Permesso di costruire al singolo condomino. È possibile in assenza di una delibera dell'assemblea condominiale?

Permesso di costruire al singolo condomino. È possibile in assenza di una delibera dell'assemblea condominiale?

segui il nostro sito www.prospettivecasa.com troverai interessanti proposte immobiliari .

04/09/2013
Avv. Gian Luca Ballabio 
(T.A.R. Lombardia, Milano - Sez. II - Sentenza n. 1820 dell’11 luglio 2013) 

Il Comune non può rilasciare al singolo condomino un permesso di costruire per interventi su parti comuni in assenza di una delibera dell'assemblea condominiale.

Il caso analizzato. 

Il proprietario di un’unità immobiliare ubicata all’interno di un condominio otteneva dall’amministrazione comunale un permesso di costruire per l’esecuzione di cinque abbaini e tre prese di luce nel tetto condominiale.
Il condominio, però, impugnava tale titolo abilitativo poiché non vi era stata una previa delibera assembleare che autorizzasse la realizzazione di tali lavori sulle aree comuni. 

Legittimazione alla richiesta ed al rilascio del permesso di costruire.
Il Testo unico dell’edilizia prescrive che il permesso di costruire sia rilasciato non solo al proprietario dell’immobile, ma anche ai soggetti che abbiano titolo per richiederlo (art. 11, comma 1, D.P.R. n. 380/2001); tra di essi rientrano, per costante orientamento giurisprudenziale, anche i singoli condomini. 

Ad essi, però, è riconosciuta la possibilità di apportare delle innovazioni “dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni” (art. 1117 c.c.) solo previa autorizzazione in tal senso da parte dell’assemblea condominale (art. 1120 c.c.) con le maggioranze previste dalla disposizione dell’articolo 1136 c.c. 

Se tale presupposto è ormai ritenuto necessario da consolidato orientamento giurisprudenziale (ex multis Cons. Stato, sez. IV, 4 aprile 2012 n. 1990; ivi, sez IV, 14 settembre 2005, n. 4744; T.A.R. Veneto, sez. II, 25 maggio 2005, n. 2154), più difficoltoso risulta stabilire quali accertamenti il Comune debba eseguire prima di rilasciare il permesso di costruire richiesto. 

Istruttoria comunale: quanto approfondita?
Prima di rilasciare un permesso di costruire, il Comune è tenuto a verificare se il richiedente sia legittimato ai sensi della disposizione dell’articolo 11, comma 1, D.P.R. 380/2001. Tale controllo, da un lato, non può consistere nell’esecuzione di accertamenti complessi, dall’altro lato, non può nemmeno ridursi ad una mera presa d’atto delle dichiarazioni del richiedente. 

Si tratta, infatti, di “un'attività istruttoria che non è diretta, in via principale, a risolvere i conflitti di interesse tra le parti private in ordine all'assetto proprietario degli immobili interessati, ma che risulta finalizzata, più semplicemente, ad accertare il requisito della legittimazione del richiedente”(Cons. Stato, sez IV, sentenza 4 aprile 2012 n. 1990). 

Al di là di tale onere di accertamento, non incombe, quindi, sulla p.a. l’onere di effettuare complesse indagini e ricognizioni giuridico-documentali sul titolo di proprietà depositato dal richiedente, salvo che si sia in presenza di contestazioni al riguardo, circostanza questa che talvolta si verifica in ambito condominiale. 

Con riferimento a tali casi la giurisprudenza ritiene che “in caso di opere che vadano ad incidere sul diritto di altri comproprietari, è legittimo esigere il consenso degli stessi (che può essere manifestato anche per fatti concludenti) e che, a maggior ragione, qualora vi sia un conclamato dissidio fra i comproprietari in ordine all'intervento progettato, la scelta dell'amministrazione di assentire comunque le opere (in base al mero riscontro della conformità agli strumenti urbanistici) evidenzia un grave difetto istruttorio e motivazionale, perché non dà conto dell’effettiva corrispondenza tra l’istanza edificatoria e la titolarità del prescritto diritto di godimento”(T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, sentenza 6 dicembre 2010 n. 26817). 

La sentenza in esame.
Nel caso in esame, il T.A.R. Lombardia non si è discostato dall’interpretazione giurisprudenziale consolidata ed ha provveduto ad annullare il permesso di costruire impugnato poiché “il tetto è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari” che compongono il condominio e “i singoli proprietari non possono, singolarmente, apportare modificazioni allo stesso, essendo invece necessaria, ai sensi dell’art. 1120 del codice civile, una apposita deliberazione dell’assemblea condominiale, assunta con le maggioranze stabilite dall’art. 1136 dello stesso codice”.

La sentenza analizzata, inoltre, ha consentito di confermare ancora una volta che “il Comune, prima di rilasciare il titolo, ha sempre l’onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando che questi (…) abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l’attività edificatoria”. 

Da quanto precede emerge come la “sufficienza” dell’istruttoria non possa essere valutata in astratto, ma debba essere verificata alla luce delle particolarità del caso concreto; accertamento che nel caso di lavori su parti comuni condominiali può essere agevolmente svolto con la richiesta da parte dell’amministrazione della presentazione della delibera assembleare che autorizza la realizzazione delle innovazioni.

Fonte : condominioweb.com

Costruzione di una veranda in condominio. Quando è necessario il permesso di costruire?

Costruzione di una veranda in condominio. Quando è necessario il permesso di costruire?

segui il nostro sito www.prospettivecasa.com troverai interessanti proposte immobiliari .

05/09/2013
di Ivan Meo 

(TAR CAMPANIA-NAPOLI, SEZ. VIII, Sentenza 22.08.2013 n°. 4132)

La realizzazione di una veranda, chiusa sui lati, costituisce una trasformazione urbanistico-edilizia del preesistente manufatto idonea a creare nuovo volume. Per tali motivi è necessario preliminarmente richiedere il rilascio del permesso di costruire.

Una prassi molto diffusa.

La realizzazione di verande, all’interno di un edificio condominale, è una prassi largamente diffusa in quanto l’installazione di tale manufatto consente di trarre una maggiore utilità non solo in termini di spazio, ma anche un maggior confort abitativo.
La giurisprudenza più volte ha precisato che a causa della struttura del manufatto vi sono differenti tipologie di veranda realizzabili e per tali motivo è necessario distinguere le ipotesi in cui la realizzazione necessiti di richiesta di concessione edilizia da quelle in cui l’interessato è sostanzialmente esonerato dal suddetto obbligo. Ovviamente è necessario analizzare le singole fattispecie per dare una corretta soluzione.

Il caso di specie e i suoi precedenti.

Recentemente il TAR Campania ha analizzato un caso in cui la realizzazione della veranda si concretizzava in una chiusura dei lati e per tali motivi costituisce una trasformazione urbanistico-edilizia del preesistente manufatto idonea a creare nuovo volume e perciò richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire (cfr. per un caso analogo il TAR Campania Napoli, Sez. III, 18.01.2011 n. 281). 

In virtù di tale ragionamento i giudici amministrativi hanno anche precisato che i volumi tecnici degli edifici per essere esclusi dal calcolo della volumetria non devono assumere le caratteristiche di vano chiuso, utilizzabile e suscettibile di abitabilità. Ciò che invece non è riscontrabile nel caso in cui venga costruita una veranda avente un collegamento funzionale, con l’appartamento oltre ad avere un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzo della costruzione.

Per tali motivi, come da precedente giurisprudenza consolidata, il condomino che intenda realizzare una struttura-veranda chiusa dovrà sempre munirsi di concessione edilizia, salvo che non si tratti di una struttura precaria (T.A.R. Sicilia, sez. I, 11 dicembre 2003, n. 3880) destinata a far fronte a sue esigenze momentanee e ad essere rimossa dopo l’uso temporaneo, o non realizzi un intervento straordinario diretto al recupero del patrimonio edilizio già esistente, oppure una struttura con finalità di protezione dagli agenti atmosferici esterni nei limiti della funzionalità dell’immobile.

Ma vi è di più: il condomino che realizzi una veranda senza il permesso a costruire si renderebbe fautore di abusi edilizi, con conseguente addebito di responsabilità amministrative e penali (Cass. pen., 25 novembre 2004, n. 45582). Inoltre, si è precisato, chela chiusura di una veranda senza concessione rientra tra gli interventi abusivi di ristrutturazione edilizia, la cui repressione comporta l’ingiunzione ex art. 9,l. 28 febbraio 1985, n. 47, diretta alla spontanea rimozione dell’abuso: allo scadere del termine all’uopo fissato, è prevista la demolizione d’ufficio, a spese del responsabile, o, se il ripristino non sia possibile, l’irrogazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile conseguente alla realizzazione dell’opera, da determinarsi con riguardo alla data di ultimazione dei lavori (T.A.R. Campania, sez. II, 29 marzo 2007, n. 2893).

Differenze con le serre solari.

Nel corso della motivazione i Giudici hanno anche rigettato la possibilità di attribuire alla veranda funzione di “serra solare” perché, nel caso di specie era sfornita di ogni dato in ordine alla prestazione energetica e, dall’altro, non appariva coerente con le caratteristiche del vano chiuso con la veranda che risulta autonomamente utilizzabile a fini abitativi (dal verbale di sopralluogo redatto dalla Stazione Carabinieri veniva accertata la presenza di caldaia a gas e di una cucina dismessa, contatore del gas e lavabo). 

Va precisato che tecnicamente le “serre a captazione solare”, sono strutture atte a ridurre il fabbisogno energetico dell’appartamento. Per tali tipi di manufatti vi sono dei regolamenti e vi particolari eccezioni, dato che otto Regioni e la provincia autonoma di Bolzano hanno legiferato in materia e disciplinato i vincoli.

Tale tecnologia dei sistemi solari passivi, si propone di concorrere al raggiungimento del comfort termico e del benessere degli abitanti, sfruttando la fonte energetica del sole, senza l'utilizzo di elementi meccanici alimentati da fonti esterne di energia. La trasmissione del calore avviene mediante meccanismi di scambio naturali (conduzione, irraggiamento e convezione). La difficoltà di questi sistemi consiste proprio nel corretto dimensionamento e nella valutazione dell'influenza delle condizioni climatiche e dei flussi termici naturali sul rendimento dell'edificio.

Fonte : condominioweb.com

Non è ravvisabile il favoreggiamento della prostituzione se si concede l'appartamento a prezzo di mercato

Non è ravvisabile il favoreggiamento della prostituzione se si concede l'appartamento a prezzo di mercato 

segui il nostro sito www.prospettivecasa.com troverai interessanti proposte immobiliari .

05/09/2013
Cass., sez. III Penale, sentenza n. 33160 del 31/07/2013 Si legge nella sentenza:

È di tutta evidenza l'insussistenza del reato di locazione al fine di esercizio di una casa di prostituzione, previsto dall'art. 3, comma 2, legge 20 febbraio 1958, n. 75, il quale invero richiede quali elementi costitutivi (di cui ovviamente il locatore deve essere consapevole) non solo il contestuale esercizio del meretricio da parte di più persone nel locale, ma anche e soprattutto l'esistenza, all'interno nello stesso locale, di una certa organizzazione finalizzata appunto all'attività di prostituzione.

Invero, secondo il prevalente e più convincente orientamento di questa Corte, “per integrare il concetto di casa di prostituzione previsto nei numeri 1 e 2 dell'art. 3 della legge 20 febbraio 1958 n. 75 è necessario un minimo, anche rudimentale, di organizzazione della prostituzione, che implica una pluralità di persone esercenti il meretricio” (Sez. 3, 19.5.1999, n. 8600, Campanella, m. 214228); e “per integrare il concetto di casa di prostituzione, è necessario il contestuale esercizio del meretricio da parte di più persone negli stessi locali ed, all'interno dello stesso locale, l'esistenza di una sia pur rudimentale forma di organizzazione, ("alla stregua di quanto avveniva nelle c.d. case di tolleranza, diffuse prima della legge Merlin")” (Sez. 3, 16.4.2004, n. 23657, Rinciari, m. 228971). Da questa premessa è stata poi coerentemente tratta la conseguenza che “Il reato di chi, avendo la proprietà o l'amministrazione di una casa, la concede in locazione a scopo di esercizio di una casa di prostituzione non sussiste, pertanto, quando il locatore conceda in locazione l'immobile ad una sola donna, pur essendo consapevole che la locataria è una prostituta, e che eserciterà nella casa locata autonomamente e per proprio conto” (Sez. 3, 19.5.1999, n. 8600, Campanella, m. 214228, cit.) e che “Non integra il reato di locazione di immobile al fine dell'esercizio di una casa di prostituzione concedere in locazione un appartamento all'interno del quale, sebbene con frequente turnazione, venga esercitata la prostituzione di volta in volta da una sola donna” (Sez. 3, 16.4.2004, n. 23657, Rinciari, m. 228971, cit.).

Questo orientamento è stato da ultimo ulteriormente confermato da Sez. 3, 28.9.2011, n. 38941, Pastorelli, m. 251385 (che ha anche rilevato come non convince il contrario indirizzo: Sez. 3, 5.11.1999, n. 2730, Gori, m. 215760; Sez. 3, 27.2.2007, n. 21090, Petrosillo, m. 236739), alle cui considerazioni, per brevità, si fa qui richiamo.

Del resto, anche sulla base della ratio legis oltre che della lettera della disposizione, appare preferibile l'interpretazione secondo cui per integrare il concetto di “casa di prostituzione”, previsto espressamente nel numeri 1 e 2 dell'art. 3 della legge 20.2.1958 n. 75, e implicitamente nel numero 3 dello stesso articolo, è necessario un minimo - anche rudimentale - di organizzazione della prostituzione, che implica una pluralità di persone esercenti il meretricio. La nozione di casa di prostituzione contenuta nella originaria proposta di legge Merlin, che la identificava in ogni “stabile appartamento o altro luogo chiuso in cui due o più persone esercitano la prostituzione”, benché scomparsa come formula definitoria nella legge 20.2.1958 n. 75, è sicuramente rimasta nella concettuologia del legislatore, il quale ha chiaramente distinto le prime tre ipotesi previste nell'art. 3, con cui intende punire l'organizzazione sotto qualsiasi forma delle soppresse “case di meretricio”, per contrastare ogni esercizio professionale di locali in cui si fa mercimonio del proprio corpo dalle altre cinque ipotesi previste nello stesso articolo, volte a reprimere penalmente ogni forma di lenocinio. A questo riguardo è significativo che per le ipotesi di reclutamento e induzione alla prostituzione il legislatore le reputi esplicitamente rilevanti sotto il profilo penale anche se riferite a una sola persona; mentre anche il favoreggiamento e lo sfruttamento della prostituzione assumono indubbiamente rilevanza anche se riferiti a una sola persona, sia per la natura intrinseca della condotta sia per il loro carattere residuale anche rispetto alle ipotesi di reclutamento e induzione. In altri termini, insomma, una lettura logica e sistematica dell'art. 3 induce a individuare nella casa di prostituzione prevista nelle prime tre ipotesi una forma organizzata di esercizio della prostituzione altrui, mentre tutte le varie condotte di lenocinio previste nelle altre ipotesi hanno rilievo penale anche se riguardano una sola prostituta (Sez. 3, 19.5.1999, n. 8600, Campanella, cit.).

In sostanza, per ravvisare una casa di prostituzione e quindi per integrare il reato è necessario che, all'interno della stessa “casa”, vi sia un minimo di stabile organizzazione della prostituzione, implicante una pluralità di persone esercenti contestualmente il meretricio negli stessi locali, e l'intervanto di un soggetto che predisponga, sovrintenda e sfrutti l'attività delle persone che si prostituiscono, appunto alla stregua di quanto avveniva prima della legge Merlin nelle c.d. case di tolleranza.

3. Nella specie è palese che queste condizioni non sussistono. L'ordinanza impugnata individua l’organizzazione esclusivamente nel fatto che l'immobile sarebbe stato utilizzato da diverse ragazze mediante turnazione e nel fatto che “i clienti, reperiti per strada, venivano poi condotti presso l'immobile per consumare il rapporto sessuale”. Sennonché, la giurisprudenza citata ritiene che presupposto indefettibile della fattispecie sia che l'esercizio del meretricio da parte di più persone negli stessi locali avvenga contestualmente, ed afferma conseguentemente che non sussiste il reato nel caso di turnazione, sia pure frequente, tra diverse prostitute (Sez. 3, 16.4.2004, n. 23657, Rincari, m. 228971, cit). Occorre poi che la necessaria forma di organizzazione sia presente “all'interno del locale”, sicché non può consistere nella mera circostanza che i clienti venivano portati nell'appartamento per consumare il rapporto. Anzi, entrambi questi elementi indicati dalla ordinanza impugnata dimostrano proprio che non si è in presenza di una casa di prostituzione, simile alle vecchie case di tolleranza, dove vi era invece la contestuale presenza e la contestuale attività di più prostitute e dove i clienti non venivano raccolti per strada per poi recarsi nella “casa” solo per consumare il rapporto. 

4. Nella specie non sussiste nemmeno il fumus del reato di favoreggiamento della prostituzione.

Secondo l'orientamento interpretativo da tempo affermato e prevalente, non è ravvisabile il favoreggiamento della prostituzione nel fatto di chi conceda in locazione, a prezzo di mercato (mentre qualora il canone sia superiore potrebbe ipotizzarsi lo sfruttamento), un appartamento ad una prostituta, anche se sia consapevole che la locataria vi eserciterà la prostituzione (Sez. 3, 6.5.1971, n. 999, Campo, m. 119000; Sez. 3, 5.3.1984, n. 4996, Siclari, m. 164513; Sez. 3, 3.5.1991, n. 6400, Tebaldi, m. 188540; Sez. 3, 19.5.1999, n. 8600, Campanella, m. 214228).

Questo orientamento, che qui deve essere ribadito, è stato da ultimo riaffermato, tra l'altro, anche da Sez. 3, 12.1.2012, n. 7076, Moscoloni, m. 252099; Sez. 3, 22.5.2012, n. 36595, T., m. 253390; Sez. 3, 11.12.2012, n. 3088 del 2013, Nannetti). 

Potrebbe interessarti anche:
Quando l’affitto alla prostituta integra gli estremi del favoreggiamento?

Fonte : condominioweb.com

Unc: cancellazione Imu sia realmente tax free

Unc: cancellazione Imu sia realmente tax free 

lunedì 2 settembre 2013

   

Con il passaggio alla Service Tax si crea l'occasione per rendere la tassazione locale equa e trasparente

Fonte 

Redazione Quotidianocasa.it

segui il nostro sito www.prospettivecasa.com troverai interessanti proposte immobiliari .

“L’abolizione dell’Imu darà respiro alle famiglie soltanto se si dimostrerà un provvedimento tax free, come assicurato dal presidente del consiglio Enrico Letta”. Lo dichiara in una nota Massimiliano Dona, segretario generale dell’Unione nazionale consumatori (Unc), in riferimento alle notizie riguardanti un giro di aumenti conseguente alla cancellazione dell’imposta sulla casa. Rincara la dose Antonino Armao, esperto di tasse e tributi dell’Unc, che spiega: “I contribuenti non sono disposti ad accattare trasformismi fiscali e giochi sulle loro spalle: eliminare l’Imu, per meri motivi politici, facendo pagare ai cittadini vecchie tasse dai nuovi nomi fantasiosi sarebbe una vera e propria frode”.

Armao si augura che la conversione della Tares in una Service Tax renda il sistema della tassazione locale più equo e trasparente, abolendo anche quelle “imposte parassitarie” finora poco controllare dall’opinione pubblica: l’esempio più evidente è quello dei contributi di bonifica, “vero e proprio balzello” richiesto ai cittadini “dal sottobosco delle clientele politiche locali”. Secondo il segretario Dona, infine, bisogna anche scongiurare l’aumento dell’Iva, il quale avrebbe effetti deleteri sul potere d’acquisto delle famiglie e sull’intera economia del Paese, interrompendo quella che sembra essere una debole ripresa.

Service Tax: salve le case involontariamente sfitte

martedì 3 settembre 2013

  

Confedilizia: la nuova tassa sarà equa nonostante gli equivoci e le interpretazioni

Fonte :

Redazione Quotidianocasa.it

segui il nostro sito www.prospettivecasa.com troverai interessanti proposte immobiliari .

“La norma contenuta nel decreto legge fiscale e poi saltata era stata pensata per i fabbricati tenuti volontariamente vuoti ma era formulata in termini tali che avrebbe colpito anche le unità immobiliari involontariamente non locate”. E’ quanto spiega, in una nota, il presidente di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, che prosegue: “Lo scorso giovedì mattina abbiamo subito segnalato questo paradosso al presidente Brunetta, rappresentandogli la necessità di un immediato correttivo”.

La segnalazione di Confedilizia è così andata a buon fine e l’intera norma, che avrebbe interessato anche le seconde case abitate dai proprietari, è stata cancellata. Essa, sottolinea ancora Sforza Fogliani, sarebbe stata in contrasto anche con la service tax come delineata nelle sue componenti attraverso la nota della Presidenza del Consiglio del 28 agosto e nel Comunicato pubblicato dal Cdm lo stesso giorno, i quali indicano che l’Imu sarà integralmente sostituita dalla nuova tassa sui servizi, la quale verrà corrisposta solo da chi beneficerà dei servizi comuni indivisibili.

L’impianto del nuovo tributo risulta pertanto lineare e orientato al “senso dell’equità,” prosegue il presidente di Confedilizia, “nonostante ogni tentativo, politico o a protezione di particolari interessi non generali, di seminare insensati equivoci e fantasiose interpretazioni, inventate ad arte per seminare dubbi e confusione dai sostenitori del partito della spesa pubblica o da chi comunque vorrebbe che nulla cambiasse”.

Pasticcio energetico: prosegue il blocco dei contratti immobiliari

Pasticcio energetico: prosegue il blocco dei contratti immobiliari

mercoledì 4 settembre 2013

Fonte : Confedilizia al 30° giorno di protesta, fino ad ora ignorati gli appelli a porre rimedio alla situazione

Redazione Quotidianocasa.it

segui il nostro sito www.prospettivecasa.com troverai interessanti proposte immobiliari .

“Ieri ha compiuto 30 giorni (nell’indifferenza del legislatore, che ha creato il pasticcio) il blocco dei contratti di locazione e compravendita. Solo un Paese come il nostro può concedersi un lusso del genere”. E’ il tweet pubblicato ieri nella rubrica Cinguettio di Confedilizia, sull’home page del sito dell’associazione storica della proprietà immobiliare. In una nota diffusa dall’organizzazione, il sue presidente Corrado Sforza Fogliani ha anche aggiunto: “E’ una situazione paradossale alla quale occorre che si ponga immediatamente rimedio”.

Il pasticcio legislativo cui l’associazione dà battaglia da ormai un mese è quello legato all’attestato energetico. E’ infatti dai primi di agosto che Confedilizia ha trasmesso alle proprie associazioni territoriali disposizioni per il blocco della stipula di nuovi contratti di locazione e compravendita, una protesta che avrà fine soltanto quando il Governo porrà rimedio alla situazione in essere.

Ma in cosa consiste di preciso questo pasticcio? Nel decreto-legge 63/’13 la Camera ha inserito una disposizione secondo cui “l’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”. Il problema è che la norma fa riferimento all’“attestato di prestazione energetica” (cioè quello nuovo, redatto in modo da rispondere ai criteri indicati dalla direttiva 2010/31/UE), documento che oggi non è ottenibile da alcun certificatore autorizzato. E inoltre, così come redatta, la norma sembra annullare la validità dell’”attestato di certificazione”, ossia il vecchio attestato antecedente la ricezione della direttiva UE.

Confedilizia ricorda che il Governo aveva preso in Senato un impegno solenne per eliminare, attraverso il primo provvedimento utile, il pasticcio creato dal Parlamento. “Di provvedimenti utili ce ne sono peraltro già stati diversi – sottolinea Sforza Fogliani – e le occasioni sono state tutte puntualmente perse“. L’associazione attende dal Governo fatti concreti per superare quella che definisce una “situazione intollerabile”, la quale danneggia non solo il settore immobiliare ma la fiducia stessa dei cittadini.

Locazione, ritardata restituzione della cosa e onere di specifica dimostrazione della richiesta di risarcimento del danno

Locazione, ritardata restituzione della cosa e onere di specifica dimostrazione della richiesta di risarcimento del danno

30/08/2013
di Alessandro Gallucci 

Tizio è proprietario di un’unità immobiliare e decide, per investimento, di darla in locazione a Caio.
 
Il contratto è della durata canonica 4+4. Dopo circa 3 anni le parti concordano di risolvere il contratto. Tizio si attiva per cercare un nuovo conduttore e lo trova in Sempronio che è disponibile a firmare un contratto della medesima durata del primo.
 
Caio, però, contrariamente ai patti rilascia l’immobile 6 mesi in ritardo e così facendo pregiudica a Tizio l’opportunità di concludere il contratto con Sempronio.
 
Che cosa può fare Tizio?
 
La norma di riferimento, in questi casi, è l’art. 1591 c.c., rubricato Danni da ritardata restituzione, che recita:
 
Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.
 
Insomma Caio deve a Tizio sei mesi ulteriori di affitto ed il risarcimento del danno per la mancata conclusione di un altro accordo.
 
Tizio è fortunato; egli, infatti, grazie al fatto d’essere già entrato in contatto con un nuovo conduttore, potrà dimostrare facilmente l’entità del danno subito.
 
Sulla quantificazione del risarcimento del danno, infatti, vale la pena ricordare che " in base al costante indirizzo interpretativo della giurisprudenza di legittimità (Cass., n. 7670/93), in tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno di cui all'art. 1591 cod. civ., che ha natura contrattuale, deve essere concretamente provato dal locatore, per cui il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una condanna generica al risarcimento, richiedendosi per contro, in sede di liquidazione, la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di utilizzazione, dalle quali emerga il verificarsi di un'effettiva lesione del patrimonio.
 
Costituisce, inoltre, affermazione risalente e pacifica di questo giudice di legittimità che, in via generale, la prova del maggior danno non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene (ex plurimis: Cass., n. 4968/97; Cass., n. 993/2002), ma richiede la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, con la precisazione che l'onere di detta prova è a carico del locatore, tenuto a dar conto dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione o d'acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (ex plurimis: Cass., n. 6359/95; Cass., n. 1133/99; Cass., n. 4864/2000; Cass., n. 9545/2002)" (Cass. 21 febbraio 2013 n. 4352).
 
Insomma chi si vede restituito il bene in ritardo ma non può dimostrare l’effettivo danno subito (es. nuova mancata locazione), rischia, da quanto punto di vista, di ottenere ben poco.

Fonte : condominioweb.com

Contabilizzazione del calore. In Lombardia sanzioni sospese fino al 31/12/2016.

Contabilizzazione del calore. In Lombardia sanzioni sospese fino al 31/12/2016.

28/08/2013
di Ivan Meo e Maria Zaccaria

Accolta con favore la proroga delle sanzioni da molte famiglie in difficoltà per la crisi economica.
 
Nuova proroga per contabilizzazione e termoregolazione del calore. Dopo lo slittamento, deciso a maggio, dell'obbligo di installazione di dispositivi di termoregolazione e contabilizzazione del calore per gli impianti di più recente installazione, una nuova proroga interessa gli impianti centralizzati a gas. Infatti, con la delibera della Giunta regionale n. IX/3855 del 25 luglio 2012, la Regione Lombardia ha disposto di posticipare l'obbligo di dotazione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore al 1° agosto 2013 per tutti gli impianti di riscaldamento centralizzato alimentati a gas naturale, con potenza termica superiore ai 350 kW e installati prima del 1° agosto 1997.
 
Sospensione o proroga? Mentre resta sospesa la scadenza per l’obbligo di installazione dei contabilizzatori di calorie nei condomìni, è stata invece prorogata al 31 dicembre 2016 l’applicazione della sanzione regionale per i responsabili degli impianti termici centralizzati che non abbiano rispettato gli obblighi di adottare sistemi di termoregolazione degli ambienti e di contabilizzazione autonoma del calore per ogni unità immobiliare.
 
Un sospiro di sollievo. Interessando oltre 181 mila impianti e 1,9 milioni di utenze, la sospensione è stata disposta dall’articolo 9 della legge regionale n. 5 del 31 luglio 2013 (“Assestamento al bilancio per l'esercizio finanziario 2013 ed al bilancio pluriennale 2013/2015”), entrata in vigore il 2 agosto 2013.
Gli operatori del settore erano in trepida attesa di tale sospensione perché erano preoccupati per l’imponente entità della sanzione, che andava da 500 a 3000 euro per ogni unità immobiliare servita da impianto centralizzato.
 
Obbligo per tutti o quasi…La contabilizzazione è obbligatoria per tutti tranne che per gli impianti termici che abbiano mutato il combustibile o per cui sia stato approvato un progetto di ristrutturazione che consenta un miglioramento dell'efficienza energetica non inferiore al 40% o, ancora, che siano stati collegati a reti di teleriscaldamento dopo il 1° agosto 1997 (hanno tempo sino al 1° agosto 2014).
 
Misure anticrisi. L’applicazione della legge è stata frenata dalla crisi. Infatti, la spesa media individuale per ogni radiatore non deve oltrepassare i 100 euro e a questa si somma quella condominiale per la centralina e i collegamenti, che varia a seconda del numero di unità da collegare. In questo modo, molti condomìni hanno trovato difficile o impossibile raggiungere i quorum della maggioranza degli intervenuti e della metà dei millesimi (legge 220/2012).
 
La soluzione della Regione Lombardia. La Regione Lombardia, considerando che la contabilizzazione del calore è dettata da normative comunitarie, ha trovato l’escamotage di prorogare, invece della scadenza, le sanzioni, facendo in modo che le famiglie possano adeguarsi in tempi più distesi.
 
Possibilità di usufruire delle detrazioni. Diverse le ragioni del posticipo. Innanzitutto dare la possibilità di usufruire delle detrazioni del 50% introdotte dal Decreto n. 83 del 22 giugno 2012 (“Decreto Crescita”), che ha innalzato dal 36% al 50% la detrazione strutturale per le ristrutturazioni edilizie, comprese le spese della riqualificazione energetica degli edifici. Inoltre, in fase di conversione del decreto in legge, la Camera dei deputati ha approvato anche la proroga delle detrazioni del 55% al 30 giugno 2013 poiché non si può usufruire di incentivi se l'intervento è fatto per soddisfare un obbligo di legge.
Valutazioni più ponderate. Infine, in questo modo, si dà più tempo ai cittadini di valutare, comparare e discutere le offerte tecnico-economiche. Infatti, un rapido e rilevante aumento della richiesta di fornitura, generato dall’avvicinarsi delle scadenze, ha creato delle difficoltà agli installatori e ha ridotto, per gli utenti, la possibilità di valutare, comparare e discutere le offerte tecnico-economiche ricevute.
 
Benefici per esigenze particolari. I condòmini interessati possono chiedere all’assemblea di conformarsi. Si deve tenere conto, del resto, che i contabilizzatori cambiano i criteri di suddivisione delle spese perciò chi ha esigenze particolari, perché si assenta periodicamente o non usa l’immobile per intere giornate (è quello che accade per gli studi professionali o le attività commerciali), trarrà i maggiori benefici perché potrà invocare l’obbligo del rispetto delle leggi, portando al contenzioso in caso ci sia un voto contrario o eccessivamente dilatorio.

Fonte : condominioweb.com

Le spese del costruttore devono essere pagate dal costruttore ed ogni diversa deliberazione dev’essere considerata nulla

Le spese del costruttore devono essere pagate dal costruttore ed ogni diversa deliberazione dev’essere considerata nulla

26/08/2013
di Alessandro Gallucci 

Un utente ci scrive:
 
Vorrei se possibile una risposta al seguente quesito.
 
Nel mio condominio le spese per l'invenduto del costruttore sono state ripartite fra tutti in base ai millesimi di proprietà.
 
Adesso ci amministriamo internamente e l'inquilino cui tocca il compito di amministratore (e che ha l'appartamento più grande) sostiene che tali spese vanno invece ripartite in parti uguali.
 
Vorrei sapere a questo punto qual è la soluzione esatta. La ripartizione avviene in parti uguali o per millesimi di proprietà di ciascuno?
 
La risposta sta nel titolo dell’articolo, a meno che non accadono due cose: vediamo quali.
 
Il costruttore – sebbene spesso i costruttori vogliano far credere altrimenti, fintanto che non vendono gli appartamenti – è un condomino al pari delle persone alle quali ha venduto le unità immobiliari, ergo: come gli altri egli è soggetto al pagamento delle spese condominiali.
 
Molto spesso i costruttori inseriscono nel regolamento contrattuale delle clausole che gli consentono di non pagare le spese. Questa clausole potrebbero essere considerate vessatorie, ma fintanto che non vengono dichiarate inefficaci da un Tribunale, devono essere considerate applicabili.
 
C’è, poi, un’altra ipotesi in cui è lecito l’esonero del costruttore dalle spese condominiali: è il caso in cui è l’assemblea, con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, a decidere in tal senso.
 
Se l’assemblea deliberasse a maggioranza di addossarsi quelle spese o di cambiare i criteri di ripartizione, come nel caso del nostro utente, quella deliberazione dovrebbe essere considerata nulla.
 
Il condizionale, però, è d’obbligo. Vediamo perché.
 
Approvazione delle delibere per facta concludentia. “ La partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini (cfr.: Cass. civ., sez. 2, sent. 10/02/2009, n. 3245)” (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004).
 
Portando questo aspetto al nostro caso e dando così risposta al quesito, è possibile affermare quanto segue: salvo il caso di accordo tra le parti, il costruttore non può essere esonerato dal pagamento delle spese condominiali. Tuttavia l’esonero avvenuto per facta concludentia potrebbe valere come quello deciso con l’espresso consenso di tutti. Ciò che è certo, però, è che anche la modificazione d’una consuetudine deve avvenire con il consenso di tutti. Insomma: o tutti sono d’accordo sulla nuova modalità di ripartizione o se ci sono contestazioni si continua come s’è sempre fatto.

Fonte : condominioweb.com

Dal 1° settembre cambiano le regole. Distacco dal centralizzato o sostituzione della caldaia solo con obbligo di scarico dei fumi sul tetto

Dal 1° settembre cambiano le regole. Distacco dal centralizzato o sostituzione della caldaia solo con obbligo di scarico dei fumi sul tetto

02/09/2013
di Angelo Pesce

Il Disegno di Legge di conversione del D.L. 63/2013 relativo all’efficienza energetica, con l’introduzione di un nuovo articolo, il 17-bis, in sostituzione del comma 9 dell'art. 5 del D.P.R. 412/1993 relativo agli scarichi degli impianti termici negli edifici, ha stabilito che a partire dal prossimo 1° settembre, gli impianti termici di nuova installazione devono obbligatoriamente collegarsi a camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti di combustione che abbiano sbocco sopra il tetto dell’edificio, alla quota prescritta dalla regolamentazione tecnica vigente.
 
Termini e condizioni. Lo scarico a parete è tutt’ora consentito, fino alla fine di agosto, solo per gli impianti termici installati prima del 31 agosto 2013 e a condizione che si tratti di generatori a condensazione che, per i valori di emissioni dei prodotti della combustione, appartengano alla classe meno inquinante e con prestazioni energetiche conformi ad almeno una delle seguenti norme tecniche: UNI EN 297, UNI EN 483, UNI EN 15502.
 
Per tutti gli altri diventa obbligatorio lo sbocco sopra il tetto, tranne, appunto, che si tratti di sostituzione di impianti individuali già esistenti in stabili plurifamiliari ove siano installate canne fumarie individuali idonee, oppure quando si tratti di edifici appartenenti a categorie di intervento di tipo conservativo soggetti a legislazione nazionale o regionale vincolante.
 
Lo scarico a parete dei prodotti derivanti dalla combustione a seguito dell’impiego di caldaie, è diffusamente utilizzato sul territorio nazionale, soprattutto per gli apparecchi di piccola portata termica ed in particolare per gli impianti termici autonomi sorti in conseguenza al distaccamento dall’impianto centralizzato. È facile intuire, tuttavia, che le comuni norme di condivisione dello spazio vanno in contrasto con questa modalità, soprattutto negli edifici pluriimmobiliari quale, ad esempio, il condominio e per questo la soluzione ideale sarebbe lo scarico fumi a tetto. Ma non sempre risulta facilmente realizzabile.
 
Altro caso derogabile è quello che vede l’intervento di un tecnico abilitato (o dello stesso progettista) che asseveri l’impossibilità tecnica a realizzare lo sbocco sopra il colmo del tetto.
 
Il vincolo di installazione dello scarico a tetto dunque, concretamente molto complesso soprattutto in uno stabile plurifamiliare, obbliga ad interventi in tempi rapidissimi se ci si vuole distaccare da un impianto centralizzato o sostituire il proprio impianto individuale con uno ad alta efficienza e cosiddetto “pulito”. La scadenza, infatti, è davvero prossima.
 
La vecchia disciplina. Ricordiamo, comunque, che già il Decreto Crescita bis aveva modificato l’art. 5 del D.P.R. 412/1993 che prevedeva l’obbligo di scarico dei fumi per gli impianti termici siti nei condomini allargandolo anche a:
 
nuove installazioni di impianti termici (anche se al servizio delle singole unità immobiliari);
ristrutturazioni di impianti termici centralizzati;
ristrutturazioni della totalità degli impianti termici individuali appartenenti ad uno stesso edificio;
trasformazioni da impianto termico centralizzato a impianti individuali;
impianti termici individuali realizzati dai singoli previo distacco dall'impianto centralizzato.

 
Uno sguardo alla riforma del condominio. Con la riforma del condominio (legge 220/2012) è stata apportata una sostanziale modifica anche all'articolo 1118, comma 4, del Codice civile affermando che «il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».


Fonte : condominioweb.com