Cavi elettrici non a norma. Il conduttore
può sospendere il pagamento del canone
di locazione
Avv. Maurizio Tarantino del Foro di BariLa situazione di assoluta inutilizzabilità dell'immobile, a seguito della scoperta di cavi elettrici privi di alcuna protezione e non a norma, rende legittima la sospensione del pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore.
Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 8637 del 3 maggio 2016 in merito alla legittima sospensione del canone di locazione.
I fatti di causa. Una società (proprietaria e locatrice di un immobile), conveniva in giudizio dinanzi al competente Tribunale, il conduttore Tizio, chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore con la condanna al pagamento dei canoni non corrisposti. Il convenuto conduttore, contestava le domande dell'attrice evidenziando che l'immobile in oggetto era inutilizzabile in quanto l'impianto elettrico non era norma di legge. In primo grado, il tribunale adito, accoglieva la richiesta della locatrice, con condanna del conduttore. La pronuncia in esame, a seguito di impugnazione, veniva confermata anche dalla competente Corte di Appello di Roma, la quale, precisava che il conduttore, al momento dell'immissione del possesso dell'immobile, previo consenso scritto, aveva dichiarato di conoscere lo stato dell'immobile ed aveva concordato con la locatrice di eseguire lavori di adattamento; perciò, al conduttore non era consentito astenersi dal versamento del canone in presenza di riduzione del godimento dell'immobile. Per tali ragioni, il conduttore, proponeva ricorso innanzi alla Corte di Cassazione.
Il problema della vicenda: la sospensione legittima del pagamento del canone di locazione.
Il contratto di locazione, porta automaticamente ad una serie di vincoli: diritti e doveri (artt. 1575 e 1587 del codice civile). Convinzione diffusa e comune però è che, “i diritti” riguardino esclusivamente l'affittuario e i “doveri” il proprietario della casa, cosa del tutto errata. Una volta legittimata la trattativa, sono entrambe le parti ad essere vincolate a norma di legge, ad una serie di azioni da tenere, se e quando se ne presenti l'occasione. I doveri del proprietario o locatore, costituiscono rispettivamente i diritti dell'inquilino e, sono: l'immobile, deve essere in perfetto stato nel momento in cui l'inquilino vi entri, ossia non deve avere bisogno di nessun intervento di manutenzione; è obbligato a farsi carico delle riparazioni necessarie, per mantenere la stato in buono stato, il tutto inteso dal punto di vista dell'abitabilità; deve adeguare l'immobile a norma di legge, ogni qual volta questa venga modificata o aggiornata… ecc. Tra i doveri dell'inquilino (diritto del Locatore) di particolare importanza assume la prestazione del pagamento del canone di locazione. Premesso ciò, nella vicenda in esame, durante l'esecuzione dei lavori (autorizzati dalla locatrice), il direttore dei lavori, dopo aver scoperto il grave problema dei cavi elettrici (rischio folgorazione), disponeva l'immediata sospensione, precisando poi che la ripresa dei lavori stessi sarebbe potuta avvenire solo a seguito della rimozione dei cavidotti, eliminando la situazione di grave pericolo in essere e futuro. Data la situazione di inidoneità dell'immobile all'uso pattuito, nonostante i numerosi solleciti, il conduttore si era legittimamente rifiutato di pagare il corrispettivo canone.
L'interpretazione della Corte di Cassazione. Conformemente ai principi esposti dalla giurisprudenza di legittimità e di merito, la Corte ha avuto modo di precisare che lasospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore, èlegittima nella sola ipotesi in cui venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti una inammissibile alterazione del sinallagma contrattuale, determinante uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. (In senso conforme Corte di Cassazione Sentenza 17 luglio 2012, n. 12231, Tribunale Padova, Sentenza 4 novembre 2014, n. 3343). Pertanto, data la situazione di «assoluta inutilizzabilità del locale», a parere della Corte, è stata legittima la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, peraltro adottata solo all'esito di infruttuose missive indirizzate alla proprietaria affinché intervenisse per la risoluzione del problema.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, contrariamente al ragionamento esposto dalla Corte di Appello, la Corte di Cassazione, ha accolto il ricorso del conduttore cassando la pronuncia con rinvio (significa che, nel nuovo giudizio, la locatrice, ove ne venisse provata la responsabilità, potrebbe comunque essere condannata al risarcimento nei confronti del conduttore alla restituzione di eventuali canoni e del danno subito a causa dell'inutilizzabilità dell'immobile).
Corte di Cassazione la n. 8637 del 3 maggio 2016
Fonte http://www.condominioweb.com/inutilizzabilit%E0-dellimmobile-sospensione-canone-locazione.12654#ixzz47mjnmoLN
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