Comprare casa, confronto tra rent to buy e leasing immobiliare

di Alessandra Marra16/03/2016

 

Dal notariato una panoramica su differenze e analogie dei due nuovi schemi contrattuali per chi non dispone di liquidità immediata

16/03/2016 – Per contribuire ad uscire dalla grave crisi in cui versa il settore immobiliare da anni, il legislatore ha recentemente introdotto due nuovi modi per l’acquisto di immobili: il contratto di rent to buy e il leasing immobiliare abitativo.
 
Il Consiglio Nazionale dei Notai ha sintetizzato le analogie e le differenza del rent to buy (godimento in funzione della successiva alienazione), disciplinato dalla Legge di Stabilità 2014, e del leasing immobiliare, introdotto dalla Legge di Stabilità 2016.
 

Rent to buy Vs leasing immobiliare: analogie

Entrambi gli schemi contrattuali consentono l’acquisto di un immobile asoggetti che non dispongono di liquidità immediata.
 
Sia il rent to buy che il leasing immobiliare sono caratterizzati da due periodi temporali; consentono al futuro acquirente, in un primo momento il godimento del medesimo, a fronte del pagamento di un canone, e in un secondo tempo l’acquisto definitivo dell’immobile, versando un prezzo residuo predeterminato.
 
In entrambi i casi però, i contratti prevedono sin dall’inizio che al termine del periodo di godimento il conduttore possa (non è un obbligo) optare per l’acquisto definitivo dell’immobile.
 

Rent to buy Vs leasing immobiliare: differenze

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi tipologia di immobile, mentre le agevolazioni fiscali per il leasing abitativo possono riguardare solo fabbricati ad uso di abitazione principale, anche se in fase di costruzione, e soggetti con reddito complessivo non superiore ai 55.000 euro.
 
Inoltre, il rent to buy può essere concluso indifferentemente da persone fisiche, società o altri enti di qualunque tipo e oggetto e ciò sia con riguardo alla figura del concedente che a quella del conduttore/possibile acquirente.
 
Il leasing abitativo, invece, è molto più specifico, in quanto il concedente può essere soltanto una banca o un intermediario finanziario, e anche l’utilizzatore, o futuro acquirente, deve essere necessariamente una persona fisica, che ha la possibilità di utilizzare l’immobile come abitazione.

Per approfondire l’argomento il Consiglio Nazionale dei Notai ha pubblicato recentemente delle guide specifiche sul Rento to buy e sul leasing immobiliare. 

FONTE : EDILPORTALE.COM

Ecobonus 65%, Realacci: ‘l’Agenzia definisca le modalità per i condomini’

di Alessandra Marra17/03/2016  

Interrogazione al Ministro dell'Economia per sollecitare l'emanazione della circolare attuativa per la cessione del credito per interventi sulle parti comuni

17/03/2016 – L’Agenzia delle Entrate deve emanare il prima possibile la circolare con le modalità di attuazione della cessione del credito per gli interventi di riqualificazione energetica nei condomini.
 
Questa la richiesta avanzata dal Presidente della Commissione Ambiente della Camera, Ermete Realacci, nel corso di un’interrogazione parlamentare al Ministro dell’Economia, Pier Carlo Padoan.
 

Ecobonus 65% per condomini: le problematiche evidenziate da Realacci

Realacci ha fatto notare al ministro Padoan che la Legge di Stabilità 2016 ha previsto, per le spese sostenute dal 1^o gennaio 2016 al 31 dicembre 2016 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che si possa optare per la cessione del credito ai fornitoriche hanno effettuato gli interventi.
 
Tuttavia ha evidenziato che le modalità di attuazione della cessione del credito sono state demandate ad un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate, che sarebbe dovuto arrivare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge.
 
Inoltre a ricordato che l’adozione del provvedimento è stata recentementesollecitata da Legambiente e dal Consiglio nazionale degli architetti,pianificatori, paesaggisti e conservatori.
 
Per il presidente della Commissione Ambiente “il ritardo nei tempi di emanazione, da parte della Agenzia, del provvedimento attuativo della cessione del credito rischia di rendere vano l’intento del legislatore”.
 
La cessione del credito ai fornitori era infatti stata pensata per superare le difficoltà di accesso dei contribuenti incapienti agli incentivi fiscali per gli interventi di riqualificazione energetica dei condomini, prevedendo la possibilità di cedere il relativo credito fiscale ai fornitori che, anticipando le risorse necessarie, possono così innescare un processo virtuoso di rigenerazione del patrimonio edilizio italiano.
 

Ecobonus condomini: le richieste di Realacci

Realacci ha quindi chiesto al Ministro Padoan di intraprendere delle iniziative “affinché l’Agenzia emani celermente la circolare per definire le modalità di attuazione della cessione del credito per gli interventi su parti comuni di edifici condominiali”.
 
“I bonus per ristrutturazioni e risparmio energetico”, ha infatti fatto notare Realacci, “hanno prodotto 28,5 miliardi di euro di investimenti e 425 mila posti di lavoro fra diretti e indotto, interessando oltre 12,5 milioni di interventi e milioni di famiglie.
 
“I bonus energetici per la casa abbiano rappresentato una straordinaria misura anticiclica, qualificando il sistema imprenditoriale del settore, riducendo i consumi energetici, l’inquinamento, le bollette delle famiglie e facendo emergere il sommerso” ha concluso il Presidente della Commissione ambiente.

FONTE : EDILPORTALE.COM

Acquistate solo la nuda proprietà di un immobile, così non si attiva il redditometro.

Acquistate solo la nuda proprietà di un immobile, così non si attiva il redditometro.

L'acquisto della nuda proprietà di un immobile non determina nessun incremento patrimoniale del contribuente accertabile attraverso il meccanismo del redditometro

Un contribuente dopo aver acquistato la nuda proprietà di un immobile subisce un accertamento sintetico da parte dell'Agenzia delle Entrate a fronte di incrementi patrimoniali derivanti dall'acquisto di alcuni immobili.

Il contribuente impugna tale avviso di accertamento prima dinanzi alla Commissione tributaria provinciale con esito negativo, e poi dinanzi alla Commissione tributaria regionale che respinge l'appello precisando che il contribuente non aveva dimostrato di aver versato solo il prezzo della nuda proprietà, e non anche dell'usufrutto, poiché dall'atto di compravendita si evinceva, genericamente, che parte acquirente aveva versato il prezzo alla parte venditrice senza specificare le modalità di tale pagamento.

=> Acquisto casa con l'aiuto dei genitori e redditometro
Il contribuente impugna la sentenza della Commissione Tributaria regionale dinanzi alla sezione tributaria della Corte di Cassazione. Nel ricorso in Cassazione tra i motivi posti a fondamento delle sue ragioni il contribuente lamenta l'illegittimità della sentenza impugnata laddove la stessa ha posto a suo carico l'onere probatorio rivolto alla dimostrazione di non aver sostenuto il costo dell'usufrutto.

=>Il prezzo simulato nelle compravendite immobiliari "mette in crisi" l'accertamento da "redditometro".

La Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente precisando che quest'ultimo si era limitato esclusivamente all'acquisto della nuda proprietà dell'immobile provvedendo contestualmente alla costituzione di un usufrutto a favore di un terzo. A parere dei giudici è stato possibile accertare con chiarezza che il contribuente aveva acquistato la sola nuda proprietà, mentre nessuna certezza vi era in ordine al fatto che lo stesso aveva acquistato anche l'usufrutto.

=>Il redditometro entra in casa: attenzione a pentole, biancherie, detersivi, mobili ed elettrodomestici.

La Cassazione, inoltre, si sofferma sul meccanismo di funzionamento del redditometro che si fonda sul presupposto della necessaria equivalenza fra le spese sostenute ed il reddito del contribuente.

Questo in altri termini vuol dire che, salvo prova contraria del contribuente, occorre accertare che l'ammontare delle spese sostenute in un anno sia finanziato e giustificato dal reddito del medesimo periodo; di conseguenza l'ammontare delle spese sostenute dal contribuente concorre integralmente alla determinazione del reddito complessivo. (Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 6/E del 19.2.2015) .

L'Agenzia delle Entrate ha risposto ad un quesito e cioè cosa succede quando un contribuente per l'acquisto utilizza risparmi degli anni precedenti senza far ricorso ad istituti di credito, in questi casi il contribuente deve dimostrare di aver disposto di somme accantonate in anni precedenti oppure no?

Tale circolare all'art. 12 stabilisce che "in sede di contraddittorio il contribuente può sempre fornire la prova, in relazione alle spese per investimenti sostenute nell'anno, della formazione della provvista in anni precedenti ovvero della sua effettiva disponibilità ed utilizzo per l'effettuazione dello specifico investimento individuato. Se si è costituita nelle annualità precedenti la provvista non rileva ai fini della determinazione sintetica nell'anno d'imposta oggetto del controllo. Ovviamente, questo non esclude la possibilità per l'Agenzia delle Entrate di attivare, per le annualità precedenti in cui si è formata la provvista, autonomi controlli avvalendosi dello strumento accertativo più idoneo, di tipo analitico, induttivo o sintetico."

Per quanto riguarda, invece, le spese certe sui quali fondare l'atto impositivo la Cassazione ha già precisato in precedenti interventi che se l'accollo di un debito non rappresenta una spesa certa sul quale fondare l'atto impositivo (Cass. 25473/2015), invece rappresenta una spesa certa l'acquisto di un immobile effettuato con il meccanismo della compensazione fra debiti e crediti (Cass. 19647/2009).

Attenzione: anche l'amministratore di condominio deve fare i "conti" con il redditometro
=> Dimmi quanti condomini amministri e ti dirò quanto guadagni

 Scarica Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, del 20.1.2016 n. 930

Fonte : http://www.condominioweb.com/la-nuda-propriet%E0-quotbloccaquot-il-redditometro.12528#ixzz43BQdPbY4
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San Martini Interessante appartamento

Stop al gazebo in terrazzo se installato all'interno di una area vincolata

Legittimo lo stop al progetto da parte della Soprintendenza quando tutto il territorio del Comune è ritenuto di notevole interesse paesaggistico   

     

Deve escludersi che sia soggetto al procedimento semplificato di autorizzazione paesaggistica il gazebo in legno sul terrazzo in area vincolata con recinzione in calcestruzzo e sovrastante ringhiera in ferro, non potendosi revocare in dubbio che tale elemento costruttivo produca un'alterazione significativa del prospetto, con ogni conseguenza in merito all'iter istruttorio da seguire ai fini dell'autorizzazione paesaggistica. 

Così si è pronunciato il TAR CAMPANIA - Napoli nella sentenza n. 137 del 13 gennaio 2016, ove è stato precisato che è legittimo lo stop al progetto da parte della Soprintendenza quando tutto il territorio del Comune è ritenuto da anni di notevole interesse paesaggistico. La ringhiera in ferro e il cordoletto in calcestruzzo dell'opera escludono che si possa ricorrere all'iter abbreviato per il placet dell'amministrazione perché il manufatto ha un impatto notevole sul prospetto, determinando una significativa alterazione.

Questi i fatti di causa. Il proprietario di una unità immobiliare, aveva presentato allo sportello edilizia privata del Servizio Urbanistica del Comune di appartenenza, la denuncia di inizio lavori, con connessa richiesta di autorizzazione paesaggistica, per installare un gazebo in legno sul terrazzo di esclusiva proprietà della suddetta unità immobiliare; altresì, per tali motivi, richiedeva l'autorizzazione di poter effettuare la recinzione della proprietà tramite la realizzazione di un cordoletto in calcestruzzo con sovrastante ringhiera in ferro.

Il progetto in esame, pur avendo preliminare parere favorevole dalla commissione edilizia, successivamente riceveva parere negativo dalla Soprintendenza. Per tali ragioni, avverso tale determinazione, l'istante proponeva ricorso al TAR.

Il ricorrente, per le ragioni esposte, contestava al competente Tribunale Amministrativo Regionale l'operato dell'Amministrazione Comunale, in quanto,l'intervento richiesto di realizzazione di gazebo di tipo amovibile realizzato con struttura in legno, rientrava nell'ambito del procedimento di autorizzazione paesaggistica semplificata ai sensi del d.p.r. n. 139/2010.

Costruzione di un gazebo sul lastrico solare e alterazione del decoro architettonico

Per meglio dire, nella fattispecie in esame, è importante evidenziare che la modifica dei beni d'interesse paesaggistico è in genere soggetta ad autorizzazione, cioè alla verifica della compatibilità del progetto con l'interesse paesaggistico tutelato.

In tale circostanza, la forma ordinaria di autorizzazione paesaggistica è quella prevista e disciplinata dalla parte III del D.Lgs. n. 42/2004, detto Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Tuttavia, esiste poi una forma semplificata di tale provvedimento prevista dall'art.146, co.9, del Codice dei beni culturali e del paesaggio, disciplinata dal DPR n. 139/2010; come intuibile, detto strumento è sorto per semplificare l'iter burocratico dei piccoli interventi edilizi (ovviamente detti interventi devono riguardare aree o immobili soggetti alle norme di tutela dei beni paesaggistici, sempre che comportino un'alterazione dei luoghi o dell'aspetto esteriore degli edifici (art. 1, co.1, DPR n. 139/2010).

Costruzione di un gazebo sul lastrico solare ad uso esclusivo: Quali limiti ?

Premesso quanto innanzi esposto, il giudice amministrativo, nella sentenza in oggetto, preliminarmente ha evidenziato che il territorio comunale in esame (S. Giorgio a Cremano) è Comune assoggettato alla tutela di cui alla Parte Terza del d. lgs. 42/2004, Codice dei beni culturali e del paesaggio, per la presenza di un vincolo di notevole interesse paesaggistico, risalente al decreto ministeriale 28 marzo 1985.

In disparte questa considerazione preliminare, inoltre, il giudicante ha specificato che tra le opere che l'Allegato I del menzionato d.p.r. 139/2010 contempla, ai fini del ricorso al procedimento semplificato di autorizzazione paesaggistica, il n. 8 indica testualmente la "realizzazione di tettoie, porticati, chioschi da giardino e manufatti consimili aperti su più lati, aventi una superficie non superiore a 30 mq".

Orbene, nel caso di specie, è emerso che, per quanto sopra illustrato, la superficie d'ingombro (Gazebo) risultava superiore, benché di poco, alla quella massima consentita dal d.p.r. 139/2010 per il ricorso al procedimento autorizzatorio semplificato.

In ogni caso, anche volendo prescindere dalla questione legata all'ingombro della superficie - in considerazione dello scarto invero minimo tra lo sviluppo della superficie progettatoe quello massimo previsto dal d.p.r. 139/2010 per accedere alla forma semplificata del procedimento autorizzatorio in questione - appare comunque dirimente il fatto che l'intervento preveda anche una recinzione con cordoletto in calcestruzzo e sovrastante ringhiera in ferro.

Difatti, non sembra dubitabile che questo elemento costruttivo produca un'alterazione significativa del prospetto, con ogni conseguenza in merito all'iter istruttorio da seguire ai fini dell'autorizzazione paesaggistica.

E' lecito il gazebo sul terrazzo nel rispetto del regolamento condominiale

Alla luce di quanto sopra esposto, appare dunque corretto e pertinente il procedimento ordinario di autorizzazione paesaggistica seguito dal comune di San Giorgio a Cremano e dalla Soprintendenza.

Per le ragioni esposte, il Tribunale Amministrativo Regionale adito, legittimamente ha respinto il ricorso.

Verande e Gazebi negli edifici condominiali.

Le condizioni da rispettare per non essere considerate illegittime

 Scarica TAR CAMPANIA Napoli n°137, sezione Terza, del 13-01-2016

Fonte :  http://www.condominioweb.com/legittimo-lo-stop-al-progetto-da-parte-della-soprintendenza-quando.12527#ixzz42ylbsWhc 
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I lavori in condominio non legittimano la riduzione unilaterale del canone di locazione

11/03/2016

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari

In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Così si è pronunciata la Corte di Appello di Bologna nella sentenza n. 3010 del 28 luglio 2015.

Questi i fatti di causa. Il Tribunale di Bologna, dopo aver confermato l'ordinanza di rilascio del bene immobile condotto in locazione dal conduttore, respingeva sia la sua domanda riconvenzionale proposta per ottenere la riduzione del canone in conseguenza del mancato godimento del bene per il periodo necessario allo svolgimento dei lavori di riparazione resisi necessari a causa della vetustà dell'immobile, sia la domanda di rimborso delle somme pagate per lavori di natura straordinaria indifferibili e, comunque, per legge previsti a carico del proprietario locatore.

In primo grado, difatti, il giudice adito aveva ritenuto infondata la domanda dell'inquilino, richiamando sia il principio contenuto nell'art. 1563 c.c., secondo il quale il conduttore deve tollerare le riparazioni necessarie ed improrogabili anche quando esse importino privazione del godimento del bene, sia comunque perché non era risultato provato nel corso del giudizio che i necessitati lavori di riparazione avessero comportato detto minore godimento per un tempo superiore a quello previsto dall'art. 1584 cc. (oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni).

La sentenza in oggetto veniva così impugnata in toto dall'appellante conduttore per l'accoglimento della richiesta di riduzione dei canoni (da liquidarsi anche in via equitativa) e per il rimborso delle somme (come documentate) per lavori di carattere straordinario.

=>Riparazioni da parte del conduttore: non sempre c'è diritto al rimborso delle spese

L'appellato locatore, costituendosi in giudizio, invece, eccepiva in primis, l'inammissibilità del gravame per la indeterminatezza del petitum con riferimento alla domanda di riduzione del canone (non risultando neppure indicata la somma pretesa in restituzione) e contestando nel merito l'appello.

Orbene, la pronuncia di primo grado, a seguito di impugnazione, è stata confermata dalla Corte d'Appello di Bologna. Per meglio dire, con la pronuncia in commento, la Corte Territoriale, quanto all'inammissibilità del gravame, ha precisato che la domanda di riduzione del canone di locazione per il minore godimento del bene immobile locato in relazione a tutti gli episodi denunciati (lavori di sistemazione del bagno, riparazione della tubatura di conduzione dell'acqua calda) è inammissibile, in quanto risulta assolutamente indeterminata la richiesta non avendo la parte appellante neppure specificato l'entità (né il riferimento temporale) delle somme di cui pretende la restituzione; inoltre, in corso di causa, è stato anche rilevato, in via assorbente (come peraltro già correttamente evidenziato dal primo giudice), la contrarietà a buona fede della pretesa azionata, risultando provata e non contestata la unilaterale condotta più volte attuata da parte conduttrice di sospensione dal pagamento dei canoni di locazione.

=>Se il conduttore non consente di eseguire i lavori il proprietario dell'immobile non è responsabile.

Sul punto, la Corte territoriale, richiamando un principio consolidato in materia, ha rilevato che "secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore e se conforme ai principi di lealtà e buona fede" (In tal senso Cassazione civile, Ordinanza n. 13887 del 23/06/2011 - Cass. civ., sez. III, 10 gennaio 2008, n. 261).

Quanto alla domanda di rimborso delle spese sostenute dall'appellante per i lavori di risistemazione dell'immobile (segnatamente di tinteggiatura delle pareti), anche questa è stata respinta in quanto, non si può dare rilievo probatorio al solo preventivo dei lavori allegato in atti in quanto inadeguato a riscontrare l'effettivo esborso delle somme ivi indicate.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al citato orientamento, l'appello è stato respinto sia per genericità della domanda sia perché la domanda di riduzione del canone collegata al disagio (peraltro non provato) dipeso dai lavori di sistemazione del tetto dell'immobile non poteva essere comunque rivolta nei confronti dell'appellato proprietario trattandosi di opere deliberate dal condominio nell'interesse di tutti i condomini.

Scarica Corte di Appello di Bologna, n. 1327 del 28/07/2015

Fonte : http://www.condominioweb.com/perch%E8-il-conduttore-non-pu%F2-autoridursi-il-canone-in-caso.12515#ixzz42bQh7lsQ 

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La seconda auto davanti ai box si può parcheggiare

10/03/2016

Avv. Leonarda Colucci

È legittima la delibera, assunta con il voto favorevole della maggioranza dei condomini rappresentanti la metà del valore dell'edifico, che autorizza i condòmini a parcheggiare la seconda autovettura in prossimità del proprio garage

La proprietaria di un appartamento collocato all'interno di un edificio condominiale, con ricorso ex art. 1137 c.c., impugna la delibera assembleareche, apportando modifiche all'art. 2 delRegolamento condominiale, riconosce ai singoli condomini la possibilità di parcheggiare la seconda auto in prossimità dei propri garage.

La ricorrente nell'atto introduttivo del giudizio conclusosi con la sentenza in commento ribadisce che la delibera è stata adottata in violazione delle norme antincendio (Decreto Ministero dell'Interno 1.2.1986), nonché in violazione del principio sancito dal terzo comma dell'art. 1120 del codice civile secondo cui sono vietate le delibere che pregiudicano la stabilità o la sicurezza dell'edificio che ne alterino il decoro architettonico e che rendano talune parti comuni inservibili all'uso anche di un solo condomino.

La ricorrente, inoltre, a tal riguardo puntualizza che il parcheggio della seconda auto davanti ai box dei singoli condomini "avrebbe potuto compromettere la tempestività e l'efficacia di alcuni interventi di soccorso, ovvero l'accesso ed il transito di mezzi quali ambulanze o veicoli dei vigili del fuoco".

Il Tribunale di Vicenza respinge tutti i motivi posti dalla ricorrente a fondamento del ricorso per l'annullamento della delibera dell'assemblea condominiale.

In particolare, precisa la sentenza, la delibera in questione che, ricordiamo, autorizza tutti i condomini al parcheggio della seconda autovettura dinanzi ai propri box, non determina un pericoloso restringimento dell'area comune che, così come organizzata e strutturata, consentirebbe comunque anche il transito agevole di mezzi di soccorso.

Per quanto riguarda, invece, la presunta violazione della normativa antincendio ad opera della delibera impugnata, la sentenza ha puntualizzato che il motivo è infondato poiché la normativa richiamata dalla ricorrente (Decreto del Ministero dell'Interno del 1.2.1986 punto 3.6.3) si riferisce alle autorimesse con possibilità di ricovero di veicoli di numero superiore a nove, mentre nel caso di specie oggetto della delibera in questione sono i singoli box ai quali si accede dall'area comune nei confronti dei quali trova applicazione quanto sancito dal punto n. 2 del citato decreto ministeriale che prevede uno spazio per l'accesso dei mezzi di soccorso pienamente rispettato anche in seguito a quanto autorizzato dalla delibera oggetto di impugnazione.

Sempre in merito alla piena legittimità della delibera in questione la sentenza ha puntualizzato che la stessa, senza riconoscere diritti reali ai singoli condomini, ha solamente introdotto una ulteriore modalità di utilizzo della cosa comune consentendo di parcheggiare le auto dinanzi ai box di proprietà dei singoli condomini, nell'area destinata al parcheggio e transito di veicoli già precedentemente individuata dalla planimetria allegata al Regolamento condominiale.

In pratica valutati i vari aspetti la sentenza in commento, disattendendo la tesi della ricorrente, ha evidenziato che la delibera in questione:

a) Non crea alcuna disparità di trattamento tra i condomini, in quanto autorizza tutti i condomini inclusa la ricorrente a parcheggiare l'eventuale seconda vettura dinanzi al proprio garage e quindi può essere adottata con le maggioranze previste dall'art. 1136 del codice civile ( voto favorevole dei condomini che rappresentano la metà del valore dell'edificio),

b) Non determina alcuna modifica alla destinazione d'uso del bene comune;

c) Non lede i diritti acquisiti da singoli condomini;

d) Infine il parcheggio delle seconde autovetture dinanzi ai box, così come appurato, consente comunque l'eventuale accesso e transito nell'area comune di mezzi di soccorso senza alcuna difficoltà.

il Tribunale di Vicenza rigetta il ricorso del condòmino che considerava illegittima la delibera in questione, e con la condanna di quest'ultimo al pagamento delle spese di giudizio.

Scarica Tribunale di Vicenza, II sez. civ., 27.5.2015, n. 984

Fonte : http://www.condominioweb.com/seconda-auto-davanti-al-garage-si-purch%E9-ci-sia-una.12512#ixzz42bNLqjt0 
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Il distacco dall'impianto termico comune non può essere condizionato da una contraria deliberazione

10/03/2016

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo - Foro di Lecce

La facoltà del singolo condòmino di distaccarsi unilateralmente dall'impianto di riscaldamento centralizzato integra un suo diritto individuale, che può essere fatto valere nei confronti del Condominio a prescindere dall'esistenza di una delibera di autorizzazione o di diniego. Questo il principio espresso dalla sentenza del Tribunale di Taranto n. 240 del 25 gennaio 2016.

Il giudice pugliese di rifà alla costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo la quale il diritto dal distacco dall'impianto termico comune non può essere condizionato da una contraria deliberazione dell'assemblea di condominio che, se adottata in termini pregiudizievoli per il singolo condòmino, è tamquam non esset, cioè nulla (Cass. civ. 3.4.2012 n. 5331).La sentenza sottolinea altresì che il distacco opera per il futuro. Dunque non è consentitochiedere restituzioni o danni relativi ad anni precedenti, non potendo la rinunzia avere effetti retroattivi.

Tale impostazione, del resto, trova conferma nell'art. 1118 c.c., modificato dalla legge di riforma del condominio, che disciplina il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento. Pur non potendo applicare la nuova disciplina ad una vicenda che è precedente all'entrata in vigore della L. n. 220/2012 (18 giugno 2013), tuttavia il giudice tarantino, attraverso i precedenti della Cassazione, ha comunque risolto la controversia secondo i principi recepiti dalla riforma.

=>Distacco dall'impianto di riscaldamento, le considerazioni sul risparmio energetico.

Nel caso di specie, in particolare, il condòmino si era già da tempo distaccato dall'impianto centralizzato, dotandosi di un impianto autonomo. Tuttavia, era stato costretto a continuare a pagare tutti i costi relativi all'utilizzo ed alla manutenzione dell'impianto comune.

=> Stop al distacco dal riscaldamento se la delibera dell'assemblea è stata già bocciata

Dopo aver chiesto invano la modifica della tabelle millesimali, il condòmino decideva di rivolgersi al giudice per essere esentato dal pagamento delle spese di consumo del combustibile e gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato dell'anno corrente. Il Condominio si opponeva, sostenendo l'obbligo di continuare a pagare le spese necessarie per la conservazione e la gestione dell'impianto comune. Ciò anche alla luce del fatto che l'unità immobiliare distaccata continuava a godere del calore, grazie alle tubature condominiali che circondavano l'appartamento.

=> Distacco riscaldamento, i costi vanno calcolati in base alla norma UNI

Il Tribunale di Taranto, dopo aver ribadito il diritto del condòmino a distaccarsi dall'impianto di riscaldamento comune, individua le condizioni ricorrendo le quali il diritto al distacco prevalenei confronti dell'altro diritto del condominio, altrettanto meritevole di tutela, di ottenere da tutti i condòmini la partecipazione alle spese comuni.

In particolare, la rinunzia all'impianto comune non deve comportare uno svantaggio per gli altri condòmini che continuano ad usufruire del bene comune. Tanto in coerenza con il principio generale che un atto unilaterale (nel nostro caso, il distacco) non può svantaggiare coloro che ne subiscono gli effetti, fatta salva l'unanimità.

Si tratta di svantaggi che la giurisprudenza e, oggi, il nuovo art. 1118 c.c., individuano in unosquilibrio termico pregiudizievole all'impianto o in un aggravio di spese per coloro che continuano ad usufruirne, intendendo per spese quelle che strettamente connesse al distacco e che senza di questo non avrebbero avuto origine.

=>Caro condomino, vuoi distaccarti dal riscaldamento centralizzato? Ecco le regole che devi seguire

Solo se prova la sussistenza di tali condizioni, il condòmino potrà legittimamente distaccarsi e sarà esonerato dal pagamento del costo del combustibile, per il solo fatto di non godere più del servizio. Egli rimarrà, però, onerato del pagamento delle spese di conservazione dell'impianto e, quindi, proprio perché animate dalla stessa finalità conservativa, sia di quelle relative ad opere di manutenzione ordinaria che straordinaria (si veda in questo senso la nuova formulazione dell'art. 1118 c.c.)

Il Tribunale specifica altresì che l'efficacia del distacco, proprio perché condizionata alla verifica delle condizioni predette, vale solo per il futuro, senza effetti retroattivi. Dunque, non possono essere chieste restituzioni di somme di denaro già deliberate; la rinunzia all'impianto centralizzato può operare solo dall'anno successivo al momento della proposizione della domanda (Cass. civ. 13.11.2014 n. 24209). Naturalmente, tale regola della irretroattività del distacco si deve conciliare con il principio per cui la durata del processo non può ritorcersi in danno del condòmino che ha agito in giudizio. Ragione per cui le restituzioni saranno possibili con riguardo al periodo che va dall'anno successivo alla presentazione della domanda in poi.

Nel caso di specie, il giudice ha ritenuto ampiamente provate le condizioni richieste e, dunque, ha dichiarato legittimo il distacco operato dal condòmino, esonerando lo stesso dal pagamento delle spese di consumo dell'impianto termico comune a decorrere dal 2013 (anno di proposizione della domanda) e non dal 2012, come richiesto in citazione.

Permane, invece, l'obbligo di contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dell'impianto centrale.

             Scarica Tribunale Taranto - sez. II civile- del 25/01/2016 n° 240

Fonte: http://www.condominioweb.com/la-facolt%E0-del-singolo-cond%F2mino-di-distaccarsi-dallimpianto-di-riscaldamento.12511#ixzz42bFzpBWP
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Ripartizione spese del riscaldamento condominiale. Polemiche e perplessità. Nuove modifiche in arrivo

08/03/2016

Angelo Pesce

Svantaggiati gli abitanti dell'ultimo piano e del piano terra in condomìni non ben coibentati.

Il Senato, tramite la Commissione Tecnica, dopo aver esaminato lo schema del D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione della Direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica e preso atto della procedura di infrazione avviata dalla Commissione europea nei confronti dell'Italia per il non corretto recepimento della stessa Direttiva, ha approvato l'Atto di Governo n. 201; in particolare all'art. 9, co. 5, lett. d), dove si prevede il riferimento alla norma tecnica UNI 10200, viene stabilito che tale norma dovrà essere sostituita dagli “standard europei di regolamentazione di cui all'Appendice B”, relativa alla corretta suddivisione delle spese nei condomini.

=>Nuove regole per il risparmio energetico

Il D.Lgs. 102/2014, in virtù delle finalità di risparmio energetico ed efficientamento, ha introdotto l'obbligo di installazione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione dei consumi individuali per il riscaldamento e l'acqua calda sanitaria nei condomini con impianto centralizzato di riscaldamento (entro il 31 dicembre 2016), nonché le metodologie per il riparto delle spese attraverso i criteri stabiliti dalla norma UNI10200:2013.

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Secondo quanto stabilito dall'Atto di governo approvato, la norma non sarà più vincolante e le differenze con le nuove previsioni sono così riassumibili.

Ripartizione delle spese per singolo condomino
Norma UNI 10200:2013	Proposta di modifica del D.Lgs. 102/2014
consumi volontari: - sono dovuti all'azione dell'utente mediante i dispositivi di termoregolazione; - vengono calcolati a partire dalle indicazioni fornite dai dispositivi di lettura (contabilizzatori di calore);	Vengono eliminati i consumi volontari e involontari e introdotti due nuovi criteri:
	quota variabile: - tra il 50 e il 70% del totale e basata sui consumi rilevati; quota fissa: - costi calcolati secondo i millesimi termici, i metri quadri o i metri cubi utili oppure secondo le potenze nominali dei radiatori installati.
consumi involontari: - derivanti dalle dispersioni di calore della rete di distribuzione; - vengono stimati in base ai millesimi termici calcolati secondo il fabbisogno di energia termica utile dell'unità abitativa.	Viene anche stabilito che l'assemblea condominiale, con una delibera, possa scegliere percentuali diverse da quelle indicate, sulla base di una relazione tecnica che ne specifichi le motivazioni. La norma indica anche che per quegli edifici alimentati a gasolio o gas, con tubi di distribuzione esterni ben coibentati, i costi di esercizio del riscaldamento vanno ripartiti fra gli utenti finali con il 70% del totale dei consumi rilevati.

Diverse sono state le critiche da parte degli operatori del settore riguardo la proposta di modifica del decreto e anche le opinioni sono divergenti fra loro. Secondo alcuni la norma UNI 10200, certamente migliorabile sotto alcuni aspetti, ha il pregio di fornire un metodo oggettivo e chiaro per la ripartizione della spesa tra i condomini, ma le perplessità sono relative alla sua applicabilità sul singolo condominio: non consentirebbe, cioè, di differenziare i costi per quei condomìni che, nei casi specifici degli edifici datati e quindi non correttamente coibentati, sono costretti, a causa della posizione planimetrica o di piano sfavorevole della propria unità immobiliare, a pagare consumi volontari e involontari (cioè derivanti da dispersioni termiche) più elevati rispetto ad altri (la norma UNI, infatti, ripartisce i costi involontari in base al fabbisogno dei singoli appartamenti).

=> Valvole termostatiche, mancano solo 100 giorni per mettersi in regola con la normativa ed evitare sanzioni

Altra perplessità riguarda quei condomini che hanno già provveduto ad adeguare i propri criteri di ripartizione spese alle peculiarità della norma UNI; bisognerà capire cosa e come potranno rivedere quanto già regolamentato per tempo.

Un'altra parte degli operatori, invece, critica la norma UNI perché costringerebbe i condomini a ricorrere ad un progetto e ad una diagnosi energetica, con indubbi aggravi di costi, per adeguare gli impianti alle finalità di efficientamento energetico. Tali interventi, però, non avrebbero nulla a che fare con la contabilizzazione e la termoregolazione che richiedono semplicemente l'installazione e la messa in opera dei ripartitori di calore senza modificarne l'impianto; all'atto dell'installazione delle valvole termostatiche, che prevedono invece un bilanciamento dell'impianto termico, è sufficiente il coinvolgimento di un termotecnico, senza dover ricorrere ad un progettista.

=> Le valvole termostatiche nel mirino della Cassazione.

Fonte:http://www.condominioweb.com/ripartizione-spese-del-riscaldamento-condominiale-polemiche-e-perplessit%E0-nuove-modifiche.12500#ixzz42PkdDdvJ 
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Alla manutenzione degli elementi decorativi del balcone aggettante concorrono tutti condomini (non solo i proprietari esclusivi)

08/03/2016

di Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

Le spese necessarie per la manutenzione degli elementi decorativi dei balconi aggettanti sono a carico di tutti i condomini, e non solo dei proprietari esclusivi.

Questa, in sintesi, la decisione del Tribunale di Bari che, con sentenza n. 1611 del 9 aprile 2015, ha confermato la ripartizione delle spese per la manutenzione del balcone al piano attico, di proprietà esclusiva. Frontalini, intradossi ed altri elementi decorativi sono parti comuni ex art. 1117 c.c. quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Il tema della ripartizione delle spese relative aibalconi è quanto mai complesso e oggetto di numerose controversie giudiziarie. I criteri di ripartizione variano in base alla tipologia di balconi ed agli elementi su cui dovranno essere posti gli interventi di manutenzione.

La sentenza in commento prende in esame la tipologia dei balconi “aggettanti”, ovvero quelli che sporgono rispetto al fronte facciata dell'edificio. Essi costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Pertanto, è a quest'ultimo che spettano per intero le relative spese di manutenzione.

Diverso il discorso per i balconi “incassati”. Questi, come dice la parola stessa, non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell'edificio, restano incassati all'interno. In questo caso, si ritiene che la soletta dei balconi costituisca prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolga le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale. Pertanto, le spese per il rifacimento di questa parte, ai sensi dell'art. 1125 c.c., saranno a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui tale solaio serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto.

=> Ripartizione spese dei lavori di restauro dei balconi e delle pensiline

In entrambi i tipi di balcone, tuttavia, gli elementi decorativi che sporgono all'esterno della facciata dell'edificio devono considerarsi elementi comuni a tutti i condòmini. Secondo la giurisprudenza, infatti, tali elementi concorrono a definire le linee architettoniche ed estetiche dell'edificio, influiscono cioè sul decoro architettonico; dunque, interessano l'intera la compagine condominiale.

Nel caso deciso dal Tribunale di Bari, il proprietario di un appartamento aveva impugnato la delibera assembleare che, approvando il riparto delle spese per i lavori sui balconi aggettantie sugli elementi decorativi del piano attico, stabiliva che i costi andassero divisi tra tutti i condomini, non solo tra i proprietari esclusivi. Trattandosi di spese relative a parti comuni, tutti i proprietari dovevano parteciparvi; questa, in sintesi, la conclusione del condominio.

Il giudice pugliese ha confermato la ripartizione delle spese a carico di tutti.

Come ricorda il tribunale, in tema di parti comuni e obbligo di manutenzione, per i balconi aggettanti esiste una disciplina a parte, così come per gli elementi decorativi degli stessi. Essendo i primi un “prolungamento dell'appartamento da cui protendono”, la manutenzione è a carico dei proprietari esclusivi.

Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone (come i frontalini e gli intradossi) che sono considerati parti comuni ex art. 1117 c.c. quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Nella fattispecie in esame non ci sono elementi che conducano a una soluzione diversa. Dalla relazione tecnica del geometra emerge che i balconi e terrazzi sono parte integrante della struttura del corpo di fabbrica e pertinenziali alle unità abitative. Per quanto riguarda il fuoriuscire dal profilo dell'edificio, se si considera il corpo di fabbrica inteso come superficie coperta e relativa cubatura, la risposta è affermativa, in tal senso; mentre considerando l'insieme dell'edificio dal punto di vista strutturale, "i balconi fanno parte del profilo del fabbricato" o, ancora, "i terrazzi del piano attico pertinenziali alle unità abitative, intesi come solai di copertura, hanno funzione portante dell'edificio".

Scarica Tribunale di Bari, n. 1611 del 9 aprile 2015

Fonte : http://www.condominioweb.com/spese-manutenzione-degli-elementi-decorativi-del-balcone-aggettante.12499#ixzz42Pif1W00 
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