La disdetta del contratto di locazione fatta a mezzo raccomandata mai ricevuta dal destinatario può ritenersi valida?

La disdetta del contratto di locazione fatta a mezzo raccomandata mai ricevuta dal destinatario può ritenersi valida?

30/01/2014
Dott. Emanuele Mascolo


Il quadro normativo. Va subito chiarito che, il fine della disdetta di locazione è quello di impedire la prosecuzione del contratto e la prassi è quella di inviare una raccomandata A/R.
 
I casi in cui è possibile disdire il contratto di locazione, anche prima della scadenza, per gli immobili destinati ad uso abitativo, sono disciplinati dalla Legge 27 luglio 1978, n.392, articolo 28, secondo cui, “ il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni”e, l’articolo 29 che prescrive i casi in cui è possibile impedire il rinnovo del contratto da parte del locatore e cioè, “il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda: a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta; d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
 
E’ necessario inoltre considerare che, la disdetta del contratto di locazione deve essere ritenuto, ai sensi dell’articolo 1334 del codice civile, atto unilaterale, pertanto, come tutti gli atti unilaterali,  produce i suoi effetti dal momento in cui giunge “a conoscenza della persona.”
 
Non va trascurata nemmeno la littera legis dell’articolo 1335 del codice civile, che riferendosi alla proposta, accettazione e revoca di una dichiarazione fatta ad altre persone, ritiene che “si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia.”
 
Il caso analizzato. Il problema che si pone nel nostro caso, sembra essere proprio quello in cui la raccomandata, contenente la lettera di disdetta del contratto di locazione, non sia stata consegnata al destinatario per assenza presso la sua abitazione sia sua che di coloro che avrebbero potuta ritirala. 
 
Nel nostro caso, l'amministratore dell'immobile, intima al conduttore, la licenza di finita locazione al termine del dodicesimo anno del contratto. Il convenuto innanzi al Tribunale ha potuto sostenere che “ il contratto era stato disdetto mediante lettera raccomandata che, a causa dell'assenza del destinatario, era stato depositato presso l' ufficio postale, ove era rimasto in giacenza sì che la disdetta era tardiva e conseguentemente il rapporto si era ulteriormente rinnovato.”
 
Il Tribunale con Sentenza n. 166 del 10 dicembre 2006, accoglie la domanda del locatore, condannando il conduttore alla restituzione dell'immobile.
 
Adita la Corte di Appello, ha rigettando il ricorso, ritenendo che il locatore “ era attivamente legittimato all'azione di risoluzione della locazione del bene comune sia perchè ciascuno dei comproprietari può agire in giudizio a tutela del bene comune, sia perchè lo stesso aveva agito anche nella duplice veste di rappresentante ed amministratore degli altri germani comproprietari dell'immobile concesso in godimento, ritenendo altresì  “ che la disdetta era stata ritualmente comunicata al conduttore nei termini, giacchè, trattandosi di atto recettizio che si presume conosciuto quando esso perviene all'indirizzo del destinatario, nella specie - in cui la lettera raccomandata non era stata consegnata per l'assenza del destinatario - tale momento doveva coincidere con quello dell'avviso di giacenza del plico.” 
 
La decisione. La Cassazione con Sentenza n. 27526/2013, nella sua decisione, conferma l'orientamento dominante, secondo cui, l'atto di disdetta, “si presume conosciuto dal destinatario nel momento in cui è recapitato al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui ne prende effettiva conoscenza.” Pertanto, secondo la Suprema Corte, “la disdetta intimata dal locatore, che allo scopo si sia avvalso del servizio postale e del mezzo della lettera raccomandata, non consegnata al conduttore destinatario per l' assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della disdetta, rispetto al termine legale o convenzionale, sia il periodo legale del compimento della giacenza, sia quello intercorso tra l'avviso di giacenza e l'eventuale ritiro da parte del destinatario.”
 
I precedenti. Abbiamo detto all'inizio che l'invio della disdetta di locazione a mezzo raccomandata è una prassi ed infatti la Cassazione, nel 2006 chiarisce “che tuttavia tale forma non è prescritta a pena di nullità (nemmeno desumibile in via interpretativa), ragion per cui può essere comunicata in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza. Sulla scorta di tali principi è possibile, quindi, che la disdetta sia contenuta in un atto processuale come l'intimazione di sfratto per finita locazione, nel quale, però, a tal fine, deve essere espressa chiaramente e senza possibilità di equivoci la suddetta volontà del locatore ovvero risultare che la stessa sia presupposta logicamente e giuridicamente.” ( Cass. n. 409/2006)
 
Secondo la Corte di Cassazione, in casi come quello analizzato, si configura “la piena operatività del dettato di cui all'articolo 1335 del codice di procedura civile in materia di presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, della dichiarazione a questo diretta, essendosi fornita la prova che le dichiarazioni erano pervenute all'indirizzo del destinatario, momento che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, nella ipotesi in cui la dichiarazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale.” ( Cass.Sez. Lav.,n. 6527/2003)
 
In particolare la Corte di Cassazione, ha avuto modo di asserire che “la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario della dichiarazione a questo diretta, occorre la prova, il cui onere incombe sul dichiarante, che la dichiarazione sia pervenuta all'indirizzo del destinatario; e che tale momento, nel caso in cui la dichiarazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale, e non già con il momento in cui la lettera sia arrivata al recapito in cui non venne consegnata.” ( Cass. Sez. Lav., n.2847/1997)
 
Già nel 1996, la Corte di Cassazione riteneva che “ la conoscenza del destinatario è presunta dalla data di rilascio dell’ avviso di giacenza presso l’ufficio postale.”
 
Sempre in tema di validità e conoscenza del destinatario di una raccomandata, in via generale,ed in chiusura,  in questa sede, segnaliamo una recentissima Sentenza della Corte di Cassazione, secondo cui, “ le lettere raccomandate si presumono conosciute, nel caso di mancata consegna per assenza del destinatario o di altra persona abilitata a riceverla, dal momento del rilascio del relativo avviso di giacenza presso l’ufficio postale.” (Corte di Cassazione Sez. II Civile Sentenza n. 1188 del 21 gennaio 2014)

Condominio Web
FONTE : condominioweb.com

Sospensione mutuo: scoppia la polemica sugli interessi

Sospensione mutuo: scoppia la polemica sugli interessi

28 gen 2014, pubblicato da Federica Tordi in: Crisi Economica Economia Famiglia Mutui Norme Primo piano 

In un momento in cui la crisi economica attanaglia un elevato numero di famiglie, l’attenzione ai risvolti che si hanno in campo mutui è molto alta, soprattutto se si parla di italiani che sono in difficoltà con le rate con cui stanno pagando la loro prima (e spesso unica) casa.

Lo Stato si muove per i cittadini

Le iniziative istituzionali che si sono rivolte a questa fetta (molto ampia) di popolazione sono state effettivamente molte, sia a livello locale che a livello nazionale. Ricordiamo su tutti l’iniziativa della Lombardia di concedere mutui a tassi agevolati alle giovani coppie sposate che desiderano acquistare la prima casa, e quella del Lazio che ha istituito dei contributi a fondo perduto per le famiglie in difficoltà con le rate. Insomma, non si può dire che lo Stato non si sia impegnato. Ma alcuni metodi in particolare non sono stati ben visti dalle associazioni di consumatori.

Cos’è la sospensione del mutuo?

E’ proprio di questi giorni la polemica di Altroconsumo riguardo alla sospensione delle rate di cui si può beneficiare per il mutuo sulla prima casa. Si tratta di una possibilità che era già stata data ai risparmiatori nel 2009 da Abi con il Piano Famiglia: in due anni 98.158 italiani avevano beneficiato della sospensione delle rate fino a un massimo di diciotto mesi. Con un regolamento dello scorso aprile, lo Stato ha reintrodotto la legge 244/2007 per istituire un Fondo di Solidarietà, tramite la Cassa Depositi e Prestiti, di 40 milioni di euro a disposizione di giovani coppie, famiglie con un solo genitore, nuclei familiari con Isee inferiore a 30.000€ e altri casi particolari. Questi soldi sono a disposizione di chi ha un mutuo sulla prima casa e dallo scorso maggio ne hanno usufruito già 10.350 famiglie, senza contare che la norma è stata estesa fino a tutto il 2015. Un’ottima possibilità quindi di poter “respirare” fino a un anno e mezzo senza dover pagare le rate del mutuo e avere laliquidità spesso necessaria. Consideriamo che nel 93% dei casi il mutuo viene sospeso perché si è perso il lavoro.

La polemica

Il problema però, secondo Altroconsumo, è al ripristino del mutuo. È vero che nel periodo di sospensione le famiglie hanno potuto contare sui loro risparmi, ma è anche vero che quando ritornano a pagare si trovano davanti a quelle che non dovrebbero essere delle sorprese. Il Fondo, infatti, non copre l’intera rata sospesa ma solo una parte degli interessi attribuiti al risparmiatore, in particolare quelli dei parametri di mercato. Il resto rimane a carico dei clienti e dovrà essere saldato quando si ricomincia con le rate. Secondo i calcoli dell’associazione, chi ha un mutuo a tasso fisso è il più svantaggiato poiché al ripristino del mutuo dovrà saldare lo spread e la differenza tra l’Irs di quando è stata fatta la sospensione e quello attuale. Se si considera che negli ultimi tempi i tassi non fanno che scendere, si capisce come questa cifra sia spesso elevata. Sempre Altroconsumo ha calcolato, per conto del quotidiano Il Corriere della Sera, che su un mutuo di 150.000€ da saldare in 20 anni a tasso fisso, gli interessi per la sospensione di 18 mesi sono 4.000€. Abi non smentisce, ma sottolinea che questi interessi, che comunque sono dovuti all’istituto finanziario, vengono spalmati sulle rate e non verranno mai richiesti tutti insieme. Per cui il risparmiatore che ha goduto del vantaggio per un anno e mezzo, vedrà soltantoincrementare la sua rata e di non moltissimo. Quindi per l’Associazione Bancaria il gioco vale la candela, l’importante è, come per tutto quello che riguarda un passo importante come un mutuo, essere ben informati su tutto all’atto della stipula. Sono dettagli che non si possono trascurare e le clausole vanno conosciute con il massimo della precisione, giusto per evitare sorprese.

FONTE : IMMOBILIARE.IT

Per la casa si sacrifica anche la pensione: crescono le richieste di anticipo su fondi pensione e Tfr

Per la casa si sacrifica anche la pensione: crescono le richieste di anticipo su fondi pensione e Tfr

di Adriano Lovera

(Corbis)

Per coronare il sogno di acquistare casa, sistemare i figli, o anche solo quando è arrivato il momento di una ristrutturazione, si percorrono tutte le strade possibili. Compresa quella di sacrificare il denaro messo da parte per la previdenza integrativa o per la liquidazione. Sono in aumento, infatti, le anticipazioni erogate agli iscritti dai fondi pensioni e ai lavoratori che hanno scelto di lasciare i soldi del loro Tfr in azienda, utilizzate per comprare o ammodernare l'abitazione principale.
Si può chiedere fino al 75% del maturato (70% in caso di Tfr) per sé o per un figlio. I dati 2013 non sono ancora disponibili, ma il trend è ormai consolidato (come mostra la tabella a lato). Un fenomeno interessante, soprattutto perché si è verificato negli anni in cui le compravendite sono andate incontro a una battuta d'arresto. Basti ricordare il -25% di scambi registrato dall'agenzia delle Entrate del 2012.
«Crescono le richieste di anticipazione insieme a quelle di riscatto, perché le famiglie hanno bisogno di liquidità», conferma Roberto Maglione di Assofondipensione, associazione di categoria dei fondi negoziali. «In effetti, se qualche anno fa registravamo 30-40 richieste al mese, oggi ne elaboriamo un centinaio, un quarto delle quali riguardano le abitazioni», conferma Stefano Aragona dell'ufficio contribuzioni di Cooperlavoro, il fondo negoziale delle cooperative. E l'ondata arriverà anche nei fondi aperti, solo ritardata di qualche tempo. «Da noi l'andamento è stabile, soprattutto perché la maggior parte degli iscritti ha aderito a partire dal 2007 e non ha ancora maturato il requisito degli 8 anni di iscrizione», spiega Marco Vicinanza, responsabile investimenti di Arca Sgr, tra i big italiani dei fondi aperti.
Resta il fatto che questo strumento permette di avere liquidità in tempi relativamente brevi. Secondo Fabio Ortolani, presidente di Fonchim, «di solito in due o tre mesi si evade la richiesta». Ma quali sono in media gli importi erogati? «È impossibile dirlo, perché dipende da quanti contributi ha versato l'iscritto fino al momento della domanda. Si tratta di qualche decina di migliaia di euro – aggiunge il presidente Fonchim – Senz'altro, quando gli iscritti decidono di affrontare questo passo lo sfruttano a pieno e quasi sempre chiedono tutto il 75% disponibile». L'anticipazione del Tfr, da sola, può agevolmente coprire una ristrutturazione. Difficilmente, invece, basta per garantire un acquisto. «Generalmente è uno strumento che si usa a integrazione del mutuo», spiega ancora Vicinanza, di Arca Sgr. Che viene concesso per quote sempre più piccole di valore della casa: servono quindi più contanti.
Certo, non tutto è così semplice in tema di "anticipazioni". I fondi non possono opporsi alle richieste, ma naturalmente non "tifano" per una continua uscita di denaro. Secondo la Covip, i fondi istituiti prima del 1993 nel 2009 hanno erogato 440 milioni di anticipazioni (comprese quelle per spese mediche e altro) e n el 2012 ben 591 milioni. Al punto che, nel settore, alcuni vorrebbero stabilire l'obbligo, per l'iscritto, di reintegrare almeno parzialmente i contributi prelevati. C'è poi da valutare l'opportunità della scelta. «Non esiste un profilo di lavoratore, dipendente o autonomo che sia, cui consigliare l'anticipazione e un altro cui non convenga. Tutto dipende dal montante raggiunto – dice ancora Vicinanza – Certo, nel nostro caso gli autonomi raramente versano al fondo più dell'importo deducibile (5.164,57 euro l'anno) e questo limita la crescita delle loro posizione». Insomma, bisogna essere consapevoli che, in molti casi, chiedere una quota consistente di anticipazione equivale a pregiudicare la prestazione previdenziale futura. «Noi consigliamo di pensarci bene, ma non mettiamo certamente in campo un atteggiamento dissuasivo – conclude Ortolani di Fonchim – si tratta comunque di denaro dell'iscritto, che sceglie come utilizzarlo secondo le sue esigenze. Molti di quelli che ricorrono all'anticipazione sono soddisfatti poiché, almeno su quell'importo, non dovranno preoccuparsi di restituire gli interessi alla banca»

FONTE : CASA24PLUS

Colombo Clerici: produrrebbe un ulteriore aumento delle tasse, per la perequazione serve solo un lavoro completo dalle Entrate

Riforma del catasto: un mito da sfatare

giovedì 30 gennaio 2014

Colombo Clerici: produrrebbe un ulteriore aumento delle tasse, per la perequazione serve solo un lavoro completo dalle Entrate

“I nostri politici, parlando per bocca dell’Europa, continuano a sostenere che, per risolvere i problemi della fiscalità immobiliare, occorra varare al più presto la riforma del catasto, portando i valori imponibili a livello del mercato. Con il risultato che tali valori raddoppieranno o triplicheranno, il sistema impositivo non muterà nemmeno nelle aliquote e si completerà in tal modo il processo di distruzione, mediante la leva fiscale, del risparmio investito negli immobili, con effetti disastrosi per l’economia generale del Paese”. E’ l’allarme lanciato ieri in una nota dal presidente di Assoedilizia, Achille Colombo Clerici, che aggiunge: “Quello della necessità di una riforma del catasto da reddituale a patrimoniale, attraverso la modifica dei criteri di determinazione dei valori imponibili per eliminare le sperequazioni presenti nel settore, è semplicemente il pretesto per innalzare verticalmente i valorisui quali andranno ad incidere tutte le tasse sugli immobili: dall’Imu all’Irpef-Ire, dalla Iuc-Tasi-Tari alla imposta di registro, dall’imposta sulle successioni e sulle donazioni a quelle ipocatastali”.

Per Colombo Clerici, quindi, la necessità di riformare il catasto non è altro che un luogo comune da sfatare. “Per eliminare le sperequazioni catastali – spiega il presidente dei proprietari edilizi – non c’è bisogno di cambiare i criteri di determinazioni dei valori imponibili: basterebbe che il catasto, alias Agenzia del Territorio, alias Agenzia delle Entrate, funzionasse in tutte le parti d’Italia allo stesso modo e si facessero le revisioni dei classamentiche sono state fatte o si stanno facendo in alcune zone di Milano e di Roma ed in poche altre città”. Con un’attività di questo tipo, conclude Colombo Clerici, ci si troverebbe di fronte a valori catastali omogenei in tutto il territorio nazionale, giungendo a una perequazione senza passare per una riforma

FONTE : QUOTIDIANOCASA.IT

Affitto casa 2014: novità sui pagamenti, bonifico anche per cedolare secca?

30-01-2014 - Daniele Magliuolo

Gli italiani devono rassegnarsi, l’affitto di casa non si deve più pagare in contanti.

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Affitto casa 2014, novità pagamenti

I pagamenti dell’affitto di casa da effettuare obbligatoriamente senza contanti non vanno proprio giù agli italiani. Continuano leproteste sul web di persone che non trovano giusto che l’affitto di casa debba essere pagato necessariamente conbonifico o assegno. Inoltre, c’è chi lamentava tale sistema di pagamento anche per chi ha fatto contratto locativo con cedolare secca. È il caso di fare un po’ di chiarezza sul tema.

Pagamenti affitto casa 2014

Innanzitutto ricordiamo quali sono i metodi di pagamenti consentiti: i già citati bonifico ed assegno, ma non solo, anche vaglia postali e carte di credito, insomma tutto ciò che consente la tracciabilità dell’operazione. Ricordiamo inoltre che il contante è consentito per il pagamento di uffici, negozi, capannoni, box e affitti edili residenziali pubblici con somma però inferiore ai 1000 euro.

Pagamenti affitto casa: la cedolare secca

Per quanto riguarda il regime della cedolare secca, ci sono delle interessanti facilitazioni che potremmo definire dei veri e propri sconti. Ma tutto ciò non ha niente a che vedere con ilpagamento dell’affitto. La procedura di pagamento è la stessa elencata nel paragrafo precedente, quindi bonifico, assegno, eccetera. Diamo però un’occhiata a questi sconti:

• con la cedolare secca l’Irpef scende dal 15% al 5%.
• L’aliquota di contratti a canone concordato passa dal 19% al 15%.
• Infine, l’Irpef sulle case sfitte facenti parte dello stesso comune di residenza del contribuente scende al 50%.

Novità cedolare secca

Fino al 31 marzo sarà ancora utilizzabile il modello 69, dal 3 febbraio entra in vigore il modello RLI. È utilizzabile per richiesta di affitto immobili, proroghe, cessioni e quant’altro. È molto facile da usare ed è già scaricabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Fonte : SUPERMONEY

Incentivi 2014: agevolazioni mutui e bonus per le famiglie

29-01-2014 - Simona Pagliarini

Incentivi 2014 del governo Letta: agevolazioni mutui prima casa e bonus per le famiglie.

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Incentivi 2014 del governo Letta

Per fronteggiare la grave e prolungata crisi economica e sostenere sia le famiglie italiane sia per rilanciare il settore edilizio, il governo Letta ha approvato con la Legge di Stabilità 2014 il rifinanziamento del fondo Mutui Prima Casa Giovani coppie, il Fondo per la Social Card, il Fondo di Solidarietà per l'acquisto della prima casa e la ristrutturazione, e la sospensione delle rate dei mutui, Bonus Bebè, il Fondi Affitti, e i Bonus Elettricità e Gas.

Nel dettaglio:

La Carta Acquisti 2014 è stata rifinanziata con 275 milioni di euro. Potranno quest'anno usufruire della carta acquisti ordinaria anche i cittadini degli stati Ue con regolare permesso di soggiorno, il governo delle larghe intese ha riconfermato anche il rifinanziamento delFondo di Solidarietà per l'acquisto della prima casa, e la Sospensione delle rate dei Mutui per le famiglie in difficoltà economiche, e il Fondo Mutui Prima Casa Giovani coppie, con 20 milioni di euro, che permetteranno di accedere al mutuo con garanzie statali, e gli under 35 anni con lavori atipici e genitori single avranno la priorità rispetto agli altri soggetti.

L'esecutivo per sostenere le famiglie italiane in difficoltà economiche ha anche lasciato inalterati i bonus Elettricità e Gas, e per i casi di disagio economico il bonus è riconosciuto per un anno e può essere rinnovato per altri 12 mesi, e per risollevare il settore immobiliare ha rifinanziato i Fondi Affitti per gli inquilini morosi e in difficoltà economiche. Infine il governo ha confermato il rifinanziamento del Fondo Credito per i Nuovi Nati per sostenere i bambini delle famiglie a basso reddito.

FONTE : SUPERMONEY

Legge di Stabilità per il 2014 ed altre novità fiscali

STUDIO BESTETTI

Via Volta,  36 Monza (MB) - tel. 039 2300520 fax 039 2300936 -e-mail: studio@studiobestetti.191.it

                                                                                                                         

 Legge di Stabilità per il 2014 ed altre novità fiscali

Si illustrano le disposizioni di maggior interesse contenute nella legge n. 147/2013, cosiddetta Legge di Stabilità per il 2014, pubblicata in G.U. n. 302 del 27.12.2013.

Proroga Ecobonus e detrazioni per ristrutturazione edilizia - La detrazione del 50% sugli interventi sul recupero del patrimonio edilizio è stata prorogata fino al 31.12.2014; è stata ridotta al 40% per tutto il 2015 per poi tornare a regime al 36% dal 1° gennaio 2016. La proroga riguarda anche il limite di spesa per singola unità abitativa che rimarrà di 96.000,00 euro fino alla fine del 2015 per tornare ai consueti 48.000,00 euro dal 2016. Anche la detrazione del 65% per i lavori di risparmio energetico è prorogata per tutto il 2014 e nel 2015 si ridurrà al 50%. A meno che non vi siano ulteriori proroghe, dal 2016 gli interventi per il risparmio energetico degli edifici potranno beneficiare solo del bonus del 36%.

La detrazione irpef 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe A e A+ per arredare l’immobile oggetto di ristrutturazione è prorogata a tutto il 2014 e il decreto milleproroghe del 30 dicembre 2013 ha chiarito che la detrazione vale anche nel caso in cui l’importo sia superiore al valore della ristrutturazione immobiliare per la quale si sia usufruito della relativa detrazione.

Restano invariati gli adempimenti per poter usufruire delle agevolazioni tra cui ricordiamo i principali:

• bonifico bancario con i riferimenti normativi
• comunicazione preventiva Asl per inizio lavori nei casi previsti dalla legge
• comunicazione all’Enea entro 90 giorni dalla fine lavori per interventi di risparmio energetico
• comunicazione all’Agenzia delle Entrate per i lavori di riqualificazione energetica che proseguono oltre il periodo d’imposta

Divieto di pagamento in contanti degli affitti e canoni di locazione - A decorrere dall’1.1.2014 non potranno più essere pagati in contanti gli affitti, con la sola eccezione dei canoni dovuti per le locazioni di alloggi di edilizia residenziale pubblica. I pagamenti dovranno avvenire tramite assegni, bonifici o comunque con modalità “tracciabile”. Rientrano pertanto nell’obbligo dei pagamenti tacciabili anche i canoni di locazione per contratti turistici, transitori e a studenti

Parziale deducibilità dell’IMU dalle imposte sui redditi - L’IMU pagata per gli immobili strumentali delle imprese e dei professionisti sarà deducibile da Ires e Irpef nella misura del 30% per l’anno d’imposta 2013 e del 20% a decorrere dal 2014. Resta l’indeducibilità ai fini IRAP.

Mini Imu sulle abitazioni principali prorogata al 24 gennaio 2014 - La mini IMU sull’abitazione principale dovuta per gli immobili accatastati in quei comuni che hanno deliberato l’aumento delle aliquote IMU per il 2013 andrà versata entro il 24 gennaio 2014 (e non più entro il 16 gennaio come originariamente previsto). Sarà nostra cura contattare i clienti che rientreranno in tale casistica

Limite alle compensazioni d’imposta - A decorre dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2013, e quindi già dalla liquidazione del prossimo 16 gennaio 2014, i contribuenti che utilizzano in compensazione mediante modello F24 i crediti relativi alle imposte sui redditi, alle ritenute, alle imposte sostitutive delle imposte sul reddito e all’IRAP risultanti dalle dichiarazioni fiscali, per importi superiori a 15.000 euro, dovranno ottenere l’apposizione del visto di conformità sulle singole dichiarazioni dalle quali emerge il credito. A differenza di quanto accade per l’IVA, i crediti potranno comunque essere compensati dal giorno successivo a quello di chiusura del periodo d’imposta relativamente al quale deve essere presentata la dichiarazione: quindi dal 1° gennaio 2014 è possibile, per esempio, compensare il credito IRES 2013, fermo restando l’obbligo, in caso di superamento del limite di 15.000 euro, di far asseverare il modello UNICO 2014 dal quale il suddetto credito emergerà.

Ricordiamo che a decorrere dal 2014 il D.L. n. 35/2013 aveva aumentato a 700.000 euro il limite annuo alla compensazione (che fino al 2013 era di 516.000 euro).

Rottamazione cartelle esattoriali - Sarà possibile pagare le cartelle Equitalia senza interessi di mora e da ritardata iscrizione a ruolo, a condizione che il pagamento avvenga in un’unica soluzione entro il 28 febbraio 2014. Sono escluse da questa agevolazione le somme dovute per sentenze di condanna della Corte dei conti. La definizione agevolata si applica invece anche agli avvisi di accertamento esecutivo. L’agevolazione si applica alle somme iscritte a ruolo ed affidate agli agenti della riscossione fino al 31.10.2013.

Imposta di bollo - A decorrere dal 2014 sale dall’1,5 al 2 per mille l’imposta di bollo sulle comunicazioni periodiche alla clientela relative a prodotti finanziari, compresi i depositi bancari e postali, anche se rappresentati da certificati. Viene abolita la soglia minima di imposta prima fissata a 34,20 euro mentre aumenta la soglia massima dell’imposta dovuta da persone non fisiche, che sale da 4.500 a 14.000 euro.

Assicurazione autoveicoli, quota SSN - Dal periodo d’imposta 2014 non sarà più deducibile la quota Ssn pagata sulle polizze Rca degli autoveicoli

Bonus acquisto libri – E’ in attesa di un provvedimento di attuazione l’introduzione di una detrazione fiscale del 19% sull’acquisto dei libri cartacei. Lo sgravio potrà interessare una spesa fino a 2.000,00 euro: metà per i testi scolastici e metà per le altre pubblicazioni.

Ivafe, imposta sulle attività finanziarie detenute all’estero - L’aliquota Ivafe passa dello 0,15% allo 0,2%

Iva sui prodotti dei distributori automatici - Dall’1.1.2014 aumenta l’aliquota iva sui prodotti venduti tramite distributori automatici che passa dall’attuale 4% al 10%

Spese detraibili al 19% - È prevista un’operazione di riordino (da attuarsi entro il 31.01.2014) delle spese che danno diritto alla detrazione Irpef del 19% (spese mediche, spese funebri, interessi su mutui, etc.). Nel caso in cui non venisse adottato il provvedimento di riordino, scatterà una riduzione della percentuale di detrazione dal 19% al 18% per l’anno d’imposta 2013 (con effetti sulla dichiarazione che si presenterà a giugno 2014) ed un’ulteriore riduzione al 17% con effetto sul Modello Unico e 730 del 2015.

Saggio interessi legali - Dall’1.1.2014 il saggio di interesse legale scende all’1%

Imposta di registro sulle compravendite - Dal 1° gennaio 2014 gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà e degli altri diritti reali su beni immobili saranno tassati con l’aliquota del 9% e sono eliminate tutte le agevolazioni previste in precedenza. L’aliquota è ridotta al 2% solo per i trasferimenti di abitazioni con i requisiti di ‘’prima casa’’ con l’unica eccezione delle dimore di lusso accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Dal 2014 aumentano da 168 euro a 200 euro le imposte ipocatastali in misura fissa.

Compravendite immobiliari e di imprese – In sede di rogito immobiliare sarà il notaio a trasmettere al venditore il prezzo della compravendita di immobili e di aziende, dopo averlo ricevuto in deposito dall’acquirente e dopo aver trascritto il contratto di compravendita nei registri immobiliari o nel registro delle imprese. Il notaio che riceve il deposito del prezzo non può utilizzare un conto corrente bancario ‘’ordinario’’ ma deve servirsi di un conto corrente ‘’dedicato’’ a questo fine che non frutta interessi a favore del notaio. Tale disposizione entrerà in vigore non appena sarà emanato un decreto attuativo.

Irpef sulle abitazioni non locate - Il reddito degli immobili abitativi non locati situati nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione principale del proprietario sarà soggetto a tassazione Irpef. La base imponibile sarà pari al 50% della rendita catastale.

Modelli 730, somme a credito superiori a 4.000,00 euro - A partire dai modelli 730 che saranno presentati nel 2014, entro sei mesi dalla scadenza dei termini previsti per la presentazione online dei modelli 730, l’Agenzia delle Entrate effettua controlli preventivi in caso di rimborsi spettanti per importi superiori a 4.000,00 euro e solo successivamente sarà erogato il rimborso. In tali fattispecie non sarà pertanto il sostituto d’imposta ad effettuare il rimborso ma sarà direttamente l’Agenzia delle Entrate ad erogarlo e questo necessariamente avverrà in tempi più lunghi.

Rivalutazione beni d’impresa - Viene riproposta, senza particolari novità, la rivalutazione dei beni d’impresa. Le imprese, le società di capitali e di persone, le società cooperative, di mutua assicurazione, e tutti i soggetti indicati nell’articolo 73, comma 1, lettere a) e b), del Tuir, potranno rivalutare i beni d’impresa e le partecipazioni, ad esclusione degli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa, che risultano dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2012. La rivalutazione potrà essere eseguita nel bilancio o rendiconto dell’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2012 e deve riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea. La rivalutazione è onerosa: l’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, dell’imposta regionale sulle attività produttive e di eventuali addizionali si applica sul maggior valore rivalutato ed è pari al 16% per i beni ammortizzabili e al 12% per i beni non ammortizzabili.

Il maggior valore attribuito ai beni sarà fiscalmente riconosciuto, ai fini degli ammortamenti, a decorrere dal terzo esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita. In caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai soci, di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa ovvero al consumo personale o familiare dell’imprenditore dei beni rivalutati in data anteriore a quella di inizio del quarto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita e cioè 1 gennaio 2017, per la determinazione delle plus o minusvalenze fiscali dovrà considerarsi il costo del bene prima della rivalutazione.

Il saldo attivo della rivalutazione potrà essere affrancato, anche solo parzialmente, versando un’ulteriore imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, dell’imposta regionale sulle attività produttive e di eventuali addizionali pari al 10%.

Le imposte sostitutive possono essere pagate (o compensate) in tre rate annuali di pari importo, senza interessi, di cui la prima entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi dovute per il periodo di imposta con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita, e le altre con scadenza entro il termine rispettivamente previsto per il versamento a saldo delle imposte sui redditi relative ai periodi d’imposta successivi.

In riferimento alle nuove imposte sulla casa (Imu, Tasi, Tari - IUC), lo Studio informa che l’argomento sarà oggetto di una successiva circolare anche in considerazione di un provvedimento di prossima emanazione che potrebbe modificare la normativa introdotta.

Lo studio resta a disposizione per qualsiasi chiarimento e si riserva di approfondire gli argomenti trattati in future circolari.

Fonte : Studio Bestetti commercialisti associati

CONDOMINIOWEB

Un amministratore che si aggiorna, che non fa ostruzionismo, che è disponibile a mostrare tutti i documenti,
che lotta con i fornitori per ottenere il miglior prezzo, che non ci considera dei numeri,
che vuole lavorare e farsi apprezzare, che risulta disponibile (nei limiti della normale tollerabilità),
che pensa ai nostri interessi, che non fa contratti non necessari,
che soffre/gioisce insieme a noi, non dobbiamo farcelo scappare!


Un amministratore onesto dipende soprattutto da noi. 

Il contratto di locazione se non registrato è nullo, ma la registrazione tardiva sana gli effetti ex nunc?

Il contratto di locazione se non registrato è nullo, ma la registrazione tardiva sana gli effetti ex nunc?

29/01/2014
Dott. Emanuele Mascolo


Il contratto di locazione se non  registrato è nullo, ma se registrato tardivamente, i suoi effetti possono considerarsi retroattivi, pertanto il contratto è valido ex nunc, cioè dalla data di registrazione? 
 
Il quadro normativo. Il punto di partenza legislativo, cronologicamente parlando, è la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che all'articolo 2 prescrive le modalità di registrazione dei contratti di locazione. Dobbiamo anche prendere in riferimento la Legge n. 311/2004, la quale, all'art. 1, comma 346, prevede che "i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati."
 
Altro riferimento normativo da prendere in considerazione è l'articolo 3 della Legge 14 marzo 2011 n. 23, che prevede al comma 2, l'applicazione di una cedolare secca, "applicata anche ai contratti di locazione per i quali nonsussiste l'obbligo di registrazione. Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 19 per cento." Il codice civile, disciplina le cause di nullità del contratto ex articolo 1418. 
 
Il caso. Il locatore di un immobile, dopo aver registrato tardivamente il contratto di locazione, intimava sfratto per morosità adducendo che il conduttore non avrebbe pagato il canone. Il conduttore, opponendosi, rilevava la tardiva registrazione del contratto, eccependo la nullità del contratto, assoluta ed insanabile, in ragione dell'omessa tempestiva registrazione.
 
Il locatore pertanto chiedeva di dichiarare l'inadempimento del conduttore. Del caso in concreto se ne è occupato il Tribunale di Lecce ex sezione distaccata di Maglie, con Sentenza del 08 gennaio 2014. Nelle more del giudizio, il Tribunale ha potuto constatare come il contratto di locazione fu registrsto successivamente e il resistente ha ritenuto tal contratto non avere effeti.
 
Infatti, la Legge n. 311/2004, non fa un distinguo tra contratti ad uso abitativo e ad uso diverso, dovendosi di conseguenza considerare che sia obbligatorio registrarli a pena di nullità.
 
La decisione. Il conduttore eccepiva innanzi al Tribunale, tra le altre, la nullità del contratto di locazione per registrazione tardiva, non avendo questa, avuto effetto sanante alcuno.
 
Sul punto il Tribunale di Lecce ex sezione distaccata di Maglie, con la Sentenza del 08 gennaio 2014, ha stabilito "di aderire all’indirizzo secondo cui la mancata registrazione del contratto ne comporta la nullità e non la mera inefficacia. Ciò, in primo luogo, in ragione dello stesso dato letterale dell’art. 1, comma 346 richiamato, ove è prevista la sanzione espressa della nullità. Non può infatti ritenersi che il legislatore abbia impiegato un’espressione errata ed abbia voluto fare riferimento ad una mera inefficacia, in assenza di qualsiasi elemento che giustifichi il superamento del dato normativo. Si aggiunga che l’evoluzione normativa ha portato ad un progressivo irrigidimento dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione e ad un aggravamento delle sanzioni specificamente previste. Il progredire della legislazione in parola conferma ancora una volta il rilievo attribuito dal legislatore alla registrazione del contratto. Difatti l’art. 3 d. lgs. n. 23/11 ha previsto specifiche e pesanti sanzioni in caso di omessa registrazione del contratto." Per il Tribunale, " il contratto di locazione non registrato è nullo. Ciononostante, il contratto medesimo non sarebbe suscettibile di sanatoria, neppure in caso di registrazione tardiva." Secondo il Tribunale inoltre, non c'è alcuna "ratio legis che contrasti con la possibilità di una sanatoria successiva, ex nunc: con la registrazione, infatti, le parti si sottopongono volontariamente a quelle obbligazioni cui si erano in precedenza sottratte, interrompendo il comportamento che la norma mira a sanzionare. In tal senso, ancora una volta, si menziona il comma 8 dell’art. 3 d. lgs. n. 23/11 (invocabile quale parametro di riferimento per la ricostruzione del quadro normativo attuale), ove gli effetti della specifica disciplina sono disposti a far data dalla registrazione del contratto, a conferma della legittimità di una sanatoria ex nunc."
 
I precedenti. Nel considerare i precedenti giuridici è necessario tener conto di tre orientamenti che si sono consolidati nel corso del tempo. Un primo orientramemnto, favorevole alla nullità del contratto è richimato dal Tribunale di Roma secondo cui "il contratto di locazione non registrato nel termine di 30 giorni previsto dalla legge è nullo, così come stabilito all’articolo 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004 n. 311, e la nullità, rilevabile d’ufficio, non è sanabile neppure con la registrazione tardiva del contratto." ( Trib. Roma, Sentenza del 30.09.2010)
 
La tesi secondo la quale, la registrazione del contratto di locazione è condizione necessaria per la sua efficacia, è stata avallata dalla giurisprudenza di merito, in quanto ha tenuto in consideraziione  che  "la registrazione del contratto di locazione  non costituisce requisito di validità del contratto, bensì mera “condicio iuris” di efficacia dello stesso, che può intervenire ed avverarsi in un momento successivo alla conclusione del negozio, inducendo l’efficacia di esso con effetto “ex tunc” ai sensi dell’art. 1360, comma 1, c.c." ( Trib. Modena, Ordinanza 12 giugno 2006)
 
Un secondo orientamento è quello secondo cui la registrazione tardiva, sanerebbe gli effetti ex nunc, come afferma il Tribunale di Napoli: "la nullità del contratto di locazione non registrato è sanabile con effetto “ex nunc" ( Trib. Napoli, 19 ottobre 2009),  ritenendo che "non si possa non dare un valore dirimente alla chiara lettera dell'art. 1 c. 346 cit. che fa riferimento alla "nullità del contratto di locazione", soprattutto se si considera che tale norma non solo ha ampliato l'ambito di incidenza della mancata registrazione rispetto a quanto prevede l'art. 13 c. 1 l. 431/1998, ma ha anche reiterato la qualificazione del vizio in termini di radicale nullità." ( Trib. Bari, Sezione di Monopoli, Sentenza del 24.10.2011)
 
Altra tesi, invece è quella della nullità insanabile del contratto per cui, "l'articolo  1 comma 346 l. n. 311 del 2004 non introduce una condizione al diritto di agire in giudizio, ma opera sul piano sostanziale, limitandosi a sancire una nullità non prevista in via immediata e diretta dal codice civile (art. 1418, comma 2, c.c.), ma ricavabile attraverso il rango di norma imperativa riconosciuto alla disposizione tributaria (art. 1418, comma 1, c.c.), la cui violazione determina la nullità del negozio." (Corte Appello Brescia, sez. II, 28/05/2012, n. 682)
 
Infine la Corte Costituzionale, decidendo sulla questione di legittimità costituzionale della Legge n.311/2004, ex asricolo 24 della Costituzione, stabilisce che "è manifestamente infondata per l'inconferenza del parametro costituzionale invocato, stante il carattere sostanziale della norma denunciata, che non attiene alla materia delle garanzie di tutela giurisdizionale, limitandosi a sancire una nullità non prevista dal codice civile." ( Corte Costituzionale, 05/12/2007, n. 420).

Condominio Web
Fonte : condominioweb.com

L’appartamento realizzato sul lastrico solare entra a far parte automaticamente del condominio (anche se non è stato ancora incluso nelle tabelle millesimali)

L’appartamento realizzato sul lastrico solare entra a far parte automaticamente del condominio (anche se non è stato ancora incluso nelle tabelle millesimali)

29/01/2014
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo


(Tribunale di Napoli, sentenza del 29 dicembre 2013)
L’appartamento realizzato sopraelevando il lastrico solare entra a far parte automaticamente del condominio. Il proprietario acquista il diritto di usufruire dei servizi condominiali e, correlativamente, l’obbligo di pagare i relativi oneri, in proporzione alla quota di proprietà, anche se il nuovo appartamento non è stato ancora incluso nelle tabelle millesimali.
 
Nella fattispecie oggetto della sentenza in commento, l’amministratore aveva staccato il servizio citofonico nei confronti dei proprietari dell’appartamento realizzato sopra l’ultimo piano dell’edificio condominiale. Secondo l’amministratore, l’immobile in questione era stato costruito sopraelevando l’originario lastrico solare, cosicché l’edificio, che originariamente era solo di sette piani, era diventato poi di otto. Il nuovo appartamento, a detta dell’amministratore, non poteva ritenersi incluso nelle tabelle millesimali e, conseguentemente, i proprietari dello stesso non avevano diritto a godere dei servizi condominiali.
 
Il Tribunale di Napoli ha sconfessato la tesi difensiva dell’amministratore. Da un lato, ha dichiarato illegittimo il distacco dall’impianto citofonico ai danni dei proprietari del nuovo appartamento, ordinandone l’immediato ripristino; dall’altro, ha accertato l’obbligo degli stessi di contribuire alle spese di gestione ordinaria e straordinaria del condominio, ai sensi dell’art. 1123 c.c., anche se il nuovo immobile non è ancora incluso nelle tabelle millesimali.
 
L’obbligo di contribuire alle spese condominiali sorge nel momento stesso in cui può dirsi costituita quella particolare forma di comunione sulle parti comuni dell’edificio, regolata dagli artt. 1117-1139 c.c., che prende il nome di “condominio negli edifici”. 
 
Ma quando e come “nasce” il condominio? Mutuando l’insegnamento della giurisprudenza, si può affermare che il condominio viene ad esistenza ogni qualvolta, nell’ambito di un medesimo edificio o complesso edilizio, coesistono due o più unità immobiliari di proprietà esclusiva di soggetti diversi, unitamente a beni, opere o impianti di proprietà comune, asserviti alle predette unità immobiliari da una relazione di accessorietà strutturale o funzionale: “Il condominio si costituisce ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, nel momento in cui l’unico proprietario di un edificio frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine” (vedi Cass. civ. 17.08.2011, n. 17332).
 
Applicando il principio al caso di specie, anche l’appartamento realizzato dalla trasformazione del lastrico solare (facoltà peraltro accordata dall’art. 1127 c.c.) viene a essere parte del condominio automaticamente. Di conseguenza, i proprietari del nuovo immobile continuano ad avere in comune talune cose, impianti e servizi comuni, attraverso la relazione di accessorio e principale, con relativo obbligo di contribuire agli oneri condominiali, ai sensi dell’art. 1123 c.c.
 
La mancata revisione dei millesimi di proprietà e, dunque, l’omessa inclusione del “nuovo” appartamento nelle tabelle millesimali, non determina la sua esclusione dal condominio e non esonera i proprietari dal pagamento delle spese condominiali.
 
L’obbligo di corrispondere le spese condominiali prescinde dalle tabelle millesimali. Se queste non ci sono, l’assemblea può adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, avendo cura i rispettare la proporzione fra la quota di spesa a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente. Il criterio di determinazione delle singole quote, infatti, preesiste e prescinde dalla formazione delle tabelle millesimali. Pertanto, le spese condominiali possono essere ripartite anche in assenza di esse, ma il condominio interessato può impugnare la deliberazione, a condizione che indichi in quali termini, da tale ripartizione, gli derivi un pregiudizio concreto e attuale.
 
Sul punto, la Corte di cassazione ha più volte precisato che la ripartizione di una spesa condominiale può essere deliberata anche in assenza di un’apposita tabella millesimale, purché nel rispetto della proporzione tra la quota di essa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente. Il criterio per determinare le singole quote, infatti, preesiste ed è indipendente dalla formazione della tabella, derivando da rapporto tra il valore della proprietà singola e quello dell’intero edificio (vedi Cass. civ. n. 2237/2012).
 
Pertanto, il singolo condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese con il pretesto della mancanza di una tabella millesimale approvata. Il valore della singola proprietà, rapportato al valore dell’intero edificio, esprime un rapporto matematico accertato, tradotto in frazione millesimale, che esiste prima e indipendentemente dalla formazione della tabella millesimale. Tanto che, laddove non siano presenti i valori delle singole unità immobiliari, possono essere determinati, per esempio, con riferimento al numero dei vani di ciascun appartamento o in base alla superficie di ciascun appartamento o ad altri criteri ancora “in quanto la tabella agevola, ma non condiziona, lo svolgimento dell’assemblea e, in genere, la gestione del condominio”; pertanto, “anche a posteriori e in giudizio, si potrà verificare se le maggioranza richieste per la costituzione dell’assemblea e i quorum deliberati sono stati raggiunti” (vedi Cass. civ. n. 1946/1978).

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Fonte : condominioweb.com