non prevedibili e sono normalmente soggette a conguaglio). La specificazione delle due voci rileva anche ai fini fiscali in quanto l'Irpef viene pagata solo sul canone, mentre le spese accessorie non costituiscono un reddito.

FONTE : CASA24PLUS da L'Esperto Risponde

L'«ACE» VALE SEMPRE COME ATTESTATO ENERGETICO

L'«ACE» VALE SEMPRE COME ATTESTATO ENERGETICO

A cura di Luca Stendardi04-11-2013

La nuova disciplina prevede che ai contratti di locazione venga allegato l'attestato di prestazione energetica Ape. Chi è in possesso dei vecchi attestati di certificazione energetica, Ace, in caso di nuova locazione dell'immobile, deve necessariamente far redigere un nuovo Ape o può allegare l'Ace in suo possesso?

Ai sensi dell'articolo 6, comma 10, del Dlgs 192 del 2005, come modificato dalla legge 90 del 2013, di conversione del Dl 63/2013, l'obbligo di dotare l'edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE.Si ricorda che l'attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.

FONTE : CASA24Plus Da L'Espeto Risponde

Terrazzo a livello e lastrico solare di proprietà esclusiva: anche il proprietario risponde dei vizi costruttivi

Terrazzo a livello e lastrico solare di proprietà esclusiva: anche il proprietario risponde dei vizi costruttivi

07/11/2013
di Alessandro Gallucci 

Quando si parla di lastrici solare in uso esclusivo, il rischio d’incorrere in errori concettuali sulle norme applicabile è alto. Ai lastrici, per costante orientamento giurisprudenziale, devono essere equiparati i terrazzi a livello.
 
Non sempre, infatti, all’uso esclusivo corrisponde l’applicazione dell’art. 1126 c.c. che recita:
 
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
 
Questa norma si applica nei casi di manutenzione e ricostruzioni dovuti a vetustà: insomma quando è necessario riparare il lastrico (o il terrazzo) perché “s’è fatto vecchio”. Uso o proprietà, ai fini dell’applicazione della norma, sono la stessa cosa.
 
Se, però, l’intervento si rende necessario per altri motivi, la spesa è a carico di chi è responsabile del bene. In tal senso la Cassazione ormai da anni afferma che “il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.) e quindi il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. 21/2/2006 n. 3676; Cass. 13/3/2007 n. 5848; Cass. 22/3/2012 n. 4596)” (Cass. 30 aprile 2013, n. 10195).
 
Quindi se il danno deriva da fatti imputabili al proprietario o utilizzatore esclusivo la spesa necessaria per la manutenzione e ricostruzione com’anche per il risarcimento, sono a loro unico carico.
 
Se la riparazione o il risarcimento sono dovuti a difetti costruttivi originari, responsabile della situazione è il proprietario esclusivo del lastrico. Infatti, sebbene anche il condominio potrebbe agire contro il costruttore ai sensi dell’art. 1669 c.c. (vista la funzione di copertura del lastrico) è la proprietà della terrazza, com’ha ricordato la Cassazione in una sentenza nella quale si litigava per l’appunto sul riparto delle responsabilità, che ”proprio per la sua qualità di diretta custode della stessa non avrebbe dovuto tollerare i vizi costruttivi di cui si discute in causa ed avrebbe, pertanto, dovuto agire nei confronti del costruttore (Cass. 15 aprile 2010, n. 9084; Cass. 18 giugno 1998, n. 6060; Cass. 24 agosto 1990, n. 8669)” (Cass. 19 giugno 2013 n. 15300).

Fonte : condominioweb.com

Autoclave rumoroso. L’inquilino stressato ha diritto al risarcimento del danno biologico.

Autoclave rumoroso. L’inquilino stressato ha diritto al risarcimento del danno biologico. 

07/11/2013
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo (Tribunale di Roma, sentenza 18683 del 16 settembre 2013)
 
L’ente proprietario dell’immobile di edilizia pubblica residenziale è responsabile dei rumori intollerabili provocati dell’autoclave e, di conseguenza, deve essere condannato a ridurre le emissioni sonore della pompa al di sotto della soglia di tollerabilità e a risarcire all’inquilino dell’alloggio il danno biologico, inteso come compromissione della salute psico-fisica.
 
È questa la decisione adottata dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 18683 del 16 settembre 2013, avente ad oggetto il tema, sempre attuale, delle immissioni sonore dannose nell’ambito degli edifici residenziali. Il giudice romano ha condannato l’ente proprietario dell’immobile non solo a adottare le misure necessarie a ridurre il rumore, ma anche a risarcire il danno non patrimoniale “da stress” subito dall’inquilino a causa del rumore continuo provocato dal processo di messa a moto dell’impianto di approvvigionamento idrico. 
 
Il caso di specie. La decisione in esame arriva all’esito dei sopralluoghi compiuti dalla ASL, che hanno confermato la presenza di rumori oltre i limiti della normale tollerabilità a ogni messa a moto dell’autoclave in questione, circostanza che si ripeteva un centinaio di volte al giorno. Secondo gli ispettori della ASL la causa delle emissioni denunciate va ricollegata all’inerzia dell’ente proprietario, che non ha provveduto a porre rimedio all’eccessiva umidità accumulata nel locale di servizio che ospitava l’impianto centrale di approvvigionamento dell’acqua. Umidità che, a lungo andare, ha finito per deteriorare le pompe determinando la fonte dei rumorosi oggetto di giudizio. 
 
Nessun dubbio neanche da parte del consulente incaricato dal giudice di valutare i danni alla salute lamentati dalla danneggiata: il quadro clinico della signora denuncia chiaramente una sindrome d’ansia e di disturbo dell’umore direttamente riconducibili alla “esposizione a stimoli ambientali” causati dai continui rumori assordati provenienti dall’autoclave, posizionata a poca distanza dall’appartamento della ricorrente.
 
La disciplina delle immissioni. Le cause aventi ad oggetto le immissioni intollerabili nei complessi residenziali e/o condominiali sono frequentissime e non sempre di facile risoluzione per il giudice, chiamato di volta in volta ad un difficile contemperamento dei diversi interessi in gioco, alla luce dei criteri generali dettati dall’art. 844 c.c.
 
Tale articolo individua tre differenti parametri sui quali fondare la valutazione circa l’illiceità delle immissioni di rumori e suoni, dei quali, secondo la giurisprudenza, due assumono carattere obbligatorio ed uno facoltativo e sussidiario. I criteri obbligatori sono quelli della normale tollerabilità e del contemperamento delle ragioni della proprietà con le esigenze della produzione; il criterio facoltativo riguarda la priorità d’uso (cd. preuso).
 
Con particolare riferimento al concetto di tollerabilità, esso viene interpretato in maniera “costituzionalmente orientata” dai giudici, concordi nel ritenere che la disciplina delle immissioni mira alla tutela non solo della proprietà, ma anche dei diritti fondamentali della persona, primo tra tutti quello alla salute (art. 32 Cost.):
 
Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni che non superano la normale tollerabilità; e, viceversa, nessun proprietario può produrre immissioni che superino quella soglia. Il concetto della normale tollerabilità non è invariabile, ma va adattato, innanzitutto, alla condizione dei luoghi: ciò che risulta intollerabile in una zona residenziale, ad esempio, va tollerato invece in una zona disabitata o destinata ad insediamenti industriali.
 
I rimedi contro le immissioni intollerabili possono essere sia di carattere inibitorio (ordine di cessare l’abuso o di provvedere alle misure necessarie per ridurre le immissioni) e sia, sussistendone i presupposti, di tipo risarcitorio secondo lo schema della responsabilità civile extracontrattuale ex art. 2043 c.c.
 
Quest’ultimo rimedio comprende anche il risarcimento del danno non patrimoniale, comprensivo del danno alla salute (danno biologico) e, più in generale, di tutti i danni a interessi o valori della persona di rilievo costituzionale, non suscettibili di valutazione economica, che comportino una incidenza negativa sulle attività quotidiane e un complessivo peggioramento delle condizioni esistenziali, purché adeguatamente dimostrati in giudizio.

Fonte : condominioweb.com

Beni comuni solo ad alcuni condomini: è nulla la deliberazione che ripartisce il costo di gestione tra tutti quanti

Beni comuni solo ad alcuni condomini: è nulla la deliberazione che ripartisce il costo di gestione tra tutti quanti


06/11/2013
di Alessandro Gallucci


 Spese condominiali: guai a far pagare chi non deve cacciare un euro. Quella ripartizione e la relativa deliberazione di approvazione sono invalide ed in particolare la decisione dell’assemblea insanabilmente nulla.
 
A ricordarlo, nel recente passato, la Cassazione con la sentenza n. 22634 del 3 ottobre 2013.
 
Immaginiamo, per rendere meglio l’idea, che Tizio, proprietario di un box auto, venga chiamato a partecipare alle spese di funzionamento e manutenzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
 
Egli, però, di quel bene non è mai stato comproprietario. Quella deliberazione può essere considerata nulla e come tale impugnata in ogni tempo, fatti salva la prescrizione dell’azione di ripetizione dell’indebito (art. 1422 c.c.). Come dire: si può sempre ottenere una sentenza che dichiari la nullità di quella delibera ma se si agisce troppo il là nel tempo (10 anni dopo la sua adozione), ciò che è stato versato non può essere chiesto indietro.
 
Perché la decisione dev’essere considerata nulla e non, ad esempio, annullabile?
 
Come dice la Suprema Corte di Cassazione “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprieta' eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto”. Per completezza è bene ricodare che “sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto” (Cass. SS.UU. n. 4806/05). La recente riforma del condominio ha sostanzialmente confermato questa impostazione (come eccezione sui vizi di convocazione si veda art. 1117-ter c.c.). Le delibere annullabili devono essere impugnate nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c. (trenta giorni dalla loro adozione o comunicazione), altrimenti si decade dal diritto di contestarle. 
 
In buona sostanza dire ad un condomino: “tu paghi anche per un bene che non è tuo”, equivale a ledere il suo diritto individuale di comproprietario.
 
In tutta questa storia, tuttavia, c’è, come si suol dire, un “ma”: detta più chiaramente se chi non è comproprietario di uno beni comuni decide, coscientemente e volontariamente di aderire ad una convenzione scritta che lo renda partecipe a quelle spese. Come ha recentemente ricordato la Cassazione, infatti, “in materia di condominio, è valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell'edificio vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, giacché il diverso e legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (art. 1123 c.c.) è liberamente derogabile per convenzione (quale appunto il regolamento contrattuale di condominio), né siffatta deroga può avere alcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabile dell'art. 1136 c.c. ovvero su quella dell'art. 69 disp. att. c.c., in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio negli edifici, queste ultime disciplinano segnatamente i diversi temi della costituzione dell'assemblea, della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali; v., anche, Cass., n. 898 del 1984)” (Cass. 7 ottobre 2013, n. 2282


Fonte : condominioweb.com

Contratti di manutenzione degli ascensori: vessatorie le clausole che prevedono recessi troppo lunghi. Parola di Antitrust

Contratti di manutenzione degli ascensori: vessatorie le clausole che prevedono recessi troppo lunghi. Parola di Antitrust

05/11/2013
di Alessandro Gallucci


 In tema di degli ascensori installati in edifici in condominio, le clausole del contratto di manutenzione degli impianti, sia esso annuale o pluriennale, che prevedono tempi di recesso molto lunghi sono da ritenersi vessatorie. Ciò anche in considerazione del fatto che il condominio, nella misura in cui i suoi partecipanti agiscano al di fuori della propria sfera professionale, dev’essere considerato un consumatore.
 
Ad affermarlo e ribadirlo in più provvedimenti, l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (anche Antitrust o AGCM), che ha rilevato la vessatorietà di simili clausole contenute in diversi modelli di contratto predisposto da installatori e manutentori d’impianti d’ascensore. I provvedimenti sono contenuti nel bollettino n. 43 pubblicato sul sito dell’Autorità il 4 novembre 2013 ed hanno riguardato le seguenti imprese: Capozza, Monti servizi ascensori, Schindler, M.I.A., Kone, Ceam, Thyssenkrupp, Otis servizi. I provvedimenti a dire il vero riguardano anche altri profili di vessatorietà dei contratti di installazione e manutenzione ma quello del recesso, a nostro avviso merita un cenno particolare. Andiamo per gradi.
 
Manutenzione degli impianti di ascensore. La normativa di riferimento è rappresentata dal d.p.r. n. 162/99; si tratta del decreto che ha recepito le direttive comunitarie volte ad armonizzare il mercato europeo in materia di produzione, messa in esercizio e funzionamento degli impianti montacarichi e di ascensore.
 
Ai sensi dell’art. 15 del succitato d.p.r., il proprietario dell’impianto o il suo legale rappresentante, nel caso degli edifici in condominiol’amministratore, è tenuto a far eseguire la manutenzione, con cadenza almeno semestrale, da parte di imprese abilitate ad eseguire questo genere di attività. E’ questo il contesto normativo nel quale ci si muove: obbligo manutentivo costante finalizzato al mantenimento in perfetto stato di funzionamento.
Contratti per la manutenzione. Per adempiere agli obblighi di legge, quindi, i proprietari degli impianti (e gli amministratori) devono rivolgersi ad un’impresa abilitata. Tali contratti possono avere durata annuale o pluriennale. Secondo la giurisprudenza di merito, l’amministratore di condominio può stipulare un contratto di “durata lunga” anche senza autorizzazione assembleare (vedi “Manutenzione degli ascensori, l’amministratore è legittimato a sottoscrivere un contratto pluriennale senza apposita delibera assembleare”). Si tratti di contratto annuale o pluriennale, è bene tenere a mente due aspetti: natura giuridica del condominio nell’ambito della contrattazione e vessatorietà delle clausole di recesso.
 
Il condominio è un consumatore. Quest’affermazione è stata fatta propria da dottrina (cfr. Savasta, Il condominio inteso come consumatore nuovi scenari di tutela e difficoltà applicative, in Il Merito IL SOLE 24h n 6 del giugno 2005) e dalla giurisprudenza (vedi Cass. 24 luglio 2001 n. 10086). L’Antitrust, nei provvedimenti in esame, l’ha fatta propria. In particolare, praticamente in ognuno dei provvedimenti resi al termine di tutti i procedimenti avviate contro le imprese ascensoriste, si legge che: “il “condominio” tra consumatori è riconducibile nella definizione di “consumatore” di cui all’articolo 3 del Codice del Consumo, con conseguente applicabilità della disciplina sulle clausole vessatorie (artt.1469 bis e seguenti del Codice civile, poi trasfusi negli articoli 33 e seguenti del Codice del Consumo)” (AGCM Provvedimento n. 24542 in Bollettino ufficiale del 4 novembre 2013).
 
Comunicazione del recesso. Se il condominio è un consumatore, ai contratti che lo riguardano si applicano le norme contenute nel codice del consumo e quindi non è possibile inserire in quegli accordi delle clausole vessatorie, ossia “clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto” (art. 33, primo comma d.lgs n. 206/05). 
 
In questo contesto, la clausola che prevede un largo anticipo rispetto alla fine del contratto per poter esercitare il diritto di recesso è da ritenersi vessatoria, ossia imposta a favore di una sola parte (nel nostro caso le imprese ascensoriste) ed a danno del condominio.
 
Così, ad esempio (prendiamo due casi agli antipodi ossia impresa locale e multinazionale), leggendo il provvedimento (n. 24540) riguardante la ditta Capozza si scopre che la disdetta del contratto con questa impresa poteva essere effettuata “a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento spedita almeno 180 giorni prima della sua scadenza stessa”. Ciò sia in presenza di contratto annuale che pluriennale. Per l’Antitrust una clausola del genere è da ritenersi vessatoria. Per la Schindler S.p.A., invece, (Provv. n. 24542), il termine di recesso era di “60 giorni prima della data di scadenza per i contratti di durata fino a 24 mesi e di almeno 90 giorni per contratti di durata superiore a 24 mesi”. Anche qui termini troppo lunghi da ritenersi vessatori. 
 
Una situazione in evoluzione. A leggere i provvedimenti dall’Agcm, la situazione dovrebbe cambiare a breve. Tranne l’impresa Capozza, infatti, tutte le società, le così dette multinazionali, hanno preso l’impegno di modificare i contratti in corso e quelli futuri nei contratti. Il problema è la lunghezza del periodo intercorrente tra comunicazione del recesso e scadenza del contratto. 
 
Qual è il tempo giusto di disdetta? L’Antitrust, in ogni provvedimento reso nell’ambito dei procedimenti in esame, ha richiamato un modello contrattuale della Camera di commercio di Roma “la quale ha elaborato e pubblicato sul proprio sito istituzionale un contratto-tipo per l’erogazione di servizi di manutenzione degli ascensori (“Contratto di manutenzione ordinaria impianto ascensore di proprietà condominiale”) in cui, in relazione alla clausola sul rinnovo tacito, è stato indicato il termine di trenta giorni come congruo per la disdetta, assumendo che termini superiori possano essere in contrasto con l’art. 33, comma 2, lettera i), del Codice del Consumo” (così tra i vari Provv. n. 24544). Le varie imprese hanno proposto termini differenti a seconda della durata annuale o pluriennale. Quello più congruo, se così si può dire, secondo l’Agcm è stato prospettato dalle imprese M.I.A. e Schindler che prevedranno un termine di disdetta unico per contratti annuali o pluriennali. Differente la situazione per le altre società. Così, ad esempio, il termine di 60 giorni dalla scadenza del contratto entro il quale effettuare la comunicazione di disdetta, tanto nei contratti annuali, quanto in quelli pluriennali, proposto da Kone, è stato considerato lecito per i secondi ma vessatorio rispetto ai primi.
 
Che cosa accadrà? La situazione dicevamo, è in evoluzione. I provvedimenti dell’Agcm possono essere impugnati davanti al T.A.R. Lazio, ma una considerazione svolta dall’Autorità garante sembra colpire nel segno: imporre la comunicazione di recesso “troppo presto” crea scompensi tra le parti, impedendo un normale sviluppo del mercato. Sembra colpire nel segno s’è vero, com’è vero, che quasi tutte le società si sono attivate per cambiare le clausole contrattali.
 
Che cosa fare adesso? Chi avesse sottoscritto degli accordi con le società che abbiamo menzionato monitori la situazione per vedere se agli impegni assunti con l’Agcm seguiranno i fatti. In caso contrario le solleciti a non dimenticare le promesse e lo faccia presente all’Antitrust. Per tutte le altre società: si contratti una soluzione simile a quelle prospettate e, in caso di riluttanza degli ascensoristi a cambiare, non si abbia remore a segnalare il fatto all’Autorità garante.


Fonte : condominioweb.com

Proprietario analfabeta e conduttore plurilaureato: per la riforma del condominio non sono uguali.

Proprietario analfabeta e conduttore plurilaureato: per la riforma del condominio non sono uguali.

05/11/2013
di Alessandro Gallucci


 Una delle più importanti novità introdotte dalla riforma del condominio, diciamo anche una delle più oscure visto che la legge, in parte, è molto vaga, riguarda i requisiti necessari per l’assunzione degli incarichi di amministratore condominiale.
 
A disciplinare questa materia è l’art. 71- bis delle disposizioni di attuazione del codice civile.
 
Il primo comma della summenzionata norma recita:
 
“Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
 
che hanno il godimento dei diritti civili;
che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
che non sono interdetti o inabilitati;
il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale”.

 
Si tratta, nella sostanza, di due tipologie di requisiti;
 
un primo gruppo, quelli dalla lettera a) alla e) riguardano la condotta dell’amministratore. Niente condanne, niente protesti, insomma niente guai con la giustizia;
i requisiti di cui alle lettere f) e g), invece, attengono alla sfera culturale e professionale.

 
Chi non ha conseguito il diploma di scuola superiore e non ha seguito un corso di formazione iniziale né segue quelli di formazione periodica, non può esercitare l’attività di amministratore condominiale.
 
Chi può tenere questi corsi? Allo stato attuale non è possibile dare una risposta univoca: chi dice il contrario, appellandosi a leggi, regolamenti, ecc. dice una cosa non vera.
 
I requisiti di cui al punto 1) devono essere posseduti sempre da tutti (la loro perdita comporta la decadenza ex lege dalla carica di amministratore. Diverso il discorso per quelli culturali e professionali. Rispetto ad essi, infatti, il secondo comma dell’art. 71-bis disp. att. c.c. specifica che:
 
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
 
Insomma il condomino che decidesse di assumere l’incarico potrebbe anche essere analfabeta. Citiamo il caso limite perché la legge deve coprire ogni ipotesi, anche quella più estrema.
 
Attenzione: condomino, nell’accezione tecnico giuridica del termine, significa proprietario (o al massimo titolare di un diritto reale di godimenti, es. usufruttuario) dell’unità immobiliare. Il conduttore non è un condomino. Ergo: egli, per assumere l’incarico di amministratore deve possedere anche i requisiti di cui alle lettere f) e g). Quindi, il condomino analfabeta potrebbe non avere necessità del corso ed il suo inquilino laureato e dottorato si? Esatto, magie della legge n. 220/2012.


Fonte : condominioweb.com

L’amministratore di condominio ed il rapporto con il fondo condominiale. Alcune conseguenze in caso di non corretta gestione.

L’amministratore di condominio ed il rapporto con il fondo condominiale. Alcune conseguenze in caso di non corretta gestione.


05/11/2013
Avv. Mauro Blonda

La regolarità nella tenuta contabile della cassa. La gestione del fondo condominiale, ossia dei soldi che periodicamente i condòmini versano per il pagamento degli oneri condominiali, è una delle attività peculiari dell’amministratore di condominio e rientra tra quelle che sicuramente vanno affrontate con maggior attenzione e rigore, per evitare di ritrovarsi nei guai, anche seri: oggi, a seguito della modifica dell’art. 1129 del codice civile operata dalla L. n. 220 del 11/02/2012 (cd. Riforma del condominio), l’amministratore, essendo “obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”, è quindi tenuto ad accendere un conto corrente intestato al condominio
 
In considerazione della specificità della finalità di tale fondo (l’amministrazione economica del condominio) è importante che tale deposito sia esclusivo, cioè dedicato soltanto alla raccolta dei fondi condominiali, e che non vi sia quindi confusione tra soldi del condominio e soldi dell’amministratore (Trib. Salerno, Sez. I, 3 maggio 2011): l’accensione di un conto corrente esclusivo ha così il duplice vantaggio, da una parte, di garantire maggior trasparenza e chiarezza all’attività contabile dell’amministratore e, dall’altra, di fornirgli un aiuto nella corretta gestione del danaro condominiale.
All’apertura del conto corrente condominiale (ed al suo utilizzo) deve corrispondere poi una regolare tenuta della contabilità fiscale del fondo condominiale: in pratica le operazioni in entrata e soprattutto quelle in uscita devono avere delle giustificazioni chiare e documentabili. Ciò non corrisponde però soltanto ad una forma di tutela della cassa ma anche dell’amministratore stesso, il quale non potrà che trarre giovamento da una regolare e trasparente gestione contabile. Si badi, infatti, che gestendo egli del danaro altrui ne risponderà in prima persona: quanto più veritiera e corretta sarà la tenuta della cassa, tanto più semplice per lui sarà giustificarne le singole operazioni e gli eventuali ammanchi.
 
Le conseguenze degli ammanchi di cassa. Con particolare riferimento a questi, poi, è importante notare come la responsabilità dell’amministratore per eventuali ammanchi di cassa non si limita ai casi più gravi, rischiando egli conseguenze gravi anche ove le cifre in rosso siano esigue rispetto, magari, all’ammontare complessivamente gestito.
 
Va a tal fine premesso che l’appropriazione da parte dell’amministratore del danaro condominiale, sia in parte (ammanchi di cassa) che totale (furto della cassa) configura il reato di cui all’art. 646 cod. pen. (Appropriazione indebita), peraltro nella forma più grave, quella prevista dal 2° comma, in quanto le somme così sottratte sarebbero prelevate da depositi “necessari”. Inoltre il reato così compiuto è poi aggravato poiché, ai sensi dell’art. 61 n. 11 cod. pen., commesso con l’abuso di prestazione d’opera.
 
Tale delitto, punito quindi con una pena nel massimo non inferiore a 4 anni di reclusione, si configura come detto indipendentemente dall’entità della somma di cui l’amministratore si sia appropriato e quindi anche in caso di ammanchi di modesto importo, come chiarito dalla Suprema Corte di Cassazione: “Il reato di appropriazione indebita ex art. 646 c.p. è configurabile nei confronti dell'amministratore condominiale, anche nel caso in cui si sia accertata una piccola differenza di cassa” (Cass. Pen., Sez. VI, sent. n. 36022 del 12/07/2011). Nel caso sottoposto al vaglio del Supremo Collegio, in particolare, all’amministratore era imputato un ammanco di poco più di 500,00 euro, a fronte di una cassa del valore complessivo di 12.000,00 euro: per i Giudici di Piazza Cavour la modestia delle somme sottratte alla cassa non esclude il reato in quanto “l’esiguità dell’importo potrebbe valere ad escludere il reato solo ove si dimostri che la minima differenza di cassa è riconducibile a cause diverse"; in caso contrario “non può certo escludersi che anche un minimo importo possa configurare un’ipotesi appropriativa” (Cass. Pen., Sez. VI, sent. n. 36022/2011).
 
La sottrazione del fondo condominiale. Ancor più grave, poi, è naturalmente il caso in cui l’amministratore sottragga interamente il fondo condominiale: è il classico caso della fuga con la cassa, purtroppo non infrequente nella quotidianità, che si verifica quando l’amministratore preleva l’intero ammontare del fondo e si rende irreperibile.
 
Tale comportamento, banalmente inquadrabile come furto, dal punto di vista tecnico-giuridico indica, come accennato, il più specifico reato di appropriazione indebita, aggravata per essere commessa da soggetto che per compierlo si avvantaggia della prestazione d’opera in esecuzione della quale aveva la disponibilità del danaro sottratto.
 
Nonostante il reato sia perseguibile di ufficio (non occorre, cioè, la presentazione della querela e quindi, tra le altre, non si corre il pericolo di lasciar scadere il tempo che la legge impone per presentarla), essendo sufficiente quindi una denuncia dell’accaduto fatta da chiunque perché si avviino le indagini ed eventualmente il processo a carico dell’amministratore, esso è più lievemente punito rispetto al furto: mentre per questo la pena minima va da uno a sei anni di carcere, per l’appropriazione indebita aggravata come quella in parola la pena, aumentata come indicato nell’ipotesi di cui al secondo comma dell’art. 646 cod. pen., non supera in linea di massima i 5 anni e 4 mesi di reclusione (e una multa di € 1.835,00).
 
Al di là della sottile differenza nell’entità della pena massima irrogabile, quel che non cambia sono le conseguenze anche pratiche della condotta delittuosa in parola: l’indagato potrà essere arrestato ed, in caso di condanna, interdetto per uno più anni dall’esercizio di cariche simili. Oltre, naturalmente, all’obbligo di restituzione delle somme indebitamente sottratte.


Fonte : condominioweb.com

Quali mezzi usare per verificare se l’impresa di pulizie si presenta agli orari e nei giorni stabiliti?

Quali mezzi usare per verificare se l’impresa di pulizie si presenta agli orari e nei giorni stabiliti?


04/11/2013
di Alessandro Gallucci 


Un amministratore ci scrive:
 
“Amministro un condominio in cui abitano dieci famiglie. L’edificio di tre piani ha una scala ed un ascensore.  La scala scende anche al piano interrato dove ci sono i box.
 
L’assemblea, nell’ultima riunione annuale, ha deliberato di affidare la pulizia delle scale all’impresa Beta. Si tratta di una ditta individuale, a quanto ne so lavorano la titolare ed il marito. 
 
Gli accordi erano i seguenti: pulizie al martedì ed al giovedì di ogni settimana, con spostamento al giorno successivo nel caso di festività in quelle giornate. L’orario il seguente: inizio alle 6 del mattino. Abbiamo “messo tutto nero su bianco”.
 
Dopo un primo periodo di presenza costante l’impresa ha iniziato a “marcare visita” con le scuse più varie o, peggio, a non andare proprio negandolo. I condomini non sembrano molto propensi a collaborare per la verifica (dicono che alle 6 di mattina non possono stare dietro alla ditta. Che cosa posso fare per avere prova degli inadempimenti e quindi, eventualmente, prendere gli opportuni provvedimenti?”
 
La questione è comunissima. Quella dell’operato delle imprese di pulizie è una delle diatribe più frequenti in condominio. In molti pensano che l’impresa debba pulire casa con la stessa perizia con cui si pulisce la propria abitazione (a dire il vero qualcuno pensa addirittura che l’impresa pulisca le scale meglio di come lui pulisce casa sua), ma alle volte il problema è un altro.
Come ci scrive l’amministratore, la questione molto spesso è che le imprese partono bene ma poi, forse per aver stabilizzato il rapporto, tendono ad essere meno presenti o, comunque, meno attente dell’inizio.
 
Sta di fatto che la problematica delle assenze e la difficoltà di dimostrarle è molto più grave di un semplice appannamento nelle prestazioni (spesso risolvibile con un richiamo). Grave e difficile da dimostrare per l’amministratore se i condomini non vogliono collaborare. 
Laddove uno dei comproprietari o più comproprietari a turno volessero prendersene l’onere, il modo migliore sarebbe quello di far firmare l’incaricato dell’impresa tanto all’inizio quanto alla fine del servizio. Un modo, sicuramente il più efficace, per capire il tempo dedicato al condominio. Insomma a meno che non ci si metta a dormire nell’ascensore, mezz’ora, tre quarti d’ora, un’ora ( a seconda della grandezza dell’edificio) saranno un tempo da utilizzare in qualche modo.
 
Il secondo metodo, quello che prevede la partecipazione dei condomini, è di non dare le chiavi del portone all’impresa ma imporre di suonare ad una persona indicata. Certo così a meno che non ci si metta a seguirli è difficile provare il tempo di lavoro.
 
L’ultimo modo, ma qui si ha prova solamente del passaggio, è rappresentato dal classico “zerbino arrotolato” fuori dalla porta. 
 
Insomma per l’amministratore il modo migliore per avere certezza del comportamento dell’impresa è avere la più ampia collaborazione dei condomini.


Fonte : condominioweb.com

Terrazze a livello e lastrici solari di uso esclusivo sono simili: ai fini della ripartizione delle spese si applica l’art. 1126 c.c.

Terrazze a livello e lastrici solari di uso esclusivo sono simili: ai fini della ripartizione delle spese si applica l’art. 1126 c.c.


04/11/2013
di Alessandro Gallucci 


In tema di manutenzione del terrazzo a livello di pertinenza di un’unità immobiliare, le spese di manutenzione devono essere ripartite come se quella parte dell’edificio fosse un lastrico in uso esclusivo: un terzo a chi ne ha l’uso e due terzi, in relazione ai millesimi di proprietà dell’unità immobiliare, tra i condomini per i quali quel terrazzo funge da copertura.
 
La sentenza di Cassazione n. 22896 dello scorso 8 ottobre ribadisce un concetto pacifico in seno alla giurisprudenza di legittimità, talmente tanto chiaro che pure questo, come altri, avrebbe meritato d’essere tramutato in legge dalla riforma del condominio che, per molto versi, s’è limitato a questa operazione di recepimento nel codice civile del dettame giurisprudenziale.
 
I fatti. Un condomino fa causa al vicino del piano superiore: dal terrazzo in uso esclusivo all’appartamento di proprietà del convenuto provenivano infiltrazioni che causavano danni. Il giudice di primo grado accoglieva la domanda attorea e condannava il convenuto al risarcimento.
 
Nell’ambito del giudizio di secondo grado la sentenza appellata veniva parzialmente riformata: le opere prescritte dal CTU per la manutenzione del terrazzo dovevano essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1126 c.c. in quanto il terrazzo a livello dev’essere equiparato al lastrico solare in uso esclusivo.
 
La sentenza viene confermata in Cassazione. Si legge nella pronuncia n. 22896 che “le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cc, che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino, che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, si colloca nel solco di consolidata giurisprudenza di questa Corte Suprema sul punto (S.U. 29.4.1997 n. 3672, Cass. 13.12.2007 n. 26239, Cass. 17.10.2001 n. 12682, Cass. n. 3465/2012)” (Cass. 8 ottobre 2013 n. 22896).
 
Vale la pena ricordare che l’art. 1126 c.c. non si applica automaticamente.
 
Ambito di applicazione della norma
Recita l’art. 1126 c.c.:
 
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
 
Quando si applica questa norma?
Secondo la Cassazione che s’esprime in tal senso ormai da anni, “il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.) e quindi il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. 21/2/2006 n. 3676; Cass. 13/3/2007 n. 5848; Cass. 22/3/2012 n. 4596); - la disposizione dell'art. 1126 c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio (Cass. 15/4/2010 n. 9084)” (Cass. 30 aprile 2013, n. 10195).
 
Insomma se il danno è causato da incuria dell’utilizzatore esclusivo, anche la manutenzione, quale conseguenza diretta di tale incuria, dovrà essere posta a suo carico.


Fonte : condominioweb.com