Per le infiltrazioni dal lastrico paga
un terzo il proprietario esclusivo e
il resto il condominio.
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Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di BariIn tema di condominio, chi utilizza la superficie esclusiva (lastrico solare) risponde a titolo di responsabilità da custodia mentre l'ente di gestione deve effettuare i controlli e provvedere alla manutenzione straordinaria. E ciò perché esiste un'interconnessione naturale fra la superficie del lastrico e della terrazza a livello e la struttura immediatamente sottostante: sulla prima il proprietario o usuario esclusivo esercita la custodia perché ne ha la disponibilità, mentre sulla seconda il condominio non può esercitare la custodia come per la copertura esterna dell'edificio e dunque il dovere di controllo spetta all'amministratore. Ne consegue che il criterio di riparto previsto per la riparazione e la ricostruzione - un terzo all'uno, due terzi all'altro - costituisce un parametro legale che rappresenta una situazione di fatto.
Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con lasentenza n. 9449 del 10 maggio 2016 in merito alla responsabilità delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.
I fatti di causa. Tizio (condomino e proprietario di un immobile), conveniva in giudizio Caio (condomino e utilizzatore esclusivo del lastrico solare) e il Condominio, chiedendo il risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni verificatesi nel proprio appartamento; in particolare, l'attore deduceva che le infiltrazioni erano provenienti dal sovrastante terrazzo di proprietà esclusiva di Caio, avente, in parte, funzione di copertura del medesimo edificio, precisando che precedentemente, il giudice adito con ricorso per danno temuto, aveva emesso nei confronti di entrambi i convenuti un provvedimento interinale di condanna in solido all'esecuzione di lavori. Costituendosi in giudizio, entrambi i convenuti contestavano le pretese dell'attore. In primo grado, il Tribunale adito confermava il precedente provvedimento con condanna dei convenuti al risarcimento in solido in favore dell'attore secondo i criteri dell'art. 1126 c.c. Tale pronuncia veniva ulteriormente confermata in secondo grado dalla Corte di appello. Per le ragioni esposte, le parti proponevano ricorso per cassazione.
Il problema della vicenda: le responsabilità da infiltrazioni del lastrico solare esclusivo.Preliminarmente è opportuno precisare chetra i beni comuni dell'edificio condominiale l'art. 1117 c.c. include il lastrico solare. Per intenderci, possiamo definire il lastrico solare come la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensiva di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non estesa a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni. Il lastrico è generalmente accessibile e praticabile, oltre a svolgere la funzione di tetto può essere utilizzato per stendere la biancheria, essiccare prodotti, solarium, dare luce, può essere di proprietà comune o in uso esclusivo. Il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo; ciò significa, che il lastrico può essere anche di uso esclusivo di uno dei condomini. In questo caso la divisione delle spese sostenute per il rifacimento del lastrico va fatta secondo quanto previsto dall'art. 1126 c.c. Ossia:1/3 da coloro che hanno in uso esclusivo il lastrico solare; 2/3 da tutti i condomini proprietari di unità sottostanti il lastrico solare oggetto dell'intervento.
La responsabilità per i danni provocati a terzi. Il ragionamento espresso dalla precedente giurisprudenza della Cassazione a Sezioni Unite del 29 aprile 1997, n. 3672.
Nella fattispecie in esame, sia il Tribunale che la Corte di appello, nel giudicare la controversia sulla responsabilità del danno derivante da infiltrazioni da lastrico solare esclusivo, hanno basato la loro decisione sui principi precedentemente esposti dalla Cass. Sez. Un. 3672/1997. Per meglio dire, secondo tale orientamento la posizione del titolare dell'uso esclusivo del lastrico era riconducibile ad una obbligazione propter rem dei condomini per la manutenzione delle cose comuni: conseguenza dell'inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni (art. 1223 co.1 c.c.). Quindi una responsabilità contrattuale riconducibile più ad un preesistente rapporto di debito (della prestazione di manutenzione del lastrico o della terrazza) nei confronti del proprietario dell'appartamento sottostante, con conseguente insorgere di una pretesa all'adempimento in capo a quest'ultimo. Pertanto dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondevano tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serva da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria, nella misura del terzo residuo. Secondo tale ragionamento, tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, erano tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza.
Con tale principio le Sezioni Unite del 1997 hanno escluso che la responsabilità per i danni prodotti nell'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare per difetto di manutenzione si ricolleghi al disposto dell'art.2051 c.c.
Il ragionamento della Cassazione a Sezioni Unite del 10 maggio 2016 n. 9449.
Le sezioni unite, a seguito dell'ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione del 13 giugno 2014, n. 13526, ha ripristinato l'apparato giuridico normativo della responsabilità da infiltrazioni da lastrico solare secondo un diverso ragionamento:
a)La responsabilità extracontrattuale dell'utilizzatore esclusivo del lastrico solare art. 2051 c.c..
La precedente configurabilità del rapporto obbligatorio non sembra tenere conto che il proprietario dell'appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno per l'inadempimento dell'obbligo di conservazione della cosa comune; il che implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare dell'uso esclusivo del lastrico e, per la natura comune del bene, dello stesso condominio. Nell'ambito di tale tipo di responsabilità, poi, deve ritenersi che le fattispecie più adeguate di imputazione del danno siano quella di cui all'art. 2051 cod. civ., per il rapporto intercorrente tra soggetto responsabile e cosa che ha dato luogo all'evento, ovvero quella di cui all'art. 2043 cod. civ., per il comportamento inerte di chi comunque fosse tenuto alla manutenzione del lastrico. Difatti, la stessa struttura della responsabilità per danni prevista dall'articolo 2051 c.c., presuppone l'identificazione di uno o più soggetti cui sia imputabile la custodia. Il custode non può essere identificato ne' nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, ne' nel suo amministratore, essendo questo un mandatario dei condomini. Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex articolo 1117 c.c. (In tal senso Cass. n. 1674 del 2015).
b)La responsabilità del condominio.
Tenuto conto della funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell'edificio o di una sua parte, è configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia dì opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. Ne consegue che l'ente condominio ha il diritto e l'obbligo di deliberare e di eseguire opere di riparazione e manutenzione a protezione delle proprietà comuni al fine di evitare danni alle proprietà esclusive dei condomini e dei terzi, e che, in mancanza della collaborazione dei condomini al riguardo, l'amministratore può agire in giudizio, in rappresentanza del condominio, per far valere tale diritto, sia in sede cautelare che di merito. (In tal senso Cass. Civ. 3522/2003)
Il nuovo principio della responsabilità concorrente. Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell'uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio.
Premesso ciò, ha Suprema Corte di Cassazione a Sez. Unite, con la pronuncia in commento ha precisato che «in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'alt. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio».
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Suprema corte di Cassazione ha rigettato il ricorso con contestuale conferma della condanna del Condominio e del proprietario del lastrico solare al risarcimento dei danni da infiltrazioni.
Corte di Cassazione - Sezione Unite- Sentenza 9449 del 10 maggio 2016
Fonte http://www.condominioweb.com/infiltrazioni-derivanti-dal-lastrico-di-propriet%E0-esclusiva.12672#ixzz48S2Ubhqv
www.condominioweb.com
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