Delibera annullata se la maggioranza decide solo nell'interesse di pochi condomini

11/11/2014

di Avv. Dolce Rosario

Quando il Tribunale mette il dito tra moglie, marito e condominio

Il principio

. Sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini. Così afferma, graniticamente, la giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ. 20 aprile 2001, n. 5889).Diversamente, il potere del giudice – si soggiunge -, deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, si estende anche all'eccesso di potere.

Tale “istituto” ricorre quanto la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo di essere, così recando un grave pregiudizio per la cosa comune (art. 1109, comma 1, n. 1 c.c.)

Ne consegue, dai superiori insegnamenti, che la delibera di nomina di un amministratore, il quale sia stato precedentemente revocato, in via giudiziale, integra un “eccesso di potere” dell'Assemblea del condominio, ritenuto censurabile con il relativo annullamento.

Il principio,ripreso dal Tribunale di Lecco con la Sentenza del 13 giugno 2014, risulta applicabile anche quando l' identità tra l'amministratore, dapprima, revocato, e, dall'altra, nuovamente designato dall'Assemblea, non sia propriamente soggettiva, ma abbia connotazione “familiare”.

Il caso. Alcuni condòmini di un stabile di Lecco impugnavano la delibera assembleare di nomina della sig.ra Tizia quale amministratore del condominio, affermando che, in quanto moglie del sig. Caio, amministratore precedentemente revocato anche dal Tribunale (con apposito provvedimento, per condotta ostruzionistica), non fosse in grado di ricoprire l'incarico.

Il Giudice adito vi ha dato ragione, esprimendo la seguente motivazione.

“[…] Poiché Tizia è moglie di Caio non v'è dubbio che la sua nomina sita stata adotta non tanto nell'interesse del Condominio, quanto nell'esclusivo interesse di quella maggioranza, alla quale si oppone la minoranza rappresentata dagli odierni attori.

Le ripetute iniziative giudiziarie e le condotte di Caio, che ha sempre evitato le decisioni giudiziarie, dando spontaneamente le dimissioni od ottenendo la revoca della sua nomina da parte dell'assemblea, dimostrano come la nomina di un condomino che promana dalla maggioranza non è gradito alla minoranza e rappresenta per ciò solo un pregiudizio per l'interesse alla corretta gestione della cosa comune, che deve essere anzitutto garantito da una serena conduzione dell'amministrazione condominiale. […] Tale grave pregiudizio appare sussistere nel caso di specie in cui la nomina ripetuta ad amministratore del condominio di Caio o di persone a lui riconducibili ha ingenerato diversi contenziosi giudiziari, che compromettono una gestione della cosa condominiale e che comportano il rischio per il Condominio di esborsi economici legati alle spese legali e di lite (oltre agli esborsi per i compensi dell'amministratore, esposti da Caio e da Tizia, in misura superiore a quella degli amministratori proposti dalla minoranza)”.

In conclusione. Ancorché il Giudice di Lecco non vi faccia espresso riferimento, la decisione adottata sembra argomentarsi in ragione di quanto stabilito dal legislatore della riforma con l'articolo 1129, comma 14, a mente del quale: “In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato”. Sussisterebbe, pertanto, un'interpretazione giuridica “estensiva” dell'assioma.

Revoca giudiziale dell'amministratore, il procedimento in tribunale è un affare

Tribunale di Lecco n° 701/2014

FONTE : CONDOMINIOWEB.COM

Orari dei lavori di ristrutturazione e rimedi

11/11/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

Nel condominio in cui vivo, il mio vicino ha iniziato deilavori di ristrutturazione della sua abitazione: il problema è l'orario dei lavori.

Gli operati, infatti, lavorano incessantemente dalla mattina presto alla sera tardi; ho provato a chiedere spiegazioni – chiarendo anche i motivi delle mie rimostranze (ho un bambino piccolo che non dorme più da quando è iniziata la ristrutturazione) – ma mi sono sentito rispondere che devono fare in fretta perché la casa serve subito al proprietario.

Credo che questo loro modo di operare non sia giusto, che cosa posso fare per tutelare le mie ragioni?

Questo il problema concernente gli orari dei lavori di ristrutturazione che ci è stato posto dal nostro lettore.

Diciamola tutta: al di là del caso specifico (presenza di un bambino piccolo), il fastidio causato dagli interventi manutentivi è spesso causa di litigio in condominio o comunque con i propri vicini.

Chi subisce un simile comportamento ha tre possibili modi di agire percorrendoli alternativamente o tutti e tre assieme.

Vediamo quali.

Azione amministrativa

Si prenda ad esempio il regolamento di polizia urbana del Comune di Milano, il quale all'art. 101, vieta l'esecuzione di lavori dalle 19 alle 7 da aprile ad ottobre dalle 20.00 alle 6 negli altri mesi. Sul sito istituzionale del Comune meneghino è specificato che “per effettuare lavori nella fascia oraria compresa tra le 19.00 e le 7.00 nei mesi da ottobre ad aprile e tra le 20.00 e le 6.00 negli altri mesi, è necessario ottenere l'autorizzazione comunale in deroga all'art. 101 del Regolamento di Polizia Urbana del Comune di Milano”.

Il Comune di Roma, più dettagliatamente, specifica nel regolamento di polizia urbana, rumori e soglie massime e minimehttp://www.comune.roma.it/PCR/resources/cms/documents/Regol_di_Pol_Urb_definitivo.pdf

Per prendere l'esempio di una città più piccola, a Lecce, nel regolamento di polizia urbana è stabilito che:

Qualsiasi esercizio di professioni, arti o mestieri rumorosi o incomodi dovrà svolgersi nel seguente periodo di tempo:- dal 15 maggio al 15 settembre dalle ore 6,30 alle ore 19,30 con interruzione dalle ore 14 alle ore 17;- dal 16 settembre al 14 maggio dalle ore 7 alle ore 19 con interruzione dalle ore 13,30 alle ore 14,30.L'esercizio delle attività e dei mestieri rumorosi nei cantieri edili dovrà osservare il seguente orario di lavoro:- dal 15 maggio al 15 settembre dalle ore 6,30 alle ore 14,30;- dal 16 settembre al 14 maggio dalle ore 7 alle ore 16 con interruzione dalle ore 13 alle ore 14 .

Insomma se i lavori sono eseguiti fuori orario si può chiamare la polizia municipale per ottenere il sanziona mento del trasgressore.

Azione civile e regolamento di condominio

Oltre a richiedere l'osservanza delle norme amministrative, chi ritiene di aver subito un danno dall'eccessivo rumore causato può agire ai sensi dell'art. 844 c.c. in primis per ottenere l'inibitoria o comunque per fare in modo che siano posti in essere i rimedi più opportuni, salvo il diritto ad agire per il risarcimento del danno.

Resta inteso che ciascun condomino può sempre pretendere il rispetto del regolamento di condominio, se lo stesso prevede delle fasce orarie durante le quali è prevista l'esecuzione dei lavori; queste possono essere più stringenti di quelle comunali, ma mai più permissive.

Azione penale

L'extrema ratio, insomma quella d'attivare solamente nel caso di impossibilità di risoluzione del problema in modo diverso, è quella dell'esposto denuncia ai sensi dell'art. 659 c.p.; condizione per la configurazione del reato è che il rumore disturbi un numero indeterminato di persone.

Non basta che il rumore del bar dia fastidio a chi vi abita sopra per poter condannare il titolare dell'attività

FONTE : CONDOMINIOWEB.COM

Il contratto di comodato gratuito dev'essere registrato?

10/11/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

Mio padre ha deciso di cedermi in comodato gratuitol'abitazione che si trova al piano superiore alla sua: mi sono recato presso il comune per fissare la residenza e mi hanno detto che il contratto di comodato gratuito dev'essere registrato.

Che voi sappiate è vero?

Questa la domanda che è giunta alla nostra redazione e che, alla pari del titolo dell'articolo, è spesso foriera di discussioni nel nostro forum.

Che cos'è la registrazione?

La registrazione presso l'agenzia delle entrate è l'atto attraverso il quale il contribuente consente la sottoposizione dell'atto giuridico all'imposta di registro; la normativa che disciplina l'imposta di registro e quindi la registrazione è il Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986 contenente il testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (d'ora in poi anche d.p.r. n. 131/86 p più semplicemente d.p.r.).

Quali sono gli atti che devono essere registrati e qual è la misura dell'imposta applicabile?

Ai sensi dell'art. 1 del d.p.r. n. 131/86

L'imposta di registro si applica, nella misura indicata nella tariffa allegata al presente testo unico, agli atti soggetti a registrazione e a quelli volontariamente presentati per la registrazione.

In buona sostanza o è la legge ad imporre la registrazione oppure sono le parti a poterla scegliere (pagando l'imposta prevista).

Perché è utile sottoporre a registrazione un atto?

Ai sensi dell'art. 19, primo comma, del d.p.r.:

La registrazione, eseguita ai sensi dell'art. 16, attesta l'esistenza degli atti ed attribuisce ad essi data certa di fronte ai terzi a norma dell'art. 2704 del codice civile.

Insomma registrare un atto può essere utile anche quando ciò non è obbligatorio perché la registrazione conferisce a quell'atto data certa.

Torniamo alle ipotesi di registrazione obbligatoria, rispetto ad esse la legge prevede due ipotesi:

a) registrazione in termine fisso:

b) registrazione in caso d'uso.

Si parla di termine fisso quando l'atto dev'essere registrato per il solo fatto di essere sorto; classico esempio di registrazione in termine fisso è quella del contratto di locazione di unità immobiliari.

Ai sensi dell'art. 6, primo comma, d.p.r. n. 131/86 “si ha caso d'uso quando un atto si deposita, per essere acquisito agli atti, presso le cancellerie giudiziarie nell'esplicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello Stato o degli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, salvo che il deposito avvenga ai fini dell'adempimento di un'obbligazione delle suddette amministrazioni, enti o organi ovvero sia obbligatorio per legge o regolamento”.

Secondo la dottrina il deposito in cancelleria di un atto nell'ambito di un'azione giudiziarianon comporta l'obbligo di registrazione, trattandosi di esercizio di un'attività giurisdizionale e non di attività amministrativa.

Ed il contratto comodato gratuito?

Esso è soggetto a registrazione in termine fisso, in caso d'uso oppure dev'essere considerato esente dalla registrazione e quindi dall'imposta?

Ai sensi dell'art. 5, quarto comma, Tariffa Parte Prima allegata al d.p.r. n. 131/86, il contratto di comodato di immobili è soggetto a registrazione a termine fisso.

La registrazione dev'essere eseguita entro venti giorni dalla sottoscrizione del contratto che diventano sessanta se l'atto è formato all'estero (cfr. art. 13 d.p.r. n. 131/86) ed il costo dell'imposta di registro è pari ad € 200,00 (cfr. art. 5, quarto comma, Tariffa Parte Prima allegata al d.p.r. n. 131/86).

Fonte : www.condominioweb.com

L’ipotesi di una tassa unica sulla casa

L’ipotesi di una tassa unica sulla casa

31 ott 2014, pubblicato da Federica Tordi in: Economia Primo piano Tassazioni 

Entro l’anno dovrebbe essere sciolto il nodo intricato di tutte leimposte che i cittadini versano ai propri Comuni, comprese quelle che gravano sugli immobili, e dovrebbe essere creata un’unicalocal tax. Questo è l’impegno che Matteo Renzi ha preso con l’Anci, l’Associazione Nazionale dei Comuni Italiani guidata da Piero Fassino. Sembrerebbe semplice, ma forse non lo sarà e su alcuni punti non si è ancora giunti a un accordo.

Per quanto riguarda il tema casa e le imposte che gravano sugli immobili, si è certi, come lo stesso premier ha promesso, che Imu e Tasi saranno accorpate in modo da avere un’unica tassa, considerando che entrambe si fondano su una stessa base imponibile. In questo modo si è certi che le scadenze saranno certamente più semplici e implicherebbero per i cittadini un calendario di date da ricordare molto più snello. Quello che ancora non è chiaro è se anche la Tari, la tassa sui rifiuti, verrà inclusa nell’unica imposta sulla casa, visto che si tratta più che altro di una tariffa i cui margini sono stabiliti anche a livello europeo.

Ma le modifiche e l’accorpamento di tutte le imposte attuali in un’unica tassa sugli immobili dovrà pur sempre mantenere una differenziazione tra prime e seconde case, nonché tutta una serie di eccezioni e norme sulle detrazioni possibili.

Secondo i calcoli della Cgia di Mestre il gettito delle local tax vorrebbe dire un’entrata unica di 31,2 miliardi di euro, di cui ben 18,8 miliardi provenienti dalle imposte sulla casa. Quello che non torna all’Anci, o meglio, non coincide con ciò che afferma il Governo è l’ammontare del taglio che la riunificazione delle tasse comporterebbe per i Comuni. Su questo bisogna ancora parlare, quanto meno per capire se si tratta di entrate a cui, come afferma il Governo Renzi, i Comuni sono in grado di rinunciare.

 FONTE : IMMOBILIARE.IT

Mutui: calano gli spread

Mutui: calano gli spread

3 nov 2014, pubblicato da Andrea Polo in: Acquisto, vendita, affitto Economia Mercato immobiliare Mutui Primo piano 

Sono stati appena pubblicati i dati dell’osservatorio periodico che ilCrif realizza sul mercato dei mutui e una delle notizie migliori è che, nel corso del terzo trimestre 2014, gli spread applicati dagli Istituti di credito alle concessioni di mutuo ai privati sono scesi ancora.

Per quello che riguarda, ad esempio, il finanziamento a tasso variabile, lo spread è ormai assestato al di sotto del 2%, con un importo medio pari all’1,95%, in calo di 0,65 punti percentuali da gennaio 2014. Scorrendo i dati del Crif appare evidente anche come abbia ripreso vigore la surroga che, oramai, è giunta ad avere dei differenziali di spread molto simili, se non assolutamente identici in molti casi, a quelli applicati alle concessioni di mutuo per l’acquisto casa. Nel corso del trimestre appena concluso, le surroghe hanno rappresentato addirittura un quarto dei nuovi mutui richiesti in Italia ed oltre un quinto (21%) di quelli effettivamente concessi. Tutto rose e fiori dunque? No, il mercato immobiliare ancora stenta a riprendersi e se si guarda ai dati legati alle compravendite, le case vendute nel terzo trimestre del 2014 sono state circa l’1% in meno rispetto a quelle che avevano cambiato proprietario fra luglio e settembre 2013, ma se i dati del terzo trimestre 2014 vengono messi a confronto con quelli del primo semeste dello stesso anno questa volta le vendite sono state più numerose, nella misura dell’1,4%. Paradossalmente, però, i prezzi degli immobili non soo scesi quando avrebbero dovuto o, almeno, quanto i consumatori avrebbero sperato ed  è proprio il costo del mattone, e non la possibilità di ottenere un mutuo, che sta frenando il settore.

FONTE : IMMOBILIARE.IT

LO SFRATTO PER MOROSITÀ È UN PASSAGGIO OBBLIGATO

LO SFRATTO PER MOROSITÀ È UN PASSAGGIO OBBLIGATO

A cura di Luca Stendardi03-11-2014

Un inquilino non ha pagato tre mensilità del canone di locazione. Sono decorsi anche i 20 giorni concessi al conduttore per provvedere a sanare la morosità, così come stabilito dall'articolo 5 della legge 392/1978. Dal momento che sono soddisfatti i due parametri che legittimano la risoluzione del contratto, posso provvedere in tal senso, anche se l'inquilino si rifiuta di lasciare l'appartamento, magari procedendo successivamente con lo sfratto? Oppure l'iter da seguire in questa situazione prevede obbligatoriamente l'istanza di sfratto per morosità, senza precedente risoluzione del contratto?

A fronte del mancato pagamento di canone, decorsi 20 giorni dalle scadenze, e quando lo scoperto superi le due mensilità del canone, è necessario agire giudizialmente con intimazione di sfratto per morosità. Dinanzi al giudice il conduttore potrà chiedere un termine di grazia, entro cui sanare eventualmente la morosità, pagando anche le spese di giudizio e gli interessi di mora. In mancanza del saldo del dovuto entro il termine concesso, il contratto verrà risolto dallo stesso giudice. In quel momento si potrà procedere anche alla comunicazione all'agenzia delle Entrate della cessazione del rapporto ai fini fiscali. Anticipare una simile risoluzione antecedentemente alla pronuncia del giudice di risoluzione del contratto può essere inutile qualora il conduttore dovesse provvedere a saldare gli arretrati entro il termine di grazia concessogli.

FONTE : CASA24PLUS

650 milioni di euro con il nuovo Fondo di garanzia per la casa

6/11/2014 in “MutuiOnline informa”

È stato firmato il Protocollo di intesa per il nuovo Fondo di garanzia per la casa che stabilisce la concessione di garanzie sul mutuo ipotecario nella misura massima del 50 per cento della quota capitale. Le condizioni sono che il mutuo non deve essere superiore ai 250.000 euro e che si deve trattare di acquisto di prima casa o acquisto con interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica. 
650 milioni di euro la dotazione finanziaria al Fondo, che attiverà 20 miliardi di euro di nuovi finanziamenti: una nuova scossa del governo al mercato immobiliare e all’accesso al credito, al fine di rilanciare il mercato che negli ultimi anni viveva una vera e propria battuta d’arresto.
Si tratta del vecchio fondo “Giovani Coppie”, ora abolito, arricchito di nuove opportunità e misure. È infatti rivolto a coppie in cui almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni, a nuclei familiari monogenitoriali con figli minori e a giovani di età inferiore ai trentacinque anni titolari di un rapporto di lavoro atipico.
Il Fondo può essere richiesto da coloro che fanno domanda di finanziamento finalizzato all’acquisto di un’abitazione a patto che non siano già proprietari di altri immobili ad uso abitativo e non abbiano acquisito l’immobile per successione mortis causa.
L’erogazione del mutuo è subordinata alla banca e prevede un tasso di interesse calmierato: con un Teg (tasso effettivo globale) non superiore al Tegm (tasso effettivo globale medio).
Una volta accettata la domanda di mutuo garantita, la banca ha 30 giorni per erogare il servizio al soggetto richiedente e lo fa attraverso l’accesso a una struttura telematica predisposta per la stessa banca dalla Consap (la società del Ministero dell’Economia e delle Finanze, gestore del Fondo).
Solo una volta attivata la procedura, il richiedente potrà presentare attraverso la banca la domanda di accesso al Fondo di garanzia.
Sul sito della Consap, nella sezione dedicata al Fondo solidarietà per i mutui prima casa sono disponibili gli elenchi delle Banche aderenti al Protocollo. Le stesse informazioni possono essere reperite sul sito dell'Abi.

FONTE : MUTUIONLINE

Prima convocazione e verbale assemblea di condominio, come attestare che è andata deserta?

06/11/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

L'assemblea di condominio, convocata dall'amministratore o dai condomini nei casi previsti dalla legge, deve tenersi in prima convocazione e se questa non riesce a costituirsi si può tentare una riunione in seconda convocazione almeno 24 ore dopo ed al massimo nei 10 giorni successivi.

Si tratta delle così dette assemblee in prima e seconda convocazione; con riferimento ad esse utile ricordare che:

a) in prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (art. 1136, primo comma, c.c.);

b) in seconda convocazione, invece, per la regolare costituzione è sufficiente l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (art. 1136, terzo comma, c.c.).

La notevole differenza del quorum costitutivo (prima della riforma l'assemblea in seconda convocazione non aveva tale quorum ed era sempre e comunque regolarmente costituita) fa si che la prima convocazione vada periodicamente “deserta” (ossia non si presenti nessuno) e che proprio per ciò sia tenuta negli orari e nei giorni più disagevoli a consentirne la partecipazione.

Tutto ciò, ci si è domandati, è lecito?

Secondo la Corte di Cassazione, si. In una sentenza resa nel 2000, i Supremi Giudici ebbero modo di affermare che “è prassi generale, fondata su una tacita intesa tra i condomini, dettata da evidenti ragioni pratiche, quale la scarsa partecipazione alle assemblee condominiali e la conseguente notevole difficoltà nel raggiungimento delle maggioranze numeriche e di valore prescritte dal primo e dal secondo comma dell'art. 1136 c.c., fissare le assemblee di prima convocazione in orari impossibili, che non consentano l'effettivo svolgimento delle riunioni, e così sostanzialmente tenere le sole assemblee di seconda convocazione, che pertanto rimangono tali ai fini del computo delle relative maggioranze. D'altra parte, il codice, pur prevedendo e disciplinando diversamente i due tipi di assemblee, non prescrive che l'assemblea di prima convocazione sia necessariamente tenuta, quale condizione per l'esistenza e la regolarità dell'assemblea di seconda convocazione, nè detta norme che ne facilitino lo svolgimento”.

In questo contesto, chiosavano da piazza Cavour nessun condomino può pretendere, “fino a quando una diversa disciplina non sia recepita dal regolamento condominiale, che l'assemblea di prima convocazione abbia effettivo svolgimento, sia pure al solo fine della verifica della mancanza del numero legale, e che per il suo inizio venga fissata una determinata ora anziché un'altra” (Cass. 22 gennaio 2000 n. 697).

Rebus sic stantibus, un'altra domanda, susseguente alla prassi in atto, merita risposta: se è normale convocare l'assemblea in prima seduta in modo tale da non consentire l'effettivo svolgimento, che cosa deve esserne dell'annotazione verbale del suo mancato svolgimento? Detta più direttamente: dell'assemblea in prima convocazione non tenutasi per mancanza di presenti, in che modo bisogna dare atto?

Secondo la Corte regolatrice, recentemente tornata sull'argomento, “la necessità della verifica del negativo esperimento della prima convocazione non comporta la necessità di redigere un verbale negativo, ma attiene alla validità della seconda convocazione la quale è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima”.

Come dire: se l'assemblea si costituisce regolarmente in seconda convocazione è perché la prima non ha avuto buon esito. Nel caso di completa assenza dei condomini – proseguono da piazza Cavour – “la verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini i quali o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni; pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida (cfr. Cass. 24/4/1996 n. 3862; Cass. 13/11/2009 n. 24132)”.

In buona sostanza, omettere nel verbale la formula di rito “l'assemblea si svolge in seconda convocazione essendo la prima andata deserta” (o simili) non inficia la validità dell'assemblea stessa.

• Assemblea in seconda convocazione il 15 agosto, possibile?
•  In caso di assemblea deserta come presentare il rendiconto?

•  Cass. 24 ottobre 2014 n. 22685

Fonte : www.condominioweb.com

Lavori in casa, confermate tutte le semplificazioni dello Sblocca Italia

Il provvedimento è stato approvato con voto di fiducia dal Senato. Ok anche alla deduzione Irpef 20% per chi compra una casa e l’affitta

di Rossella Calabrese

06/11/2014 - Con 157 voti favorevoli e 110 contrari, ieri sera il Senato ha votato la fiducia sulla Legge di conversione del DL Sblocca Italia. L’Aula di Palazzo Madama ha approvato il testo della Camera senza modifiche.

La novità più importante è quella introdotta dall’articolo 17, che modificherà il Testo Unico Edilizia (Dpr 380/2001), relativa ai lavori interni alle abitazioni.

Sarà consentita la realizzazione con Comunicazione di inizio lavori (Cil), anziché con Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) dei lavori di manutenzione straordinaria che consistono nel frazionamento o accorpamento di unità immobiliari e che non modifichino la volumetria complessiva degli edifici, non riguardino parti strutturali e mantengano l’originaria destinazione d’uso.

Il professionista dovrà attestare che le modifiche sono compatibili con la normativa antisismica e con quella sul rendimento energetico e, insieme alla Cil, dovrà consegnare gli elaborati progettuali. La multa per la mancata presentazione della Cil sale da 258 a 1.000 euro.

La Cil sarà valida anche ai fini dell’aggiornamento catastale: il Comune dovrà inoltrarla all’Agenzia del Territorio, ma solo se al termine dei lavori il proprietario dell’immobile invia allo Sportello Unico una ‘comunicazione di fine lavori’ (tutti i dettagli sui lavori privati).

Le altre novità:

3 miliardi e 890 milioni di euro al Fondo Sblocca Cantieriper il periodo 2013-2020, per consentire la continuità dei cantieri in corso o il perfezionamento degli atti contrattuali finalizzati all’avvio dei lavori nel 2014.

Un Regolamento Edilizio Unico che sostituirà gli oltre 8 mila regolamenti comunali oggi vigenti. Il regolamento-tipo sarà adottato da Governo, Regioni ed autonomie locali in Conferenza Unificata.

Deduzione Irpef del 20%, fino ad un massimo di 300mila euro, delle spese sostenute tra il 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, per acquistare case nuove in classe energetica A o B, o ristrutturare case esistenti, e affittarle a canone concordato per almeno 8 anni.

Riordino della normativa relativa al rent to buy, il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

Nuovi strumenti per la riqualificazione urbana: permesso di costruire in deroga anche alle destinazioni d’uso, permesso di costruire convenzionato e forme di compensazione alternative all’esproprio.

Possibilità per Regioni e Comuni di ridurre gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, i costi di costruzione e il contributo di costruzione, per incentivare gli interventi di ristrutturazione edilizia anziché di nuova costruzione, nell’ottica del contenimento del consumo di suolo.

Tempi più rapidi e affidamenti diretti, in deroga al Codice appalti, per i lavori, sotto la soglia comunitaria di 5,2 milioni di euro, di messa in sicurezza delle scuole, mitigazione dei rischi idraulici e geomorfologici, adeguamento sismico e tutela ambientale e del patrimonio culturale.

Possibilità per le Regioni di avvalersi non solo di società in house, ma di tutti i soggetti pubblici e privati, per la progettazione e l’esecuzione degli interventi di mitigazione del rischio idrogeologico previsti dagli accordi di programma stipulati con le Regioni

Obbligo di predisporre alla connessione ad alta velocità in fibra ottica a banda ultralarga per chi vorrà costruire o ristrutturare un edificio dal 1° luglio 2015.

Esclusione degli impianti fotovoltaici degli enti locali e delle scuole dal meccanismo Spalma Incentivi, che riduce gli incentivi erogati agli impianti oltre i 200 KW.

La legge di conversione del decreto Sblocca Italia sarà a breve pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

FONTE : EDILPORTALE.COM

Consegna delle chiavi dell'immobile prima del rogito

07/11/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

Sto trattando la cessione di un'unità immobiliare, la casa è attualmente vuota così il potenziale acquirente mi ha chiesto di consegnargli le chiavi dell'immobile in un momento precedente alla stipula del rogito.

La casa, in effetti, necessita di qualche piccolo intervento e la sua intenzione è di farli eseguire prima del rogito così da poterla abitare subito. => Cosa può influire sull'aumento del valore immobiliare nella compravendita?

Non ho particolari problemi ad esaudire la sua richiesta ma mi sono domandato: e se poi, per qualunque motivo, la compravendita dovesse saltare? Che cosa posso fare per cautelarmi?

I dubbi che sono sorti al nostro lettore sono quelli di tantissime persone che sono alle prese con la compravendita di un appartamento; con poche accortezze, ad avviso di chi scrive, è possibile evitare sgradevoli sorprese per entrambe le parti.

Momento dell'acquisto di un bene

In Italia, in relazione al trasferimento della proprietà, vige il così detto principio consensualistico disciplinato dall'art. 1376 c.c. che recita:

Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.

In pratica basta scambiarsi i consensi nei modi indicati dalla legge (es. per compravendita immobili atto scritto) affinché il bene oggetto di trasferimento divenga di proprietà del compratore; la consegna, quindi, diviene una semplice obbligazione connessa all'esatta esecuzione del contratto.

Trasferendo questa valutazione di carattere generale alla compravendita di un immobile, quindi, si arriverà a concludere così: l'appartamento diviene di proprietà del compratore al momento del rogito e la sua materiale consegna un'obbligazione del venditore.

Capita spesso, come nell'esempio portato dal caso sottopostoci dal nostro lettore che le chiavi vengano consegnate prima, ad esempio alla stipula del preliminare o comunque tra questo contratto ed il definitivo. Fino a tale momento, come s'è visto, la proprietà dell'immobile resta in capo a chi lo vende.

La consegna delle chiavi quali effetto può sortire? In termini giuridici, poiché la proprietà è ancora del promissario venditore, il promissario acquirente dev'essere considerato un detentore, alla stregua di un inquilino o di un comodatario.

Da ciò ne discende che le parti possono prevedere il pagamento di un canone locatizio, oppure semplicemente specificare che a far data da un determinato giorno le responsabilità connesse alla detenzione dell'appartamento ricadano direttamente sul promissario acquirente.

È bene prevedere che se nel frattempo la compravendita dovesse “saltare” per qualunque motivo, ferme restando le eventuali azioni di responsabilità, il promissario acquirente debba riconsegnare le chiavi dell'appartamento.

E qual è la sorte delle eventuali migliorie? Ad avviso di chi scrive si applicano le norme della locazione, se alla consegna delle chiavi è stato previsto un affitto, o quelle del comodato, se l'accordo può essere inquadrato in questo contesto.

Fonte : www.condominioweb.com

Immobiliare, è il momento della surroga

Spread in continuo calo e impennata delle erogazioni per la surroga, ma un mercato immobiliare asfittico non favorisce la ripresa dei mutui

A cura di Amelia Zonta

04 novembre 2014 

IL MOMENTO DELLA SURROGA - Il sistema bancario spinge sull’acceleratore per far ripartire le erogazioni di mutui a privati e famiglie e i migliori spread per un mutuo a tasso variabile di 140.000 euro a 20 anni superano al ribasso il 2% arrivando a fine terzo trimestre 2014 all’1,95%, con una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%). Parallelamente, lo spread di offerta fra mutui con finalità acquisto casa e mutui con finalità surroga si riduce a valori prossimi allo zero, rilanciando l’appeal del prodotto surroga, che nel terzo trimestre 2014 arriva a spiegare il 25% delle richieste di nuovi mutui e il 21% delle nuove erogazioni. Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato Crif eMutuiSupermarket.it.

MERCATO IN STALLO - Ma il mercato immobiliare è in stallo: gli ultimi dati dell'Agenzia delle Entrate mostrano di nuovo sul secondo trimestre 2014 il segno negativo, con il numero dicompravendite residenziali in contrazione dell'1% rispetto al secondo trimestre 2013. Sul primo semestre 2014 il numero delle compravendite cresce solo dell’1,4%, dalle 203.238 della prima metà del 2013 alle 205.998 della prima metà 2014. È quindi il mercato immobiliare a tenere a freno la ripartenza del mercato dei mutui che nel primo semestre 2014 cresce solo del +3,4%, portando i nuovi flussi di mutui erogati a fine giugno a 11,12 miliardi di euro (il 38% dei flussi registrati nel primo semestre 2008, pari a 29,26 miliardi di euro). Al contempo, il rapporto fra numero di compravendite e stock immobiliare si assesta ai minimi storici dell’1,2% (1,88% nel 2010). Nonostante il prezzo al metro quadro degli immobili nel terzo trimestre 2014 registri una nuova contrazione pari al -4,7% (contrazione che peraltro va a sommarsi al -5% del terzo trimestre 2013 e al -5,7% del terzo trimestre 2012), la scarsa fiducia dei privati e delle famiglie sulle proprie prospettive reddituali future spinge a rinviare il progetto casa e con esso l’avvio di un ciclo di ripresa del mercato immobiliare.

COME FUNZIONA - Può capitare che, tempo dopo aver acceso un mutuo, il cliente non sia più contento delle condizioni presenti nel contratto. Una delle soluzioni, in casi come questo, è lasurroga. Così il cliente ha la possibilità di trasferire il finanziamento in corso presso un altro istituto di credito, ottenendo un nuovo mutuo che mantenga l'ipoteca già in essere, con la possibilità di rinegoziare le condizioni in termini di entità della rata o di tassi di interesse. La surroga del mutuonon comporta alcun costo: le spese di istruttoria della pratica e di perizia sull'immobile sono a carico della banca che subentra con il nuovo contratto. L'unico limite è che l'importo del nuovo mutuo deve essere pari al capitale residuo da rimborsare. Per avviare la surroga del mutuo è necessario che il cliente comunichi la sua decisione alla nuova banca, che prenderà accordi con il precedente istituto di credito per provvedere all'avvio dell'operazione di surroga. La vecchia banca è obbligata ad accettare la richiesta di surroga da parte del cliente.

fonte : soldiweb

Contratto d’affitto: le 5 agevolazioni fiscali che ogni inquilino deve sapere

Esistono diverse detrazioni sul canone d'affitto che possono essere richieste anche durante 3 anni

a cura di Sos Tariffe

04 novembre 2014

Sei in affitto? Per te sono disponibili diverse agevolazioni fiscaliche ti consentono di detrarre le spese sostenute per il canone di locazione dell'immobile. Queste detrazioni vanno riferite unicamente al periodo dell'anno in cui ricorrono le condizioni richieste e non sono cumulabili. Ci sono detrazioni per basso reddito, per giovani, per studenti, per chi si trasferisce per motivi di lavoro e altre ancora. Di seguito, un riassunto con tutte le agevolazioni fiscali per inquilini.

1-Detrazione per inquilini a basso reddito
Risale al 1998 la legge che prevede una detrazione sui contratti d’affitto di immobili destinati ad abitazioni principali per gli inquilini a basso reddito (Legge N° 431 del 9 dicembre 1998):
•    300 euro di detrazione per redditi complessivi sotto i 15.493, 71 euro;
•    150 euro di detrazione per redditi complessivi tra i 15.493, 71 e i 30.987, 41 euro.

2. Detrazione per giovani in affitto
Sei un giovane lavoratore? Se hai tra 20 e 30 anni hai diritto a una detrazione pari a 991,60 euro durante 3 anni sul canone d’affitto, purché rientri tra i seguenti requisiti (oltre all’età):
•    residenza diversa dall’abitazione principale dei genitori;
•    reddito complessivo sotto i 15.493, 71 euro.

LEGGI ANCHE: "Rent to buy, ovvero il patto di futura vendita: un’alternativa al mutuo"

3. Detrazione per studenti fuori sede
Anche se sei uno studente fuori sede ti spetta una detrazione: la tua università però dev’essere ubicata in una provincia a quella della tua residenza e distante almeno 100 km. Si tratta di uno sconto del 19% sul canone d’affitto, per un importo non superiore a 2,633 euro.
Attenzione però ai requisiti:
•    Locazione dell’immobile: nello stesso comune in cui ha sede l’università o in comuni limitrofi, distanti almeno 100 km da quello di residenza e sempre in una diversa provincia;
•    Contratti di locazione: devono essere stipulati o rinnovati ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n 431;
•    Contratti di sublocazione: la detrazione non è ammessa in questi casi;
•    Contratti all’estero: la detrazione spetta anche per contratti stipulati all’estero, per studenti iscritti a un’università con sede presso uno Stato dell’UE o paese aderente;
•    Contratti d’ospitalità e collegi universitari: la detrazione si applica anche ai canoni relativi ai contratti di ospitalità stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari, enti senza fine di lucro e cooperative;
•    Familiari a carico: la detrazione spetta anche se le spese sono state sostenute per i familiari fiscalmente a carico.

4. Detrazioni per contratto a canone concordato
Ai cittadini intestatari di contratti di locazione a canone convenzionato o concordato spetta un’agevolazione sotto la forma di detrazione pari a:
•    495, 80 euro, per reddito complessivo sotto i 15.493, 71 euro;
•    247, 90 euro per reddito complessivo superiore al precedente ma sotto i 30,987, 41 euro.
L’agevolazione non spetta per i contratti di locazione tra enti pubblici e contraenti privati.

5. Detrazione sull’affitto per motivi di lavoro
I lavoratori dipendenti che ha dovuto trasferire la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo possono beneficiare di una detrazione sul canone d’affitto durante i primi 3 anni, pari a:
•    991,60 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493, 71 euro;
•    495, 80 euro per reddito complessivo superiore al precedente ma sotto i 30,987, 41 euro.
purché il nuovo comune deve trovarsi in una Regione diversa e ad almeno 100 km di distanza dal comune precedente. La detrazione non spetta per i redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente, come ad esempio le borse di studio.

FONTE : SOLDIWEB

Arrivederci IMU e TASI. Dal 2015 arriva la local tax

3/11/2014 in “MutuiOnline informa”
A cura di Alessia De Falco

Dal 2015, la tassa sulla casa sarà unica. Il possibile addio a IMU e Tasi è stato preannunciato dal Premier Matteo Renzi in occasione dell’incontro con l’Anci, l’associazione dei comuni italiani presieduta da Piero Fassino, volto a definire le nuove direttive per la fiscalità locale.
La “Local Tax” andrebbe a inglobare tributi imposti dai Comuni, racchiudendo in un’unica soluzione una serie di tasse che gravano sull’abitazione.
Con questa manovra fiscale, i Comuni incasserebbero oltre 31 miliardi di euro.
In pratica, la tassa unica includerebbe tutte le attuali tasse sulla casa, ovvero Imu e Tasi, la tassa sull’asporto rifiuti, l’addizionale comunale Irpef , l’imposta sulla pubblicità, la tassa sull’occupazione degli spazi e aree pubbliche, l’imposta di soggiorno e l’imposta di scopo.
Una semplificazione non da poco, visto che Ici, Imu, Tares e più di recente Tasi, Tari e Iuc fanno venire il mal di testa non solo ai contribuenti, ma anche ai commercialisti che si trovano a calcolare quanto i proprietari di case devono pagare al fisco, tra scadenze differite e Comuni che decidono in tempi diversi quali aliquote applicare.
E’ arrivato dunque il momento di portare un po’ di ordine nel ginepraio di tassazioni sugli immobili, che in tempi recenti, si è reso sempre più complesso. Ultimi in ordine di tempo i pagamenti della Tasi (scadenze 16 ottobre per chi non ha pagato a giugno e il 16 dicembre per tutti) e dell’Imu (per chi deve versare il saldo l’appuntamento con il fisco è il 16 dicembre.
L’idea del Governo è quella di razionalizzare la materia tributaria in termini di immobili, utilizzando per il calcolo  delle imposte la stessa base imponibile e semplificando scadenze e norme. La novità potrebbe essere inclusa nella prossima Legge di Stabilità.
Al momento, i tecnici delle Finanze stanno valutando il meccanismo alla base della nuova tassazione, anche se i nodi da sciogliere sono parecchi: la differenziazione tra tariffe fisse e variabili della Tari in base alle utenze, ma anche la distinzione tra prima e seconda casa e tra le diverse tipologie di immobili.
Per quanto riguarda le detrazioni, spetterà sempre ai sindaci la decisione; anche se c’è chi auspica, anche in questo caso, il ripristino di regole omogenee e applicabili su scala nazionale.

A cura di Alessia De Falco

FONTE : MUTUIONLINE

Accordo antitrust sui mutui: consumatori più tutelati

4/11/2014 in “MutuiOnline informa”
A cura di Alessia De Falco

Più tutele per i consumatori. Questa in estrema sintesi la volontà di Banca d’Italia e dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato che hanno recentemente rivisto il precedente accordo firmato nel febbraio 2011 e riguardante le garanzie in ambito servizi finanziari, tra cui mutui ipotecari.
Il nuovo documento vuole ottimizzare quanto già stabilito e favorire la cooperazione tra banche ed intermediari.
Secondo il nuovo accordo, occorrerà coordinare gli interventi istituzionali di comune interesse.
Il lavoro di Banca d’Italia e dell’Autorità Garante dovrà essere portato avanti congiuntamente: nel nuovo testo è auspicato il fatto che le parti effettuino reciprocamente segnalazioni laddove emergano possibili violazioni dell’una o dell’altra Autorità, nell’ambito dei procedimenti di rispettiva competenza.
Inoltre viene stabilità che ci sia un confronto costante, potenziato anche dalla condivisione di documenti e informazioni riguardanti i procedimenti avviati da ciascuna delle due Autorità.
Sarà compito di Banca d’Italia esprimere pareri riguardanti procedimenti aperti dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato e riguardanti banche e, più in generale, operatori finanziari.
E’ stata stabilita la costituzione di un gruppo di lavoro permanente volto a verificare la corretta applicazione del Protocollo e a portare avanti il confronto sui temi di interesse comune in materia di tutela dei consumatori.
Il documento sarà revisionato ad un anno dal momento della sottoscrizione, al fine di consentire alle parti di rivederne i contenuti ed eventualmente apportare ulteriori migliorie. Prima di tale scadenza, sarà comunque possibile concordare modifiche.

A cura di Alessia De Falco

FONTE : MUTUIONLINE