06/08/2013
di Alessandro Gallucci
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Il condominio Alfa si compone di 20 unità immobiliari in proprietà ad altrettante persone.
L’assemblea, come in tanti casi, viene convocata per l’esecuzione di lavori straordinari, esattamente per l’impermeabilizzazione del cortile e per il rifacimento della pavimentazione; essa, con il voto favorevole di 7 condomini e 480 millesimi delibera di l’esecuzione dei lavori e li affida all’impresa Alfa.
Uno dei condomini, che aveva proposto un’altra ditta, non ci sta e decide d’impugnare quella deliberazione. Motivazione? La mancanza dei quorum deliberativi. Se pur quei sette condomini rappresentassero la maggioranza degli intervenuti, mancavano comunque i 500 millesimi richiesti per la deliberazioni di lavori straordinari di notevole entità.
L’amministratore, una volta notificata la citazione, verificata la sostanziale fondatezza delle ragioni del condomino, decide di convocare l’assemblea.
Il motivo è semplice: sostituire la deliberazione contestata ed in questo modo “neutralizzare” gli effetti probabilmente negativi della causa sulle opere straordinarie per poi cercare di trovare un accordo.
Questo genere di soluzione è possibile e trova il proprio addentellato normativo nell’art. 2377, ottavo comma, c.c. che recita:
L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto. In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società, e sul risarcimento dell'eventuale danno.
Si tratta della così detta soccombenza virtuale per intervenuta cessazione della materia del contendere. In sostanza il giudice decide la causa solamente per valutare chi avrebbe avuto ragione o torto al fine di liquidare le spese processuali.
L’intento dell’amministratore, si diceva, è porre nel nulla l’impugnazione per poi proporre una transazione per le spese legali.
Così facendo il mandatario indice un’assemblea senza specificare granché sull’ordine del giorno se un accenno all’impugnazione. L’assemblea, preso atto, decide per l’esecuzione di nuovi lavori su altra parte del cortile questa volta con le maggioranza necessarie.
L’amministratore, convinto d’aver risolto la questione, presenta la delibera al proprio avvocato che però gli dice che la situazione non è cambiata.
La sostituzione della delibera, infatti, per quanto non prevede la necessità di utilizzare formule particolari che consacrino tale particolare adempimento, deve comunque avvenire in modo tale che sia chiaramente percepibile la volontà assembleare di porre nel nulla una precedente statuizione per sostituirla con l’ultima.
Importanti da questo punto di vista sono già gli ordini del giorno. In una sua recente pronuncia con la quale la Cassazione ha concluso per l’impossibilità di considerare una delibera sostitutiva di un’altra, ha fondato tale decisione proprio sugli ordini del giorno affermando che “se si confrontano i singoli punti del rispettivo "ordine del giorno” delle due assemblea (interamente trascritti nel ricorso, a pagg. 15 e 16) non si può dire che trattasi degli stessi argomenti, apparendo anzi del tutto diverse le questioni che si sarebbero dovuto discutere nelle rispettive assemblee” (Cass. 4 luglio 2013, n. 16774).
Insomma: tanta più chiarezza c’è (es. o.d.g. con scritto “sostituzione delibera del ____”) tanto meglio è.
Fonte : condominioweb.com
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