01/08/2013
di Alessandro Gallucci
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La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici (più nota come riforma) ha modificato, tra le altre cose, anche le soglie relative all’obbligatorietà delle nomina dell’amministratore.
Com’è ormai noto, a partire dallo scorso 18 giugno 2013 i condominii con meno di nove proprietari non sono tenuti a nominare l’amministratore.
Ciò vuol dire, ad esempio, che il ricorso per la nomina giudiziale potrà essere esperito, se l’assemblea non v’ha provveduto, solamente se un condominio si compone di almeno nove partecipanti e non più di cinque.
Ma ciò sta a significare anche un’altra cosa: nei condominii che contano fino ad otto partecipanti, essendo ancora prevista la possibilità di revocare l’amministratore in qualunque momento, fin dal 18 giugno si può decidere in tal senso.
Giunta la revoca si può fare a meno di una nuova nomina: come per quest’ultimo atto basta il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione che rappresentino la metà del valore millesimali dell’edificio (500 millesimi) ed il gioco è fatto: l’amministratore non c’è più.
Molte persone la ritengono una soluzione da valutare. Motivo? Risparmiare sulle spese condominiali e togliere di mezzo l’amministratore inviso ai più.
La domanda che, come si suole dire, sorge spontanea è la seguente: ne vale davvero la pena?
Non sempre.
Cerchiamo di comprendere perché.
Quanto può costare all’anno, per ogni condomino, il solo amministratore? Non esiste un dato statistico ufficiale su scala nazionale. La forbice varia molto tra Nord e Sud e molto spesso anche all’intero delle medesime aree geografiche. Diciamo in media tra 70 a 150 euro l’anno.
Revoca l’amministratore senza sostituirlo significa fare restare nel portafogli grosso modo tale somma.
Restano, però, tutte le altre spese: impresa di pulizia scale. L’assemblea può decidere di non usufruire del servizio, di renderlo meno frequente, insomma di risparmiare al massimo, ma non può decidere che le scale siano pulite a turno dai condomini.
Attività fiscale. Uno dei condomini, anche a turno, dovrà farsi carico dell’attività fiscale del condominio (versamento ritenute d’acconto, modelli 770, ecc.) operazioni che devono essere fatte da qualcuno.
Rapporti con i fornitori. Vale quanto detto per l’attività fiscale. Revocare l’amministratore vuol dire che i condomini debbono farsene carico.
Riscossione dei crediti. Sparito l’amministratore, si diceva, le altre spese continuano ad esserci. Quanto meno luce, acqua e riscaldamento (se l’impianto è centralizzato) devono essere pagate e se c’è qualche moroso bisogna perseguirlo. E qui sorge un dubbio: per quanto riguarda il decreto ingiuntivo ex art.63 disp att. c.c. la norma afferma che esso può essere richiesto dall’amministratore sulla base del piano di riparto approvato dall’assemblea. Ma se l’amministratore non c’è quel riferimento esclude la possibilità di ricorrere al giudice?
Superata anche l’obiezione sul fatto che possa essere solamente richiesto dall’amministratore (la riforma ha introdotto la figura del così detto facente funzioni, una sorta di amministratore di fatto), siamo sicuri che senza amministratore i condomini redigano preventivi e consuntivi e relativi piani di ripartizione?
E poi un altro fatto: senza amministratore tutti i condomini sono obbligati ad interessarsi della gestione delle cose comuni. Insomma il rischio di condominii nel caos, laddove ci si è sempre affidati ad un amministratore è grande.
Abbiamo citato solamente le mansioni più comuni (senza dimenticare controlli degli impianti, ecc); siamo sicuri che revocare l’amministratore per risparmiare qualche euro sia poi così conveniente?
Com’è ormai noto, a partire dallo scorso 18 giugno 2013 i condominii con meno di nove proprietari non sono tenuti a nominare l’amministratore.
Ciò vuol dire, ad esempio, che il ricorso per la nomina giudiziale potrà essere esperito, se l’assemblea non v’ha provveduto, solamente se un condominio si compone di almeno nove partecipanti e non più di cinque.
Ma ciò sta a significare anche un’altra cosa: nei condominii che contano fino ad otto partecipanti, essendo ancora prevista la possibilità di revocare l’amministratore in qualunque momento, fin dal 18 giugno si può decidere in tal senso.
Giunta la revoca si può fare a meno di una nuova nomina: come per quest’ultimo atto basta il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione che rappresentino la metà del valore millesimali dell’edificio (500 millesimi) ed il gioco è fatto: l’amministratore non c’è più.
Molte persone la ritengono una soluzione da valutare. Motivo? Risparmiare sulle spese condominiali e togliere di mezzo l’amministratore inviso ai più.
La domanda che, come si suole dire, sorge spontanea è la seguente: ne vale davvero la pena?
Non sempre.
Cerchiamo di comprendere perché.
Quanto può costare all’anno, per ogni condomino, il solo amministratore? Non esiste un dato statistico ufficiale su scala nazionale. La forbice varia molto tra Nord e Sud e molto spesso anche all’intero delle medesime aree geografiche. Diciamo in media tra 70 a 150 euro l’anno.
Revoca l’amministratore senza sostituirlo significa fare restare nel portafogli grosso modo tale somma.
Restano, però, tutte le altre spese: impresa di pulizia scale. L’assemblea può decidere di non usufruire del servizio, di renderlo meno frequente, insomma di risparmiare al massimo, ma non può decidere che le scale siano pulite a turno dai condomini.
Attività fiscale. Uno dei condomini, anche a turno, dovrà farsi carico dell’attività fiscale del condominio (versamento ritenute d’acconto, modelli 770, ecc.) operazioni che devono essere fatte da qualcuno.
Rapporti con i fornitori. Vale quanto detto per l’attività fiscale. Revocare l’amministratore vuol dire che i condomini debbono farsene carico.
Riscossione dei crediti. Sparito l’amministratore, si diceva, le altre spese continuano ad esserci. Quanto meno luce, acqua e riscaldamento (se l’impianto è centralizzato) devono essere pagate e se c’è qualche moroso bisogna perseguirlo. E qui sorge un dubbio: per quanto riguarda il decreto ingiuntivo ex art.63 disp att. c.c. la norma afferma che esso può essere richiesto dall’amministratore sulla base del piano di riparto approvato dall’assemblea. Ma se l’amministratore non c’è quel riferimento esclude la possibilità di ricorrere al giudice?
Superata anche l’obiezione sul fatto che possa essere solamente richiesto dall’amministratore (la riforma ha introdotto la figura del così detto facente funzioni, una sorta di amministratore di fatto), siamo sicuri che senza amministratore i condomini redigano preventivi e consuntivi e relativi piani di ripartizione?
E poi un altro fatto: senza amministratore tutti i condomini sono obbligati ad interessarsi della gestione delle cose comuni. Insomma il rischio di condominii nel caos, laddove ci si è sempre affidati ad un amministratore è grande.
Abbiamo citato solamente le mansioni più comuni (senza dimenticare controlli degli impianti, ecc); siamo sicuri che revocare l’amministratore per risparmiare qualche euro sia poi così conveniente?
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